최근 응우이 라오 동 신문이 주최한 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 파악" 세미나에서 연설한 김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 의장인 당 티 김오안 여사는 부동산 시장, 특히 사회주택 부문이 직면한 어려움을 강조했습니다.
Nguoi Lao Dong 신문의 토론 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 파악" 개요
주택 수요가 엄청납니다.
오안 여사는 김오안 그룹이 부동산 업계에서 16년 이상의 발전을 경험했다고 말했습니다. 이 회사는 과거에 빈즈엉, 동나이, 호치민시, 바리아붕따우에서 많은 대형 프로젝트를 성공적으로 수행한 바 있습니다. 정부가 사회주택 100만 채를 건설하는 프로젝트를 발표했을 때, 킴오안 그룹은 국가가 건강하고 지속 가능한 부동산 시장을 조성하기 위해 많은 정책을 변경하고 있다는 사실을 깨달았습니다.
"동시에 우리는 2024년 8월 1일부터 3개의 새로운 법률이 공식적으로 발효되면서 시장에 긍정적인 변화가 있을 것이라고 믿습니다. 그리고 이러한 변화에 대비하기 위해 Kim Oanh Group은 표준 도시 지역에 초점을 맞추는 것뿐만 아니라 저소득층과 주택이 없는 가구를 위한 사회 주택 프로젝트를 목표로 대규모 프로젝트를 개발할 계획을 사전에 세웠습니다." - Ms. Oanh가 말했습니다.
킴 오안 그룹 회장에 따르면, 현재 빈즈엉성, 동나이성, 바리아붕따우성과 같이 산업이 활발한 지역에서는 사회주택에 대한 수요가 매우 높습니다. 이러한 지방들은 수십만 명의 이주 노동자들을 일터로 유치하고 있지만, 현재 사회주택 공급은 수요를 충족시키지 못하고 있습니다.
김오안 부동산 그룹 주식회사 이사회 회장인 당티김오안 여사가 세미나에서 연설했습니다.
이러한 맥락에서 본 단체는 선진국의 사회주택 모델을 참고하여 효과적인 해결책을 찾기 위해 노력해 왔습니다. 특히, 오안 여사는 싱가포르의 사회주택 모델이 성공한 것에 대한 인상을 표현했습니다. 싱가포르에서는 인구의 90%가 높은 기준, 현대성, 편의성 및 친환경성을 고려하여 건설된 사회주택 지역에 거주하고 있습니다.
"저희의 바람은 베트남 가족을 위한 싱가포르 수준의 사회주택 프로젝트를 만드는 것입니다." 오안 여사는 자신의 결의를 공유하며, 그룹이 싱가포르와 전 세계적으로 사회주택 개발 분야의 거물인 Surbana Jurong Group과 전략적 협력 계약을 체결했다고 말했습니다. 이러한 협력을 통해 김오안 그룹은 베트남 부동산 시장에 최고 품질의 사회주택 프로젝트를 선보일 수 있을 것으로 기대됩니다.
이 계획에 따르면, 김오안 그룹은 총 40,000호의 아파트를 갖춘 26개의 사회주택 프로젝트를 개발할 예정입니다. 사회주택의 총 면적은 107ha입니다. 11월에는 김오안그룹이 빈즈엉 신도시에서 26.69헥타르 규모로 첫 사회주택 프로젝트를 시작할 예정입니다.
이 프로젝트는 높은 기술 및 품질 기준을 충족할 뿐만 아니라 EDGE 녹색 인증을 받아 시장에 강한 인상을 남길 것으로 기대되며, 주민들에게 수백 가지의 현대식 편의 시설을 통합할 예정입니다. 특히, 이 프로젝트의 사회주택 아파트 매매가격은 시장의 동일 부문 프로젝트와 비교해 약 50%에 불과합니다.
토지자금 어려움
하지만 김오안 여사는 사회주택에 투자하는 기업들이 직면하고 있는 어려움을 솔직하게 지적했습니다. 우선 토지자금이 큰 걸림돌이다. 규정에 따르면 사회주택 프로젝트는 사회주택을 짓기 위해 토지 기금의 20%를 따로 마련해야 합니다. 하지만 이러한 토지기금을 기업이나 지방에 배분하는 데는 아직도 많은 단점이 있습니다.
