최근 아파트 가격이 급등했습니다.
건설부는 2024년 부동산 시장 보고서에서 대도시의 아파트 가격이 2023년보다 훨씬 더 높아질 것이라고 밝혔습니다.
모든 세그먼트에 대해 새로운 가격 수준이 설정됩니다. 구체적으로, 이전에는 m2당 3,000만 VND 미만이었던 저가형 부문이 현재 m2당 4,500만 VND로 증가했습니다. 중간 가격대 세그먼트의 판매 가격은 이전에는 3,000만~4,500만 VND/m2이었으나, 현재는 4,500만~7,000만 VND/m2로 상승했습니다. 고급형 세그먼트의 가격은 이전에는 1m2당 5,000만~7,000만 VND였지만, 현재는 1m2당 7,000만~1억 VND로 올랐습니다. 최고급 주택 부문은 m2당 2억 VND가 넘는 가격으로 시장에 몇몇 프로젝트가 등장했습니다.
건설부는 2024년에도 일부 주요 도시의 아파트 가격이 계속 상승할 것이라고 밝혔다. 하노이에서는 아파트 가격이 2023년 가격에 비해 40~50% 상승했으며, 일부 프로젝트는 더 높은 수준으로 상승했습니다.
Dan Tri 기자 의 조사에 따르면 하노이 시장에서 Ecolife Tay Ho 등의 아파트 매매 가격은 약 7,200만 VND/m2입니다. 선샤인 가든 가격은 m2당 약 5,400만 VND입니다. 첼시 파크 - 꺼우저이 매매 가격은 m2당 약 6,200만 VND입니다. Trang An 단지의 매매 가격은 m2당 약 7천만 VND입니다. 레전드 타워 매매 가격은 m2당 약 7,200만 VND입니다. 위의 가격은 2024년 초에 비해 상당히 상승했습니다.
하노이의 아파트 건물(사진: Tran Khang).
부동산 전문가 응우옌 꾸옥 안은 최근 아파트 가격의 급등에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다.
첫째, 부동산 시장은 순환적입니다. 구체적으로, 아파트 가격은 시장이 회복 국면에 접어들면서 상승세를 보였습니다. 앞서 본 연구에서는 2024년 중반에 각 부동산 유형이 회복될 것으로 예측한 바 있으며, 가장 먼저 회복될 유형은 주거용 상품이 될 것으로 전망했다.
어려운 시기를 겪은 후로 부동산 시장에 대한 투자 심리가 매우 약해졌습니다. 부동산 투자에서 가장 두려운 것은 부동산 가격 하락이 아니라 상품의 유동성이 떨어질까봐 두려운 것입니다. 따라서 투자자들은 이제 특정 법적 지위와 현금 흐름을 갖추고 적어도 아파트처럼 임대가 가능한 부동산 유형을 찾고 있습니다.
두 번째 이유는 수요는 매우 큰데 공급이 시장 수요를 충족시키지 못한다는 것입니다. 예를 들어 하노이의 경우 매년 약 10만~17만 가구의 신규 아파트가 필요한데, 2024년 공급량은 약 3만 가구, 2023년 공급량은 약 1만 가구에 불과할 것으로 예상됩니다.
게다가 부동산 상품은 점점 더 고가 부문에 집중되고 있습니다. 그 증거로, 2020년 초 고급 세그먼트 이상(㎡당 5,500만 VND 이상)은 전체 공급량의 약 6%에 불과했습니다. 2024년 3분기까지 이러한 제품이 약 60%를 차지하게 될 것입니다.
그에 따르면, 시장 공급이 부족한 상황에서 법적 문제를 해결하고 제품을 출시한 뒤 투자자들은 주로 중간 가격대 이상(㎡당 3,500만 VND 이상)에 집중한다고 합니다. "프로젝트를 시작하는 데는 오랜 시간이 걸리고 토지 가격은 매일 계속 오르기 때문에 투자자들이 중간 가격대 이상에서 아파트를 출시하기로 결정하는 것은 논리적입니다." Quoc Anh 씨가 말했습니다.
세 번째 이유는 시장 심리학입니다. 구체적으로, 아파트 가격이 크게 오르지 않았을 때 사람들은 가격이 내려갈 때까지 기다리는 경향이 있습니다. 하지만 가격이 10~20% 정도 오르자, 가격이 계속 오를까 봐 모두가 매수에 뛰어들었습니다. 이로 인해 심리적인 타격이 가해져 시장이 다시 급등하게 되었습니다.
"사실, 시장은 지난 1년 동안 매우 뜨거웠습니다. 따라서 그 이유는 사람들이 아파트 가격이 떨어질 때까지 기다린 후 매우 참을성이 없기 때문입니다." Quoc Anh 씨가 결론지었습니다.
또 다른 부동산 전문가인 응우옌 티 홍 반(Nguyen Thi Hong Van) 여사는 하노이의 부동산 가격은 수요, 소득 증가, 인구 증가, 도시화 속도와 같은 자연적 요인으로 인해 여전히 기계적으로 성장하고 있다고 말했습니다. 하지만 가까운 미래에 갑자기 증가할 가능성은 낮습니다.
그녀에 따르면, 하노이 부동산이 이전에 높았던 이유는 주로 투기적 매매와 재판매 활동 때문이었다. 이 그룹은 이제 시장에 참여할 때, 부동산 가격 상승이 자본 비용보다 높아야 하는 경우, 재무 레버리지 사용 비용, 시장에 더 가까운 새 토지 가격표를 기준으로 계산된 부동산 양도 소득세 비용을 더욱 신중하게 고려해야 합니다.
올해도 아파트 가격이 계속 오르나요?
Dat Xanh North의 CEO인 Vu Cuong Quyet 씨는 2024년 하노이의 아파트 부문이 매우 강한 가격 변동을 겪을 것이라고 말했습니다. 2023년 대비 40~50%, 심지어 60%까지 가격이 오른 아파트도 있습니다. 2023년 가격과 비교했을 때 아파트 가격이 상당히 상승했습니다. 둘째, 새로운 프로젝트에는 투자자가 정한 새로운 가격 수준이 적용됩니다. 새로운 프로젝트는 모두 m2당 7,000만~9,000만 VND, 심지어 m2당 1억 1,000만~1억 2,000만 VND에 이릅니다.
전문가들은 올해 저가 아파트 공급이 늘어날 것이라고 말한다(그림: 트란 캉).
"저는 현재 아파트 가격이 한계에 도달했고 더 이상 상승하기 어렵다고 생각합니다. 더 상승하면 사람들의 구매력을 넘어서서 유동성에 어려움을 겪을 것이기 때문입니다. 하지만 현재 프로젝트를 실행하는 데 드는 자본 비용, 이자율, 건설 자재 비용, 특히 현재 시장 가격으로 평가된 토지 사용 비용 등 비용이 매우 높기 때문에 가격을 낮추는 것도 매우 어렵습니다."라고 그는 말했습니다.
올해 아파트 추세에 대해 Quyet 씨는 호치민시와 하노이 시장의 아파트 가격이 안정될 것이라고 말했습니다. 하지만 올해는 지방, 특히 산업이 발달한 지방의 아파트 가격이 유동성 면에서 돌파구를 마련할 것으로 보인다. 지방의 아파트 가격은 상당히 합리적이기 때문이다.
부동산 전문가인 응우옌 안 꾸에 씨는 2020~2024년 기간에는 투자 절차상 많은 어려움이 있어 아파트 공급이 제한돼 가격이 급등할 것이라고 말했습니다. 하지만 모든 것에는 순환이 있고, 수요와 공급의 법칙이 있으므로 가격이 너무 높아지면 시장은 조정될 것입니다.
그에 따르면 하노이 아파트 가격은 거래량과 매매 가격 측면에서 모두 2024년 10월에 정점을 찍었습니다. 2024년 11월 이후 시장은 반전 조짐을 보이고 있으며, 투자자들은 가격을 낮추기 시작했고, 거래량은 감소했으며, 아파트 가격이 계속 상승할 것이라는 확신은 거의 사라졌습니다.
2025년까지 투자 절차가 개선되고, 사회주택을 포함한 아파트 공급이 늘어났습니다. 동안, 메린, 탄트리, 남투리엠 및 여러 다른 지역에 10,000개가 넘는 아파트가 새로 공급됨에 따라 사람들은 선택의 폭이 더 넓어졌습니다.
따라서 올해 신규 상업용 아파트 매매 가격은 2024년 대비 5~10% 하락할 것으로 예상된다. 2026년까지 하락폭은 10~15%에 달할 수 있으며, 2027년 신규 공급이 정점을 찍으면서 가격이 20~30% 하락할 수 있다. 특히 3.5벨트 지역은 그 영향이 클 것으로 보인다.
그 의견에 동의하는 박사. 베트남 부동산중개사협회(VARS)의 응우옌 반 딘 회장은 올해도 주택 공급이 계속 증가할 것으로 전망하며, 이는 주로 교외 대도시의 공급 증가에 따른 것이라고 말했습니다. 하노이와 위성도시의 부동산 공급은 약 3만7000개, 호치민시와 교외지역의 부동산 공급은 약 1만8000개에 이를 것으로 추산됩니다. 주거용 부동산 공급으로 지역 간 차별화가 줄어듭니다.
공급 구조는 여전히 주로 고급, 사치품입니다. 하지만 사회주택 사업이 늘어나면서 저렴한 주택 부문의 공급이 더욱 뚜렷하게 개선될 것으로 보인다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm
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