김오안 부동산, 사회주택 어려움 해결에 힘쓰다

최근 응우이 라오 동 신문이 주최한 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 세미나에서 김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 의장인 당 티 김 오안 여사는 특히 사회주택 부문에서 부동산 시장이 직면한 어려움을 강조했습니다.

Nguoi Lao Dong 신문의 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 토론 개요

주택 수요가 엄청납니다.

오안 여사는 김오안 그룹이 부동산 업계에서 16년 이상의 발전을 경험했다고 말했습니다. 이 회사는 과거에 빈즈엉 , 동나이, 호치민시, 바리아붕따우 등에서 많은 대형 프로젝트를 성공적으로 수행했습니다. 정부가 사회주택 100만 채를 건설하는 프로젝트를 발표했을 때, 킴 오안 그룹은 국가가 건강하고 지속 가능한 부동산 시장을 조성하기 위해 많은 정책을 변경하고 있다는 사실을 깨달았습니다.

"동시에, 저희는 2024년 8월 1일부터 세 가지 새로운 법률이 공식 발효되면서 시장에 긍정적인 변화가 있을 것으로 믿습니다. 이러한 변화에 대비하기 위해 Kim Oanh Group은 일반 도시 지역뿐만 아니라 저소득층과 무주택 가구를 위한 사회주택 사업을 목표로 대규모 프로젝트 개발을 적극적으로 계획했습니다."라고 Oanh 씨는 말했습니다.

킴 오안 그룹 회장에 따르면, 현재 빈즈엉, 동나이, 바리아붕따우 등 산업이 발달한 지역에서는 사회주택에 대한 수요가 매우 높습니다. 이러한 지방은 수십만 명의 이주 노동자를 일자리로 유치하고 있지만, 현재 사회주택 공급은 수요를 충족시키지 못하고 있습니다.

김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 의장인 당티김오안 여사가 세미나에서 연설했습니다.

이러한 맥락에서 본 단체는 선진국의 사회주택 모델을 참고하여 효과적인 해결책을 찾기 위해 노력해 왔습니다. 특히 오안 여사는 싱가포르의 사회주택 모델이 성공한 것에 대한 인상을 표현했습니다. 싱가포르에서는 인구의 90%가 높은 기준, 현대성, 편의성, 친환경성을 고려하여 지어진 사회주택 지역에 거주하고 있습니다.

"저희의 바람은 베트남 가족을 위한 싱가포르 수준의 사회주택 프로젝트를 만드는 것입니다." 오안 여사는 자신의 결의를 공유하며, 그룹이 싱가포르와 전 세계적으로 사회주택 개발 분야의 유명 기업인 수르바나 주롱 그룹과 전략적 협력 계약을 체결했다고 밝혔습니다. 이번 협력을 통해 킴 오안 그룹은 베트남 부동산 시장에 최고 품질의 사회주택 프로젝트를 선보일 수 있을 것으로 기대됩니다.

이 계획에 따르면, 킴 오안 그룹은 총 40,000채의 아파트를 갖춘 26개의 사회주택 프로젝트를 개발할 예정입니다. 사회주택의 총 면적은 107ha이다. 11월에는 킴 오안 그룹이 빈즈엉 신도시에서 26.69헥타르 규모의 첫 사회주택 프로젝트를 시작할 예정입니다.

이 프로젝트는 높은 기술 및 품질 기준을 충족할 뿐만 아니라 EDGE 녹색 인증을 획득하여 시장에 강한 인상을 남길 것으로 기대되며, 주민에게 수백 가지의 현대식 편의 시설을 통합할 예정입니다. 특히, 이 프로젝트의 사회주택 아파트 매매가는 시장의 동일 부문 프로젝트와 비교했을 때 약 50%에 불과합니다.

토지 자금 어려움

하지만 김 오안 여사는 사회주택에 투자하는 기업들이 직면한 어려움을 솔직하게 지적했습니다. 우선 토지자금이 큰 걸림돌이다. 규정에 따르면 사회주택 프로젝트는 토지 기금의 20%를 사회주택 건설에 따로 마련해야 합니다. 하지만 이러한 토지기금을 기업이나 지방자치단체에 배분하는 데는 여전히 많은 단점이 있습니다.

