ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​របស់​ប្រទេស​វៀតណាម​បាន​ផ្លាស់ប្តូរ​ជា​វិជ្ជមាន​នាពេល​ថ្មីៗ​នេះ​។ ប្រតិបត្តិការនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បានក្លាយទៅជាសកម្មម្តងទៀតជាច្រើនដង ដោយតម្លៃកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ ការ​ដេញ​ថ្លៃ​ដី​នៅ​ក្នុង​តំបន់​ជា​ច្រើន ជា​ពិសេស​នៅ​ទីក្រុង​ហាណូយ តម្លៃ​ត្រូវ​បាន​ជំរុញ​ឡើង​ខ្ពស់​ខ្លាំង។ គម្រោងជាច្រើនរបស់សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យកំពុងមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាបណ្តើរៗ ទើបពួកគេអាចដាក់លក់ផលិតផលរបស់ខ្លួនបាន ដូចជា ផាត់ដាត Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

ជាធម្មតា នៅពេលដូចនេះ ភាគហ៊ុនអចលនទ្រព្យត្រូវបានស្វែងរកដោយវិនិយោគិនស្ថាប័ន រួមទាំងអ្នកវិនិយោគបរទេស ដើម្បីចាប់រលកកើនឡើង។ ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា មាន​សញ្ញា​បង្ហាញ​ថា​ភាគហ៊ុន​អចលនទ្រព្យ​លែង​ទាក់​ទាញ​ការ​ចាប់​អារម្មណ៍​ពី​អង្គការ​បរទេស​ទៀត​ហើយ។ អង្គការ​ជា​ច្រើន​ក៏​កំពុង​លើក​កម្ពស់​ការ​ដក​ខ្លួន​ចេញ​ពី​អាជីវកម្ម​ផង​ដែរ។

យោងតាមការប្រកាសរបស់ក្រុមហ៊ុន Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) ក្រុមហ៊ុន Vietnam Ventures Limited ក្រោម VinaCapital បានចុះបញ្ជីលក់ភាគហ៊ុនជិត 1.54 លាន KDH ចាប់ពីថ្ងៃទី 5 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2024 ដល់ថ្ងៃទី 3 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 ដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធផលប័ត្រវិនិយោគរបស់ខ្លួន។

ប្រសិនបើការលក់ទទួលបានជោគជ័យ សមាមាត្រកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមហ៊ុន Vietnam Ventures Limited នៅ Khang Dien នឹងថយចុះពី 0.89% ទៅ 0.73%។

នៅក្នុងខែកញ្ញា មូលនិធិនេះបានលក់ភាគហ៊ុន KDH 9.54 លានហ៊ុនដោយជោគជ័យ ក្នុងចំណោមភាគហ៊ុនសរុបជិត 12 លានហ៊ុន KDH ដែលបានចុះបញ្ជី។ ជាសរុបចាប់តាំងពីខែកក្កដាមក ក្រុមហ៊ុន Vietnam Ventures Limited បានលក់ភាគហ៊ុនជិត 11.1 លានហ៊ុន KDH ។

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
គម្រោងផ្ទះខាំងឌៀន។ រូបថត៖ KDH

គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល សូម្បីតែក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលភាគហ៊ុនរក្សាតម្លៃរបស់ពួកគេ មិនមានសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុវិជ្ជមានដូចរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេនោះទេ។

ផ្ទះ​ខង​ឌៀន ចំណេញ​រាប់ពាន់​លាន ហេតុអ្វី​បាន​លុយ​បរទេស​ដកខ្លួន​?

Khang Dien House មានដើមទុនធម្មនុញ្ញជាង 10 ពាន់ពាន់លានដុង ហើយដើមទុនគិតត្រឹមថ្ងៃទី 3 ខែធ្នូបានឈានដល់ជិត 33.2 ពាន់ពាន់លានដុង (ប្រហែល 1.3 ពាន់លានដុល្លារ)។ KDH មានប្រាក់ចំណេញក្រោយបង់ពន្ធច្រើនជាង 1,000 ពាន់លានដុង អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ដូចជាឆ្នាំ 2020-2022។ នៅឆ្នាំ 2023 លទ្ធផលកាន់តែអាក្រក់ ប៉ុន្តែ KDH ក៏បានកត់ត្រាប្រាក់ចំណេញជិត 730 ពាន់លានដុងផងដែរ។

យោងតាមរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ Nha Khang Dien មានលទ្ធផលអាជីវកម្មជាវិជ្ជមានជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលប្រហែល 2,200-4,600 ពាន់លានដុង/ឆ្នាំ ហើយប្រាក់ចំណេញភាគច្រើនក្នុងកម្រិតរាប់ពាន់លានដុង/ឆ្នាំ សូម្បីតែក្នុងគ្រាលំបាកបំផុតក៏ដោយ។

ប្រាក់ចំណេញដុលគឺខ្ពស់ណាស់ ជាញឹកញាប់រហូតដល់ 50% នៃប្រាក់ចំណូល មានន័យថា លក់កាក់ 2 មានប្រាក់ចំណេញសរុប 1 កាក់។ នៅឆ្នាំ 2023 តែមួយ ប្រាក់ចំនេញសរុបនឹងកើនឡើងដល់ 75% នៃប្រាក់ចំណូល ដែលមានន័យថារាល់ 4 ដុងដែលរកបាន នឹងមានប្រាក់ចំណេញសរុបប្រហែល 3 ដុង។

ទោះបីជាមានការរំពឹងទុកជាវិជ្ជមានក៏ដោយ ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញក្រោយការបង់ពន្ធមានចំនួនពាន់ពាន់លានក្នុងមួយឆ្នាំ ភាគហ៊ុន KDH មិនបានបំបែកចេញទេ ហើយមូលនិធិបរទេសនៅតែត្រូវបានដកចេញ។

