하노이 아파트, '형태' 상실, 부동산 사업 개인에 대한 연간 거래 횟수 제한

하노이 시장은 관심과 매물 수가 감소하였고, 두 개의 특별도시 지역에서는 사회주택 공급이 부족하며, 부동산 사업을 하는 개인은 연 10회 이상 매매가 허용되지 않습니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다. [광고1]

최신 부동산: 2024년 5월, 하노이 아파트 시장이 유일하게 성장을 보인 반면, 대부분 다른 부문과 유형에 대한 관심은 감소했습니다. (사진: 린안)

하노이 아파트 매물 9% 감소

Batdongsan.com.vn 의 시장 데이터에 따르면, 2024년 5월 하노이 아파트 시장이 유일하게 성장을 이룬 반면, 대부분의 다른 부문과 부동산 유형에 대한 관심은 감소했습니다. 구체적으로, 5월 매매시장에서 아파트 부문에 대한 관심 수준은 9% 증가했고, 임대 시장은 6% 증가했습니다.

특히 6월 하노이 아파트 시장은 5월과 같은 성장세를 유지할 수 없었습니다. 5월에는 관심 수준이 전달과 동일했고 매매 시장에서 매물 수가 9% 감소했습니다. 임대 부문과 관련하여, 하노이 아파트 시장도 그다지 긍정적이지 않은 추이를 기록했습니다. 관심 수준은 4%로 약간 증가했지만 매물 수는 4%로 약간 감소했습니다.

Batdongsan.com.vn 에 따르면, 하노이 아파트 시장의 쇠퇴는 하노이 부동산 시장의 전반적인 쇠퇴의 일부로, 전체 시장에 대한 관심 수준은 9% 감소하고 매물 수는 6% 감소했습니다. 하노이의 거의 모든 지구가 3%에서 19%로 감소했습니다.

아파트뿐만 아니라 다른 부문과 유형에서도 관심과 게시물 수가 감소했습니다. 구체적으로, 지난달 대비 하노이의 매매시장에서 개인주택에 대한 관심도는 16% 감소하였고, 매물 수는 3% 감소하였습니다. 토지에 대한 관심은 16% 감소했고, 매물 수는 안정적으로 유지되었으며, 하노이 거리 앞 주택 부문의 유사 수치는 각각 14%와 10%였습니다. 하노이 빌라 시장도 나아지지 않고 있다. 관심 수준은 11% 감소했고 매물 수는 12% 감소했다.

임대 시장에서 아파트와 하숙집은 각각 4%와 5%의 특정 수치로 관심이 증가한 유일한 두 부문입니다. 그러나 이 두 부문의 매물 수는 감소하였는데, 이는 지난달 공급이 충분하지 않았음을 보여주며 특히 4% 감소하였습니다.

임대용 부동산의 경우, 개인 부동산에 대한 관심과 매물 등록 건수가 모두 7% 감소했습니다. 타운하우스의 경우 관심은 13% 감소한 반면, 매물 수는 6% 증가했습니다. 사무실 관심은 9% 감소했고 매물 수는 15% 감소했습니다.

Batdongsan.com.vn 에서 실시한 실제 조사에 따르면 하노이 아파트 시장의 가격 수준은 2025년 5월과 비교해 약간 상승하거나 동일하게 유지되고 있는 것으로 나타났습니다. 구체적으로, 헤이 타워 프로젝트 아파트의 판매 가격은 침실 2개, 욕실 2개 아파트의 경우 아파트당 49억~52억 VND에서 아파트당 49억 5,000만~53억 VND로 약간 상승했습니다.

침실이 3개 있는 아파트의 평균 가격은 모두 53억 VND 이상입니다. 하풀리코 단지 프로젝트에서는 침실 2개, 욕실 2개 아파트의 가격이 아파트당 41억 ~ 43억 VND에서 42억 ~ 44억 VND로 상승했습니다. 보헤미아 레지던스 프로젝트의 3베드룸 아파트는 여전히 아파트당 70~73억 VND에 판매되고 있습니다.

북부 지역의 산업용지 임대료는 계속해서 상승할 것으로 예상됩니다.

2024년 상반기에도 산업단지 부동산 시장은 긍정적인 발전세를 이어갈 것으로 예상된다. 수입-수출 및 생산 활동은 계속해서 회복 조짐을 보였으며, 총 수입-수출 거래액은 작년 같은 기간보다 15.7% 증가하여 3,685.3억 달러에 달했습니다.

CBRE의 2분기 보고서에 따르면 산업용지 시장의 경우 북부 1선 시장의 산업용지 가격이 전 분기 대비 0.3%, 같은 기간 대비 4.5% 상승해, 잔여 기간당 평균 134달러/m2에 도달했습니다. 2024년 상반기 흡수 면적은 220헥타르를 넘어 북부 지역의 입주율을 83%로 유지하는데 도움이 되었으며, 이는 작년 같은 기간보다 0.4%포인트 증가한 것입니다. 전자 제품 제조업체들은 박닌에서 Victory Giant와 Foxconn과의 주요 계약을 맺으며 북부 시장을 계속 선도하고 있습니다.

북부 지역의 기성창고 시장의 경우, 2024년 상반기에 1선 시장에서 완공된 기성창고가 약 225,000m2가 넘을 것으로 예상되며, 이 중 기성공장 면적이 95%를 차지합니다. 사전 구축된 공장의 흡수면적도 우수하여 사전 구축된 창고의 흡수면적보다 4배 이상 높습니다. 2024년 2분기 말까지 기성공장 가동률은 89%에 도달할 예정이다. 그 사이 북부 지역의 창고 점유율은 79%를 유지했습니다.

기성 공장 임대 가격은 m2당 월 4.9달러로 전년 동기 대비 1.9% 상승했고, 기성 창고 임대 가격은 m2당 월 4.6달러로 전년 동기 대비 1.0% 하락했습니다. 올해 상반기 북부 지역에서 기성창고/공장에 대한 수요가 가장 많은 업종은 전자, 반도체, 가구, 물류 업종입니다.

CBRE는 향후 3년 동안 북부 지역의 산업용지 임대료가 연평균 5~8%씩 상승할 것으로 전망했습니다. 한편, 기성창고/공장의 임대료는 연간 1-4% 정도 소폭 상승할 것으로 전망된다.

하노이와 호치민 시는 매년 평균 5만 채 이상의 주택이 부족합니다. (사진: 케 토아이)

2개 특별도시지역 사회주택 공급 부족

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 현재 하노이와 호치민시라는 두 특별 도시에서는 사회주택 공급이 여전히 부족한 것으로 나타났습니다.

VARS는 이 두 도시의 2024년 주택 개발 목표에 등록된 사회주택의 수가 실제 수요에 비해 여전히 매우 낮다고 밝혔습니다. 2024년 1분기 중반부터 "2021~2030년 동안 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 최소 100만 개의 사회주택 아파트 건설에 투자" 프로젝트 배치 회의에서 건설부 장관 응웬 탄 응이는 2024년 하노이가 등록한 아파트는 약 1,181채에 불과한 반면 호치민시는 3,700채가 넘는 아파트가 있다고 지적했습니다.

VARS 조사 데이터에 따르면 하노이와 호치민 시는 매년 평균 50,000채 이상의 주택이 부족한 것으로 나타났습니다. 따라서 이 두 도시의 개발 계획이 최대한으로 시행되더라도, 사회주택 공급은 여전히 ​​이 두 특수 도시 지역의 긴급한 주택 수요를 충족시킬 수 없습니다.

따라서 VARS는 사회주택 부문, 특히 두 특별 도시 지역을 개발하기 위해서는 140조 VND 규모의 신용 패키지를 신속히 승인하고(4개의 다른 민간 주식회사 상업은행도 5조 VND/은행으로 참여 등록) 보다 우대적인 방향으로 조정해야 하며, 국가 관리 기관이 새로운 규정을 이행하기 위한 조건을 면밀히 모니터링하고 완벽하게 준비해야 한다고 생각합니다.

구체적으로, 주택법 2023과 사회주택의 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 설명하는 법령 100/2024/N-CP가 모두 8월 1일부터 시행됩니다. 이는 하노이, 호치민시와 같이 주택 수요가 많은 도시에서 시작된 사회주택 프로젝트의 지속적인 완료를 촉진하는 동시적 법적 통로입니다.

동시에 정책 목표의 원활한 이행을 보장하고 정책의 남용과 부정성을 피하기 위해서는 사회주택의 매매 과정을 홍보하고 투명하게 공개하는 것이 필요하다. 사회주택을 구매, 임대, 임대-매매하는 적절한 주체를 면밀히 모니터링하고 보장합니다.

두 개의 특별 도시 지역에서는 사회주택 개발을 위한 토지 기금을 확보하기 위해 국가 관리 기관의 추가 개입이 필요합니다. 사회주택 건설을 위한 토지 할당을 계획할 때는 도시의 엄청난 수요를 충족할 수 있도록 해야 합니다.

또한, 성장을 촉진하고 사회 보장을 보장하기 위해 저렴한 상업용 주택을 개발하는 투자자를 위한 더 많은 우대 정책이 있어야 한다고 VARS는 제안했습니다.

부동산 사업을 하는 개인은 연 10회 이상 매매를 할 수 없습니다.

8월 1일부터 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 연간 10회를 초과하여 거래할 수 없고, 계약당 거래 금액이 3,000억 VND 미만으로 제한됩니다.

위 규정은 부동산 사업법의 여러 조항을 세부적으로 설명하는 법령 96/2024/ND-CP(법령 96)에 명시되어 있습니다.

이 법령은 소규모 부동산 사업을 하는 개인에 대한 요구 사항을 명확하게 규정하고 있습니다. 따라서 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 투자 프로젝트를 준비할 필요가 없습니다.

거래 횟수는 연간 10회 미만으로 제한되며, 각 계약 금액은 3,000억 VND를 초과할 수 없습니다. 1년에 한 번만 거래하는 경우에는 금액이 계산되지 않습니다.

2023년 부동산사업법에 따르면 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 사업을 설립할 필요는 없으나, 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

마찬가지로, 사업 목적이 아닌 주택이나 건설 공사, 건설 면적의 일부를 매매하거나 임대하는 조직도 매매 건수에 제한을 받으며 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

따라서 새로운 규정은 이 경우 거래 건수와 계약 가치를 구체적으로 제한했습니다. 이는 기존 규정에 비해 새롭게 생긴 사항인데, 기존 규정에서는 소규모 부동산 사업을 하는 개인에 대한 조건을 구체적으로 정하지 않았기 때문이다.

많은 전문가들은 소규모 부동산 사업을 하는 개인에 대한 기준을 명확히 정의하면 투자와 시장 '횡령'을 제한할 수 있다고 생각합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html