오안 씨는 이 업무를 사업체에 할당해야 하며, 사업체가 일정에 맞춰 완료하지 못할 경우 책임을 져야 한다는 확신을 가져야 한다고 생각합니다. "기업들이 제대로 하지 못한다면 책임을 져야 하고, 그렇게 하면 주택 가격이 더 합리적이 될 것이고, 이는 고객에게 이익이 될 것입니다."라고 그녀는 말했습니다.

또 다른 문제는 사회주택 사업에 필요한 토지 가격이다. 오안 여사는 국가가 할당한 토지 자금과 기업이 직접 구매한 토지 자금 간에 토지 가치 평가에 있어 명확성과 투명성이 있어야 한다고 제안했습니다. 빈즈엉에 있는 킴 오안 그룹의 사회주택 프로젝트를 예로 들면, 해당 기업이 8년 전에 인수했지만 현재 투자 비용과 이익은 약 1,000억 VND입니다.

오안 여사는 세미나에서 사회주택을 시행하는 데 있어서 많은 문제와 어려움을 제기했습니다.

본 토지는 공업단지 토지로서 주거지역으로 분리하는 것이 승인되어 1/500으로 승인되었습니다. 공업단지 면적을 1m²당 170달러로 환산하면 가치는 1조동이 넘는다. 하지만 현재 상업용 주택의 토지 가격을 적용할 경우 그 금액은 3조 동이 넘을 수 있어 사회주택 사업 개발에 어려움을 겪을 것으로 보인다.

따라서 그녀는 국가가 할당한 토지와 기업이 직접 매수한 토지의 종류를 명확히 구분하여 명확하고 합리적인 가격을 결정해야 한다고 제안했습니다. 이를 통해 기업이 투자 과정에서 실수를 하는 것을 방지하고, 기업이 국가와 함께 사회주택을 개발하도록 장려할 수 있습니다.

기업이 직면하는 또 다른 문제는 법적 절차입니다. 오안 여사는 사회주택에 대한 별도의 규정이 있지만 실제로는 행정 절차가 단축되지 않아 프로젝트 완료 기간이 길어지고 있다고 말했습니다. 이는 사업의 투자 효율성에 영향을 미칩니다. 그녀는 기업의 부담을 줄이고 사회주택 건설의 진행을 가속화하기 위해 절차적 개혁이 필요하다고 제안했습니다.

게다가 이익 마진 문제도 기업에 큰 장벽이 됩니다. 규정에 따르면 사업체는 최대 10%의 이익만을 누릴 수 있으며, 판매 비용은 6%이므로 실제 이익은 6%에 불과합니다. 이로 인해 이 분야에 대기업이 투자하는 것이 어려워졌습니다. 오안 여사는 정부가 사회주택 개발에 기업이 참여하도록 동기를 부여하는 더 명확한 인센티브 정책을 마련할 것을 촉구했습니다.

사회주택 건설을 위한 토지자금 교환과 관련하여, 새로운 법률은 투자자가 교환을 제안할 수 있도록 규정하고 있지만, 투자자는 동일한 유형의 도시 지역 또는 동일한 회사에 토지자금을 보유해야 합니다.

실제로 이를 충족하는 것은 매우 어렵습니다. 모든 투자자가 같은 유형의 도시 지역에 많은 토지를 가지고 있는 것은 아니기 때문입니다. 예를 들어, 현재 많은 기업들이 조정 후 기존 프로젝트를 교환하고 싶어하지만, 두 토지펀드가 같은 그룹에 속해 있음에도 불구하고 같은 도시에 있지 않고 같은 회사에 속하지 않기 때문에 교환이 불가능합니다.

자본 제약

게다가 사회주택 사업을 시행하기 위해 자본을 빌리는 것 역시 많은 어려움에 직면합니다. 오안 여사에 따르면, 기업은 지방 및 도시의 개발 투자 기금에서 총 프로젝트 투자 자본의 약 15%에 해당하는 우선 대출만 빌릴 수 있습니다.

이는 비용을 충당하기에 충분하지 않은데, 상업 은행의 대출은 우대 이자율에도 불구하고 연 8.2%~9%에 달합니다. 이는 기업이 사회 주택을 개발할 때 수용할 수 있는 이자율보다 훨씬 높습니다.

기업들이 어려움을 겪는 것뿐만 아니라, 사회주택을 구매할 때 사람들도 많은 장애물에 직면합니다. 오안 여사는 사회 주택을 구매하기 위한 대출의 이자율에 대한 예를 들었습니다. 2024년 8월 1일 이전에는 사회 정책 은행에서 연 4.8%였지만 8월 1일 이후에는 연 6.6%로 인상되었습니다. 이는 상업 대출 금리와 거의 같습니다. 이로 인해 이미 소득이 낮은 근로자들은 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 두려워하게 되었습니다.

오안 씨는 "소득 요건을 충족하더라도 많은 주택 구매자가 대출 승인 절차가 너무 복잡하고, 특히 지난 3개월 동안의 소득을 증명해야 하는 등의 이유로 여전히 돈을 빌릴 수 없습니다."라고 말했습니다.

게다가 대출인의 소득을 증명하는 절차가 여전히 복잡해 실제적으로 도움이 필요한 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. 오안 씨는 "김오안 그룹의 많은 고객들이 주택 가격의 20~30%를 선불했지만 은행에서 제때 돈을 지급하지 않아 여전히 주택을 인수하지 못하고 있다"고 덧붙였다.

말할 것도 없이, 사회주택을 구매할 때의 소득 관련 규정 역시 많은 단점이 있습니다. 구체적으로, 한 사람이 1,500만 동(VND)의 소득이 필요하고, 부부가 3,000만 동(VND)의 소득이 필요한 경우, 2,900만 동이나 3,100만 동처럼 100만 동만 차이가 나도 고려되지 않습니다. 이로 인해 많은 사람들이 집을 살 기회를 놓치고, 아파트를 담보로 대출을 받고 은행에 원금과 이자를 지불해야 합니다.

오안 여사는 또한 현재 사회주택을 운영하는 대부분의 사업체가 비영리라는 문제를 제기했습니다. 그래서 일부 단지에서는 저렴한 가격으로 저가격 주택을 짓겠다는 사고방식을 가지고 있어 품질이 좋지 않은 경우가 많습니다. 아파트 건물은 5층짜리 건물이고 엘리베이터가 없습니다. 아파트는 면적이 좁고 편의시설이 부족하며, 보안과 안전성이 부족합니다. 따라서 주택은 빠르게 낡고, 수리 비용이 많이 들며, 주거 지역이 매우 초라합니다.

싱가포르에서는 여러 세대가 함께 살 수 있도록 1베드룸부터 4베드룸까지 다양한 면적의 아파트를 제공합니다. 이것은 적합하며, 또한 아파트를 오랫동안 사용할 수 있고, 다른 집을 살 필요 없이 여러 세대에 걸쳐 살 수 있도록 매우 고품질로 건설합니다. 또한, 이곳은 사회주택이기는 하지만 사람들의 요구에 부응하는 많은 현대식 편의시설을 갖추고 있습니다.

킴 오안 그룹은 이를 조사하여 좋은 방법이라는 것을 인식했으며, 경험을 통해 배우고 베트남 국민을 위한 싱가포르 수준의 사회주택을 개발하기로 결심했습니다. "정부가 기업들의 이러한 어려움을 해결하고, 적절한 우대 대출 금리를 제공하며, 사회주택 구매자를 위한 신청 심사 절차를 간소화한다면, 정부의 100만 호 사회주택 건설 사업은 큰 성공을 거둘 것이라고 믿습니다. 또한 우리 근로자들은 넓고 깨끗하며 가구가 완비된 주택에서 안정된 삶을 누리며 마음 편히 일하고 경제 발전에 기여할 수 있는 더 나은 환경을 갖게 될 것입니다."라고 오안 씨는 믿습니다.

출처: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm