មេរៀនទី១៖ ការពិតដ៏សោកសៅ
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនធ្លាប់មានសភាពអាប់អួរដូចពេលនេះទេ។ គម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗមួយចំនួនកំពុងចាប់ផ្តើម ខណៈដែលគម្រោងចាស់ស្ទើរតែ "អសកម្ម" ជាន់អចលនទ្រព្យជាច្រើនកំពុងដំណើរការតែក្នុងកម្រិតទាប ហើយពេលខ្លះត្រូវបិទ ដែលនាំឱ្យបុគ្គលិករាប់ពាន់នាក់ត្រូវលាឈប់ពីការងារ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ បំណុលសាជីវកម្ម និងបំណុលមូលបត្របំណុលកំពុងកើនឡើង និងមានហានិភ័យនៃ "ផ្ទុះ" នៅពេលណាក៏បាន។
ការទាក់ទាញ "វេទមន្ត" បានត្រជាក់ចុះ
អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ជាពិសេសគឺជាវិស័យសេដ្ឋកិច្ចដ៏សំខាន់មួយ ដែលរួមចំណែកយ៉ាងធំធេងដល់កំណើន និង GDP របស់ប្រទេសទាំងមូល។ លើសពីនេះ អចលនទ្រព្យជួយកម្មកររាប់លាននាក់មានការងារ និងប្រាក់ចំណូល និងមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយឧស្សាហកម្មជាច្រើនដូចជា៖ ការផលិតសម្ភារសំណង់ ទេសចរណ៍ - រមណីយដ្ឋាន ធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ សំណង់... ប៉ុន្តែនៅក្នុងបរិបទនៃឥណទានដែលគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង រួមជាមួយនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់មួយចំនួនដែលមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យមិនមានកម្លាំងគ្រប់គ្រាន់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ហើយឯកសារផ្លូវច្បាប់ក៏មិនពេញលេញ ដូច្នេះ "អតិថិជន" ឆាប់ទូទាត់ដូចមុន ។ នេះបាននាំឱ្យមានការលក់យឺត ទីផ្សារអចលនវត្ថុស្ទើរតែស្ថិតក្នុងការដួលរលំដោយឥតគិតថ្លៃ ហើយកំពុងបង្កើតទិដ្ឋភាពអាប់អួរដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក។
ថ្មីៗនេះ ដោយសារឥទ្ធិពលនៃជំងឺរាតត្បាត Covid-19 សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកជួបប្រទះនឹងការលំបាក អតិផរណា បូកនឹងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ បានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់។ គម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីៗជាច្រើនមិនទាន់ទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណនៅឡើយ ខណៈដែលគម្រោងចាស់គឺហួសពីកាលវិភាគ ដែលធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់កាន់តែខ្វះខាត។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានលក់អស់ ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគមិនទាន់បានសាងសង់រួចរាល់សម្រាប់ប្រើប្រាស់ដូចការគ្រោងទុក ដែលនាំឱ្យផ្ទះវីឡាបោះបង់ចោលជាបន្តបន្ទាប់ដែលមានស្មៅដុះពេញវ័យ បណ្តាលឱ្យមានការខ្ជះខ្ជាយ។
វិនិយោគិនបរទេសជាច្រើនជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសវៀតណាមមានលក្ខណៈនៃចំនួនប្រជាជនច្រើន និងតម្រូវការអចលនទ្រព្យដ៏អស្ចារ្យ ដែលតែងតែជាហេតុផលទាក់ទាញសម្រាប់ពួកគេក្នុងការបន្ត។ វៀតណាមកំពុងជំរុញនគរូបនីយកម្ម ខណៈរដ្ឋាភិបាលប្ដេជ្ញាកសាងឧស្សាហកម្មគ្មានផ្សែង ដើម្បីជាក្បាលម៉ាស៊ីនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍ។ ក្រៅពីនេះ ចំនួនអតិថិជនលំដាប់ខ្ពស់កំពុងកើនឡើង ពួកគេចាត់ទុកថានេះជាបណ្តាញវិនិយោគដែលមានសក្តានុពលប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ បើទោះបីជាវាត្រូវបានគេកំណត់ថាមានហានិភ័យជាច្រើនក៏ដោយ។
យោងតាមទិន្នន័យរបស់ក្រសួងផែនការ និងការវិនិយោគ ប្រសិនបើនៅឆ្នាំ 2021 ទុន FDI ដែលបានចុះបញ្ជីក្នុងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យមានត្រឹមតែ 2.6 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក នៅឆ្នាំ 2022 វាបានកើនឡើងដល់ 4.5 ពាន់លានដុល្លារ ហើយត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 នៅតែមានសញ្ញាវិជ្ជមាន។ អចលនទ្រព្យគឺជាវិស័យធំទីពីរដែលទាក់ទាញដើមទុន FDI បន្ទាប់ពីឧស្សាហកម្មកែច្នៃ និងផលិតកម្ម។
លោក Le Minh Hiep ដែលជាអាជីវករលក់អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់នៅស្រុក Nam Tu Liem បាននិយាយថា “ខ្ញុំនិងមិត្តភ័ក្តិទាំងពីរនាក់បានបណ្តាក់ទុនជាមួយគ្នាកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុន យើងទទួលបានប្រាក់ចំណេញល្អ និងមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល ប៉ុន្តែចាប់ពីឆ្នាំ 2021 រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន យើងស្ទើរតែមិនទិញវីឡាទៀតទេ ខណៈដែលផ្ទះមួយចំនួនដែលយើងធ្លាប់បាន “កាន់កាប់” មិនទាន់បានលក់នៅឡើយ។ លោក ហៀប បន្ថែមថា៖ «សំណាងណាស់ ពេលយើងទិញមក យើងមិនបានខ្ចីលុយពីធនាគារទេ បើយើងខ្ចីលុយ ហើយត្រូវបង់ការប្រាក់រហូតមកដល់ពេលនេះ យើងត្រូវតែលក់ជាបន្ទាន់»។
គេអាចមើលឃើញថានៅពេលនេះអចលនទ្រព្យលែងមានចំណុចកំពូលដូចជាច្រើនឆ្នាំមុនទៀតហើយ។
តើការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនិម្មិត?
អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យនិយាយថាសារពើភ័ណ្ឌនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ (ជាពិសេសវីឡា) មានទំហំធំណាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនឹងកាន់តែខ្វះខាត ដោយសារមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ដែលមានកិត្យានុភាពតិចតួចដែលមានសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុគ្រប់គ្រាន់កំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញ (គំរូលំនៅឋានរួមបញ្ចូលគ្នាជាមួយអាជីវកម្មពាណិជ្ជកម្ម) នៅទីក្រុងហាណូយ និងខេត្តភាគខាងជើងមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំង។ បច្ចុប្បន្ននេះ ការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលបានអនុវត្តមុនឆ្នាំ 2020។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់ត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 គម្រោងអចលនទ្រព្យទាក់ទងនឹងផ្នែកខ្ពស់ដែលត្រូវបានអនុវត្តអាចត្រូវបានគេរាប់នៅលើម្រាមដៃតែប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលផ្នែកនេះភាគច្រើនសម្រាប់មនុស្សថ្នាក់ខ្ពស់ និងមិនមែនសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនោះទេ។ ជាលទ្ធផល ទីផ្សារអាប់អួររួចទៅហើយកាន់តែអាប់អួរ។
លោក Dinh Van Troi នាយកផ្នែកលក់នៃក្រុមហ៊ុន Dai Phong Construction Investment - ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមអចលនទ្រព្យបានអត្ថាធិប្បាយថា៖ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយមានការខ្វះខាតជាយូរណាស់មកហើយ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក្នុងឆ្នាំ 2022 និងដើមឆ្នាំ 2023 ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងបន្ត ហើយប្រមូលផ្តុំនៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ។ នៅក្នុងវិធីមួយចំនួន វានឹងផ្តល់ផលិតផលកាន់តែច្រើនទៅកាន់ទីផ្សារ ប៉ុន្តែមិនមានច្រើនសម្រាប់ជ្រើសរើសទេ។
យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់អ្នកសារព័ត៌មានក្នុងខេត្ត Quang Ninh ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញនៅតែមានច្រើន ប៉ុន្តែភាគច្រើនមកពីគម្រោងអចលនទ្រព្យចាស់ៗដូចជា៖ BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... ហើយស្ទើរតែគ្មានគម្រោងអចលនទ្រព្យថ្មីដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។
ទន្ទឹមនឹងនោះ ការផ្គត់ផ្គង់នៅតំបន់ Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh… ក៏មិនសូវមានសង្ឃឹមប៉ុន្មានដែរ។ នៅក្នុងខេត្ត និងក្រុងទាំងនេះ មានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់តិចតួច បរិមាណប្រតិបត្តិការមានកម្រិត ហើយក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់តិចតួចបំផុតត្រូវបានអនុវត្ត។ ស្របពេលដែលគម្រោងចាស់កំពុងដំណើរការនៅទ្រឹង ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញជាច្រើនមានម្ចាស់តែមិនត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ នាំឱ្យបោះបង់ចោល បណ្តាលឱ្យខ្ជះខ្ជាយ និងអាចបង្កជាអំពើអាក្រក់ដល់សង្គម។
នោះគឺជាការផ្គត់ផ្គង់ ហើយបើនិយាយពីតម្រូវការ អ្នកជំនាញនិយាយថា និន្នាការនៃផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញដែលជាប់ទាក់ទងនឹងលំហបៃតង ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដ៏ប្រសើរ ដែលមានទីតាំងនៅក្នុងការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ដ៏ស្មុគស្មាញ និងងាយស្រួលនឹងក្លាយជាជម្រើសកំពូលរបស់អតិថិជន។ លើសពីនេះ អត្រានគរូបនីយកម្ម អត្រាកំណើនប្រជាជនធម្មជាតិ និងការកើនឡើងនៃវណ្ណៈកណ្តាល និងថ្នាក់ខ្ពស់ ក៏ជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់ក្នុងការជំរុញតម្រូវការប្រើប្រាស់វីឡានាពេលខាងមុខ។
ជាក់ស្តែង នៅពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចងើបឡើងវិញខ្លាំងបន្ទាប់ពីជំងឺរាតត្បាត Covid-19 គោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គ និងការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់ដោយមូលដ្ឋាន បូករួមទាំង "បន្ទប់ឥណទាន" ត្រូវបានបន្ធូរបន្ថយ មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មត្រូវបានធានា នោះសាជីវកម្ម ក្រុមហ៊ុន និងបុគ្គលនឹងអាចទទួលបានដើមទុនចាំបាច់ ពីទីនោះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ ហាងលក់ទំនិញ និងកន្លែងលក់ទំនិញ ... ដល់ទីផ្សារអំណាចទិញលក់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមានភាពរស់រវើកឡើងវិញ។
ការរួមបញ្ចូលគ្នានិងការទិញយកលេចឡើង
នេះគឺជាច្បាប់ធម្មជាតិ អ្នកខ្លាំងគ្របសង្កត់អ្នកទន់ខ្សោយ អ្នកដែលខ្សោយត្រូវបានទទួល និងបញ្ចូលទៅក្នុងភាពខ្លាំង គឺជារឿងធម្មតានៅក្នុងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយថ្មីៗនេះមាន "ឆ្លាម" ពីក្នុងនិងក្រៅប្រទេសដែលតាមរយៈមូលនិធិវិនិយោគជាច្រើនឬការប្រើប្រាស់សាច់ប្រាក់បានទិញគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់និងគម្រោងស្អាតស្របច្បាប់សម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។
គេអាចមើលឃើញថា ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2023 រហូតមកដល់ពេលនេះ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យវៀតណាមត្រូវបានបែងចែកជា 4 ក្រុមធម្មតាគឺ ហានិភ័យ តុល្យភាព សក្តានុពល និង "អ្នកលេងថ្មី"។ ក្នុងចំណោមពួកគេ ក្រុម "អ្នកលេងថ្មី" រួមមានក្រុមហ៊ុន មូលនិធិវិនិយោគ... កំពុងស្វែងរកឱកាសដើម្បីជ្រៀតចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យតាមរយៈការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក។
