ទីផ្សារដីនៅ Hoc Mon និង Cu Chi លេចចេញជា "រលក" នៃការកាត់ខាត

បានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលនៃការកើនឡើងដោយដង

ប្រសិនបើនៅដំណាក់កាលដំបូងនៃឆ្នាំ 2021 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅស្រុក Hoc Mon និង Cu Chi មានសភាពស្ងប់ស្ងាត់បន្តិច នោះនៅដើមឆ្នាំ 2022 កន្លែងនេះបានក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃការចាប់អារម្មណ៍សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ នៅដើមឆ្នាំ 2022 ដីនៅតំបន់នេះបានឃើញដំណាក់កាលនៃប្រាក់ចំណេញពី 2 ទៅ 3 ដងនៃតម្លៃទិញ ដែលបានក្លាយជាចំណុចលេចធ្លោនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ដោយពន្យល់ថាក្តៅខ្លួន អ្នកជំនាញជាច្រើននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅកំពុងត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងថ្លៃដោយការកើនឡើងតម្លៃដ៏គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលនៅក្នុងតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ។ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក ទីផ្សារក្នុងតំបន់ជាយក្រុងក៏ទទួលបានសន្ទុះផងដែរ ដោយចូលរួមការប្រណាំងឡើងថ្លៃ ព្រោះនៅមានកន្លែងសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។

លើសពីនេះ គម្រោងដែលបានស្នើឡើងដើម្បីធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវស្រុក Cu Chi ទៅជាទីក្រុងក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ក៏ជាការជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។ កំណត់តម្លៃថ្មីភ្លាមៗ ដែលភាគច្រើនកើនឡើង 1.2 ដង ដល់ 1.5 ដង បើធៀបនឹងជាងកន្លះឆ្នាំមុន។

ក្នុងចំណោមនោះ មាន “ចំណុចក្តៅ” មួយចំនួនរបស់ Cu Chi ដែលចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសចំពោះអ្នកវិនិយោគជាច្រើន ដូចជាតំបន់ផ្លូវ Nguyen Thi Ranh (ឃុំ An Nhon Tay) ដែលបានកើនឡើងពី 2-3 ដង ដល់ 8.2 - 8.5 លានដុង/m2; តម្លៃដីនៅផ្លូវ Bui Thi Diet (ឃុំ Nhuan Duc) កើនឡើង ៤ ដង ដល់ ៧,២ លានដុង/ម២។ យោងតាមស្ថិតិមួយចំនួន ដីនៅតំបន់ខ្លះដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អនៅក្នុងស្រុក Cu Chi ថែមទាំងមានតម្លៃប្រហែល 17.5 លានដុង/m2។

យូរៗទៅទីផ្សារដីឡូត៍មានការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ហើយដីខ្សាច់ក៏លេចចេញជារូបរាងដែរ។ — ពេលវេលាដែលគ្រប់គ្នាអញ្ជើញគ្នាទៅមើលដីនៅជាយក្រុងហូជីមិញបានចប់ហើយ។

នៅ Hoc Mon តម្លៃដីបានកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 នៅពេលដែលព័ត៌មានអំពីសំណើរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញដើម្បីធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវស្រុកចំនួនបីគឺ Hoc Mon, Binh Chanh និង Nha Be ទៅជាស្រុកបានរីករាលដាលយ៉ាងទូលំទូលាយ។ វិនិយោគិនជាច្រើនបានទិញដីឡូត៍ធំៗនៅទីនេះក្នុងតម្លៃទាប ហើយបន្ទាប់មកបានជំរុញតម្លៃតាមរយៈការចុះកិច្ចសន្យាភ្លាមៗ។ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក Hoc Mon បានក្លាយជាចំណុចកណ្តាលនៃគ្រុនក្តៅដី។ តម្លៃដីនៅ Hoc Mon ត្រូវបានជំរុញឡើងខ្ពស់នៅតាមផ្លូវនានាដូចជា Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu ជាដើម។

នៅឆ្នាំ ២០២០ តម្លៃដីទាបបំផុតនៅ Hoc Mon នៅផ្លូវ Le Thi Ha គឺ 25 - 27 លានដុង/m2។ តម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺ 45 លានដុង / ម 2 ដែលមានផ្ទៃដីខាងមុខជិត 3000 ម 2 ដីនេះមានតម្លៃរហូតដល់ 13,5 ពាន់លានដុង។ ផ្លូវផ្សេងទៀតដូចជាផ្លូវហាយវេ 22 ផ្លូវស្រប ផ្លូវ Tran Van Muoi ផ្លូវ Nguyen Thi Soc គឺជាផ្លូវដែលមានតម្លៃដីកើនឡើងលឿនបំផុតនៅ Hoc Mon ។ ជាពិសេស ផ្លូវស្របផ្លូវជាតិលេខ 22 មានតម្លៃទាបបំផុត ពី 13 - 14 លានដុង/m2 ដល់ 17 - 18 លានដុង/m2។

