전문가들, 올해 토지분할에 대해 놀라운 발언

(댄트리) - 전문가들은 올해 토지 부문에서 '토지열병' 현상이 광범위하게 발생하지 않고 국지적으로만 발생할 것으로 보고 있습니다.

전문가: 토지 시장이 침체되고 있다

건설부 보고서에 따르면 2024년 4분기 아파트와 단독주택 거래 건수는 25,400여 건으로 전분기 대비 33.8% 감소했습니다. 성공적인 토지 거래 건수는 86,796건으로 전 분기 대비 15.7% 감소했습니다.

2024년 전체 아파트 및 단독주택의 거래성사 건수는 12만5500여건으로 전년 대비 11.2% 감소했다. 2024년 토지 거래량은 412,400필지/구획을 넘어설 것으로 예상되며, 이는 2023년 대비 33.6% 증가한 수치입니다.

지난해에는 아파트 외에도 하노이 교외와 일부 인근 지역의 토지 부문이 긍정적인 신호를 보인 것으로 평가되었습니다. 그러나 많은 지역에서 토지 부문은 여전히 ​​어려움을 겪고 있거나 약간만 회복되었습니다.

부동산 전문가인 레딘충 씨는 최근 토지 시장을 평가하면서 2024년 4월 이후 토지 시장이 회복 조짐을 보이고 있으며, 5월에는 거래량이 급증했지만 9월에는 침체에 빠졌다고 말했습니다. 그 이유는 하노이 시장의 유동성이 낮을 때 가격이 하락하여 지방에도 영향을 미치기 때문입니다.

2024년 말 하노이 토지 가격이 급등하자 많은 투자자들이 매매 가격을 낮추었습니다. 하노이의 토지 시장이 침체되고 있다. 하노이와 인접한 박닌, 박장, 흥옌, 하이즈엉 등의 지방에서는 더 이상 손해를 보고 매매하는 현상이 없으며, 2024년 이후 토지 가격이 다시 상승했습니다.

특히 흥옌성의 토지 가격이 가장 큰 폭의 상승세를 기록했고, 박장성도 2022년 최고치 대비 가격 수준을 회복했습니다. 타인호아에서 남쪽으로 이어지는 지역은 시장이 여전히 약세를 보이고 있으며, 가격은 이전 최고치보다 낮습니다.

하노이 교외의 토지(사진: 즈엉땀)

정 씨는 앞으로 이 부문의 투자 잠재력에 대해 이야기하면서 여전히 많은 기회가 있지만, 하노이에서 토지를 매수하는 것만이 투자자에게 이로운 것이 아니며, 교통 인프라 연결성과 인구 밀도를 고려한 지역을 신중하게 선택해야 한다고 말했습니다.

현재 많은 투자자들은 개발 방향성이 뚜렷하거나 이미 읍·면·시로 승격된 지역을 선택하기 때문에 기본 가격은 30~50억 VND 사이에서 변동할 것입니다.

많은 사람들은 이 가격으로는 어떤 상품도 살 수 없기 때문에 외곽 지방에 투자하기 위해 "현금 지불"을 선택합니다. 박닌, 박장, 흥옌, 하이즈엉, 하이퐁, 꽝닌 등 산업단지와 연계된 경제 축의 일부 지역은 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

그러나 투자자는 토지를 매수할 때 법적 조건을 충족하는 프로젝트인지, 최소한 매매 계약서를 체결하거나 적장부를 가지고 있는지, 그리고 투자자의 능력도 고려해야 하는지 주의를 기울여야 합니다. 필요 사항을 충족하고 미래 거주자를 유치할 수 있는 위치를 선택하세요.

부동산 전문가인 응우옌 안 꾸에 씨는 하노이의 모든 부동산 부문의 가격이 2024년 10월에 정점을 찍었다고 말했습니다. 하노이의 아파트와 토지의 경우 가격이 둔화되었고 유동성이 감소했습니다. 게다가 교외 지역의 일부 토지 투자자들은 "자신들의 재산을 처분"할 방법을 찾고 있습니다.

올해는 '토지열병'이 널리 퍼지지 않을까요?

올해 토지 부문을 평가하면서, 레딘충 씨는 "토지 열풍" 현상이 광범위하게 발생하지 않고 국지적으로만 발생할 것이라고 말했습니다. 타잉호아에서 남쪽에 위치한 위의 지방들에 대한 시장은 올해도 여전히 긍정적이지 않습니다. 다낭, 나트랑 등 관광 지역의 지방에서는 올해 경제 회복으로 관광 산업이 성장하면서 긍정적인 신호가 더 많이 나타났습니다.

투자자들은 또한 강력한 관광 개발이 이루어지는 지역, 특히 2024년에 더욱 두드러진 회복세를 보일 나트랑과 다낭을 찾기 시작했습니다.