ឧទាហរណ៍ធម្មតារួមមាន FLC Group, Tan Hoang Minh… បន្ទាប់ពីអ្នកដឹកនាំរបស់ពួកគេបានជាប់ពាក់ព័ន្ធក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ស៊េរីនៃ "អ្នកធំ" ចង់លោតចូលទៅក្នុងគម្រោងសក្តានុពលនៃសាជីវកម្មទាំងនេះ។ Bamboo Airways បានផ្តាច់ខ្លួនជាផ្លូវការពី FLC Group ដែលនាំឱ្យគម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនរបស់ក្រុមនេះនៅ Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... កំពុងស្ថិតក្នុងហានិភ័យនៃការបញ្ឈប់ការអនុវត្ត ឬត្រូវបានបង្ខំឱ្យផ្ទេរទៅដៃគូផ្សេងទៀតដើម្បីបន្តស្រាវជ្រាវ និងអនុវត្តគម្រោង។
លើសពីនេះទៀត ការទិញយកផ្សេងទៀតជាច្រើនកំពុងស្ថិតក្រោមការចរចា។ យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានឲ្យដឹងថា ជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យដែលធ្លាក់ចុះនាពេលបច្ចុប្បន្ន គួបផ្សំនឹងស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុដ៏លំបាក ប្រសិនបើស្ថានភាពនេះនៅតែបន្តកើតមាន អ្នកវិនិយោគគម្រោងជាច្រើននឹងលែងមានលុយបង្វិលទៀត ហើយពួកគេប្រហែលជាត្រូវគិតអំពីការផ្ទេរ ឬលក់គម្រោងអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។ មិនមែនមានក្រុមហ៊ុនជាច្រើន និងមូលនិធិវិនិយោគបរទេសកំពុងរៀបចំលុយហើយរង់ចាំឱកាសទិញគម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកនៅពេលអាជីវកម្មជួបការលំបាកហើយត្រូវបង្ខំចិត្តលក់។
លោក Le Hoang Chau - ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុង។ សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ស្នើថា៖ រដ្ឋាភិបាល និងគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា ពិចារណាអនុញ្ញាតឱ្យសហគ្រាសផ្ទេរគម្រោងអចលនទ្រព្យតាមយន្តការសាកល្បងដែលមានចែងក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤២/២០១៧/QH14 ចុះថ្ងៃទី ២១ ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០១៧ នៃរដ្ឋសភា។ បើតាមលោក ចូវ ប្រសិនបើអនុវត្តបាន វានឹងដោះស្រាយការលំបាកលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ រួមទាំងអាជីវកម្មដែលចេញមូលបត្របំណុលដែលហៀបនឹងឈានចូលមកដល់។ តាមរយៈការអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មផ្ទេរគម្រោងតាមកិច្ចព្រមព្រៀង និងតម្រូវការ រដ្ឋអាចប្រមូលពន្ធ និងបង្កើនប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រងរដ្ឋនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បង្កើនតម្លាភាព និងជំនះស្ថានភាពនៃការផ្ទេរគម្រោង "ក្រោមដី" ដែលក្លែងធ្វើជាការផ្ទេរភាគហ៊ុន ធ្វើឱ្យខាតបង់ថវិការដ្ឋ។
លោកស្រី Do Thu Hang - នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi បាននិយាយថា៖ ការផ្គត់ផ្គង់ដែលត្រូវបានលក់ដោយផ្ទាល់ពីអ្នកវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងផ្នែកនេះគឺមានកម្រិតខ្លាំងណាស់ ដោយផ្តើមចេញពីចំនួនអាផាតមិនថ្មីដែលកំពុងត្រូវបាននាំយកមកទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្ទះជួលនៅតែជាខ្សែផលិតផលចម្បង បន្ទាប់មកគឺវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញ ដែលគិតតែពីសមាមាត្រតូចមួយនៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបបច្ចុប្បន្ន។
មេរៀនទី 2: ការប្រណាំងដើម្បី "បញ្ចប់" យឺត ៗ
មានហេតុផលជាច្រើនដែលផ្តល់ដោយអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែភាគច្រើននៃពួកគេគឺដោយសារតែការបោសសំអាតទីតាំងយឺត ការផ្លាស់ប្តូរយន្តការច្បាប់ និងគោលនយោបាយពន្ធ បូករួមទាំងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយនៃអាជីវកម្មជាច្រើន... ដែលនាំឱ្យការបញ្ចប់គម្រោងយឺត។
គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរីកចម្រើនយឺត "គ្របដណ្តប់" យ៉ាងទូលំទូលាយ
ភាគច្រើននៃខេត្ត-ក្រុងទាំង 63 មានគម្រោងអចលនវត្ថុតាមកាលវិភាគ ប៉ុន្តែផ្នែកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ភាគច្រើនមានទីតាំងនៅតាមខេត្ត និងក្រុងធំៗដែលមានទីតាំងភូមិសាស្រ្តអំណោយផល សក្តានុពលសម្រាប់ការកេងប្រវ័ញ្ចទេសចរណ៍ ការដឹកជញ្ជូន និងការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។
តំបន់ដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅក្រោយពេលកំណត់ច្រើនជាងគេគឺទីក្រុងហាណូយ។ យោងតាមស្ថិតិមិនពេញលេញ បច្ចុប្បន្ននេះ ទីក្រុងហាណូយមានគម្រោងជាច្រើនរយដែលយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្ត ស្មើនឹងផ្ទៃដីជាង 5,000 ហិកតា ដែលមិនត្រូវបានធ្វើអាជីវកម្ម បណ្តាលឱ្យមានកាកសំណល់យ៉ាងច្រើន។
គម្រោងអចលនទ្រព្យមួយចំនួនត្រូវបានពន្យារពេលរហូតដល់ដប់ឆ្នាំ ដូចជា៖ Kim Chung - Di Trach Urban Area (ឥឡូវប្តូរឈ្មោះទៅជា Hinode Royal Park Urban Area - PV) នៅស្រុក Hoai Duc។ Or Nam An Khanh Urban Area របស់ក្រុមហ៊ុន Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico) ធ្លាប់ត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជាឋានសួគ៌រស់នៅ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការងារបោសសម្អាតការដ្ឋាននៅមិនទាន់បញ្ចប់នៅឡើយ ផ្ទះវីឡា និងបុរីជាច្រើននៅតែត្រូវបានបោះបង់ចោល ដែលធ្វើឲ្យបាត់បង់ធនធាន។ អ្នកតំណាងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយរបស់ Sudico បាននិយាយថា៖ ដោយសារតែទីផ្សារអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះនាពេលថ្មីៗនេះ អតិថិជនជាច្រើនដែលវិនិយោគលើវីឡាកាន់កាប់តែដីប៉ុណ្ណោះ ដោយរង់ចាំការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារ។ នេះនាំឱ្យមានស្ថានភាពដែលផ្ទះវីឡាមួយចំនួនត្រូវបានគេបោះបង់ចោល ដែលធ្វើឱ្យបាត់បង់សោភ័ណភាពនៃគម្រោង។
នៅទីក្រុង Phu Tho គម្រោងរមណីយដ្ឋានទឹករ៉ែក្តៅ Thanh Thuy វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Song Thao Limited មានផ្ទៃដីជាង 87 ហិកតា ជាង 2 ទសវត្សរ៍ក្រោយការគ្រោងទុក និងមានការរំលោភបំពានជាច្រើន... បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងនេះត្រូវបានប្រជាជនបោះបង់ចោល និងប្រើប្រាស់ជាកន្លែងសម្រាប់ចិញ្ចឹមសត្វ។
