시장을 '방해'하는 3대 이슈, 토지 점차 실가치 회복, 사회주택 프로젝트 잇따라 예정보다 늦어져

[광고1] 토지와 빌라 가격이 동시에 하락, 부동산 회사 회장이 3가지 시장 이슈를 제기, 탄호아성에서 예정보다 늦어진 사회주택 프로젝트 6곳을 거론...이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산 시장의 3대 문제

8월 3일 오후, 팜민친 총리는 온라인 컨퍼런스를 주재하여 정부의 3월 11일자 제33/NQ-CP호 결의안의 시행 결과를 평가하고, 부동산 시장의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 해결책을 제안했습니다.

IMG 투자 주식회사의 회장인 레 투 민 씨가 컨퍼런스에서 연설했습니다. (출처: VGP)

회의에서 IMG 투자 주식회사의 회장인 레 투 민 씨는 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하는 데 관심을 두고 있는 본질은 3가지 문제에 있다고 말했습니다.

첫 번째 는 토지 투기를 막는 것이다.

그에 따르면 현재 토지 투기와 부동산 시장 조작이 베트남 경제에 영향을 미치고 있다. 사람들은 가격이 오를 기회를 기다리며 토지를 매수하는데, 이로 인해 생산 인력의 일부가 "잠을 자고" 효율적이지 못하게 되는데, 이는 낭비입니다.

다른 나라의 경험에 따르면 세금을 사용하여 투기를 규제하는 것이 일반적입니다. 그는 현재 호주에서 프로젝트를 진행하고 있으며 매년 2%의 토지세를 내야 하는 기업의 사례를 들었습니다. 토지 가격은 매년 세무 기관에서 독립적으로 평가합니다.

이 프로젝트가 시행되지 않을 경우, 매년 이 단위는 70만~80만 달러의 토지세를 내야 합니다. 올해 지방정부는 이 세율을 4%로 인상하기로 결정했습니다.

"베트남이 이 정책을 시행한다면, 실제로 프로젝트를 하는 사람만이 토지를 소유할 것이고, 토지를 소유한 경우 매우 신속하게 프로젝트를 수행해야 합니다. 이 조치는 토지 투기를 방지할 뿐만 아니라 재무부가 많은 수입원을 확보하는 데 도움이 됩니다." 민 씨가 공유했습니다.

기업 대표들은 토지법 기초위원회에서 연간 토지세율을 2%로 보완하여 적용하고, 외국에서 하고 있는 것처럼 토지가 사업에 사용되지 않거나 수익이 발생하지 않을 경우 누진세를 적용할 것을 제안했습니다.

두 번째 는 국립은행의 금리 관리 정책입니다. 그는 중기 금리를 연 10% 미만으로, 구체적으로는 2년 전 수준인 연 8.5% 전후로 낮출 때가 되었다고 생각합니다. 중기 금리가 10%를 넘으면 경제가 건강하지 않기 때문입니다.

다른 나라의 이자율은 연 3-5%입니다. 베트남의 경우 5~6개월 전만 해도 연 이자율이 12~14% 정도였습니다. 기업들은 빌리고 싶어하지 않고, 빌리는 것도 감히 하지 않으며, 고객들은 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃고, 다른 분야에 돈을 투자하게 됩니다.

그는 또한 부동산 사업체가 은행에 참여하는 것을 막거나 제한하는 조치도 제안했습니다. 이 두 분야에 참여하는 기업은 모두 사회 자본을 자체 사업을 위해 동원할 뿐 사회에 미치는 영향이 미비하며, 경제를 독점하는 거물을 만들어내기도 합니다.

세 번째는 법적 장벽과 행정적 처리를 없애는 것입니다.

오늘날 부동산 사업의 가장 큰 어려움은 은행 문제가 아니라 법적인 문제입니다. 법적으로 중복이 많고, 동일한 문제, 동일한 규정이 있지만 해석이 다양하고, 집행 수준이 낮아 이행하지 않거나 감히 실행하지 못하고 있으며, 주로 지방 차원에서 그렇습니다.

따라서 그는 공무원들이 안심하고 일할 수 있도록 법률 시스템을 신속히 완성할 것을 권고했습니다. 모든 계층의 권한과 책임을 분산시키는 명확한 법령이 필요하며, 완료해야 할 내용, 완료 기간, 기한을 넘겼을 경우의 책임 등을 명확히 규정해야 합니다.

이 회사의 리더들은 또한 기획투자부가 베트남 기업이 투자법 제44조 제3항과 토지법 제126조를 적용하고 토지 임대 기간을 연장하거나 기업이 70년간 토지 임대료를 지불할 수 있도록 허용해 산업단지의 기간이 충분하고 토지 임대 파트너에게 매력적으로 다가갈 수 있도록 제안했습니다. 이는 합법적일 뿐만 아니라 지역 수입을 증가시킵니다.

빌라와 토지 모두 할인됩니다

건설부가 최근 발표한 부동산 시장 보고서에 따르면 2분기에 약 10만 건의 성공적인 거래가 이루어졌다고 합니다. 특히 2분기 거래량은 주로 토지 부문에 집중돼 성사된 거래가 67,525건으로 1분기 대비 약 99.9%, 작년 동기 대비 약 31.5%에 달했습니다.

나머지 약 3만건의 거래는 아파트와 개별 주택에 대해 성공적이었으며, 이는 전 분기 대비 75.61%를 차지하며, 작년 같은 기간과 비교했을 때 약 43.03%에 해당합니다.

하지만 2분기에 투자자들이 관심을 갖는 개별 주택과 프로젝트의 토지 등 부동산 부문은 주로 투기적 성격을 띠고 있습니다. 구매자들은 이전처럼 위의 부동산 부문에 관심을 두지 않습니다.

게다가 많은 투자자들이 현금 흐름에 문제를 겪고 있으며, 재정적 레버리지를 너무 많이 사용하고 있으며, 투자자들이 대출 금리를 지원하지 않고 있습니다. 시장의 유동성이 급격히 감소하면서 손절매 거래가 점점 더 늘어나고 있습니다.

이번 분기 동안 많은 지역에서 빌라와 프로젝트 토지 부동산 부문의 매매 가격은 이전 분기 대비 약 2~5% 감소세를 보였습니다. 또한, 이러한 속성은 향후 제품 및 지역 인프라의 투자 가치에 걸맞은 적절한 가치로 계속 조정될 수 있습니다.

일부 지역에서는 거래 가격이 상당히 낮아졌습니다. 특히 하동(Ha Dong) 지구, 메린(Me Linh) 지구, 호아이덕(Hoai Duc) 지구 등 해당 지역의 교외 지역과 외곽 지역에서 그렇습니다. 12구, 빈찬구, 나베구(HCMC); 응우한썬 구(다낭) 비엔호아 시, 노짝 현(동나이).

빈푹성: 사회주택 6개 사업에 투자 요청

빈푹성 인민위원회는 지역의 실질적인 필요에 따라 투자자들에게 근로자들을 위한 약 8,000개의 아파트와 타운하우스 규모로 6개의 사회주택 프로젝트를 건설할 것을 촉구하고 있습니다.

빈푹성은 산업이 발달한 지방이며, 이 지역에는 많은 노동자를 유치하는 공업단지가 있습니다. 따라서 특히 많은 노동자 가족과 저소득층을 위한 정착을 위한 주택에 대한 필요성은 시급한 문제입니다.

2014년부터 현재까지 빈푹성 인민위원회와 인민위원회는 사회 주체를 위한 주택 관리 및 개발에 대한 많은 메커니즘, 정책, 규정을 발표한 것으로 알려져 있습니다. 그 중, 2015년부터 2020년까지 도내 근로자 및 저소득층을 위한 사회주택 프로젝트 지원에 관한 도인민위원회 결정 제159호가 있습니다. 성 인민위원회의 제14호 결정은 성 내 사회주택 임대구매 대상자 선정의 우선 기준에 관한 것이다. 2020년까지 빈푹성 주택개발 프로그램을 시행하기 위한 계획에 대한 결정 제179호, 2030년 비전 포함; 2021년부터 2025년까지의 5개년 주택개발 계획을 공포하는 것에 대한 결정 제1247호...

빈푹성은 각 부서, 지사, 지방 자치 단체에 주택 개발 프로젝트에 대한 관리를 강화하고 투자를 유치하도록 지시하는 것 외에도 주택 개발에 대한 자본 할당을 우선시합니다. 2023년에만 이 지방의 주택 개발을 위한 자본 재원은 8조 6,060억 VND에 달합니다. 이 중 상업용 주택 건설을 위한 자본금은 2조 7,480억 VND이다. 사회주택 건설을 위한 자본금은 1,640억 VND이고, 가구와 개인이 스스로 건설할 수 있는 자본금은 5,694억 VND입니다.

영어: 빈푹성 건설국 부국장인 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha) 씨는 빈푹성에서 현재 Vinaconex Xuan Mai 저소득층 주택 지역을 포함하여 5개의 사회주택 프로젝트가 시행 중이라고 말했습니다. 카이꽝구의 근로자 및 저소득층을 위한 주택 지역 빈옌시, 카이꽝구, 고크누 지역의 근로자를 위한 고층 사회주택 지역 저소득 주택 지역 8T, 쑤언화 구, 푹옌 시; Phuc Thang 구역(Phuc Yen 시)의 사회주택 지역입니다.

“위의 사회주택 프로젝트는 2015년부터 현재까지 50~70m2/주택 면적의 1,623채의 주택에 투자하여 완공했으며, 근로자와 저소득층의 주택 수요를 충족했습니다. 현재 빈푹성 인민위원회는 근로자를 위한 약 8,000채 규모의 사회주택 프로젝트 6개와 타운하우스에 대한 투자를 계속 요청하고 있습니다. 프로젝트 시행 절차는 규정에 따라 진행되고 있습니다.”라고 응웬 탄 하 씨가 말했습니다.

총리의 "2021~2030년 동안 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 호 건설에 투자" 프로젝트에 따르면, 빈푹성은 사회주택 28,300호를 완공하는 것을 목표로 하고 있으며, 그 중 8,800호는 2022~2025년 동안, 19,500호는 2026~2030년 동안 완공해야 합니다. 이는 매우 큰 목표이므로, 이를 완료하려면 관련 부서와 부문의 막대한 노력과 결단이 필요합니다.

탄호아: 일련의 사회주택 프로젝트가 예정보다 늦어지고 있다

탄호아 건설부의 정보에 따르면, 현재 이 지방에는 18개의 사회주택 프로젝트가 투자되어 건설 중이며, 그 중 12개 프로젝트는 일정에 따라 진행되고 있으며, 프로젝트의 일부 또는 전부가 사용 중이고, 6개 프로젝트는 일정이 지연되었습니다.

바오 응오아이 거리의 사회주택 프로젝트. (출처:BXD)

진행이 느린 이유는 타잉화성의 기능 기관에서 프로젝트의 부지 정리가 느리고, 투자자가 할당된 토지 면적에 대한 투자와 건설을 느리게 실행하며, 프로젝트에 대한 투자와 건설을 비과학적으로 관리하기 때문인 것으로 알려져 있습니다... 타잉화성의 진행이 느린 사회주택 프로젝트 중에서, 우선 타잉화시, 꽝타인구의 AMC I 사회주택 프로젝트를 언급하지 않을 수 없습니다. 이 프로젝트는 수년간 "보류"되어 왔습니다.

2014년 9월 24일, 탄화성 인민위원회는 탄화시, 꽝탄구의 AMC I 사회주택 개발 프로젝트에 대한 투자를 승인하는 문서 제8870호를 발행했습니다.

이에 따라 탄호아성 인민위원회는 투자자인 AMC 글로벌 개발 주식회사가 AMC I 사회주택 프로젝트에 투자하도록 승인했습니다. 투자 및 건설의 목적은 해당 지역의 저소득층이 안정적인 주택을 갖출 수 있는 여건을 조성하고, 총 투자액이 약 5,270억 VND에 달하는 약 900가구의 수요를 충족하는 것입니다. 투자액은 자체 자본과 기타 합법적으로 동원된 자본금을 사용하여 투자합니다.

이 프로젝트는 탄호아성 인민위원회에 의해 구현 기간과 진행 기간이 약 36개월로 연장되었습니다. 이 중 투자 준비 기간은 프로젝트 투자 승인일로부터 6개월이고, 투자 실시 기간은 2020년 8월 6일부터 2023년 2월 6일까지 30개월입니다. 2021년 1월 21일 정식 공사를 시작한 이후 지금까지 AMC I 사회주택 구역은 미완성 공사 항목이 몇 개뿐이며, 프로젝트 캠퍼스 내부에는 잡초가 무성하게 자라고 있습니다.

다음은 타인호아시 동흐엉구의 바오응오아이 사회주택 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 일련의 위반 사항이 있어 지금까지 "혼잡" 상태로 남아 있습니다. 탄화성 인민위원회는 2018년에 이 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인하는 문서 제3071호를 발행했습니다. 건설-무역 주식회사 379(하노이에 위치)가 투자자입니다.

2022년 말 현재, 관할 당국은 아직 아파트의 사용 허가를 받지 않았지만, 379호 아파트를 매수한 많은 가구가 이사해 자유롭게 거주하고 있습니다.

2023년 1월 9일, 탄호아성 인민위원회는 화재예방 및 소화활동 결과 승인서 없이 프로젝트를 사용 및 운영한 혐의로 건설-주택개발 주식회사 379에 8,000만 VND의 벌금을 부과하기로 결정했습니다.

건설부는 프로젝트 완료 승인에 대한 검사를 실시한 뒤, 최근 탄호아성 인민위원회에 문서를 보내, 위 프로젝트가 규정에 따라 완료 승인 결과 승인 조건을 충족하지 못했다고 밝혔습니다.

위의 2개 사회주택 프로젝트 외에도 타인호아성의 다른 4개 사회주택 프로젝트도 같은 운명을 맞았습니다. 여기에는 Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited가 투자한 타인호아시, 꽝타인구의 사회주택이 포함됩니다. 베트남 주택 부동산 투자 및 개발 주식회사가 투자한 탄호아 시, 타오쑤옌 구, 황롱 산업 및 도시 공원의 근로자 주택; Sunjade Vietnam Shoes Company Limited가 투자한 Thanh Hoa 시의 Le Mon 산업단지 동부 지역에 근로자를 위한 사회주택 개발 안푸 건설, 관광, 무역 주식회사가 투자한 탄호아 시, 꽝탕 구의 사회주택.

원천: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html