តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាអចលនទ្រព្យ?

* អ្នកយកព័ត៌មាន៖ លោកបណ្ឌិត Tran Du Lich ដំណោះស្រាយជាច្រើនដើម្បីគាំទ្រទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានស្នើឡើង ប៉ុន្តែហេតុអ្វីបានជាអាជីវកម្មបន្តរាយការណ៍ពីការលំបាក និងត្រូវការ "សង្គ្រោះ" ទាំងផ្នែកដើមទុន និងផ្នែកច្បាប់?

- បណ្ឌិត ត្រាន់ ឌូ លីច៖ ខ្ញុំមិនយល់ស្របនឹងពាក្យ «សង្គ្រោះ» ទេ។ ដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយគឺត្រូវការ ប៉ុន្តែមិនមែនជា "ការសង្គ្រោះ" ទេ។

មិនត្រឹមតែនៅពេលនេះទេ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងខ្លាំងប៉ុន្តែមិនមានសុខភាពល្អ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការរំពឹងទុកច្រើនពេក។ ជាការពិតណាស់ នៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារមានការរំពឹងទុកនៅគ្រប់វិស័យ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលការរំពឹងទុកហួសហេតុ វានឹងធ្វើឱ្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយនៃការផ្គត់ផ្គង់ តម្រូវការ និងតម្លៃ។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០០៩-២០១១ ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យបានបិទតែក្នុងក្រុមផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ គម្រោងមិនទាន់បញ្ចប់ ការបែងចែកដី និងការលក់ ឬគម្រោងដែលទើបតែបញ្ចប់ការសាងសង់គ្រឹះ រួចចាកចេញទៅទីនោះ... ទន្ទឹមនឹងនោះ ផលិតផលសម្រេចក្នុងផ្នែកមធ្យម និងតម្លៃទាបនៅតែត្រូវបានជួញដូរជាធម្មតា ទោះបីជាខ្វះខាតក៏ដោយ។

នៅឆ្នាំ 2022 រួមជាមួយនឹងភាពរំភើបនៃការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចបន្ទាប់ពីការរីករាលដាលនៃមេរោគ COVID-19 ត្រូវបានគ្រប់គ្រង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅក្នុងផ្នែកផលិតផលជាច្រើនជាមួយនឹងរលកនៃការវិនិយោគ និងការរុករកដ៏ពេញនិយម។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងធនាគារពាណិជ្ជដោយប្តេជ្ញាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដើម្បីជំរុញការរំពឹងទុកជំនួសឱ្យការបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកដែលត្រូវការទិញលំនៅដ្ឋាន។

ខណៈពេលដែលអចលនទ្រព្យ រីសត និងខុនដូកំពុងរីកចម្រើនខ្លាំងនោះ ពុំមានលំនៅឋានច្រើនទេនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង។ ជាឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហូជីមិញ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ មិនមានគម្រោងថ្មី ឬផលិតផលថ្មីនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមនោះទេ។

* ប្រសិនបើយើង "សង្គ្រោះ" ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ តើលំដាប់អទិភាពនឹងទៅជាយ៉ាងណា?

- មនុស្សគ្រប់គ្នាដឹងថាអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងធ្វើអាជីវកម្មជាមួយលុយរបស់អ្នកដ៏ទៃ រួមទាំងកម្ចីឥណទាន ការប្រមូលមូលធនមូលបត្របំណុល ការជំរុញអតិថិជន និងផ្នែកនៃដើមទុនផ្ទាល់ខ្លួនរបស់សហគ្រាស។

វាចាំបាច់ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង និងបន្សុទ្ធដោយខ្លួនឯង ស្របជាមួយនឹងកម្មវិធីកំណែទម្រង់ស៊ីសង្វាក់គ្នាពីរដ្ឋាភិបាលជំនួសឱ្យការយកបញ្ហាសង្គ្រោះជាមុន

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុដែលប្រែប្រួល នៅពេលដែលប្រភពនៃការផ្គត់ផ្គង់ទុនទាំងបួនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មលែងមានទៀតនោះ ការកកស្ទះមូលធនគឺជៀសមិនរួច។ មិននិយាយទេ គម្រោងជាបន្តបន្ទាប់ដែលមានលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ និងការអនុវត្តបន្តជាប់គាំងក្នុងនីតិវិធី និងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដូច្នេះការផ្គត់ផ្គង់មិនកើនឡើងទេ។ នេះបង្កើតវដ្តដ៏កាចសាហាវមួយ៖ គម្រោងដែលកំពុងអភិវឌ្ឍន៍មិនមានដើមទុនដើម្បីបន្តការអនុវត្ត ហើយគម្រោងថ្មីត្រូវបានជាប់ពាក់ព័ន្ធក្នុងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។

ប្រឈមមុខនឹងស្ថានភាពនេះ ខ្ញុំគិតថាគោលដៅដ៏ធំបំផុតរបស់រដ្ឋាភិបាលគឺមិនមែនគ្រាន់តែដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាទីផ្សារអចលនទ្រព្យភ្លាមៗនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវមានផែនការជាប្រព័ន្ធមួយដើម្បីធ្វើឱ្យទីផ្សារមានសុខភាពល្អក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងវែង។

* តើអ្វីជាដំណោះស្រាយជាក់លាក់?

- មានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះដំណោះស្រាយដើម្បីកែលម្អទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមកាលកម្មជាមួយនឹងការដោះស្រាយបញ្ហានៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុតាមរយៈកម្មវិធីសកម្មភាពដ៏សំខាន់មួយ។

ក្នុងន័យស្ថាប័នត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវរាល់បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ចាប់ពីការចាប់ផ្តើមគម្រោងរហូតដល់ប្រតិបត្តិការ និងការអភិវឌ្ឍន៍ រួមមានៈ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រព័ន្ធឥណទាន បទប្បញ្ញត្តិក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់សំណង់... ចាប់ពីពេលនោះមក កែសម្រួលចំណុចខ្វះខាតក្នុងប្រព័ន្ធច្បាប់ទាំងមូល មិនមែនគ្រាន់តែដោះស្រាយការលំបាកក្នុងច្បាប់១-២ច្បាប់នោះទេ។

ជាមួយនឹងភាពជាប់គាំងផ្លូវច្បាប់ វាគឺអាចធ្វើទៅបានដើម្បីស្នើក្រុមការងារដើម្បីដកចេញការលំបាក និងឧបសគ្គសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យដើម្បីជ្រើសរើសឧទាហរណ៍ធម្មតាមួយចំនួនដើម្បីដោះស្រាយ បង្កើតមូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់កន្លែងផ្សេងទៀតដើម្បីអនុវត្តតាម និងចម្លងដំណោះស្រាយ។

ចំណាំ ប្រើឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីគ្រប់គ្រង និងកម្រិតការរំពឹងទុកអចលនទ្រព្យ។ ផ្តល់អាទិភាពដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានជាមួយនឹងតម្រូវការទីផ្សារជាក់ស្តែង ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់ការគាំទ្រដើមទុនសម្រាប់ទាំងអ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់សមហេតុផលទៅកាន់ទីផ្សារ។ តាមពិតទៅ មាន​តំបន់​ទីក្រុង​ដែល​គេ​បោះបង់ចោល​ជាច្រើន​ដែលមាន​ដើមទុន​ច្រើន​កប់​នៅទីនេះ​។

ដូច្នេះតើលំហូរសាច់ប្រាក់នៅឯណាដើម្បីចរាចរសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលពិតជាចាំបាច់សម្រាប់មនុស្សដែលត្រូវការ? ស្ថានភាពនេះគឺស្រដៀងទៅនឹងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ គន្លឹះសំខាន់គឺអនុញ្ញាតឱ្យទីផ្សារសម្អាត និងដំណើរការដោយខ្លួនឯង ប៉ុន្តែតើយើងអាចជួយសង្គ្រោះវាដោយរបៀបណា ហើយអ្នកណាអាចជួយសង្គ្រោះវាបាន?

វាចាំបាច់ដើម្បីផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យសហគ្រាសអចលនទ្រព្យធំ ៗ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញយ៉ាងសកម្មដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុ។ វិនិយោគិនអាចរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធខ្លួនឯងឡើងវិញដោយការលក់គម្រោងដែលបណ្តាលឱ្យពួកគេជំពាក់បំណុល គម្រោងដែលពាក់ព័ន្ធនឹងឧស្សាហកម្មច្រើនពេក។

វិនិយោគិនត្រូវការប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងហានិភ័យ មិនអាចផ្ទុះឡើង និងមិនអាចប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុហួសហេតុបានទេ។ ថ្មីៗ​នេះ ធនាគារ​រដ្ឋ​បាន​លើក​ឡើង​ពី​ឧទាហរណ៍​នៃ​អាជីវកម្ម​អចលន​ទ្រព្យ​ដែល​កំពុង​អភិវឌ្ឍ​គម្រោង​រាប់​សិប​ក្នុង​ពេល​តែ​មួយ​នៅ​ទូទាំង​ប្រទេស​ដោយ​របៀប​ណា​ដែល​គេ​អាច​សន្សំ​បាន? នៅខាងធនាគារ វាអាចនឹងមិនផ្ទេរក្រុមបំណុល រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ពង្រីក ឬពន្យារបំណុលសម្រាប់អាជីវកម្មនៅក្នុងក្រុមនេះទេ។

សំខាន់​ចាប់​ផ្ដើម​ធ្វើ​ភ្លាម ចាំ​យូរ​វា​កាន់​តែ​ពិបាក!

(ត្រូវបន្ត)

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm