시장 '방해' 3대 이슈, 토지 점차 실질가치 회복, 사회주택 잇단 사업 지연

토지와 빌라 가격이 동시에 하락, 부동산 회사 회장이 시장 이슈 3가지 제기, 탄호아성에서 예정보다 늦어진 사회주택 프로젝트 6곳 지명...이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산 시장의 3대 문제

8월 3일 오후, 팜 민 찐 총리는 온라인 컨퍼런스를 주재하여 정부의 3월 11일자 결의안 33/NQ-CP의 시행 결과를 평가하고 부동산 시장의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 해결책을 제안했습니다.

IMG 투자 주식회사 회장인 레 투 민 씨가 컨퍼런스에서 연설했습니다. (출처: VGP)

회의에서 연설한 IMG 투자 주식회사 회장인 레 투 민 씨는 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하는 데 관심을 두고 있는 본질은 3가지 문제에 있다고 말했습니다.

첫 번째는 토지 투기를 방지하는 것입니다.

그에 따르면 현재 베트남 경제는 토지 투기와 부동산 시장 조작으로 어려움을 겪고 있다. 사람들은 가격이 오를 기회를 기다리며 토지를 사는데, 이로 인해 일부 생산 인력이 "잠들어" 효율적이지 못하게 되며, 이는 낭비입니다.

다른 나라의 경험에 따르면 세금을 사용하여 투기를 규제합니다. 그는 현재 호주에서 프로젝트를 진행하고 있으며 매년 2%의 토지세를 내야 하는 기업의 예를 들었습니다. 토지 가격은 세무 당국에서 매년 독립적으로 평가합니다.

이 프로젝트가 시행되지 않을 경우, 매년 이 단위는 70만~80만 달러의 토지세를 내야 합니다. 올해 지방정부는 이 세율을 4%로 인상하기로 결정했습니다.

"베트남이 이 정책을 시행한다면, 실제로 사업을 수행하는 사람만 토지를 소유하게 될 것이고, 토지를 소유한 후에는 매우 신속하게 사업을 진행해야 합니다. 이 조치는 토지 투기를 방지할 뿐만 아니라 재무부의 세수 확보에도 도움이 됩니다."라고 민 씨는 말했습니다.

기업 대표들은 토지법 초안위원회가 토지세율을 보완하여 연 2%로 적용하고, 외국에서 시행하고 있는 것처럼 토지에 대한 사업이 이루어지지 않거나 수익이 발생하지 않을 경우 누진세를 적용할 것을 제안했습니다.

두 번째 는 국립은행의 금리 관리 정책이다. 그는 중기 금리를 연 10% 미만으로 낮춰야 할 때라고 말했습니다. 구체적으로는 2년 전과 같은 연 8.5% 정도입니다. 중기 금리가 10%를 넘으면 경제가 건강하지 않기 때문입니다.

다른 나라의 이자율은 연 3-5%입니다. 베트남의 경우 5~6개월 전만 해도 연 이자율이 12~14% 정도였습니다. 기업들은 빌리고 싶어하지 않고, 빌리는 것을 꺼리며, 고객들은 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃고 다른 분야에 돈을 투자하게 됩니다.

그는 또한 부동산 사업체가 은행에 참여하는 것을 방지하거나 제한하는 조치를 제안했습니다. 이 두 분야에 참여하는 기업은 주로 자기 사업을 위해 사회 자본을 동원하며 사회에 미치는 영향은 미미하며, 경제를 독점하는 거물을 만들어내기도 합니다.

세 번째 는 법적 장벽을 제거하고 행정절차를 처리하는 것입니다.

오늘날 부동산 사업의 가장 큰 어려움은 은행 문제가 아니라 법적인 문제입니다. 법적 중복이 있고, 동일한 문제, 동일한 규정이 있지만 해석이 다양하고, 집행 수준이 낮아 이행하지 않거나 감히 실행하지 못하는 경우가 많습니다. 주로 지방 수준에서 그렇습니다.

따라서 그는 공무원들이 안심하고 일할 수 있도록 법률 시스템을 신속하게 완성할 것을 권고했습니다. 모든 계층의 권한과 책임을 분산시키는 명확한 법령이 필요하며, 이를 통해 완료해야 할 내용, 완료 시기, 기한이 지난 경우의 책임 등을 명확히 규정해야 합니다.

이 회사의 경영진은 또한 기획투자부가 베트남 기업이 투자법 제44조 3항과 토지법 제126조를 적용하고 토지 임대 기간을 연장하거나 기업이 70년 동안 토지 임대료를 지불할 수 있도록 허용하여 산업단지의 기간이 충분하고 토지 임대 파트너에게 충분히 매력적이 되도록 제안했습니다. 이는 합법적인 일이며 지역 수입을 증가시킵니다.

빌라와 토지 모두 할인됩니다

건설부가 방금 발표한 부동산 시장 보고서에 따르면 2분기에 약 10만 건의 거래가 성사되었다고 합니다. 특히 2분기 거래량은 주로 토지 부문에 집중되어 67,525건의 거래가 성사되었으며, 이는 1분기 대비 약 99.9%, 작년 동기 대비 약 31.5%에 해당합니다.

나머지 약 3만 건의 거래는 아파트와 개인 주택의 경우 성공적이었으며, 이는 전 분기 대비 75.61%를 차지하며, 작년 같은 기간과 비교하면 약 43.03%에 해당합니다.

하지만 2분기에는 투자자들이 관심을 갖는 개별 주택과 프로젝트의 토지 등 부동산 부문은 주로 투기적 성격을 띠고 있습니다. 구매자들은 이전처럼 위의 부동산 부문에 관심을 두지 않습니다.

게다가 많은 투자자들이 현금 흐름에 문제를 겪고 있으며, 과도한 재정적 레버리지를 사용하고 있으며, 투자자들이 대출 금리를 지지하는 것을 중단하고 있습니다. 시장의 유동성이 급격히 감소하면서 손절매 거래가 점점 더 늘어나고 있습니다.

이번 분기에 많은 지역에서 빌라와 프로젝트 토지 부동산 부문의 매매 가격은 이전 분기에 비해 약 2~5% 정도 계속 하락했습니다. 또한, 이러한 속성은 향후 제품 및 지역 인프라의 투자 가치에 걸맞게 적절한 가치로 계속 조정될 수 있습니다.

일부 지역에서는 거래 가격이 상당히 낮아졌습니다. 특히 하동 지구, 메린 지구, 호아이득(하노이) 등 해당 지역의 교외 지역과 외곽 지역이 그렇습니다. 냐베현 빈찬현 12군(HCMC); 응우한손(Ngu Hanh Son) 지구(다낭); 비엔화시, 논짝현(동나이).

빈푹성: 사회주택 6개 사업 투자 요청

빈푹성 인민위원회는 이 지역의 실질적인 필요에 따라, 근로자들을 위한 약 8,000세대 규모의 아파트와 타운하우스 6채의 사회주택 프로젝트를 건설하기 위해 투자자들을 모집하고 있습니다.

빈푹성은 산업이 발달한 지방으로, 이 지역에는 많은 공업단지가 있어 많은 근로자를 유치하고 있습니다. 따라서 많은 근로자 가족을 비롯해 저소득층을 위한 주택 마련이 시급한 문제입니다.

2014년부터 현재까지 빈푹성 인민위원회와 인민위원회가 사회주체의 주택 관리 및 개발에 관한 많은 메커니즘, 정책, 규정을 발표한 것으로 알려져 있습니다. 그중, 2015년부터 2020년까지 도내 근로자 및 저소득층을 위한 사회주택 프로젝트 지원에 관한 도인민위원회 결정 제159호가 있습니다. 도내 사회주택 임대매입 대상자 선정 우선 기준에 관한 도인민위원회 결정 제14호; 2020년까지 빈푹성 주택개발 프로그램을 시행하기 위한 계획에 관한 결정 제179호, 2030년 비전 포함; 2021년부터 2025년까지의 5개년 주택개발계획 공포에 관한 결정 제1247호...

빈푹성은 각 부서, 지사, 지방 자치 단체에 주택 개발 프로젝트에 대한 관리를 강화하고 투자를 유치하도록 지시하는 것 외에도 주택 개발을 위한 자본 할당을 우선시합니다. 2023년 한 해에만 이 지방의 주택 개발을 위한 자본금은 8조 6,060억 VND에 달했습니다. 그 중 상업용 주택 건설을 위한 자본금은 2,7480억 VND이다. 사회주택 건설에 필요한 자본금은 1,640억 동이고, 가구와 개인이 스스로 건설할 수 있는 자본금은 5,6940억 동입니다.

빈푹성 건설부 부국장인 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha) 씨는 빈푹성에서 현재 비나코넥스 쑤언마이 저소득 주택 지역을 포함하여 5개의 사회주택 프로젝트가 시행되고 있다고 말했습니다. 카이꽝구의 근로자 및 저소득층을 위한 주택 지역 빈옌시, 카이꽝구, 고크누 지역의 근로자를 위한 고층 사회주택 지역 저소득 주택 단지 8T, 쉬안호아 구, 푸옌 시; Phuc Thang 구역(Phuc Yen 시)의 사회주택 지역.

"위의 사회주택 사업들은 2015년부터 현재까지 50~70m² 면적의 주택 1,623채를 투자하여 완공함으로써 근로자와 저소득층의 주택 수요를 충족하고 있습니다. 현재 빈푹성 인민위원회는 약 8,000채 규모의 사회주택 사업 6건과 근로자를 위한 타운하우스 사업에 대한 투자를 지속적으로 요청하고 있습니다. 사업 시행 절차는 규정에 따라 진행되고 있습니다."라고 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha) 씨는 말했습니다.

총리의 "2021~2030년 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 투자" 프로젝트에 따르면, 빈푹성은 사회주택 28,300호를 완공하는 것을 목표로 하고 있으며, 이 중 8,800호는 2022~2025년 동안, 19,500호는 2026~2030년 동안 완공해야 합니다. 이는 매우 큰 목표이므로, 이를 완료하려면 관련 부서와 부문의 막대한 노력과 결단력이 필요합니다.

탄호아: 사회주택 프로젝트 일정 지연 목록

탄호아 건설부의 정보에 따르면, 현재 이 지방에는 투자가 완료되어 건설 중인 사회주택 프로젝트가 18개 있으며, 그 중 12개 프로젝트는 일정에 맞춰 진행 중이거나 프로젝트의 일부 또는 전부가 사용 중이고, 6개 프로젝트는 일정이 지연되었습니다.

바오 응오아이 거리의 사회주택 프로젝트. (출처: BXD)

진행이 느린 이유는 타잉호아성의 기능 기관들이 프로젝트의 부지 정리가 느리고, 투자자가 할당된 토지에 대한 투자 및 건설을 느리게 진행하며, 프로젝트에 대한 투자 및 건설을 관리하는 비과학적인 능력 때문인 것으로 알려져 있습니다... 타잉호아에서 진행이 느린 사회주택 프로젝트 중에서, 우선 타잉호아시 꽝타인구에 있는 AMC I 사회주택 프로젝트를 언급하지 않을 수 없습니다. 이 프로젝트는 수년간 "보류"되었습니다.

2014년 9월 24일, 탄호아성 인민위원회는 탄호아시 꽝탄구에 있는 AMC I 사회주택 개발 프로젝트에 대한 투자를 승인하는 문서 제8870호를 발표했습니다.

이에 따라 탄호아성 인민위원회는 투자자인 AMC 글로벌 개발 주식회사가 AMC I 사회주택 프로젝트에 투자하는 것을 승인했습니다. 투자 및 건설의 목적은 저소득층 지역 주민들이 안정적인 주택을 갖출 수 있는 여건을 조성하고, 총 투자액이 약 5,270억 VND에 달하는 약 900가구의 수요를 충족하는 것입니다. 투자 및 건설 비용은 자체 자본과 기타 합법적으로 조달된 자본금으로 충당됩니다.

이 프로젝트는 탄호아성 인민위원회에 의해 약 36개월의 구현 기간과 진행 기간이 연장되었습니다. 투자 준비 기간은 프로젝트 투자 승인일로부터 6개월이고, 투자 실시 기간은 2020년 8월 6일부터 2023년 2월 6일까지 30개월입니다. 2021년 1월 21일 정식 공사가 시작된 이후 현재까지 AMC I 사회주택 구역에는 미완성 공사 항목이 몇 개만 남아 있으며, 프로젝트 부지 내부에는 잡초가 무성하게 자라고 있습니다.

다음은 타인호아시 동흐엉구의 바오응오아이 사회주택 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 일련의 위반 사항으로 인해 지금까지 "혼잡" 상태에 놓여 있습니다. 탄호아성 인민위원회는 2018년에 이 프로젝트의 투자 정책을 승인하는 문서 3071호를 발표했습니다. 건설-무역 주식회사 379(하노이에 위치)가 투자자입니다.

2022년 말 현재, 관할 당국은 아직 아파트의 사용 허가를 내리지 않았지만, 379호 아파트를 구매한 많은 가구가 이사를 와서 자유롭게 살고 있습니다.

2023년 1월 9일, 탄호아성 인민위원회는 화재 예방 및 소화 승인 결과 승인 서류 없이 프로젝트를 사용 및 운영한 혐의로 건설-주택 개발 주식회사 379에 8,000만 동의 행정 벌금을 부과하기로 결정했습니다.

건설부는 프로젝트 완료 승인에 대한 검사를 실시한 후, 최근 탄호아성 인민위원회에 문서를 보내, 위 프로젝트가 규정에 따라 완료 승인 결과 승인 조건을 충족하지 못했다고 밝혔습니다.

위의 2개 사회주택 프로젝트 외에도 타인호아의 다른 4개 사회주택 프로젝트도 같은 운명을 맞았습니다. 여기에는 Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited가 투자한 타인호아 시, 꽝타인 구의 사회주택이 포함됩니다. 베트남 주택 부동산 투자 및 개발 주식회사가 투자한 탄호아 시, 타오쑤옌 구, 황롱 산업 및 도시 공원의 근로자 주택; Sunjade Vietnam Shoes Company Limited가 투자한 Thanh Hoa 시 Le Mon 산업단지 동부 지역의 근로자를 위한 사회주택 개발 안푸 건설, 관광, 무역 주식회사가 투자한 탄호아 시, 꽝탕 구의 사회주택.

원천: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html