1년에 최대 5채의 주택을 매매하거나 임대하려면 사업을 시작해야 합니까?

세 가지 옵션

이 규정은 소규모 부동산 사업을 하는 개인을 더 명확하게 식별할 수 있는 기준을 제공하는 것을 목표로 합니다. 2023년 부동산사업법 제9조 3항에 따르면, 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 기업을 설립할 필요가 없고, 법률의 규정에 따라 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

이에 따라 건설부는 소규모 부동산 사업을 하는 개인을 파악하기 위해 세 가지 옵션을 제안하고 있습니다. 옵션 1: 개인이 기존 주택이나 미래의 주택을 1년에 3~5채의 주택이나 아파트를 판매, 양도 또는 임대합니다. 개인이 1년 이내에 5~10개 공사 또는 5~10개 바닥 면적의 기존 또는 미래의 건설 공사를 매각, 양도 또는 임대합니다.

지금 거래를 제한하면 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

옵션 2: 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 도시지역 내 1,000~2,000m² 면적의 토지를 소유 또는 사용권이 있는 부동산을 매매 또는 임대함으로써 식별할 수 있습니다. 농촌 지역에서는 이 지역이 더 넓어서 약 3,000~5,000m2 정도입니다.

옵션 3: 개인이 주택법 제57조 제3항에 따라 2층 이상, 20세대 미만 규모의 개별주택을 건설하는 데 투자하는 방식입니다. 개인은 상속으로 생긴 주택이나 타인으로부터 감사, 자선, 연대의 표시로 받은 주택을 매매하거나 임대합니다.

수익을 늘리고 예산 손실을 방지하며 부동산 시장의 건강한 발전을 도모하려면 단순한 행정적 해결책이 아닌 경제적 경영 솔루션이 필요합니다.

Tran Minh Cuong 변호사 (호치민시 변호사협회)

한편, 현행법은 기업 설립을 요구하지 않는 부동산 사업 사례에 대해 구체적인 내용을 규정하고 있지 않습니다.

무역 제한 대신 세금 부과

쩐 민 꾸엉 변호사(호치민시 변호사 협회)는 이런 종류의 규제는 전 세계적 으로 본 적이 없으며, 비실용적이고 시장 발전을 방해한다고 말했습니다. 대신, 사람들은 자유롭게 거래하면서도 법에 따라 올바르고 완전하게 세금을 납부할 책임을 져야 합니다. 특히, 이러한 유형의 사업은 잉여가치를 창출하지 않기 때문에 높은 세금을 부과해야 합니다. 부동산을 많이 사고 팔수록 납부하는 세금도 높아집니다. 그 당시에는 정부와 국민 모두 혜택을 받았는데, 그 세금이 인프라에 투자하고 재건하는 데 사용되었기 때문입니다.

그뿐만 아니라, 이 규정이 시행된다면 어떤 기관이 특정 개인의 부동산 6채 이상을 매매할 경우 사업을 시작하도록 강제하기 위해 그 개인의 매매 건수를 감시하고 확인할 것인가? 부동산을 판매하기 위해 새로운 회사를 설립하도록 강요받아야 할까요? 사업을 시작하지 않을 경우 어떤 형태의 제재가 있나요? 사람들이 사업을 시작하기로 동의했지만 그 후 몇 년 동안 부동산을 사고팔지 않는다면, 그들은 영원히 그 사업을 유지할 수 있을까요? 현재 베트남에서 기업을 해산하거나 파산시키고자 하는 것은 매우 어렵습니다.

쿠옹 변호사에 따르면 부동산 시장은 마치 회복하지 못한 병자처럼 여전히 침체되어 있다고 합니다. 부동산 거래 건수를 늘리고 시장의 유동성을 창출하는 효과가 필요합니다. 이 제안은 마치 '호흡 튜브'를 조이는 것과 같아서, 이미 어려운 시장을 더욱 어렵게 만드는 것입니다. 부동산 시장은 발전하고 매매가 이루어지려면 중개인, 투자자, 투기자가 있어야 합니다. 부동산 시장 관리가 안정적으로 발전하도록 이끌어야지, 관리가 안 되면 부동산 사업 활동을 금지해서는 안 됩니다.

"수입을 늘리고 예산 손실을 방지하며 부동산 시장의 건전한 발전을 도모하려면 행정적 해결책뿐 아니라 경제적인 관리 방안이 필요합니다. 행정 규제가 많아지면 시장은 대처 방안을 찾고 법을 우회해야 하며, 이는 더욱 혼란스러운 상황을 초래할 것입니다. 따라서 매매 및 임대 주택 수를 제한하는 대신, 세금 체계를 마련하고 부동산 시장에서 이익을 취하기 위해 부동산 시장을 이용하는 소액 투자자에게 중과세를 부과해야 합니다. 특히 주택과 토지를 매입한 후 방치하거나, ​​리모델링이나 활용을 하지 않고, 가격 상승을 기다리다가 차익을 위해 매각하는 경우, 세금이 더욱 부과될 것입니다. 국가는 이 세금을 저소득층을 위한 새로운 저비용 주택 건설 기금으로 사용하여 국민의 실질적인 수요를 충족시킬 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산 투자자와 투기꾼이 크게 감소할 것입니다."라고 쩐 민 끄엉 변호사는 분석했습니다.

부동산 전문가인 Tran Khanh Quang은 개인이 지속적으로 대량으로 부동산 사업을 한다면 법인이 필요하다고 생각합니다. 그 점에서 이 조항은 정확합니다. 하지만 이 규정을 당장 적용하기에는 불안정하거나, 3~5채라는 구체적인 수량을 제시하는 것이 적절하지 않아 로드맵과 시간이 필요합니다. 부동산 상품을 2~4개 소유하더라도 상품 가치가 500억 동에 달하는 개인이 있고, 심지어 수천억 동에 달하는 개인이 있는 반면, 상품을 10~20개 소유하더라도 상품 하나당 가치가 1~20억 동에 불과한 개인이 있습니다.

"법은 맞지만, 구체적인 로드맵이 필요합니다. 법인 설립 시 부동산 기업도 설립해야 하기 때문입니다. 개인 자산을 기업에 유치하는 것은 쉽지 않고, 특히 농지를 기업에 유치하는 경우 많은 문제가 발생할 수 있으며, 그 이유를 명확히 설명해야 합니다. 현재 규정상 부동산 기업 설립을 위한 정관 자본금은 200억 동입니다. 이것이 합리적인지 의문입니다. 개인 부동산 사업은 손익분기점에 관계없이 2%의 세금을 납부해야 하지만, 기업은 이익이 발생할 때만 세금을 납부하고 그 비용을 기업 비용에 포함할 수 있습니다. 따라서 장기적으로 개인 투자자가 지속적으로 투자하려면 부동산을 쉽게 관리하고 더 많은 이익을 얻기 위해 기업을 설립해야 합니다. 문제는 국가가 기업의 법인에 부동산을 유치하는 가장 쉬운 방법을 얼마나 지원하느냐입니다."라고 Tran Khanh Quang 씨는 분석했습니다.

같은 견해를 공유하는 PropertyX 주식회사의 대표이사인 도안 응옥 씨는 이러한 규정을 발표하는 것은 투기를 제한하기 위한 것이라고 말했습니다. 국가는 부동산이 너무 빨리 개발되어 다른 많은 산업과 전체 경제에 영향을 미치지 않도록 하는 데 중점을 두고 있습니다. 하지만 거래가 제한되면 시장에 영향을 미치게 됩니다. 토지 열풍 기간 동안 부동산 중개인은 핑크북을 양도하지 않고 법을 회피하고 세금을 탈루하기 위한 속임수를 사용합니다.

먼저, 주택 소유자와의 매매를 승인하기 위해 공증인에게 가야 합니다. 즉, 주택 소유자는 분홍색 등기부를 넘기지 않고도 "중개인"에게 매매를 ​​전적으로 승인합니다. 두 번째로, "중개인"이 매수자를 찾으면 공증된 이름 이전 절차가 진행됩니다. 셋째, '중개인'이 집주인과 사전에 협상하는 경우도 있습니다. 따라서 국가는 "중개인"으로부터 어떠한 세금도 징수하지 않습니다. 그뿐만 아니라 투자자들은 친척, 아내, 자녀에게 부동산을 소유하도록 요구함으로써 법을 우회하기도 합니다. 따라서 이 규정은 관리될 수 없습니다.

현재 상황에서 이 제안은 투기를 억제하기 어려울 뿐만 아니라 이미 불안정한 투자자들의 심리에 영향을 미쳐 오히려 역효과를 낼 수 있습니다. 따라서 부동산은 여전히 ​​외국인 투자자본과 송금 등 자원을 유치하는 가장 크고 효과적인 수단 중 하나이기 때문에 자원을 유치하기 위한 개방적인 메커니즘이 필요합니다. 우리는 부동산 거래를 강화하기보다는, 거래를 유치하고 촉진하기 위한 더 많은 정책이 필요합니다.

PropertyX 주식회사의 대표이사인 Doan Ngoc 씨

소스 링크: https://thanhnien.vn/ban-cho-thue-toi-da-5-can-nha-mot-nam-phai-thanh-lap-doanh-nghiep-185240304212115882.htm