ធនាគាររដ្ឋត្រូវកែសម្រួលសារាចរ

សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ទើបតែបានចេញឯកសារទាក់ទងនឹងធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) ដោយបញ្ជាក់ថា ខ្លួនមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅឋាននាពេលអនាគតក្នុងសារាចរលេខ ២២/២០២៣/TT-NHNN (កែប្រែ និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃសារាចរណែនាំលេខ ៤១/២០១HNN)។

នៅតែមានការយល់ច្រឡំជាច្រើន។

ដូច្នោះហើយ HoREA ជឿជាក់ថា ទោះបីជាដំបូងវាបានជួយឱ្យអ្នកទិញផ្ទះនាពេលអនាគតមានអារម្មណ៍ថាមានសុវត្ថិភាពជាងមុនក៏ដោយ "បញ្ហាផ្លូវច្បាប់" នៃសារាចរលេខ 22 នៅតែមាន។

ជាពិសេស៖ ចំណុច a ប្រការ 11 ប្រការ 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (កែប្រែ និងបន្ថែមក្នុងប្រការ 1 មាត្រា 1 នៃសារាចរ 22/2023/TT-NHNN) ផ្តល់តែបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុវត្តចំពោះករណីលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម "បំពេញសម្រាប់ប្រគល់ជូន" ពោលគឺ ការទិញផ្ទះដែលមិនទាន់មានសម្រាប់ផ្តល់ឥណទាន ផ្ទះពាណិជ្ជកម្ម "បង្កើតនាពេលអនាគត" ។

យោងទៅតាម HoREA គោលគំនិតនៃ "ផ្ទះដែលបានបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់" មិនអាចបកស្រាយដើម្បីរួមបញ្ចូល "លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត" ដែលត្រូវបានទទួលយកដោយធនាគារពាណិជ្ជដើម្បីធ្វើជាវត្ថុបញ្ចាំសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីទិញផ្ទះនោះ។

លើសពីនេះ សេចក្តីប្រកាសរបស់ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់ថា "សារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN គ្រប់គ្រងសមាមាត្រសុវត្ថិភាពដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេស មិនមែនជាឯកសារណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់គ្រឹះស្ថានឥណទានទេ"។

ប៉ុន្តែតាមពិត សារាចរណែនាំលេខ 41 (បានកែប្រែ និងបន្ថែមក្នុងប្រការ 1 មាត្រា 1 នៃសារាចរណ៍ 22/2023/TT-NHNN) មានបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ដែលមិនទាក់ទងទៅនឹង "បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសមាមាត្រសុវត្ថិភាពមូលធនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេស" ប៉ុន្តែទាក់ទងទៅនឹង "ប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាន"។

ជាក់ស្តែង ប្រការ ១១ មាត្រា ២ ចែងថា “កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះតាមលក្ខខណ្ឌ” ស្រដៀងនឹងបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសារាចររបស់ធនាគាររដ្ឋ “ណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់គ្រឹះស្ថានឥណទាន”។

" សមាគមយល់ឃើញថា ប្រសិនបើសារាចរលេខ 41 គ្រប់គ្រងតែ "សមាមាត្រសុវត្ថិភាពដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេស" វាមិនចាំបាច់មានបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់គ្រប់គ្រង "លក្ខខណ្ឌ" នៃ "ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ" នៅក្នុងប្រការ 11 មាត្រា 2 ពីព្រោះមានសារាចរណែនាំអំពីបញ្ហាឥណទានរបស់ធនាគាររដ្ឋ។ ឯកសារណែនាំអំពីប្រតិបត្តិការរបស់ធនាគាររដ្ឋ ។

លើសពីនេះ យោងតាម HoREA ឯកសារ "ព័ត៌មានមួយចំនួនទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីអនុបាតសុវត្ថិភាពមូលធនសម្រាប់ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេស" ដែលចេញដោយធនាគាររដ្ឋវៀតណាមនាពេលថ្មីៗនេះ មិនមែនជា "ឯកសារច្បាប់" ដូចសារាចរទេ ដូច្នេះវាមានតម្លៃសម្រាប់តែការផ្តល់ព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសត្រូវតែផ្អែកលើច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន និងសារាចរណ៍របស់ធនាគាររដ្ឋ ដើម្បីអនុវត្តប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទាន។

ការបញ្ចាំអចលនទ្រព្យនាពេលអនាគតកំពុងប្រឈមនឹងការលំបាក។ (រូបភាព៖ Cong Hieu)

សារាចរត្រូវតែត្រូវបានកែប្រែ និងបំពេញបន្ថែមឱ្យបានច្បាស់លាស់។

ប្រឈមមុខនឹងការលំបាកខាងលើ ហូREA ជឿជាក់ថា មុនពេលដែលសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ចាំបាច់ត្រូវធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ ដើម្បីគាំទ្រដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងដំណើរការងើបឡើងវិញ និងមានតម្លាភាព សុវត្ថិភាព សុខភាព និងការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយចីរភាព។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ស្ថាប័នឥណទានដើម្បីអនុម័តប្រាក់កម្ចីឥណទានសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញ "លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនាពេលអនាគត" ដែលធានា (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះនោះ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនទៀតក៏យល់ស្របដែរថា ធនាគាររដ្ឋចាំបាច់ត្រូវធ្វើវិសោធនកម្មសារាចរនេះ ដើម្បីឱ្យមានភាពច្បាស់លាស់ និងតម្លាភាពតាមផ្លូវច្បាប់ ជំនួសឱ្យការគ្រាន់តែប្រកាសព័ត៌មាន និងឆ្លើយតបទៅនឹងមតិសាធារណៈ។

TS លោក Le Dang Doanh អតីតនាយកវិទ្យាស្ថានគ្រប់គ្រងសេដ្ឋកិច្ចមជ្ឈិមបានមានប្រសាសន៍ថា ការខ្ចីប្រាក់និងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រូវតែគោរពតាមច្បាប់ឥណទាន ហើយធនាគាររដ្ឋគួរតែមានការណែនាំជាលាយលក្ខណ៍អក្សរច្បាស់លាស់។ មុននឹងចេញសារាចរ ការណែនាំបែបនេះគួរតែត្រូវបានផ្តល់ជូន ដើម្បីឲ្យភាគីពាក់ព័ន្ធអាចចូលរួមបញ្ចេញមតិ ដើម្បីជៀសវាងការយល់ច្រលំ និងការជជែកវែកញែកដែលមិនចាំបាច់។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Dinh Trong Thinh បានមានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវហាមប្រាមការខ្ចីប្រាក់សម្រាប់ការទិញផ្ទះនាពេលអនាគត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ធនាគាររដ្ឋមិនទាន់បានចេញឯកសារផ្លូវច្បាប់លើបញ្ហានេះនៅឡើយទេ ដោយតម្រូវឱ្យធនាគារពាណិជ្ជកែលម្អសមត្ថភាពវាយតម្លៃ និងការវាយតម្លៃដោយខ្លួនឯងដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្ត។

អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យបញ្ជាក់នៅក្នុងសារាចរអំពីការខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះនាពេលអនាគត។ (រូបភាព)

អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចម្នាក់ទៀតបានវិភាគថា៖ « គ្រឹះស្ថានឥណទានជាញឹកញាប់គោរពតាមក្រឹត្យ និងសារាចរដែលចេញដោយធនាគាររដ្ឋដោយមានតម្លៃផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់។ ប្រសិនបើសារាចរលេខ 22 មិនបញ្ជាក់ពីគោលគំនិតទេ វានឹងធ្វើឱ្យអាជីវកម្ម និងប្រជាពលរដ្ឋមានការយល់ច្រលំ មានការភ័ន្តច្រឡំ និងមានការសង្ស័យ ហើយស្ថាប័នឥណទាននឹងមានការភ័ន្តច្រឡំ ហើយថែមទាំងស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទៀតផង។

ប្រសិនបើធនាគាររដ្ឋមិនបានហាមឃាត់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះនៅពេលអនាគតទេ វាគួរតែចាត់វិធានការតាមផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ភាគីទាំងអស់ បន្ទាប់ពីសារាចរនេះចូលជាធរមាន។

តំណាងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនក៏បានសម្តែងការយល់ច្រឡំអំពីបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះដែរ។ អ្នកដឹកនាំធុរកិច្ចនៅទីក្រុងហាណូយបាននិយាយថា “ប្រសិនបើធនាគាររដ្ឋមិនគ្រប់គ្រងច្បាស់លាស់ទេ យើងនឹងមិនមានមូលដ្ឋានច្បាប់ដើម្បីធ្វើប្រតិបត្តិការជាមួយធនាគារនោះទេ។ ក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៃការលំបាកក្នុងការទទួលបានមូលធនឥណទាន ការធ្វើវិសោធនកម្ម និងបញ្ជាក់សារាចរដើម្បីការពារអាជីវកម្មគឺជាការចាំបាច់ខ្លាំងណាស់»។

នៅក្នុងឯកសារថ្មីៗនេះ ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់ថាបទប្បញ្ញត្តិថ្មីមិនរឹតបន្តឹងសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញផ្ទះនាពេលអនាគតទេ ហើយមិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នទេ។
"លក្ខខណ្ឌផ្ទះដែលបានបញ្ចប់នៅក្រោមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះអនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលប្រឈមនឹងកត្តាហានិភ័យទាបជាងប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត)។
ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលមានតម្រូវការសាងសង់ ឬទិញផ្ទះនាពេលអនាគត ហើយបញ្ចាំផ្ទះនាពេលអនាគត វាជាករណីប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 ប្រការ 2 នៃសារាចរលេខ 41 និងមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នាដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 9 នៃសារាចរលេខ 41 នឹងត្រូវបានអនុវត្ត។
ជាពិសេស អង្គការ និងបុគ្គលដែលត្រូវការទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះនាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តមេគុណហានិភ័យពី 30-120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រការធានា (LTV) ដែលគណនាដោយសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំ ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានអំពីសមាមាត្រ LTV មេគុណហានិភ័យគឺ 150% ។

កុងហ៊ីវ

ប្រភព