លោក Tran Van Kien - អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Thanh Thuy និយាយដោយត្រង់ថា “បញ្ហាបច្ចុប្បន្ននៃគម្រោងទឹកក្តៅ Thanh Thuy គឺស្ថិតនៅក្នុងសមត្ថភាពរបស់អ្នកវិនិយោគ។ បច្ចុប្បន្ន គម្រោងនេះមានទីតាំងស្អាត និងឯកសារច្បាប់ពេញលេញ ប៉ុន្តែមិនអាចអនុវត្តបានទេ ដោយសារអ្នកវិនិយោគមានសមត្ថភាពខ្សោយ។ ភូមិយើងក៏អត់ធ្មត់ដែរ ព្រោះអ្នកបោះឆ្នោតមានមតិច្រើន ប៉ុន្តែអាជ្ញាធរដោះស្រាយវាជារបស់ខេត្ត Phu Tho»។
ខេត្ត Ha Nam មានគម្រោងអចលនៈទ្រព្យដែលគួរឱ្យរំភើបមិនតិចទេ ដែលកំពុងប្រែក្លាយទីសាធារណៈ និងដីសេវាកម្មទៅជាលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម (ហាងទំនិញ) ហើយបន្ទាប់មកទុកវាចោល។ នោះគឺជាអគារពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅឋានរបស់ក្រុមហ៊ុន Thang Loi Thanh Liem Company Limited។ មកទល់នឹងពេលនេះ គម្រោងបានបញ្ចប់ការសាងសង់ដ៏រដុប គ្រួសារខ្លះបានទិញផ្ទះ និងរុះរើផ្ទះ សម្ភារៈជាច្រើននៅក្នុងផែនការមិនទាន់បានសាងសង់ ខណៈគម្រោងខ្លះបង្ហាញសញ្ញានៃការរិចរិល និងបោះបង់ចោល។
នៅក្នុងសេចក្តីជូនដំណឹងស្តីពីការសន្និដ្ឋានរបស់អធិការកិច្ចលេខ ១៦១/TB-TTCP ចុះថ្ងៃទី ១៧ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៣ របស់អធិការដ្ឋានរដ្ឋាភិបាល ស្តីពីគម្រោងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មស្មុគស្មាញរបស់ក្រុមហ៊ុន Thang Loi Thanh Liem ខេត្ត Ha Nam បានបែងចែកដីប៉ុន្តែមិនបានឆ្លងកាត់ទម្រង់នៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី រំលោភបំពានលើមាត្រា ១១៨ នៃដីសាធារណៈ និងសេវាសាធារណៈ ដោយគ្មានមុខងារដីលំនៅដ្ឋាន រំលោភលើមាត្រា 26 នៃច្បាប់ស្តីពីផែនការទីក្រុងឆ្នាំ 2009 និងមាត្រា 14 នៃក្រឹត្យលេខ 37/2010/ND-CP ចុះថ្ងៃទី 7 ខែមេសា ឆ្នាំ 2010 របស់រដ្ឋាភិបាល។
យក "ដុំសាច់"
ទីក្រុងដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលហួសកាលកំណត់ សូម្បីតែនៅទ្រឹងអស់ជាច្រើនឆ្នាំមានដូចជា៖ ហាណូយ ក្វាងនិញ ភូថូ ហាប៊ិញ ... នៅទីក្រុងហាណូយ បច្ចុប្បន្ននេះមានគម្រោងអចលនទ្រព្យរាប់រយដែលហួសកាលកំណត់ និងមិនទាន់បានអនុវត្ត ដែលក្នុងនោះគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានព្រមានក្រហម ហើយគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានហាមឃាត់ដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង។ ទីក្រុងហាណូយបានជាសះស្បើយភ្លាមៗ។
ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺគម្រោងលំនៅដ្ឋានប្រណិត Phuong Vien នៅស្រុក Me Linh វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មទេសចរណ៍ Phuong Vien និង Trading Joint Stock Company។ គម្រោងនេះត្រូវបានគេបែងចែកដីនៅឆ្នាំ២០០៨ ប៉ុន្តែមានការយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្ត ដូច្នេះគណៈកម្មាធិការប្រជាជនក្រុង… ទីក្រុងហាណូយបានចេញសេចក្តីសម្រេចលេខ 4058/QD-UBND ស្តីពីការស្តារដី និងការលុបចោលសេចក្តីសម្រេចបែងចែកដីសម្រាប់គម្រោងខាងលើ។ ក៏មានគម្រោង៖ ក្រុមហ៊ុនសំណង់ Truong Giang ជាមួយនឹងគម្រោងសាងសង់វីឡាសួនច្បារ; ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួម Anh Duong ជាមួយគម្រោងសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់តំបន់វីឡា Sunny Light; ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Vinalines Vinh Phuc ជាមួយគម្រោង Vinalines New Urban Area... គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង។ ហាណូយបានសម្រេចយកដីមកវិញ។
ទាក់ទិននឹងគម្រោងរមណីយដ្ឋានទឹករ៉ែក្តៅ Thanh Thuy ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Song Thao Limited លោក Ha Minh Duc - អនុប្រធាននាយកដ្ឋានរៀបចំដែនដី មន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានខេត្ត Phu Tho បានឲ្យដឹងថា៖ “ក្នុងឯកសារលេខ ២៣០៨/UBND-KGVX ចុះថ្ងៃទី ២១ ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០២២ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Thox បានចាត់ចែងដីនៅខេត្ត Phu Thox ដដែល មន្ទីរផែនការ និងវិនិយោគខេត្ត គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Thanh Thuy និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីពិនិត្យ និងបំបែកផ្ទៃដីប្រមាណ ៣៧ ហិកតា លើផ្ទៃដីសរុបនៃគម្រោងសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអនុវត្ត។ លោក ឌឹក បន្ថែមថា៖ បច្ចុប្បន្ននេះ វិនិយោគិនមិនទាន់បញ្ចប់នីតិវិធីអនុម័តផែនការលម្អិត 1/500 នៅឡើយទេ ដូច្នេះហើយមិនមានមូលដ្ឋានសម្រាប់វាស់វែង និងបែងចែកតំបន់តាមការណែនាំរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Tho នោះទេ។ នៅថ្ងៃទី 25 ខែមីនា ឆ្នាំ 2022 គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Phu Tho បានចេញសេចក្តីសម្រេចដកហូតវិញ្ញាបនបត្រលើកទឹកចិត្តវិនិយោគនៃគម្រោងខាងលើ។
លោក Tran Nhu Long - ប្រធានមន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានខេត្ត Quang Ninh បានឲ្យដឹងថា៖ នាពេលខាងមុខ ខេត្ត Quang Ninh នឹងបន្តពិនិត្យ ត្រួតពិនិត្យ និងពិនិត្យការប្រើប្រាស់ដីរបស់គម្រោងនានា ដែលហួសកាលកំណត់ អូសបន្លាយការបញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ដោះស្រាយយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់តាមច្បាប់ កុំអោយស្ថានភាពនៃគម្រោង "ផ្អាក" គម្រោង "ការប្រាក់" ទប់ស្កាត់ ការខ្ជះខ្ជាយ ទប់ស្កាត់ និងទប់ស្កាត់ ធនធានដីធ្លី រួមចំណែកដល់សុខភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។
ទាំងនេះជាគម្រោងធម្មតាមួយចំនួនដែលត្រូវបានអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានដកហូតយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់ដើម្បីអនុវត្តច្បាប់។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី នៅមានគម្រោងជាច្រើនដែលហួសពីកាលវិភាគ ត្រូវបានពង្រីកជាច្រើនដង និងមានស្មៅដុះព្រៃ ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានដោះស្រាយ។ ជាឧទាហរណ៍ នៅខេត្ត Quang Ninh មានគម្រោងជាច្រើនដូចជា៖ Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; គម្រោងសេវាកម្មអាផាតមិន និងពាណិជ្ជកម្មប្រើចម្រុះ Bay View Tower (Ha Long City)… គឺនៅក្រោយពេលកំណត់។ លើសពីនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ ប៉ុន្តែអត្រាកាន់កាប់មិនខ្ពស់ ផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញជាច្រើនមានម្ចាស់តែមិនទាន់ដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ បង្ហាញសញ្ញាកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន ធ្វើឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន និងបាត់បង់សោភ័ណភាពទីក្រុង។
លោក Nguyen Huu Nha - អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Ha Long បានឲ្យដឹងថា៖ នាពេលថ្មីៗនេះ ទីក្រុងបានអនុវត្តយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់នូវការពិនិត្យ រាយការណ៍ និងស្នើខេត្តដើម្បីពិចារណា ដោះស្រាយ និងដកហូតគម្រោងរាប់សិបដែលហួសកាលកំណត់ និងបំពានច្បាប់ ដើម្បីបញ្ចៀសស្ថានភាព "កាន់កាប់ដី" រយៈពេលយូរ បណ្តោយឱ្យស្មៅដុះលូតលាស់ បង្កការខ្ជះខ្ជាយធនធានដី ប៉ះពាល់បរិស្ថាន។
សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានត្រូវមានវិធានការខ្លាំងក្នុងការត្រួតពិនិត្យ និងដោះស្រាយឱ្យបានហ្មត់ចត់នូវគម្រោងដែលមានការរំលោភបំពានធ្ងន់ធ្ងរ ដំណើរការយឺត យូរអង្វែង យូរអង្វែង លុបបំបាត់គម្រោងយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរជាមួយនឹងផែនការមិនល្អ សក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុមានកម្រិត និងចេតនា "កាន់កាប់ដី" ដោយមិនអនុវត្ត។
យើងត្រូវបំបាត់ផ្នត់គំនិតថា បើខេត្តនេះមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ខេត្តយើងក៏ត្រូវមានមួយដែរ។ មេរៀនទី៣៖ ស្នាក់នៅផ្ទះវីឡាតម្លៃមួយលានដុល្លារ
អ្នកដែលមានចំណូលទាប រស់នៅក្នុងវីឡារាប់លានដុល្លារ គេជួលវីឡា ផ្ទះលក់ទំនិញ ដើម្បីរស់នៅ បើកហាងលក់គ្រឿងទេស លក់បន្លែ បារស្រាបៀរ... ដើម្បីរកស៊ីចិញ្ចឹមជីវិត វាស្តាប់ទៅដូចជាលេងសើច ប៉ុន្តែវាមាននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងភាគច្រើន (KDT) ដែលរំពឹងថាអាចរស់នៅបាន ស៊ីវិល័យ និងទំនើប។
ប្រែក្លាយផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញទៅជា… “ផ្សារ”
វាមិនពិបាកទេក្នុងការមើលឃើញថា ផ្ទះវីឡា និងហាងទំនិញជាច្រើនដែលមានមុខផ្ទះធំទូលាយ ជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋាន ឬនៅជើងអគារផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងហាណូយ ជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់ជួលសម្រាប់បើកហាងកាហ្វេ ភោជនីយដ្ឋាន ហាងលក់គ្រឿងទេស ហាងលក់អាហាររហ័ស ហាងលក់អាហារស្រស់ៗ។
លោក Nguyen Quang Truong រស់នៅស្រុក Hoai Duc ជួលផ្ទះលក់ទំនិញនៅតំបន់ទីក្រុងថ្មី Tan Tay Do ស្រុក Dan Phuong បាននិយាយថា “ខ្ញុំនិងមិត្តភ័ក្តិពីរនាក់បានជួលហាងដើម្បីលក់អាហាររហ័ស កាហ្វេ… ដំបូងឡើយ យើងបានជួលវាដើម្បីលក់ទំនិញក្នុងតម្លៃ 5 លានដុង/ខែ (ជួលពីម្ចាស់ផ្ទះ - PV) មួយយប់បន្ថែម 2 យប់។
“ឈ្មួញកណ្តាលសេវាកម្ម” ជំនាញខាងជួលបន្ទប់ជួលនៅទីនេះ បាននិយាយថា៖ អ្នកជួលភាគច្រើនជាកម្មករមកពីខេត្ត ជួលថោកៗ បើកហាងអាហារពេលព្រឹក លក់បន្លែ ស្រាបៀ… ការជួលមិនជាប់កាតព្វកិច្ច មិនបាច់កក់ប្រាក់ច្រើន ពេលម្ចាស់យកត្រូវសងវិញ។
ការដែលអាជីវករតូចតាចប្រមូលផ្តុំគ្នាជួលបន្ទប់ជួលដើម្បីធ្វើអាជីវកម្មបានប្រែក្លាយកន្លែងនេះទៅជាផ្សារចៃឆ្នៃដោយឯកឯង។ ប្រជាពលរដ្ឋម្នាក់រស់នៅក្នុងអគារ HHA Apartment ក្នុងតំបន់ទីក្រុង Tan Tay Do បាននិយាយថា៖ ការទិញ-លក់មានភាពងាយស្រួល ប៉ុន្តែជារៀងរាល់ព្រឹក និងថ្ងៃចុងសប្តាហ៍ មានអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ច្រើន យានយន្តជាច្រើនចូល និងក្រៅទីក្រុង ដែលបង្កហានិភ័យសុវត្ថិភាពចរាចរណ៍។ មិនមែននិយាយពីការដែលហាងបញ្ចេញទឹកស្អុយ សំរាមជាដើម ដែលមានភាពរញ៉េរញ៉ៃខ្លាំង។
អ្នកយកព័ត៌មានបានទៅវាលស្រែនៅតំបន់ទីក្រុងមួយចំនួននៅ Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, ស្រុក Hoang Mai... ហើយបានរកឃើញថា ស្ថានភាពផ្ទះវីឡា និងផ្ទះសំណាក់ដែលត្រូវម្ចាស់ជួល... លេចឡើងគ្រប់ទីកន្លែង កន្លែងនីមួយៗមានលក្ខណៈខុសៗគ្នា ហើយតម្លៃជួលក៏ខុសគ្នាដែរ។ ប៉ុន្តែពួកគេទាំងអស់មានដូចគ្នា ដែលពួកគេបានរួមចំណែកក្នុងការធ្វើឱ្យខូចទ្រង់ទ្រាយបន្ថែមទៀតនៃរូបរាងនៃទីក្រុងស៊ីវិល័យ និងទំនើប។
នៅខេត្ត ក្រុង Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… ស្ថានភាពនេះមិនមានសុទិដ្ឋិនិយមខ្លាំងទេ។ ថ្វីត្បិតតែមានអ្នកជួលតិច ហើយតម្លៃថោកជាងក៏ដោយ ក៏វានៅតែរញ៉េរញ៉ៃណាស់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ផ្ទះដែលគេបោះបង់ចោលមានស្មៅដុះពេញខ្លួន ហើយបង្ហាញសញ្ញានៃការខូចខាត។
វីឡាតម្លៃរាប់លានដុល្លារ
ក្នុងតួនាទីជាអ្នកជួលវីឡាដើម្បីស្នាក់នៅបណ្ដោះអាសន្ន យើងត្រូវបានលោកស្រី Nguyen Thi Bich ដឹកនាំទៅទស្សនាជុំវិញតំបន់ទីក្រុង Nam An Khanh ស្រុក Hoai Duc ទីក្រុង។ ហាណូយ។ នៅទីនេះមានផ្ទះវីឡាម្តងម្កាល និងហាងទំនិញដែលមានមនុស្សរស់នៅទីនោះ។ ទោះបីខាងក្រៅផ្ទះវីឡាមិនទាន់សាងសង់រួចរាល់ក៏ដោយ ទ្វារត្រូវបានដំឡើងជាបណ្តោះអាសន្នដោយបន្ទះប្លាស្ទិក ទ្វារខ្លះធ្វើពីបន្ទះដែកស្តើងៗ... ខាងក្នុងមានខោអាវព្យួរយ៉ាងអណោចអធ័ម កម្មករដេកបណ្តោះអាសន្នដោយបន្ទះឈើ កន្លែងខ្លះកម្រាលឥដ្ឋក្រាលបេតុង ផ្ទះបាយរៀបចំជាបណ្តោះអាសន្ន ហើយមិនមានអ្វីពិសេសជាងនេះទៅទៀតនៅទីនេះ។
អ្នកស្រី ប៊ីច បានសួរថា៖ «តើអ្នកគ្រោងជួលវីឡានេះប៉ុន្មាននាក់? បើមានមនុស្សច្រើន គួរជួលវីឡាទាំងមូល ទំហំចាប់ពី ២០០ ទៅ ៣០០ ម២ តម្លៃត្រឹមតែ ៦ ទៅ ៨ លានដុង/ខែ អ្នកអាចជ្រើសរើសបានប៉ុន្មាននាក់ដែលអ្នកចង់ស្នាក់នៅ បើយល់ស្របប្រាប់ខ្ញុំមក ខ្ញុំអាចទូរស័ព្ទទៅម្ចាស់បាន»។
កម្មករភាគច្រើនមកពី Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... ពួកគេរស់នៅក្នុងផ្ទះវីឡា ហាងទំនិញ ពេលថ្ងៃពួកគេធ្វើការជាអ្នកអនាម័យ កម្មករសំណង់ មេកានិក... ពេលយប់ពួកគេប្រមូលផ្តុំគ្នានៅវីឡាតម្លៃរាប់លានដុល្លារ ប៉ុន្តែ "ខ្វះ" អ្វីៗទាំងអស់៖ គ្មានភ្លើង គ្មានទឹកស្អាត បង្គន់មិនដំណើរការ...
លោក Le Khac Nam (មកពី Thanh Hoa) បច្ចុប្បន្នកំពុងស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្នក្នុងវីឡាមួយក្នុងសង្កាត់ Hoang Mai គាត់បាននិយាយថា "ខ្ញុំបានឈប់រៀននៅថ្នាក់ទី៩ ហើយបានដើរតាមអ្នកជិតខាងរបស់ខ្ញុំមកទីនេះ ដើម្បីធ្វើការជាកម្មករសំណង់។ ឥឡូវនេះខ្ញុំជាកម្មករសំណង់។ ប្រសិនបើមិនមែនសម្រាប់ការជួយជ្រោមជ្រែង និងការណែនាំពីអ្នកទាំងអស់គ្នាទេ ខ្ញុំមិនដឹងថាពេលនេះខ្ញុំទៅទីណាទេ"។
ប៉ុន្មានថ្ងៃនេះ សិស្សានុសិស្សកំពុងវិស្សមកាលរដូវក្តៅ ក្មេងៗជាច្រើនត្រូវបានឪពុកម្តាយនាំត្រឡប់ទៅទីក្រុងហាណូយដើម្បីលេង នេះជាលើកដំបូងដែលពួកគេបានស្នាក់នៅវីឡារាប់លានដុល្លារជាមួយឪពុកម្តាយរបស់ពួកគេ។ អ្នកស្រី Le Thi Hai (មកពី Nghe An) បាននិយាយថា៖ កូនរបស់ខ្ញុំកំពុងវិស្សមកាលរដូវក្តៅ ហើយនិយាយថាគាត់នឹកឪពុកម្តាយរបស់គាត់ ដូច្នេះខ្ញុំត្រលប់មកវិញ ហើយនាំគាត់មកលេងនៅទីនេះ។ បើគ្មានម៉ាស៊ីនត្រជាក់ មានថ្ងៃដែលវាក្តៅខ្លាំង រហូតគេងមិនលក់ រហូតដល់យប់ជ្រៅ នាងមានអារម្មណ៍សោកស្តាយចំពោះកូនរបស់នាង ប៉ុន្តែគ្មានអ្វីដែលនាងអាចធ្វើបាននោះទេ។ នាងគ្រោងទុកកូនឱ្យនៅ១-២សប្តាហ៍ រួចនាំកូនត្រឡប់ទៅជនបទរស់នៅជាមួយជីដូនជីតា ។
អ្នកស្រី Hoang Thi Sy មេចុងភៅមេចុងភៅជាង៣០នាក់ មានប្រសាសន៍ថា៖ “ថ្ងៃនេះ ឡើងផ្ទះសំណាក់ កាន់តែសប្បាយរីករាយ មានកូន៥នាក់ ត្រូវបានឪពុកម្តាយស្វាគមន៍ ពេលថ្ងៃខ្ញុំធ្វើម្ហូប និងទទួលតួនាទីជាមេដោះ។ អ្វីដែលល្អគឺពួកគេម្នាក់ៗមកពីស្រុកកំណើត ប៉ុន្តែពួកគេលេងជាមួយគ្នាដោយសាមគ្គីភាព និងផ្តល់ឲ្យ”។
នៅតំបន់ទីក្រុងមួយចំនួននៅ Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... នៅទីនេះ កម្មករដែលមានចំណូលទាបរស់នៅបណ្ដោះអាសន្ននៅក្នុងវីឡា។
ផ្ទះលក់ទំនិញនៅតែមាន ទោះបីជាមិនមានច្រើនក៏ដោយ។ នៅពេលដែលយើងចូលទៅជិតពួកគេក្នុងនាមជាអ្នកយកព័ត៌មាន ពួកគេបដិសេធមិនឆ្លើយ ឬក្នុងករណីខ្លះសួរយ៉ាងសកម្មមិនបង្ហាញព័ត៌មាន ឬថតរូប... ព្រោះខ្លាចម្ចាស់ផ្ទះជួល ឬអ្នកវិនិយោគមិនបន្តជួលពួកគេទៀត។
(ចំណាំ៖ ឈ្មោះនៅក្នុងអត្ថបទនេះត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរដើម្បីការពារភាពឯកជន។ )
មេរៀនទី៤៖ ស្ថាប័នល្អឥតខ្ចោះ នាំយកអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់មកតម្លៃពិតរបស់វា។
សហគ្រាសអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវលះបង់ផលប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លី តូច ដើម្បីផលប្រយោជន៍រយៈពេលវែង រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធសហគ្រាសឡើងវិញយ៉ាងសកម្ម ផ្តោតលើគម្រោងស្នូល កាត់បន្ថយបំណុល គ្រប់គ្រងមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មឱ្យបានល្អ និងកំណត់ការពឹងផ្អែកលើសកម្រិតលើស្ថាប័នឥណទាន។ ចំពោះស្ថាប័នគ្រប់គ្រង រដ្ឋត្រូវបំពេញឱ្យបានឆាប់នូវប្រព័ន្ធច្បាប់ច្បាស់លាស់ពីថ្នាក់កណ្តាលដល់ថ្នាក់មូលដ្ឋាន និងបែងចែកអំណាចគ្រប់គ្រងឱ្យបានច្បាស់លាស់ ដើម្បីជៀសវាងការត្រួតស៊ីគ្នា និងខ្វះការរួមរស់ដូចបច្ចុប្បន្ន។
លះបង់ផលប្រយោជន៍តិចតួច
សម្រាប់អាជីវកម្ម អត្ថប្រយោជន៍គឺតែងតែជាអាទិភាពកំពូល ការលះបង់អត្ថប្រយោជន៍រយៈពេលខ្លីសម្រាប់ជារួម និងរយៈពេលវែងគឺពិតជាជម្រើសដ៏លំបាកបំផុត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អាជីវកម្មដែលមានឯកទេសលើអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ចាំបាច់ត្រូវមានភាពក្លាហាន ចក្ខុវិស័យ និងការយល់ដឹងជាក់លាក់ ដើម្បីប្រឈមមុខនឹងតម្រូវការលះបង់គម្រោង ឬគម្រោងដែលមិនទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ទន្ទឹមនឹងនោះ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធអាជីវកម្មឡើងវិញ កាត់បន្ថយបំណុល ផ្តោតលើអាជីវកម្មចម្បង គម្រោងស្នូល ... នោះគឺជាការសម្រេចចិត្តដ៏ឈ្លាសវៃ។
លោក Dinh Van Nghi - ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល - អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន VinaPol Joint Stock Company - ជាអង្គភាពដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យបានចែករំលែកដោយត្រង់ថាៈ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគួរតែឆ្លៀតយកឱកាសនេះដើម្បីក្រឡេកមើលខ្លួនឯង ត្រូវតែរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធអាជីវកម្មឡើងវិញ កាត់បន្ថយបំណុល កាត់បន្ថយការពឹងផ្អែកលើស្ថាប័នឥណទាន កាត់គម្រោងដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ដោយក្លាហាន និងមិនត្រូវបណ្តាក់ទុកជាបំណែកៗ។ ជៀសវាងការដេញតាមបរិមាណ និងការអភិវឌ្ឍន៍លឿន ព្រោះនៅពេលដែលអ្នកជួបការលំបាក វានឹងយឺតពេលក្នុងការត្រលប់មកវិញ។
សម្រាប់ «ព្រះ» ក្រៅពីមានលុយត្រូវសិក្សាឲ្យបានហ្មត់ចត់ពីទិដ្ឋភាពច្បាប់នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលអ្នកមានបំណងវិនិយោគ ឬទិញលំនៅឋានរយៈពេលវែងនេះ មិនពិបាកទេ ប៉ុន្តែទាមទារឲ្យអ្នកវិនិយោគពិចារណាឲ្យបានហ្មត់ចត់ ដើម្បីចៀសវាង «ការបិទទ្វារជង្រុកក្រោយបាត់សេះ»។ ជាក់ស្តែង បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់ ហើយថែមទាំងអាចឱ្យអតិថិជនចូលស្នាក់នៅបាន ប៉ុន្តែនីតិវិធីច្បាប់មិនទាន់បានបញ្ចប់ ហើយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនទាន់មានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នានៅឡើយ។ ឈានទៅដល់ស្ថានភាពដែលផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញមានម្ចាស់ ប៉ុន្តែគ្មានអ្នកណារស់នៅទីនោះ ត្រូវបានគេបោះបង់ចោល ស្មៅដុះពេញវ័យ ធ្វើឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន។
មូលដ្ឋានក៏គួរជ្រើសរើសដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលមានសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុខ្លាំង មិនគួរធ្វើតាមនិន្នាការ ជៀសវាងផ្នត់គំនិតរីករាលដាលនៃការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ និងកង្វះផែនការ និងការតម្រង់ទិស។ នេះជាការគិតខុសដែលអាចនាំឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើននៅពេលក្រោយ។ លើសពីនេះ មូលដ្ឋានត្រូវពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យដោយស្មោះត្រង់ ដោះស្រាយអ្នកវិនិយោគដែលបំពានបទប្បញ្ញត្តិ ពន្យារពេលដំណើរការ និងលុបចោលគម្រោង ដើម្បីជៀសវាងការបោះបង់ចោល ធ្វើឱ្យបាត់បង់ធនធាន ខណៈរដ្ឋបាត់បង់ចំណូលពន្ធ និងថ្លៃសេវា។
ត្រូវការ "ដៃ " របស់រដ្ឋ
ជាក់ស្តែង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទូទៅ និងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ ជាពិសេសគឺ "ធូររលុង" តាំងពីយូរយារណាស់មកហើយទាក់ទងនឹងតម្លៃ ខណៈដែលពន្ធ និងកម្រៃសម្រាប់វិស័យនេះនៅមានកម្រិតទាប មិនសមស្របនឹងល្បឿននៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ ដែលនាំឱ្យមានការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃដែលបង្កការលំបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ មិននិយាយពីភាពខុសគ្នានៃតម្លៃអចលនទ្រព្យរវាងទីក្រុង និងជនបទ សូម្បីតែនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ ហាយហ្វុង ហូជីមិញ ជាដើម ក៏មានភាពខុសគ្នាយ៉ាងច្បាស់ផងដែរ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថា រដ្ឋត្រូវចូលរួមដោយផ្ទាល់ក្នុងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រោះបច្ចុប្បន្នរដ្ឋមានឧបករណ៍ច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្រប់គ្រងរឿងនេះ។
យោងតាមអ្នកជំនាញជាច្រើន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់មានការកកស្ទះ ដែលនាំឱ្យមានអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដែលនៅក្នុងវេនបានកាត់បន្ថយសន្ទុះនៃកំណើននៅក្នុងឧស្សាហកម្មជាច្រើនទៀត។ ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវបិទទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាបន្ទាន់ ចាប់ពីពេលនោះលំហូរសាច់ប្រាក់ពីក្នុង និងក្រៅប្រទេសមកក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ហើយការទិញ លក់ ការរួមបញ្ចូលគ្នានៃសហគ្រាស និងគម្រោងអចលនទ្រព្យនឹងប្រព្រឹត្តទៅស្របតាមច្បាប់ទីផ្សារ ... អាស្រ័យហេតុនេះ រួមចំណែកជំរុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងបង្កើតឥទ្ធិពលហៀរសំបោរសម្រាប់គ្រប់ឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀតក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។
សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 18-NQ/TW ចុះថ្ងៃទី 16 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 នៃគណៈកម្មាធិការមជ្ឈិមបានចង្អុលបង្ហាញថា "បន្តការច្នៃប្រឌិត និងស្ថាប័ន និងគោលនយោបាយដ៏ល្អឥតខ្ចោះ ធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី បង្កើតសន្ទុះដើម្បីប្រែក្លាយប្រទេសរបស់យើងទៅជាប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់" ដែលរំពឹងថានឹងមានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើទិដ្ឋភាពជាច្រើននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនាពេលខាងមុខ។
ម្យ៉ាងវិញទៀត ទោះបីជានីតិវិធីរដ្ឋបាលសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីអនុវត្តគម្រោងដីធ្លីត្រូវបានដោះស្រាយក៏ដោយ ក៏វានៅតែជាប់គាំង និងអូសបន្លាយពេល។
វដ្តដ៏កាចសាហាវនេះកើតឡើងម្តងហើយម្តងទៀត ពីគម្រោងមួយទៅគម្រោងមួយ ពីសហគ្រាសមួយទៅសហគ្រាស ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ... ហេតុនេះហើយទើបមានពាក្យថា "ខ្លាចមិនមានមូលដ្ឋានច្បាប់គ្រប់គ្រាន់" ឬ "រង់ចាំការណែនាំពីថ្នាក់លើ" ធ្វើឱ្យគម្រោងវិនិយោគត្រូវជាប់គាំង មិនអាចអនុវត្តបាន និងធ្វើឱ្យធនធានសង្គមប្រើប្រាស់មិនមានប្រសិទ្ធភាព។
ទាក់ទងនឹងជំនួយទុនវិនិយោគ ធុរកិច្ចជំនាញក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនៈទ្រព្យ (ឈ្មោះរក្សា) បាននិយាយថា "បច្ចុប្បន្ន ស្ថាប័នឥណទានកំពុងធ្វើការងារបានល្អក្នុងការពន្យារ និងពង្រីកបំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម៖ រដ្ឋាភិបាលបានណែនាំឱ្យ "បន្ធូរបន្ថយបន្ទប់ឥណទាន" សម្រាប់អចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែតាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ វាគួរតែត្រូវបានអមដោយការបិទមូលបត្របំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម។ បច្ចុប្បន្ននេះ វាជាការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់ធនាគារ ជំងឺសរសៃប្រសាទ" ។
ការបញ្ចប់ស្ថាប័ននិងគោលនយោបាយស្តីពីការគ្រប់គ្រងដីធ្លីនិងការប្រើប្រាស់ក្នុងស្ថាប័ននីតិកាលសេដ្ឋកិច្ចដែលមានលក្ខណៈសម្ងាត់របស់សង្គមនិយមនឹងដោះសោធនធានដីធ្លីជួយដល់ការគ្រប់គ្រងការកេងប្រវ័ញ្ចនិងប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធិភាពបំផុត។ ដើម្បីធ្វើដូច្នេះការបញ្ចប់ការធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាលច្បាប់ច្បាប់លំនៅឋានច្បាប់ច្បាប់អចលនទ្រព្យច្បាប់ត្រូវធានាឱ្យមានភាពស្ថិតស្ថេរនិងសាមគ្គីភាពដែលជាតម្រូវការបន្ទាន់ដែលជាតម្រូវការបន្ទាន់។ លើសពីនេះទៀតវាចាំបាច់សម្រាប់ការរៀបចំបរិធានផ្នែកគ្រប់គ្រងរបស់រដ្ឋលើដីធ្លីដែលធានាដល់ការធ្វើឱ្យអន្តរាយនិងបង្រួបបង្រួមការលើកកម្ពស់វិមជ្ឈការនិងប្រតិភូអំណាចអមដោយយន្តការត្រួតពិនិត្យអំណាចត្រួតពិនិត្យនិងគ្រប់គ្រងអំណាច។
ប្រតិភូលោក Dang Bich NGOC - ប្រតិភូនៃខេត្តហាយប៊ិញ
ត្រូវការដោះស្រាយបញ្ហានៃគម្រោងដែលបានផ្អាកនិងពន្យារពេល
សេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (បានធ្វើវិសោធនកម្ម) ត្រូវបានដាក់ជូនសម័យទី 5 នេះដោយផ្អែកលើការសំយោគបន្ទាប់ពីការពិគ្រោះយោបល់សាធារណៈ។ ដោយផ្ទាល់ខ្ញុំពេញចិត្តក្នុងការប្រឹងប្រែងរបស់ក្រសួងធនធានធម្មជាតិនិងបរិស្ថានក្នុងការសំយោគនិងប្រមូលមតិយោបល់របស់អ្នកបោះឆ្នោតនិងប្រជាជនទូទាំងប្រទេសដោយផ្អែកលើការជ្រើសរើសវាយតម្លៃនិងការកែសម្រួលសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លី (បានធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលបានដាក់ជូនរដ្ឋសភាលើកទី 15 ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី 15 ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី 5 ។
សេចក្តីព្រាងច្បាប់ចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយបញ្ហានៃគម្រោងដែលបានផ្អាកនិងពន្យារពេល។ ឧទាហរណ៍បច្ចុប្បន្នមានខេត្តនិងទីក្រុងជាច្រើនគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណសម្រាប់កត្តាគោលដៅជាច្រើនការអនុវត្តមានរយៈពេល 5 ឆ្នាំហើយសូម្បីតែរយៈពេល 10 ឆ្នាំដែលបណ្តាលឱ្យមានសំណងធនធានដីធ្លីនិងការខកចិត្តសម្រាប់ប្រជាជន។
ខ្ញុំសង្ឃឹមថាសេចក្តីព្រាងច្បាប់ដីធ្លីនេះត្រូវតែមានបទប្បញ្ញត្តិតឹងរឹងនិងជាក់លាក់ដើម្បីជួយមូលដ្ឋានដោះស្រាយបញ្ហានេះជាមូលដ្ឋាននិងយ៉ាងហ្មត់ចត់។ ដោយសារតែកាលពីមុនគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្អាកនិងក្រោយពេលមានកាលវិភាគប៉ុន្តែនៅពេលត្រួតពិនិត្យនិងត្រួតពិនិត្យវិនិយោគិននៅតែមានហេតុផល: ត្រូវបានអនុវត្តដោយផ្នែកឬដោយសារលក្ខខណ្ឌគោលដៅ។
មេធាវីង្វៀនហុងបាកនាយកក្រុមហ៊ុនហុងបាកនិងសហការីច្បាប់ច្បាប់
ប្រយ័ត្ននៅពេលវិនិយោគលុយ
បច្ចុប្បន្ននេះក្នុងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចដែលងាយនឹងបង្កជាហេតុការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅតែជាទិសដៅដែលមានសុវត្ថិភាពសម្រាប់វិនិយោគិន។ ដូច្នេះគម្រោងអចលនទ្រព្យកំពុងទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំង។ ដូច្នេះស្រាវជ្រាវគម្រោងអចលនទ្រព្យយ៉ាងហ្មត់ចត់ជាពិសេសអចលនទ្រព្យដែលមានភាពវឹកវរខ្ពស់គឺចាំបាច់និងមានអត្ថន័យសម្រាប់វិនិយោគិន។
ទោះយ៉ាងណាវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យចាំបាច់ត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេល "ការដាក់លុយចុះ" ។ ដំបូងអ្នកត្រូវស្រាវជ្រាវដោយយកចិត្តទុកដាក់នូវភាពស្របច្បាប់ម៉ាកនិងកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់វិនិយោគិន។ ទីពីរវាចាំបាច់ត្រូវដឹងពីវឌ្ឍនភាពនៃការអនុវត្តគម្រោងដូច្នេះអ្នកទិញត្រូវការឃ្លាំមើលនិងធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពវឌ្ឍនភាពនៃការសាងសង់របស់គម្រោងដើម្បីចៀសវាងហានិភ័យដែលអាចប៉ះពាល់ដល់ហានិភ័យនិងផលប្រយោជន៍របស់គាត់។ ទីបីភាពស្របច្បាប់នៃឯកសារដូចជា: អាជ្ញាប័ណ្ណវិនិយោគគម្រោងប័ណ្ណវិនិយោគគម្រោង ... អ្នកទិញត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើឯកសារខាងលើព្រោះនៅពេលមានជម្លោះវានឹងមានភាពងាយស្រួលក្នុងដំណើរការដោះស្រាយសិទ្ធិដោះស្រាយ។ ទីបួនខ្លឹមសារនៃលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យានិងការចំណាយផ្សេងទៀត។ គម្រោងអចលនទ្រព្យវិនិយោគិនត្រូវតែអាននិងយល់ដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យាមុននឹងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាហើយសម្រេចចិត្តដាក់ប្រាក់ "។
អ្នកស្រីលោកធានធូហង្ស - នាយកជាន់ខ្ពស់ផ្នែកស្រាវជ្រាវនិងប្រឹក្សាយោបល់មន្ទីរជំនាញហាណូយហាណូយ
យកចិត្តទុកដាក់លើភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង
ការផ្គត់ផ្គង់នេះត្រូវបានដាក់លក់ដោយផ្ទាល់ពីវិនិយោគិនក្នុងគម្រោងបច្ចុប្បន្ននៅផ្នែកដែលមានកំរិតខ្ពស់គឺមួយផ្នែកដោយសារតែផលប៉ះពាល់នៃការដ្ឋាននេះគឺជាមូលហេតុចម្បងដែលការផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់នាពេលខាងមុខនេះនឹងត្រូវបានកំណត់។
ទោះយ៉ាងណាវិនិយោគិនត្រូវការបំពាក់នូវព័ត៌មានដែលច្បាស់បំផុតអំពីគម្រោងនេះហើយត្រូវតែមានការប្តេជ្ញាចិត្តជាក់លាក់ដែលភ្ជាប់ភាគីជាច្រើនជាមួយគ្នា។ លើសពីនេះទៀតក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ត្រូវតែមានលក្ខណៈទូលំទូលាយច្បាស់លាស់ច្បាស់និងផ្តល់ការណែនាំលំអិត ... ដែលនឹងជួយធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគលម្អិតបានជៀសវាងការអភិវឌ្ឍទីផ្សារប្រកបដោយចីរភាពចៀសវាងការបង្កើតការប្រែប្រួលតម្លៃជាច្រើនខណៈពេលដែលនៅតែធានាបាននូវអត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់រដ្ឋ។
ប្រភព
Kommentar (0)