យូរៗទៅ ទីផ្សារបានរីកធំឡើងៗ ហើយដីខ្សាច់ក៏លេចចេញជារូបភាពទី 2 — ដីឡូតិ៍នៅ Cu Chi ដែលជាតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍ល្អ ធ្លាប់ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគស្វែងរក និងប្រកួតប្រជែង។

ទន្ទឹមនឹងការកើនឡើងតម្លៃនោះ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មអចលនទ្រព្យនៅតំបន់ Cu Chi និង Hoc Mon ក៏ទទួលបានលទ្ធផលស្វែងរកក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអនឡាញផងដែរ។ យោងតាមស្ថិតិពីម៉ាស៊ីនស្វែងរកមួយចំនួន បន្ទាប់ពីបុណ្យចូលឆ្នាំថ្មី ឆ្នាំ 2022 រួមជាមួយនឹងដីនៅខណ្ឌ 2 និងខណ្ឌទី 9 ហុកម៉ុន និង គុជ ក៏ជាពាក្យគន្លឹះដែលត្រូវបានស្វែងរកយ៉ាងច្រើននៅលើជាន់ពាណិជ្ជកម្ម។

នៅពេលនោះ ការកើនឡើងយ៉ាងក្តៅគគុករបស់ទីផ្សារបានធ្វើឱ្យមានការព្រួយបារម្ភអំពីការគាំងដែលនឹងកើតឡើង។ ចែករំលែកជាមួយសារព័ត៌មាន លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានអត្ថាធិប្បាយថា មនុស្សមួយចំនួនបានទាញយកប្រយោជន៍ពីព័ត៌មានពីកិច្ចប្រជុំដើម្បីផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន។ យោងតាមលោក ចូវ អ្នកប្រមើលមើល ឈ្មួញដី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់បានធ្វើឱ្យតម្លៃដីធ្លីនៅស្រុក Cu Chi និង Hoc Mon «ឆ្កួត»។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញជាច្រើនក៏បានព្រមានអំពីការបោកប្រាស់របស់ទីផ្សារដែលអាចធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគដីធ្លីទទួលរងការឈឺចាប់ នៅពេលដែលតម្លៃជាក់ស្តែងនៃដីត្រូវបានរុញច្រានខ្ពស់ពេក។ ការព្រមាននោះហាក់ដូចជាក្លាយជាការពិតនៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មានព័ត៌មានជាច្រើនបង្ហាញថាដីនៅតំបន់នេះត្រូវបានលក់ដោយខាត។

កាត់បន្ថយការខាតបង់ដោយសារហេតុផលជាច្រើន។

ដោយសំដៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យមួយចំនួន ក៏ដូចជាក្រុមឈ្មួញកណ្តាលនៅលើបណ្តាញសង្គម អត្ថបទជាច្រើនដែលមានឃ្លាថា "ការដោះដូរទំនិញក្នុងតម្លៃថប់ដង្ហើម", "កាត់ខាតលឿន", "លក់ដីដើម្បីសងបំណុលធនាគារ" ... ត្រូវបានបង្ហោះយ៉ាងទូលំទូលាយ។ អ្នកលក់ជាច្រើនសុខចិត្តកាត់បន្ថយការខាតបង់ពី 30 ទៅ 40% នៃតម្លៃដី ដើម្បីយកលុយមកវិញដោយហេតុផលផ្សេងៗជាច្រើនដូចជា សងប្រាក់កម្ចីធនាគារ បង់លុយទៅតំបន់ផ្សេងទៀត ដើម្បីជៀសវាងការពិន័យ ឬការទូទាត់។

ឧទាហរណ៍៖ នៅផ្លូវង្វៀន វ៉ាន់ខា ដីទំហំ ១២៣ ម២ ត្រូវបានម្ចាស់លក់ក្នុងតម្លៃ ១,៥២ ពាន់លានដុង ស្មើនឹងជាង ១២ លានដុង/ម២។ ម្ចាស់ដីបាននិយាយថា នេះជាការខាតបង់តម្លៃ 500 លានដុង ព្រោះនេះជាដីឡូតិ៍ដ៏ស្រស់ស្អាត នៅជិតសួនឧស្សាហកម្ម និងបរិក្ខារផ្សេងៗទៀត។ លើសពីនេះ អ្នកទិញក៏អាចចរចារបានតម្លៃកាន់តែល្អ

យូរ ៗ ទៅទីផ្សារសម្រាប់ដីឡូតិ៍បានកើនឡើង ហើយដីខ្សាច់ក៏លេចចេញដែរ រូបភាពទី 3 — វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេដែលឃើញព័ត៌មាននៃការកាត់បន្ថយការខាតបង់នៅតំបន់ Cu Chi និង Hoc Mon ។

ឬដីឡូតិ៍កែងមួយទៀតនៅលើផ្លូវខេត្តទី 8 (ទីប្រជុំជន Cu Chi) ដែលមានផ្ទៃដី 90m2 ក៏ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃ 1 ពាន់លានដុងផងដែរ ដីឡូតិ៍នេះក៏ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ផែនការលំនៅដ្ឋានថ្មីដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអភិវឌ្ឍន៍ និងបរិក្ខារជាច្រើន។ ម្ចាស់ដីរូបនេះបន្តថា ដោយសារគាត់ត្រូវការលុយបង់ធនាគារ ទើបគាត់ត្រូវលក់ដីនេះក្នុងតម្លៃថោក ហើយថែមទាំងសុខចិត្តគាំទ្រកម្រៃជើងសារខ្ពស់ដល់ឈ្មួញកណ្តាល ដើម្បីស្វែងរកអ្នកទិញបានឆាប់រហ័ស។

នៅទីក្រុងហូកម៉ុន ដីឡូត៍មួយចំនួនមានតម្លៃជាង ៥ពាន់លានដុង ក្នុងរយៈពេល ២០២១-២០២២ ត្រូវបានម្ចាស់ដីផ្សព្វផ្សាយលក់ក្នុងតម្លៃ ៤ពាន់លានដុង ក្នុងរយៈពេល ២ខែកន្លងមកនេះ ប៉ុន្តែមិនទាន់មានអ្នកទិញនៅឡើយ។ នេះក៏ជាស្ថានភាពទូទៅរបស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើនទៀតដែលបានទិញដីក្នុងអំឡុងពេលកំណើនដ៏ក្តៅគគុក។

តាមរយៈការស្រាវជ្រាវទីផ្សារដីនៅតំបន់ទាំងនេះបានធ្លាក់ចុះពី ៥ ទៅ ១៥% នៅក្នុងរយៈពេលចាប់ពីចុងឆ្នាំ ២០២២ ដល់ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៣។ បច្ចុប្បន្ននេះការថយចុះជាទូទៅបានឈានដល់ 20-35% ហើយបង្ហាញសញ្ញានៃការកើនឡើងនាពេលខាងមុខនេះ ដោយសារម្ចាស់ដីជាច្រើនកំពុងរងសម្ពាធពីធនាគារ។ ទោះបីជាមានប្រតិបត្តិការ "នេសាទបាត" មួយចំនួនជាមួយនឹងដីឡូតិ៍ធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងក៏ដោយ ក្នុងករណីខ្លះរហូតដល់ 50% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារភាគច្រើនគឺគ្មានលុយកាក់ ជាពិសេសដីឡូតិ៍ធំៗ។

ការពន្យល់ពីស្ថានភាពនេះ អ្នកជំនាញនិយាយថា វាមួយផ្នែកដោយសារឥទ្ធិពលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅ នៅពេលដែលលំហូរសាច់ប្រាក់កំពុងហូរតាមបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀត ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញរយៈពេលខ្លីខ្ពស់។ ជាពិសេស អ្នកវិនិយោគជាច្រើននៅតែរង់ចាំចាប់បាតក្នុងកំឡុងពេលបច្ចុប្បន្ន ដែលបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមិនប្រសើរឡើង។ រលកនៃការកាត់បន្ថយការខាតបង់ក៏បានរីករាលដាលពីកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញទៅកាន់ស្រុកឆ្ងាយ និងខេត្តជិតខាង ដែលបណ្តាលឱ្យទីផ្សារមានជម្រើសច្រើនពេក ដូច្នេះហើយមានតំបន់ដែលសូម្បីតែមិនមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក៏ដោយ។

លើសពីនេះ ទីផ្សារនៅ Hoc Mon និង Cu Chi ក៏រងផលប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ ព្រោះនៅចុងឆ្នាំ 2022 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានស្នើសុំឱ្យសង្កាត់ជាយក្រុងមិនស្នើសុំការអនុម័តដើម្បីក្លាយជាស្រុកឬទីក្រុង។ នេះបានជះឥទ្ធិពលផ្លូវចិត្តយ៉ាងសំខាន់លើការវិនិយោគ និងការសម្រេចចិត្តលើការជួញដូរនៅក្នុងតំបន់នេះ ដែលបណ្តាលឱ្យសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយោងទៅតាមទិន្នន័យជាមួយនឹងតម្លៃកាត់បន្ថយការខាតបង់បច្ចុប្បន្នអ្នកវិនិយោគជាច្រើនដែលកាន់កាប់ភាគហ៊ុនពីឆ្នាំ 2019-2020 នៅតែទទួលបានប្រាក់ចំណេញច្រើន។ ដូច្នេះហើយ មិនមែន 100% នៃដីដែលផ្សាយពាណិជ្ជកម្មលក់ត្រូវខាតនោះទេ គឺគ្រាន់តែកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណេញ ដើម្បីកម្ចាត់ទំនិញ រៀបចំហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ដំណាក់កាលវិនិយោគមួយទៀត ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញកាន់តែប្រសើរ។

ប្រភព