하노이 외곽의 토지는 "무시"되며, 손실을 감수하는 것인지 이익을 감수하는 것인지 구별하기 어렵습니다. 사회주택 대상 고객 확대

암울한 토지, 유동성 부족, 회복 지연, 박장성 사회주택 구매 대상자 확대, 법무부 하노이 농지 경매 규정에 대한 "고발"...이 최근 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 (출처: XD신문)

교외 지역 토지 가격이 다시 '상승'할 가능성은 낮습니다.

여러 연구 기관의 부동산 시장 보고서에 따르면, 올해 1~2분기에 하노이 교외 지역 토지의 핫스팟이었던 호아이득 지구, 바비 지구, 탄트리 지구, 속썬 지구, 동안 지구, 지아럼 지구는 2022년 4분기에 비해 매매 가격이 하락한 것으로 나타났습니다.

실제로 많은 지역에서 가격이 하락하였음에도 불구하고 교외 토지의 유동성을 높이는 것은 여전히 매우 어렵습니다. 최근에 이런 제품의 가격이 너무 비싼 편입니다. 가격이 여전히 높고 많은 지역이 법적으로 안전하지 않기 때문에, 구매자들은 시장에 진입할 때 더욱 조심스러워지고 있습니다.

앞으로의 토지 개발에 대해 논평하면서, 많은 전문가들은 현재 시장 상황이 재정적 레버리지를 이용하는 토지 투기자들에게 큰 압박을 가하고 있다고 믿고 있습니다. 부동산 시장이 개선되더라도 토지 부문은 다른 부문에 비해 회복 속도가 느린 편입니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 수개월간 토지 소유주들이 매물 판매를 많이 광고했지만 실제 손실 절감과 이익 절감을 구분하기가 매우 어렵다고 말했습니다.

디프 씨는 또한 많은 사람들이 장기 투자를 위해 교외 토지를 사고 싶어하지만, 높은 가격에 사면 수익률이 낮을까봐 여전히 두려워한다고 말했습니다. 따라서 적절한 위치에 가격이 저렴한 토지를 찾을 수 없으면 일부 투자자들은 임대용 부동산 투자 부문으로 전환하기도 합니다.

"투자자들이 지금처럼 토지에 무관심했던 적은 없었습니다. 이는 부동산 시장이 점차 투기를 걸러내고 실제 투자로 이동하고 있음을 증명합니다." 디프 씨는 강조했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 시장은 여전히 어려움을 겪고 있으며 유동성도 약해 현재로서는 교외 지역 토지 가격이 다시 오르기 어려울 것으로 예상됩니다.

"부동산 시장이 침체된 상황에서 많은 토지 소유자와 중개인이 "손실 절감"을 광고하고 가격을 낮춰 구매자를 유치하고 있습니다... 하지만 판매 가격은 정점에 비해 낮아졌을 뿐이고 실제 가치와 비교하면 여전히 상당히 높습니다." Dinh 씨는 구매자에게 "돈을 내려놓기" 전에 인센티브 정보와 토지에 대한 정보를 신중하게 검토하라고 조언했습니다.

이러한 현실에 대해 Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인 씨는 현재 부동산 시장의 어려움은 매수자가 돈을 붙잡고 부동산 가격이 더 떨어질 때까지 기다리고 있기 때문이며, 또한 많은 사람들이 여전히 부동산 시장에 부정적인 견해를 가지고 있다고 말했습니다. 게다가 투자자들은 점점 더 많은 이자를 지불해야 하는 압박을 받고 있습니다.

HoREA는 Circular 06의 일부 "부적절한" 규정을 폐지할 것을 제안합니다.

국가은행이 기업의 신용 접근성을 개선하기 위해 통지 06/2023/TT-NHNN(회람 06)의 일부 내용 시행을 중단하는 통지 10/2023/TT-NHNN(회람 10)을 발표한 후에도 호치민시 부동산협회(HoREA)는 총리와 국가은행에 다른 규정을 개정 및 보완할 것을 권고했습니다.

이에 따라 HoREA는 통지문 22/2019/TT-NHNN(통지문 08/2020/TT-NHNN의 제1조에서 개정 및 보완)의 제16조 5항 d항을 개정 및 보완하여 12개월의 연장을 요청하는 방향으로 제안했습니다. 단 1개월 남짓(2023년 10월 1일) 후에 신용 기관은 중장기 대출에 사용되는 단기 자본의 최대 비율 30%를 준수해야 하기 때문입니다.

다음으로, HoREA는 국가은행이 신용 기관이 자체 부채를 구조조정할 목적으로 기업 채권을 매수하도록 허용하는 것을 고려할 것을 제안했습니다. 이는 법령 65/2022/ND-CP(령 153/2020/ND-CP의 조항 5, 2항 개정)의 조항 1, 2항과 일관성을 유지하기 위한 것입니다.

또한 HoREA는 국가은행이 기업, 협회 및 전문가가 제안한 순환문 06에 있는 여러 "부적절한" 규정을 계속 검토하고 수정 및 보완할 것을 고려할 것을 권고했습니다. 국가은행의 순환문 10은 순환문 39/2016/TT-NHNN의 8조 8항, 9항 및 10항(순환문 06/2023/TT-NHNN의 1조 2항으로 보완)의 시행을 2023년 9월 1일부터 이러한 문제를 규정하는 새로운 법률 문서의 발효일까지만 중단했지만 현재 이러한 규정을 수정, 보완 또는 폐지하는 법률 문서는 없습니다.

따라서 제10호 통지문은 대출을 금지하는 일부 규정의 시행을 잠정적으로 중단하였지만, 협회는 국립은행이 이러한 규정을 폐지할 것을 권고합니다.

법무부, 하노이의 농지 경매 규정에 대해 '고발'

Vietnamnet에 따르면, 법률문서검사부(법무부)는 하노이에 농지 경매와 관련된 불법 내용을 처리하고, 불법 문서를 조언, 작성, 발급한 집단과 개인에 대한 책임을 고려하고 처리하라고 요청했습니다.

법률 규범 문서 검사부(법률 규범 문서 검사부)의 호 광 휘 국장은 방금 하노이 인민위원회의 결정 제24/2022호에 대한 검사를 마무리하는 문서에 서명했습니다. 이 결정은 해당 지역의 토지 할당 또는 임대를 위한 토지 사용권 경매를 규정합니다.

문서 검사부에 따르면, 결정 번호 24/2022에는 불법적인 내용이 포함되어 있습니다.

구체적으로 이 결정의 제1조 제1항은 다음과 같이 명시되어 있습니다: "토지법 제132조 제3항에 규정된 공공 목적으로 사용되는 농경지의 경우, 현급 인민위원회는 5년 기간 동안 농업용 토지 경매를 실시한다."

다만, 공공용 농지로 아직 이용되지 아니한 경우, 토지법 제132조 제3항의 규정에 따라, 사단급 인민위원회가 경매임대 방식으로 농업생산 및 양식업을 위하여 지방 가구 및 개인에게 임대해 줍니다. 각 임대차의 토지 사용 기간은 5년을 초과할 수 없습니다.

따라서 하노이 인민위원회가 공공 목적을 위한 농지 경매 권한을 부여한 결정은 토지법 규정에 부합하지 않습니다.

한편, 2013년 토지법 제7조 2항에서는 사단 인민위원회 위원장이 공공 목적을 위한 농경지 사용에 관해 국가에 책임을 져야 한다고 규정하고 있다.

"따라서 공공 목적으로 사용되지만 아직 사용되지 않은 농경지의 경매 권한을 지방 인민위원회에 할당하는 것에 대한 하노이 인민위원회의 규정은 공공 목적으로 농경지를 사용하는 것에 대해 국가에 책임이 있는 기관을 결정하는 데 영향을 미칠 것입니다." 문서 검사부 문서에 명확하게 명시되어 있습니다.

또한 문서 검사부에 따르면, 제24호 결정 제1조 제6항은 킨테도티신문, 하노이모이신문, 다우비엔신문에 실시한 토지이용권 경매 공고는 "법적 근거가 없다"고 규정하고 있습니다.

해당 부서는 2016년 부동산 경매법 제57조를 인용하여, 이 법은 공개 공고를 할 때 특정 신문 페이지를 제한하지 않는다고 밝혔습니다.

보증금 지급 규정과 관련하여, 하노이의 결정은 2016년 부동산 경매법의 규정에 어긋난다고 법무부에서도 평가했습니다. 해당 법률에서는 보증금이 500만 VND 미만인 경우에만 경매인이 직접 지불할 수 있다고 명시하지 않았기 때문입니다.

이에 따라 문서 검사부는 하노이 인민위원회에 상기 불법 내용을 긴급히 처리할 것을 권고한다.

동시에, 불법 규제(있는 경우)의 시행으로 인해 발생한 결과를 시정하기 위한 조치를 취하기 위해 결정 제24/2022호의 시행 과정을 검토합니다.

또한 문서 검사부는 불법 문서를 조언하고, 초안을 작성하고, 발행하는 단체와 개인에 대한 책임을 검토하고 처리할 것을 권고했습니다.