적자사업, 부채가 많음
하노이 증권거래소(HNX)에 재무 상황을 보고한 결과, 많은 리조트 부동산 사업체가 상반기에 손실을 기록했습니다.
푸꾸옥 관광투자개발 주식회사(푸꾸옥(끼엔장))에서 리조트 체인을 관리하는 부문은 약 3,060억 VND의 손실을 발표했지만, 작년 같은 기간에는 8,320억 VND의 이익을 냈습니다. 결과적으로 자기자본이익률은 마이너스입니다.
오흥틴꾸이년 엔터테인먼트 서비스 주식회사(빈딘성 꾸이년 리조트 프로젝트 투자자)는 이 기간 동안 1,990억 VND 이상의 손실을 기록했으며, 이는 이전 기간의 340억 VND 손실보다 더 큰 규모입니다.
2023년 전체로 보면 이 회사는 1,520억 VND 이상의 손실을 봤습니다. 2021~2022년 기간 동안 회사의 총 이익은 6,110억 VND가 넘었습니다. 흥틴꾸이년(Hung Thinh Quy Nhon)은 또한 특정 구획에 대한 채권 이자 지급을 연장하기 위해 채권자들과 협상했으며, 지급 시기는 올해 1분기에서 7~8월로 연기되었습니다.
하이퐁에서 관광 프로젝트를 진행 중인 또 다른 회사인 반흐엉 투자 및 관광 주식회사도 올해 상반기에 344억 VND의 손실을 보고했습니다. 해당 보고서가 HNX에 접수된 2021년 이후 반흐엉 관광은 손실을 보고 있습니다. 해당 회사는 총 1,172억 VND의 손실을 봤습니다.
다낭에 리조트 프로젝트를 소유하고 있지만 지속적으로 손실을 보고 있는 또 다른 회사는 Tonkin Land Joint Stock Company입니다. 이 회사는 상반기에 80억 VND 이상의 손실을 봤습니다. 회사는 2021년부터 2023년까지 연속해서 615억 VND의 총 손실을 봤습니다.
칸호아와 닌투안에서 많은 리조트 프로젝트를 진행하는 크리스탈 베이 주식회사도 상반기에 760억 VND에 가까운 손실을 봤습니다. 이 수치는 작년 같은 기간의 약 1,360억 VND의 손실에 비하면 줄어든 것입니다.
또는 하롱(광닌성)과 푸꾸옥(끼엔장성)의 리조트 프로젝트에 투자한 BIM 부동산 주식회사도 3,410억 VND의 손실을 보고했지만, 작년 같은 기간에는 8,100억 VND의 이익을 냈습니다. 이번 손실은 회사가 보고한 2021년 이후 처음이다. 2021년부터 2023년까지 회사는 연속으로 4,6110억 VND의 이익을 냈습니다.
많은 기업은 돈을 잃을 뿐만 아니라, 자본보다 부채가 몇 배나 더 큰 높은 재무 레버리지를 사용합니다. 6월 30일 기준, 푸꾸옥 관광회사의 부채/자본 비율은 13.69배이며, 이는 약 40조 8,000억 VND에 해당합니다. 이 중 미결제 채권 규모는 약 7조 5,090억 VND이다.
흥틴꾸이년 회사의 부채/자본 비율은 4.86배로, 부채는 약 38조 7,680억 VND에 해당합니다. 이 중 미상환 채권 규모는 7조2,590억 VND이다.
반흐엉 관광회사의 부채/자본 비율은 8.32배이며, 이는 24조 3,020억 VND의 부채에 해당합니다. 이 중 미상환 채권 규모는 4조6000억 VND가 넘습니다.
톤킨랜드는 또한 높은 재무 레버리지를 활용하고 있습니다. 6월 30일 현재 부채/자본 비율은 5.1배로 증가했으며, 이는 1조 1,050억 VND에 해당합니다. 해당 회사는 아직 미지급 채권을 보유하고 있으며, 약 220억 VND에 달합니다.
BIM 부동산 회사의 부채/자본 비율은 2.86배이며, 이는 20조 1,400억 VND의 부채에 해당합니다. 이 중 미상환 채권 규모는 5조4,220억 VND가 넘습니다.
장기적 회복력
건설부의 2분기 정기 보고서에 따르면, 전국적으로 호텔과 리조트의 새로운 공급이 기록되었으며, 많은 미처리 프로젝트가 가동에 들어갔습니다. 하지만 이 시장은 계속해서 침체되어 있으며 회복의 조짐은 보이지 않습니다.