ជាបឋម ការដកខ្លួនរបស់ Vinacapital អាចដើរតាមនិន្នាការទូទៅនៅក្នុងទីផ្សារ ហើយមិនបំពេញតាមការរំពឹងទុក។ រូបភាពអាជីវកម្មមិនមានភាពរួសរាយរាក់ទាក់នោះទេ ប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែងរបស់ KDH ប្រហែលជាមិនខ្ពស់នោះទេ។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 KDH បានរាយការណ៍ពីប្រាក់ចំណេញសរុបជិត 832 ពាន់លានដុង ក្នុងចំណោមចំណូលសរុបជិត 1.232 ពាន់លានដុង ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ 141 ពាន់លានដុង ការចំណាយផ្សេងទៀតចំនួន 104 ពាន់លានដុង និងការចំណាយការប្រាក់ជាង 45 ពាន់លានដុង ... ប្រាក់ចំណេញក្រោយការបង់ពន្ធមានចំនួនជាង 410 ពាន់លានដុង។

ជាមួយនឹងទំហំរាប់ម៉ឺនពាន់លានដូច KDH តួលេខចំណាយការប្រាក់ 45 ពាន់លានដុងគឺគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលណាស់ តូចពេក ហើយជាធម្មតានឹងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគជាច្រើន។

ប៉ុន្តែតើនោះពិតជាករណីមែនទេ?

នៅក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេល 9 ខែ គេអាចមើលឃើញថា KDH មានប្រាក់កម្ចីរយៈពេលខ្លីសរុបចំនួន 1,100 ពាន់លានដុង និងកម្ចីរយៈពេលវែងជាង 6,708 ពាន់លានដុង សរុបចំនួន 7,708 ពាន់លានដុង។ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារសន្មត់ថានៅ 8 - 10% ក្នុងមួយឆ្នាំ ការប្រាក់សរុបក្នុងរយៈពេល 9 ខែគឺប្រហែល 540 - 580 ពាន់លានដុង។ បើដូច្នេះមែន KDH អាចនឹងបាត់បង់លុយ។

របាយការណ៍លំហូរសាច់ប្រាក់ក៏បង្ហាញផងដែរថា ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 KDH ត្រូវបង់ការប្រាក់លើសពី 580.6 ពាន់លានដុង មិនលើសពី 45 ពាន់លានដុងលើរបាយការណ៍ប្រាក់ចំណូល។

ចំនួននោះអាចមកពី KDH បានដាក់ទុនលើការចំណាយការប្រាក់ កត់ត្រាវាជាតម្លៃទ្រព្យសកម្ម និងក្នុងសារពើភ័ណ្ឌ។

សារពើភ័ណ្ឌរបស់ KDH គិតត្រឹមចុងខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2024 ឈានដល់ជិត 22.450 ពាន់លានដុង ដែលជាការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹង 18.787 ពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

នេះក៏មិនមែនជាលើកទីមួយដែរ ដែល KDH ប្រើបច្ចេកទេសនេះ នៅក្នុងរបាយការណ៍ដែលបង្កើតដោយខ្លួនឯងឆ្នាំ 2023 KDH បានកត់ត្រាការចំណាយការប្រាក់ជាង 143 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីធ្វើសវនកម្ម វាត្រូវបានកែសម្រួលមកត្រឹម 217 ពាន់លានដុង។

ក្នុងឆ្នាំ 2022 KDH បានកត់ត្រាការប្រាក់ចំនួន 9.3 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែការប្រាក់ជាក់ស្តែងដែលបានបង់មានចំនួនជាង 496 ពាន់លានដុង។

នៅឆ្នាំ 2024 អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើននឹងនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន រួមទាំងបំណុលសញ្ញាប័ណ្ណ ប្រាក់កម្ចីធនាគារ និងស្តុកធំ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Vietstock បញ្ជីសារពើភណ្ឌរបស់សហគ្រាសជាង 100 នៅក្នុងអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន និងក្រុមសួនឧស្សាហកម្មនៅជាន់ទី 3 ក្នុងត្រីមាសទី 3 បានបង្កើតកំណត់ត្រាថ្មីលើសពី 530 ពាន់ពាន់លានដុង កើនឡើង 12% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ ក្នុងនោះ Novaland (NVL) នាំមុខគេជាមួយទឹកប្រាក់ជាង 145 ពាន់ពាន់លានដុង កើនឡើង 5% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ Vingroup (VIC) មានសារពើភ័ណ្ឌជាង 128.2 ពាន់ពាន់លានដុង កើនឡើង 38% បើធៀបនឹងដើមសម័យកាល។

តម្លៃ​អាផាតមិន​ឡើង​ដល់​រាប់រយ​លាន​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ ក្រុមហ៊ុន​អចលន​ទ្រព្យ​យក្ស​ប្រញាប់​ប្រញាល់​បង្ហាញ​ប្រាក់​ចំណេញ ​អាផាតមិន​ឡើង​ដល់​រាប់រយ​លាន​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​នៅ​ជាយក្រុង ដី​លក់​ដេញ​ថ្លៃ​ក៏​ឡើង​ថ្លៃ​ដែរ។ ប្រាក់​ចំណូល​ឈ្មួញកណ្តាល​នៅ​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​មួយ​ចំនួន​បាន​កើនឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង។ តើ​ការ​ជួញ​ដូរ​អចលន​ទ្រព្យ​ពិត​ជា​មាន​ភាព​អ៊ូអរ​ឡើង​វិញ​ឬ?