ស្វែងរកដំណោះស្រាយអចលនទ្រព្យបន្ថែមទៀត

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានកត់ត្រាការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមានជាច្រើន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការងើបឡើងវិញនៃការផ្គត់ផ្គង់ តម្លៃលក់ និងតម្រូវការកើនឡើងពីអ្នកទិញ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មជាច្រើនបានកំណត់សម្គាល់របស់ពួកគេតាមរយៈសកម្មភាពជាក់លាក់ ដោយនាំមកនូវភាពរឹងមាំថ្មីដល់ទីផ្សារ។

ការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាន

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills Vietnam ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 អាផាតមិនមានតម្លៃជាង 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 70% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបដែលបានលក់។ ជាពិសេស តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបន្តកត់ត្រាកំណើនគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃផ្ទះល្វែងថ្មីបានកើនឡើង 6% ឈានដល់ជាមធ្យម 69 លានដុង/m²; ទន្ទឹមនឹងនោះនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិនថ្មីឡើងដល់ ៦៨លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ។ ការកើនឡើងតម្លៃបង្ហាញពីកំដៅ និងតម្រូវការខ្ពស់នៃទីផ្សារ។

គម្រោងផ្ទះល្វែងប្រណិតថ្មីៗដែលបើកលក់នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអតិថិជន ជាមួយនឹងអត្រាស្រូបយករហូតដល់ 60%-80%។ គម្រោងនេះមិនត្រឹមតែរួមចំណែកដល់ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងទាក់ទាញអ្នកស្រុកមួយចំនួនធំផងដែរ ដោយសារហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទំនើប និងការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ដ៏ងាយស្រួល។

សហគ្រាសធំៗក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដូចជា Vingroup, Novaland, Sun Group... សុទ្ធតែមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការអនុវត្តគម្រោង និងលើកកម្ពស់សកម្មភាពអាជីវកម្ម។ ឧទាហរណ៍ធម្មតាមួយគឺសាជីវកម្ម Hoa Binh Construction Group ដែលជាអ្នកម៉ៅការធំជាងគេមួយក្នុងវិស័យសំណង់ ដែលទទួលបានការគាំទ្រពីធនាគារវិនិយោគ និងអភិវឌ្ឍន៍វៀតណាម (BIDV) ជាមួយនឹងការបន្ថែមកម្រិតឥណទានរហូតដល់ 4,000 ពាន់លានដុង។ នេះមិនត្រឹមតែជួយ Hoa Binh ជំនះការលំបាកប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងជាសញ្ញាវិជ្ជមាននៃការងើបឡើងវិញនៃសហគ្រាសអចលនទ្រព្យធំៗផងដែរ។

គម្រោងទំនើបជាបន្តបន្ទាប់របស់ Aqua City (Dong Nai) និង NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) នៃ Novaland Group បានកត់ត្រាការងើបឡើងវិញជាក់លាក់ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាលំដាប់នៃបរិមាណប្រតិបត្តិការ បន្ទាប់ពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ។

ការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 មិនត្រឹមតែបានមកពីការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងតម្រូវការពិតប្រាកដពីប្រជាជនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏មកពីការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ផងដែរ។ ការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 បានបង្កើតច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់កាន់តែមានតម្លាភាពសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគ។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃដីធ្លី នីតិវិធីផ្តល់អាជ្ញាបណ្ណ និងការបោសសម្អាតទីតាំងត្រូវបានកែលម្អយ៉ាងខ្លាំង ដែលជួយកាត់បន្ថយឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យតែងតែជួបប្រទះ។

ជាឧទាហរណ៍ គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញមានការលំបាកទាក់ទងនឹងការផ្តល់ការអនុញ្ញាតសាងសង់បន្ទប់ក្រោមដីដែលត្រូវបានដកចេញ។ សេចក្តីសម្រេច 3803/QD-UBND និងសេចក្តីសម្រេច 3804/QD-UBND នៃគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ គឺជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការអនុម័តផែនការមេ ឆ្ពោះទៅរកការបញ្ចប់ការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពនៃលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ដែលបានកែសម្រួលសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់... ជាមួយនឹងការសម្រេចចិត្តទាំងនេះ គេរំពឹងថាបញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងគម្រោងនានាក្នុងទីក្រុងហូជីមិញនឹងត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ។

យោងតាមលោក Nguyen Toan Thang ប្រធាននាយកដ្ឋានធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាននៃទីក្រុងហូជីមិញ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 និងក្រឹត្យលេខ 71/2024 គ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីបានលុបបំបាត់ឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងជាច្រើនដែលមិនទាន់បានគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ បច្ចុប្បន្ន ទីក្រុង​មាន​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ​ប្រហែល ២០០ ដែល​មាន​បញ្ហា​ហិរញ្ញវត្ថុ​ដីធ្លី។ នៅឆ្នាំ ២០២៤ ទីក្រុងហូជីមិញនឹងលុបចោលនូវឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងចំនួន ៣៦ និងចេញវិញ្ញាបនបត្រប្រមាណ ១៧.៥០០។

ជ្រុងមួយនៃតំបន់ទីក្រុង Aqua City (305 ហិកតា) នៃ Novaland Group កំពុងដោះស្រាយបញ្ហារបស់ខ្លួនបន្តិចម្តងៗ។ រូបថត៖ NGUYEN TUAN

ជាពិសេសនាពេលថ្មីៗនេះ ដោយកំណត់ថាការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅ Dong Nai នៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវជាងខេត្តជិតខាង ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Dong Nai លោក Vo Tan Duc បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អាទិភាពនឹងត្រូវបានផ្តល់អាទិភាពដល់ការលុបបំបាត់ការលំបាកទាក់ទងនឹងការរៀបចំផែនការអនុសាខា C4 នៅទីក្រុង Bien Hoa ។ ផ្នែករងនេះគ្របដណ្ដប់លើផ្ទៃដីរហូតដល់ 1,500 ហិកតា ជាមួយនឹងគម្រោងធំៗរួមមានៈ តំបន់លំនៅដ្ឋាន និងទីក្រុងធំៗ ដូចជាតំបន់លំនៅដ្ឋាន Long Hung (227 ហិកតា) តំបន់ទីក្រុងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មកោះ Phuoc Hung (286 ហិកតា) វិនិយោគដោយ DonaCoop តំបន់ Dong Nai Waterfront urbantar 3 (17) ០៥ ហិកតា) ដោយ Novaland Group ។

លើសពីនេះ គោលនយោបាយឥណទានពីធនាគាររដ្ឋក៏រួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពទីផ្សារផងដែរ។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម គិតត្រឹមដំណាច់ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2024 ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង 4.6% ដែលក្នុងនោះប្រាក់កម្ចីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកើនឡើង 10.3% ជាពិសេសប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកើនឡើង 1.2% ។ នេះបង្ហាញពីការគាំទ្ររបស់ប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យ ខណៈពេលដែលពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Can Van Luc ប្រធានសេដ្ឋវិទូនៃ BIDV ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឈានចូលដំណាក់កាលនៃការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមានជាផ្លូវការហើយ។ ស្ថិរភាពម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច អតិផរណាដែលគ្រប់គ្រង និងគោលនយោបាយច្បាប់ដែលប្រសើរឡើងជាបណ្តើរៗ បានបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដើម្បីអភិវឌ្ឍកាន់តែខ្លាំងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។ ក្រៅពីនេះ ការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ជាពិសេសផ្លូវរថភ្លើងក្រោមដីនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ នឹងបន្តជាកត្តាសំខាន់ជំរុញកំណើនទីផ្សារ។

ភាពលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ដែលទើបតែចូលជាធរមាន ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមជាបន្តបន្ទាប់ ប្រសិនបើមិនមានដំណោះស្រាយទេ វានឹងកើនឡើងនូវចំណុចខ្វះខាតដែលមានរយៈពេលយូរ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ ចំណុចសំខាន់បំផុតមួយនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 គឺការលុបចោលក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដីចាស់។ ផ្ទុយទៅវិញ បញ្ជីតម្លៃដីត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយកំណត់តម្លៃនៅជិតទីផ្សារ។ នេះមានន័យថា ការចំណាយលើការវិនិយោគលើការសាងសង់ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃផ្ទះកើនឡើងពី 15% ទៅ 20%។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះអាចបង្កឱ្យមានបញ្ហាសម្រាប់ទាំងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើតារាងតម្លៃដីថ្មីមិនត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងតឹងរ៉ឹងទេ វានឹងបង្កើតឱកាសសម្រាប់ការរំពឹងទុក និងការរៀបចំទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនូវវិសមភាពក្នុងឱកាសកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានក្នុងចំណោមវណ្ណៈសង្គមផ្សេងៗគ្នា។

សំណើសំខាន់មួយទៀតគឺត្រូវពិចារណាលើការយកពន្ធលើអ្នកដែលកាន់កាប់អចលនទ្រព្យច្រើន ប៉ុន្តែត្រូវផ្អែកលើគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃសម្រាប់សង្គម។ លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម និងជាប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការយកពន្ធគួរតែមិនត្រឹមតែផ្អែកលើចំនួនអចលនទ្រព្យដែលកាន់កាប់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏អាស្រ័យលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ផងដែរ។ អ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីជួល បង្កើតតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់សហគមន៍ មិនគួរត្រូវបានចងភ្ជាប់ជាមួយគោលនយោបាយពន្ធនេះទេ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកក្រុមហ៊ុន Savills Hanoi មានប្រសាសន៍ថា ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យជាលើកទីពីរ ទាមទារការរៀបចំយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន ដើម្បីធានាបាននូវស្ថិរភាពទូទាំងប្រទេស។ បើគ្មានការធ្វើសមកាលកម្មនៅក្នុងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រង និងវិធានការបច្ចេកទេសដូចជាប្រតិបត្តិការធនាគារ និងការប្រកាសទ្រព្យសម្បត្តិ ការដាក់ពន្ធនឹងមិនសម្រេចបាននូវប្រសិទ្ធិភាពដែលចង់បាន ហើយថែមទាំងអាចរំខានដល់ទីផ្សារទៀតផង។