오안 여사는 그 업무가 사업체에 할당되어야 하며, 사업체가 일정대로 완료하지 못할 경우 책임을 져야 한다는 확신을 가져야 한다고 생각합니다. "기업들이 제대로 하지 않는다면 책임을 져야 하고, 그렇게 되면 주택 가격이 더 합리적이 될 것이고, 이는 고객에게 이익이 될 것"이라고 그녀는 말했다.
또 다른 문제는 사회주택 사업에 따른 토지 가격이다. 오안 여사는 국가가 할당한 토지 기금과 기업이 직접 구매한 토지 기금 간에 토지 가치 평가에 있어 명확성과 투명성이 있어야 한다고 제안했습니다. 빈즈엉성의 킴오안그룹 사회주택 프로젝트를 예로 들면, 해당 기업이 8년 전에 인수했지만 현재 투자비용과 이익이 약 1조 VND 수준이다.
오안 여사는 세미나에서 사회주택을 시행하는 데 있어서 많은 어려움과 장애물을 제기했습니다.
본 토지의 원산지는 공업단지 토지로서 주거지역으로 분리하는 것이 승인되어 1/500으로 승인되었습니다. 공업단지 면적을 1m2당 170달러로 환산하면 가치는 1조 동이 넘는다. 하지만 현재 상업용 주택의 지가를 적용할 경우 그 금액은 3조 VND 이상이 될 수 있어 사회주택 사업의 개발에 어려움을 겪을 것으로 보인다.
따라서 그녀는 국가가 할당한 토지와 기업이 직접 매수한 토지의 종류를 명확히 구분하여 명확하고 합리적인 가격을 결정해야 한다고 제안했습니다. 이를 통해 기업은 투자 과정에서 실수를 저지르는 것을 방지할 수 있으며, 기업이 국가와 함께 사회주택을 개발하도록 장려할 수도 있습니다.
기업이 직면하는 또 다른 문제는 법적 절차입니다. 오안 여사는 사회주택에 대한 별도 규정이 있지만 실제로는 행정 절차가 단축되지 않아 프로젝트 완료 기간이 연장되었다고 말했습니다. 이는 사업의 투자 효율성에 영향을 미칩니다. 그녀는 기업의 부담을 줄이고 사회주택 건설의 진행을 가속화하기 위해 절차적 개혁이 필요하다고 제안했습니다.
게다가 이익률 문제도 기업에 큰 장벽이 됩니다. 규정상 사업체는 최대 10%의 이익만을 누릴 수 있으며, 판매 비용은 6%로 실제 이익은 6%에 불과합니다. 이로 인해 이 분야에 대기업이 투자하는 것이 어려워졌습니다. 오안 여사는 정부가 사회주택 개발에 기업이 참여하도록 동기를 부여하는 더 명확한 인센티브 정책을 갖기를 촉구했습니다.
사회주택 건설을 위한 토지자금 교환과 관련하여, 새로운 법률에서는 투자자들이 교환을 제안할 수 있도록 규정하고 있지만, 반드시 동일한 도시 지역 유형 또는 동일한 회사에 토지자금을 보유해야 합니다.
실제로 이를 충족하는 것은 매우 어렵습니다. 모든 투자자가 같은 유형의 도시 지역에 많은 토지를 가지고 있는 것은 아니기 때문입니다. 예를 들어, 현재 많은 기업들이 조정 후 기존 프로젝트를 교환하고 싶어하지만, 두 토지펀드가 같은 도시에 있지 않고 같은 회사에도 없기 때문에 교환이 불가능합니다. 둘 다 같은 그룹에 속해 있지만요.
자본 제약
게다가 사회주택 사업을 시행하기 위한 자본 조달에도 많은 어려움이 있다. 오안 여사에 따르면, 기업은 지방 및 도시의 개발 투자 기금에서 총 프로젝트 투자 자본의 약 15%에 해당하는 우대 대출만 빌릴 수 있습니다.
이는 비용을 충당하기에 충분하지 않은데, 상업 은행의 대출은 우대 이자율에도 불구하고 연 8.2%~9%에 달한다. 이는 기업이 사회 주택을 개발할 때 수용할 수 있는 이자율보다 훨씬 높다.
기업들이 어려움을 겪는 것뿐만 아니라, 개인도 사회주택을 구매할 때 많은 어려움에 직면하게 됩니다. 오안 여사는 사회 주택 구매 대출의 이자율에 대한 예를 들었습니다. 2024년 8월 1일 이전에는 사회 정책 은행에서 연 4.8%였지만 8월 1일 이후에는 연 6.6%로 인상되었습니다. 이는 상업 대출 금리와 거의 같습니다. 이로 인해 이미 소득이 낮은 근로자들은 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 두려워하게 되었습니다.
"많은 주택 구매자는 소득 요건을 충족하더라도 여전히 돈을 빌릴 수 없습니다. 승인 절차가 너무 복잡하기 때문입니다. 특히 지난 3개월 동안의 소득을 증명해야 하는 요건이 그렇습니다."라고 오안 씨는 말했습니다.
또한, 대출인의 소득을 증명하는 절차가 여전히 복잡하여 실제적으로 도움이 필요한 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. "김 오안 그룹의 많은 고객들이 주택 가치의 20-30%를 선불로 지불했지만 은행에서 제때 돈을 지급하지 않아 여전히 주택을 받을 수 없습니다."라고 오안 씨는 덧붙였습니다.
말할 것도 없이 사회주택을 구매할 때의 소득 관련 규정 역시 많은 단점이 있습니다. 구체적으로, 한 사람이 1,500만 VND의 소득이 필요하고, 부부가 3,000만 VND의 소득이 필요한 경우, 2,900만 VND나 3,100만 VND처럼 100만 VND만 차이가 나도 고려되지 않습니다. 이로 인해 많은 사람들이 집을 살 기회를 놓치고, 아파트를 담보로 대출을 받고 은행에 원금과 이자를 갚아야 합니다.
오안 여사는 또한 현재 사회주택을 운영하는 대부분의 사업이 비영리라는 문제를 제기했습니다. 그래서 일부 단위는 저렴한 가격으로 저급 주택을 짓는 사고방식을 가지고 있어 품질이 좋지 않습니다. 아파트는 5층 높이에 불과하고 엘리베이터가 없습니다. 아파트는 몇 개의 작은 면적만 있고 편의 시설이 부족하고 보안과 안전이 부족합니다... 그래서 집은 빨리 노후화되고 수리 비용이 많이 들고 주거 지역은 매우 초라합니다.
싱가포르에서는 여러 세대가 함께 살 수 있도록 1베드룸부터 4베드룸까지 다양한 면적의 아파트를 제공합니다. 이것은 적합하며, 또한 아파트를 오랫동안 사용할 수 있고, 다른 집을 살 필요 없이 여러 세대에 걸쳐 살 수 있도록 매우 고품질로 건축합니다. 또한 이곳은 사회주택이기는 하지만 사람들의 요구에 부응하는 많은 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.
김오안 그룹은 이를 조사하여 좋은 방법이라는 것을 인식하였고, 경험을 통해 배우고 베트남 국민을 위한 싱가포르 수준의 사회주택을 개발하기로 결심했습니다. "정부가 기업의 상기 어려움을 해결하고 적절한 우대 대출 금리를 제공하고 사회주택 구매자를 위한 신청 검토 절차를 간소화할 수 있다면, 정부의 사회주택 100만 호 건설 프로젝트가 완공되어 엄청난 성공을 거둘 수 있을 것으로 믿습니다. 그리고 우리 근로자들은 넓고 깨끗하며 모든 가구가 갖춰진 주택에서 삶을 안정시키고 마음의 평화를 누리며 일하고 경제 발전에 기여할 수 있는 더 많은 조건을 갖추게 될 것입니다." 오안 여사는 믿습니다.
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출처: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
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