같은 견해를 공유하는 DKRA 그룹의 부사장인 Vo Hong Thang 씨는 8월 전국의 리조트 부동산 시장이 여전히 침체되어 있다고 언급했습니다. 본 학과의 조사 자료에 따르면, 리조트 빌라의 경우 수개월간 공급이 거의 정체되었고, 유동성이 낮으며, 수요는 전월 대비 22% 감소했습니다.
1차 판매 가격은 크게 변동하지 않았으며 계속해서 횡보추세를 보였습니다. 리스백, 매수백, 이자율 지원 등의 정책이 계속해서 광범위하게 적용되고 있지만 예상만큼 효과적이지 않습니다. Thang 씨는 투자자 신뢰와 이 부문의 회복이 여전히 매우 낮은 가운데 시장이 유동성과 가격 상승 잠재력 측면에서 여전히 많은 어려움에 직면해 있다고 말했습니다.
리조트 부동산은 장기적으로 회복될 것으로 예상됩니다(그림: Trinh Nguyen).
타운하우스와 리조트 숍하우스의 경우에도 상황은 나아지지 않았다고 Thang 씨는 말했습니다. 유동성은 거의 정체되었고, 대부분 프로젝트는 포트폴리오를 마감했으며, 이로 인해 시장에서는 지난달 거래가 전혀 기록되지 않았습니다.
1차 가격은 크게 변동하지 않았지만, 2차 시장에서는 일부 상품의 가격이 30~40% 하락하는 현상이 나타났지만 여전히 유동성 문제에 직면해 있었습니다. 구매력의 급격한 감소, 신규 공급 부족, 고가 재고 등으로 인해 최근 몇 달 동안 상당한 장애물이 발생하여 이 부문은 거의 "장기 동면" 주기에 빠졌습니다.
콘도텔에 대해 Thang 씨는 공급이 계속 감소하고 있으며, 이는 주로 오래된 프로젝트의 재고(전체 공급의 99% 차지)에서 비롯된다고 말했습니다. 시장 수요는 상당히 감소하였고, 판매 가격 수준은 크게 변동되지 않았습니다. 시장은 여전히 유동성 어려움을 겪고 있으며 단기적으로 회복의 조짐은 보이지 않습니다.
Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 리조트 부동산 시장이 여전히 해결되지 않은 문제를 해결하고 있는 과정에 있다고 인정했습니다. 올해 첫 8개월 동안 거시적인 측면에서 이 시장을 뒷받침하는 요인들이 모두 긍정적으로 성장했습니다. 예를 들어 관광객 수와 소비율 등이 그렇습니다. 그러나 시장 개발 지향성 측면에서는 투자자들이 모두 제품 생산에 문제를 겪고 있습니다.
투안 씨에 따르면, 제품 생산은 좋은 레버리지 비율을 가져야 하며, 이를 통해 매우 지속 가능한 수입을 창출해야 합니다. 시장에 참여하는 투자자는 부동산을 보유하고 있어야 하며, 임대 수입이 있거나 개인적 목적에 적합한 부동산이어야 합니다. 하지만 두 가지 문제가 모두 해결되지는 않았기 때문에 시장이 지속적으로 발전하기까지는 아직 갈 길이 멉니다.
그는 리조트 부동산 시장이 회복되려면 적어도 2026년은 걸릴 것으로 예측했다. 구매자 검색 수요가 지난 4년간 정체되어 다른 부동산 유형보다 시장 수요가 낮았기 때문입니다. 또한 이 세그먼트에 구매자를 유치하기 위한 특별 정책도 많지 않습니다.
또 다른 문제는 투자자의 자본이 변화했다는 것입니다. 이전에는 투자자들이 매수자들과 장기간 동행하기 위해 많은 정책을 시행했습니다. 하지만 나중에 시장이 자본 조달에 어려움을 겪게 되면서 투자자들은 더 이상 매력적인 정책을 제공할 만한 잠재력을 갖추지 못하게 되었습니다.
"리조트 부동산은 공급이 부족하고 수요가 약하며, 전반적인 시장이 회복의 길로 접어들고 있습니다. 따라서 추세 측면에서 이 부문이 지속 가능성으로 돌아오는 것은 2026년 말이 되어야 가능할 것"이라고 투안 씨는 말했다.
명확히 하자면, 투안 씨는 현재 리조트 부동산 시장에는 더 명확한 법적 범위가 필요하다고 설명했습니다. 또한 일반 시장은 실제 주택 수요, 타운하우스, 개인 주택, 토지와 같은 다른 부문에서도 회복이 필요합니다. 사람들은 이런 유형의 투자에 참여해 유동성과 양호한 성장을 창출한 뒤 리조트 부동산처럼 위험이 더 높을 수 있는 부문으로 이동합니다.
![[사진] 팜민친 총리, 지방자치단체와 경제성장에 관한 정부회의 주재](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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