កត្តាចំបងដែលរួមចំណែកដល់តម្លៃផ្ទះខ្ពស់គឺអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយ បើធៀបទៅនឹងតម្រូវការ ជាពិសេសផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប ដែលសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យម។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យបិទការផ្គត់ផ្គង់អចលនវត្ថុដោយដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងគម្រោងដែលជាប់គាំង ទន្ទឹមនឹងការជំរុញការបើកដំណើរការគម្រោងថ្មីៗ។

យោងតាមលោកស្រី Ho Thi Thu Mai នាយកក្រុមហ៊ុនលំនៅឋានវៀតណាម (ហាណូយ) បានឲ្យដឹងថា ប្រសិនបើមិនមានវិធានការណ៍ខ្លាំងក្លាពីរដ្ឋាភិបាល និងសហគ្រាសដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ជាពិសេសផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានតម្លៃទាបនោះ ទីផ្សារនឹងប្រឈមមុខនឹងផលវិបាកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដនឹងពិបាកក្នុងការធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះ ហើយ "គ្រុនក្តៅតម្លៃ" អាចនាំឱ្យមានអស្ថិរភាពសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូល។

រឹតបន្តឹងច្បាប់ដេញថ្លៃដី

វិធីសាស្រ្តសំខាន់មួយក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ចំណូលពីអចលនទ្រព្យសម្រាប់ថវិការដ្ឋគឺតាមរយៈការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា ការបែងចែក និងជួលដីតាមរយៈការដេញថ្លៃមានកម្រិតអវិជ្ជមាន ជួយកាត់បន្ថយស្ថានភាពនៃការស្នើសុំ និងការផ្តល់ និងបង្កើនប្រាក់ចំណូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនេះក៏ប្រឈមនឹងការកំណត់ជាច្រើនផងដែរ ជាធម្មតាបាតុភូតនៃ "ឈ្មួញកណ្តាលដេញថ្លៃ" ដែលឃុបឃិតគ្នាបង្កើត "តម្លៃនិម្មិត" ដើម្បីរៀបចំទីផ្សារ។

ដើម្បីជម្នះទិដ្ឋភាពអវិជ្ជមាននៅក្នុងការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យបង្កើនចំនួនប្រាក់កក់នៅពេលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ និងកាត់បន្ថយពេលវេលាក្នុងការទូទាត់បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដើម្បីការពារអាកប្បកិរិយាស្មានទុកជាមុន និងបង្កើតកម្រិតតម្លៃនិម្មិត។ បទប្បញ្ញត្តិនេះជួយកាត់បន្ថយចំនួនអ្នកចូលរួមដេញថ្លៃដែលទិញ និងលក់បន្តដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ផ្ទុយទៅវិញមានតែអ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដប៉ុណ្ណោះដែលចូលរួម។

ថ្ងៃនេះ កិច្ចពិភាក្សា "កំណត់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចុងឆ្នាំ ២០២៤ ដើមឆ្នាំ ២០២៥"

កម្មវិធីជជែកដែលរៀបចំដោយកាសែត Lao Dong នឹងប្រព្រឹត្តទៅនៅម៉ោង ៨៖០០ ព្រឹក ថ្ងៃទី ១០ ខែតុលា នៅសាលជាន់ទី ២ នៃកាសែត Lao Dong លេខ ១២៣-១២៧ Vo Van Tan សង្កាត់ Vo Thi Sau Ward ខណ្ឌ ៣ ទីក្រុងហូជីមិញ។ នេះគឺជាឱកាសមួយសម្រាប់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង អាជីវកម្ម និងអ្នកជំនាញក្នុងការបង្កើតដំណោះស្រាយ ដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារនាពេលអនាគត។

សិក្ខាសាលាបានផ្តោតលើខ្លឹមសារដូចខាងក្រោម៖ ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ការព្យាករណ៍សម្រាប់ពេលខាងមុខ; ផលប៉ះពាល់នៃច្បាប់ថ្មីចំនួន 3 ទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ដូចជាការអនុវត្តឯកសារណែនាំការអនុវត្តច្បាប់; បញ្ហា​ទាក់ទង​នឹង​តារាង​តម្លៃ​ដី និង​ពន្ធ...

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm