ធនាគាររដ្ឋ៖ សារាចរលេខ ២២ មិនហាមឃាត់ការបញ្ចាំលើលំនៅឋាននាពេលអនាគតទេ។

ANTD.VN - ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់៖ សារាចរលេខ 22 មិនដាក់កម្រិតបុគ្គលក្នុងការទិញផ្ទះជាមួយនឹងការបញ្ចាំលើលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតនោះទេ។ លក្ខខណ្ឌ "ផ្ទះដែលបានបញ្ចប់ក្រោមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ" អនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានកត្តាហានិភ័យទាបជាងប្រាក់កម្ចីដែលមានធានាលើអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត។

កន្លងមក សមាគមអចលនវត្ថុទីក្រុងហូជីមិញ បានផ្ញើឯកសារទៅនាយករដ្ឋមន្ត្រី និងធនាគាររដ្ឋ ដោយស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមប្រការ ១ ប្រការ ១ នៃសារាចរណែនាំលេខ ២២/២០២៣/TT-NHNN។

ជាពិសេស HoREA បានសម្តែងការព្រួយបារម្ភយ៉ាងខ្លាំងអំពីបទប្បញ្ញត្តិដែលធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលម្នាក់ៗដើម្បីទិញផ្ទះដែលត្រូវបាន "បញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់" (ឧទាហរណ៍ផ្ទះដែលមាន - នេះបើយោងតាម HoREA) ។

HoREA ជឿជាក់ថានេះមានន័យថាសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN មិនអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេសផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលម្នាក់ៗដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមិនទាន់រួចរាល់សម្រាប់ការប្រគល់ជូន (ពោលគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត) ធានា (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះនោះ។

សមាគមនេះជឿជាក់ថា ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិខាងលើមិនត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្មភ្លាមៗនោះទេ នៅពេលដែលសារាចរណែនាំលេខ ២២ ចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែកក្កដា ឆ្នាំ ២០២៤ វាអាចនាំឱ្យមានផលវិបាកមិនល្អ បង្កការលំបាក និងរាំងស្ទះដល់ដំណើរការធម្មតានៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលនឹងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ដំណើរការងើបឡើងវិញ និងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាំងក្នុងរយៈពេលខ្លី និងរយៈពេលវែង។

សារាចរលេខ 22 មិនមែនជាឯកសារណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានទេ។

ឆ្លើយតបទៅនឹងព័ត៌មាននេះ ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់ថា សារាចរលេខ 22 មិនដាក់កម្រិតបុគ្គលក្នុងការទិញផ្ទះជាមួយនឹងការបញ្ចាំលើលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតនោះទេ។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋ សារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (កែប្រែ និងបន្ថែមដោយ សារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN) ដែលគ្រប់គ្រងសមាមាត្រសុវត្ថិភាពដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេស មិនមែនជាឯកសារណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាននោះទេ។

ជាពិសេស សារាចរផ្តល់ការណែនាំអំពីការកំណត់ និងការអនុវត្តមេគុណហានិភ័យចំពោះប្រភេទនៃទ្រព្យសកម្មរបស់ធនាគារនីមួយៗ (រួមទាំងប្រាក់កម្ចីធានាអចលនទ្រព្យ និងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ)។

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

អ្នកទិញផ្ទះនៅតែអាចបញ្ចាំផ្ទះនាពេលអនាគតបាន។

ជាពិសេស ប្រការ 10 មាត្រា 2 នៃសារាចរណែនាំលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា "ប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យ គឺជា កម្ចីដល់បុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ អនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវបានធានាដោយអចលនទ្រព្យខ្លួនឯង គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកើតចេញពីប្រាក់កម្ចី ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់"។

សារាចរ 22/2023/TT-NHNN មិនកែប្រែ ឬបន្ថែមខ្លឹមសារនេះទេ។ អង្គការ និងបុគ្គលដែលត្រូវការទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះនាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តមេគុណហានិភ័យពី 30% - 120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រធានា (LTV) ដែលគណនាដោយសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃទ្រព្យសកម្មដែលមានការធានា ក្នុងករណីមិនមានព័ត៌មានអំពីសមាមាត្រ LTV មេគុណហានិភ័យគឺ 150% ។

ផ្ទះដែលបានបញ្ចប់នឹងត្រូវបានផ្តល់ចំណាត់ថ្នាក់ហានិភ័យទាប។

ប្រការ 11 មាត្រា 2 នៃសារាចរណែនាំលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា “ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាកម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលម្នាក់ៗក្នុងការទិញផ្ទះដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ក) ប្រភពនៃប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលមិនមែនជាប្រភពនៃប្រាក់សម្រាប់ជួលផ្ទះដែលបង្កើតឡើងពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ខ) ផ្ទះបានបញ្ចប់តាមកិច្ចសន្យាលក់ផ្ទះ; គ) ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញក្នុងការដោះស្រាយផ្ទះដែលដាក់បញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា។ ឃ) ផ្ទះដែលបង្កើតឡើងពីកម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវតែមានតម្លៃដោយឯករាជ្យ (វាយតម្លៃដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី) យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស។

ប្រការ 1 មាត្រា 1 នៃសារាចរណែនាំថ្ងៃទី 22/2023/TT-NHNN កែប្រែ និងបន្ថែមប្រការ 11 មាត្រា 2 ដូចតទៅ៖ “11. ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ គឺជាប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យដល់បុគ្គលម្នាក់ដើម្បីទិញផ្ទះ រួមមាន:

ក) ប្រាក់កម្ចីដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះត្រូវតែបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមៈ i) ប្រភពនៃមូលនិធិដើម្បីសងបំណុលមិនមែនជាប្រភពនៃមូលនិធិសម្រាប់ជួលផ្ទះដែលបង្កើតចេញពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ii) ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់ជូនតាមកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញផ្ទះ។ iii) ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញក្នុងការដោះស្រាយផ្ទះដែលដាក់បញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលបានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា និងច្បាប់ស្តីពីលំនៅដ្ឋាន។ iv) ផ្ទះដែលបង្កើតឡើងពីកម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវតែមានតម្លៃដោយឯករាជ្យ (វាយតម្លៃដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី) យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស។

ខ) ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញលំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាលត្រូវបានកំណត់ដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន និងបំពេញលក្ខខណ្ឌនៅចំណុច a(i), a(iii), a(iv) នៃប្រការនេះ"។

ដូច្នេះ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងរួមបញ្ចូល៖ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ រួមទាំងលក្ខខណ្ឌនៃការបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់ និងប្រាក់កម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

កត្តាហានិភ័យដែលបានអនុវត្តចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងប្រែប្រួលពី 20% ទៅ 100% អាស្រ័យលើសមាមាត្រ LTV និង DSC ។

សម្រាប់កម្ចីទិញលំនៅឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល មិនចាំបាច់ត្រូវតាមលក្ខខណ្ឌដែលផ្ទះត្រូវបានប្រគល់ជូនរួចរាល់ ហើយមេគុណហានិភ័យទាបជាងកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងទៀតត្រឹមតែ 20%-50% ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តសង្គមរបស់រដ្ឋាភិបាល។

ដូច្នេះ ធនាគាររដ្ឋបាននិយាយថា លក្ខខណ្ឌនៃផ្ទះដែលបានបញ្ចប់ស្របតាមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះអនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលជាកម្មវត្ថុនៃមេគុណហានិភ័យទាបជាងអ្នកទទួលផ្សេងទៀតដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យ)។

ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលមានតម្រូវការសាងសង់ ឬទិញផ្ទះនាពេលអនាគត ហើយបញ្ចាំផ្ទះនាពេលអនាគត វាជាករណីប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 ប្រការ 2 នៃសារាចរលេខ 41 និងមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នាដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 9 នៃសារាចរលេខ 41 នឹងត្រូវបានអនុវត្ត។

ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត និងមិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន (ច្បាប់រដ្ឋប្បវេណី ច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០ ច្បាប់ស្តីពីគ្រឹះស្ថានឥណទាន ២០២៤)” - ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់។

ប្រភពតំណ