또한 토지법의 변경으로 재고가 남아 있는 기존 프로젝트가 구매자에게 큰 관심을 받게 될 것입니다. 30~40억 VND 이하의 상품이 더 많은 고객을 유치할 것입니다. 오래된 프로젝트가 더 매력적인 이유는 이러한 프로젝트가 새로운 토지 가격표가 발효되기 전에 시행되었기 때문에 토지 비용이 낮기 때문입니다. 그 사이, 새로운 토지 가격표에 따라 시행되는 프로젝트는 "인플레이션"을 겪게 될 것입니다.

"토지 개발 사업이 다시 활기를 띠겠지만, 모든 토지 소유주가 혜택을 보는 것은 아닙니다. 고객들의 심리가 변하면서 투자자의 평판, 사업의 합법성, 그리고 제품 품질 등을 고려하여 신중하게 선택하게 되었습니다. 과거에는 투자자들이 기반 시설을 완공하자마자 바로 매도할 수 있었지만, 이제는 고객을 유치하기 위해 조경과 편의시설을 추가해야 합니다."라고 그는 덧붙였습니다.

하노이 호아이득 지역의 경매 토지(사진: 즈엉땀).

정 씨는 경매 토지 상품과 관련하여 올해에도 하노이 교외 지역이 투자자들의 관심을 받을 것으로 예측했습니다. 하노이 시장의 주택 공급은 단기적으로 국민의 실제 수요에 비해 개선의 조짐을 보이지 않았습니다.

게다가 도심 지역의 가격이 현재처럼 매우 높기 때문에 투자자들은 교외 지역의 부동산을 찾는 경향이 있습니다. 투자자들은 여전히 ​​지역별로 조직된 경매 토지를 비롯한 세분화된 토지를 "사냥"하는 경향이 있는데, 이는 법적 안전성이 보장되기 때문이다.

하지만 앞으로 하노이나 주변 지역의 경매 토지는 최근처럼 급등하지는 않겠지만, 가격 상승폭은 더 적절할 것으로 예상됩니다. 투자자들은 군중 심리를 따르거나 투기자들의 영향을 받는 대신, 더욱 주의 깊게 배우고 수용 가능한 가격을 정하기 전에 신중하게 배울 것입니다.

부동산 전문가인 응우옌 꾸옥 아인 씨는 반전과 통합 기간을 거친 후, 시장은 회복기로 접어들 것이며, 이는 올해 2분기에서 4분기에 시작될 것으로 예상된다고 말했습니다. 이 시점에서 투자자들은 시장이 침체되었을 때처럼 판매 가격이나 법적 요소에 지나치게 중점을 두지 않을 것입니다.

그 대신, 가격 상승 가능성이 돈을 투자하기로 결정하는 데 중요한 요소입니다. 따라서 토지나 프로젝트 빌라와 같은 수익성 있는 부문은 투자자들에게 특별한 관심을 받습니다.

"이전 사이클에는 시장이 개발 단계로 접어들었을 때 100동을 투자했을 때 아파트의 수익은 136동에 불과했습니다. 하지만 토지는 최대 300동까지 벌 수 있었습니다."라고 전문가는 말했습니다.

그에 따르면 2024년 토지법이 시행되면 토지 시장은 공급부터 거래 활동까지 많은 큰 변화를 겪을 것이라고 한다. 토지 부문은 더욱 긍정적인 방향으로 발전하고 있으며, '토지 열풍'과 가상 가격 현상이 줄어들고 시장 파도가 형성되고 있습니다. 그 대신, 보다 안정적이고 투명하며 지속 가능한 토지 부문을 갖춘 새로운 순환이 이루어집니다.

마지막으로, 2026년 1분기부터 2026년 4분기까지는 시장이 안정적인 궤도에 진입하는 시기가 될 것입니다. 다양한 자산에 걸쳐 가격과 유동성이 증가했습니다. 이는 장기간의 침체 이후 시장에 대한 가장 좋은 전망으로 간주될 수 있습니다.

위의 의견에 동의하며, 응우옌 안 꾸에 씨는 토지가 2025년부터 2027년까지 밝은 전망을 보일 것이지만, 이전 기간처럼 '왕'의 자리를 더 이상 차지하지는 않을 것이라고 말했습니다.

"2022년처럼 토지 시장이 더 이상 뜨겁지 않은 데에는 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 3등급 이상의 도시 지역에서는 분양 전에 공사가 완료되어야 하므로 투자 비용이 증가합니다. 둘째, 토지 분할 절차가 더 까다로워집니다. 하지만 토지는 여전히 다른 지역보다 매력적입니다."라고 그는 강조했습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm