តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនៅតែមិនធ្លាក់ចុះ

នាថ្ងៃទី ១០ ខែធ្នូ ទស្សនាវដ្ដីអេឡិចត្រូនិកវៀតណាម (Reatimes) និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាម (VIRES) បានរួមគ្នារៀបចំសិក្ខាសាលា “ទីផ្សារអាផាតមិនហាណូយ៖ អ្វីជាជម្រើសនៃការរស់នៅ និងការវិនិយោគប្រកបដោយនិរន្តរភាព”។

នាថ្ងៃទី ១០ ខែធ្នូ ទស្សនាវដ្ដីអេឡិចត្រូនិកវៀតណាម (Reatimes) និងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាម (VIRES) បានរួមគ្នារៀបចំសិក្ខាសាលា “ទីផ្សារអាផាតមិនហាណូយ៖ អ្វីជាជម្រើសនៃការរស់នៅ និងការវិនិយោគប្រកបដោយនិរន្តរភាព”។

តម្រូវការកើនឡើង តម្លៃក៏កើនឡើងដោយគ្មានសញ្ញាឈប់។

របាយការណ៍របស់សមាគមអចលនវត្ថុវៀតណាមបង្ហាញថា បើគិតពីការផ្គត់ផ្គង់ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាផលិតផលថ្មីជាង 13,000 កើនឡើងប្រហែល 25% បើធៀបនឹងការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃឆ្នាំ 2023 ដែលបង្ហាញថាផលិតផលពីគម្រោងត្រូវបាន "បូម" ចូលទៅក្នុងទីផ្សារ។ ក្នុងនោះ 87% នៃការផ្គត់ផ្គង់គឺជាប្រភេទអគារខ្ពស់ ដែលភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗ ដែលប្រមូលផ្តុំនៅភាគខាងកើត និងខាងលិចនៃទីក្រុង។

វាគួរឱ្យកត់សម្គាល់ថាផ្នែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺ "អវត្តមាន" ទាំងស្រុងពីទីផ្សារខណៈពេលដែលអាផាតមិនមធ្យមគឺកាន់តែខ្វះខាត។ គម្រោងអាផាតមិនថ្មីដែលបើកដំណើរការនៅចុងត្រីមាសទី 3 ទាំងអស់មានតម្លៃចាប់ផ្តើមពី 60 លានដុង/m2 ឬច្រើនជាងនេះ ដែលធ្វើឱ្យលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អតិថិជនដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមកាន់តែពិបាក។

សិក្ខាសាលា "ទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយ៖ តើជម្រើសនៃការរស់នៅ និងការវិនិយោគប្រកបដោយនិរន្តរភាពគឺជាអ្វី?"

នៅលើផ្នែកតម្រូវការ តម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 នៅតែបន្តរក្សាសន្ទុះកើនឡើង រួមទាំងតម្រូវការអចលនទ្រព្យ និងតម្រូវការវិនិយោគផងដែរ។ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានភាពប្រសើរឡើងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុនក៏ដោយ ក៏វានៅតែមិនអាចបំពេញតម្រូវការដ៏ធំនៅក្នុងទីផ្សារ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតែបន្ត "បោះយុថ្កា" ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ហើយត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងពិបាកក្នុងការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង បង្កើតជាកម្លាំងជំរុញដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់ប្រជាជនក្នុងការទិញផ្ទះមុនកាលកំណត់ ជាពិសេសក្នុងបរិបទនៃក្តីបារម្ភថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើងនាពេលអនាគត។

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃប្រតិបត្តិការ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យប្រហែល 11,100 ដែលនាំមកនូវអត្រាស្រូបយកលើការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដល់ 83% ។ ផ្នែកអាផាតមិននៅតែបន្តជាចំណុចសំខាន់នៃប្រតិបត្តិការជាមួយនឹង 95% នៃប្រតិបត្តិការសរុបដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ប្រភេទនេះ។ ជាពិសេស គម្រោងដែលទើបនឹងបើកដំណើរការថ្មីរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយក 90% នៅពេលចាប់ផ្តើមជាផ្លូវការ។

ទោះបីជាមិនរាប់បញ្ចូលសមាមាត្រដ៏ធំដូចជាអាផាតមិនក៏ដោយ ក៏ផលិតផលដែលមានអគារទាបនៅពេលដាក់លក់នៅតែកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកវិជ្ជមាន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណាប់អារម្មណ៍ខ្ពស់ពីអ្នកទិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ផ្នែកនេះមិនមានច្រើនទេដែលនាំឱ្យមានការប្រកួតប្រជែងដ៏អស្ចារ្យក្នុងចំណោមវិនិយោគិន។

គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2019 ដែលជាការកើនឡើងទ្វេដងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមគឺជិត 60 លានដុង/m2។

“តម្លៃបឋមនៅតែបន្តកើនឡើង ហើយមិនបង្ហាញសញ្ញានៃការបញ្ឈប់ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់ ទោះបីមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ក៏នៅតែជួបបញ្ហាក្នុងការបំពេញតម្រូវការ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនបន្តបញ្ចប់ទៅតាមស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយខ្ពស់ក្នុងការវិនិយោគ ជាពិសេសតម្លៃទាក់ទងនឹងដីធ្លី។

លើសពីនេះ តម្លៃបឋមខ្ពស់ក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតបើធៀបនឹងតម្រូវការបានបង្កើតជាកម្លាំងជំរុញឱ្យកម្រិតតម្លៃផ្ទះល្វែងបន្ទាប់បន្សំបន្តរក្សាតម្លៃផ្តល់ជូនខ្ពស់ បើទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានធ្លាក់ចុះជាលំដាប់បន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើន " ក្តៅ "។ លោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយ។

តម្លៃនឹងបន្តកើនឡើង ប៉ុន្តែក្នុងល្បឿនយឺតជាង

ក្នុងសន្និសីទ អ្នកជំនាញជាច្រើនបាននិយាយថា តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនឹងបន្តកើនឡើង។ យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ សមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2000 ដល់ឆ្នាំ 2010 តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយគឺពី 10 ទៅ 20 លានដុង/m2; ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០១០ - ២០២០ តម្លៃផ្ទះល្វែងមានចាប់ពី ២០ ទៅ ៥០ លានដុង/ម២ ហើយចាប់ពីឆ្នាំ ២០២០ ដល់បច្ចុប្បន្ន តម្លៃអាផាតមិនបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ពីប្រហែល ៥០ ទៅ ជាង ១០០ លានដុង/ម២ អាស្រ័យលើតំបន់។

លោក Ngo Huu Truong អគ្គនាយករងនៃសាជីវកម្ម Hung Thinh បានឲ្យដឹងថា នៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង (សម្រាប់រស់នៅ ឬជួល) មានការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។ តំបន់ដូចជា Dong Anh និង Hoai Duc ទោះបីជានៅតំបន់ជាយក្រុងក៏ដោយ នៅតែកត់ត្រាការកើនឡើងពី 30-40 លានដុង/m2 ដល់ 70-80 លានដុង/m2។

កត្តាសំខាន់ៗដែលជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមានដូចជា៖ តារាងតម្លៃដីថ្មីជំរុញឱ្យតម្លៃឡើងថ្លៃ; ថ្លៃដើមនៃសម្ភារៈសំណង់កើនឡើង ហើយអ្នកវិនិយោគបានធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវបរិក្ខារដើម្បីបំពេញតម្រូវការអ្នកទិញ។

លោក Truong បានមានប្រសាសន៍ថា "តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងបន្តកើនឡើង ប៉ុន្តែអត្រាកំណើនអាចធ្លាក់ចុះដោយសារតែសញ្ញានៃកម្លាំងទិញយឺត។ មូលហេតុរួមមាន: ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានកម្រិត ដោយសារត្រូវការពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងតម្លៃថ្មីខ្ពស់ដែលបង្កើនតម្លៃប្រតិបត្តិការ និងការវិនិយោគ" ។

យោងតាមការវិភាគរបស់លោក Truong មានហេតុផលសំខាន់ៗចំនួនបីសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ទីមួយ ពេលវេលាសម្រាប់ការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់មានរយៈពេលយូរ អាស្រ័យហេតុនេះ ដំណើរការអនុម័តគម្រោងនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមតែងតែចំណាយពេលយូរ ចាប់ពីការបោសសម្អាតទីតាំងរហូតដល់ការបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ នេះបង្កើនការចំណាយលើការវិនិយោគ ដោយហេតុនេះជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។

ទី​២ តាម​បទប្បញ្ញត្តិ​បច្ចុប្បន្ន ការ​ដេញថ្លៃ​ដី​ត្រូវ​ធ្វើ​តាម​តម្លៃ​ទីផ្សារ។ នេះធ្វើឱ្យតម្លៃបញ្ចូលនៃគម្រោងកើនឡើង ដែលនាំឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។

ទីបីគឺផលប៉ះពាល់នៃអតិផរណា និងអត្រាប្តូរប្រាក់។ ទោះបីជាអតិផរណានៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងល្អក៏ដោយ ប៉ុន្តែការកើនឡើងនៃតម្លៃមាស និងដុល្លារធៀបនឹងប្រាក់ដុងបានបង្កើតសម្ពាធកើនឡើងលើតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដោយសារតែអ្នកវិនិយោគជាច្រើនប្រើប្រាស់ទ្រព្យសកម្មទាំងនេះជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ប្រមូលតម្លៃ។

លោក Truong បាន​ថ្លែង​ថា​៖ «​ដូច្នេះ​ខ្ញុំ​គិត​ថា វា​នឹង​ពិបាក​ខ្លាំង​ណាស់​សម្រាប់​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ក្នុង​ការ​ធ្លាក់​ចុះ​ក្នុង​រយៈពេល​ខាង​មុខ​នេះ​»​។

Assoc.Prof. TS លោក Dinh Trong Thinh ជឿជាក់ ថា ឆ្នាំ 2024 គឺជាឆ្នាំដែលផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនឹងឃើញការកើនឡើងនៃតម្លៃយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ការសំយោគពីរបាយការណ៍ទីផ្សារនៃអង្គភាពស្រាវជ្រាវបង្ហាញថា តម្លៃផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងពីជាមធ្យម 40 លាន/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2022 ដល់ជាង 70 លាន/m2 នៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 ។ មិនមានគម្រោងទៀតទេនៅលើទីផ្សារដែលមានតម្លៃក្រោម 60 លាន/m2 គម្រោងមធ្យមជាច្រើនថែមទាំងមានតម្លៃលើសពី 100 លានដុង/m2 ។ តម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ ហើយគម្រោងចាស់ក៏មិនមានករណីលើកលែងដែរ។ ក្នុងអំឡុងពេលក្តៅ តម្លៃកើនឡើងជារៀងរាល់ថ្ងៃ និងប្រចាំសប្តាហ៍។ គួរបញ្ជាក់ដែរថា បើទោះជាតម្លៃខ្ពស់ក៏ដោយ ក៏សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅតែល្អ ហើយនៅតែមានអ្នកទិញ។

លើផ្នែកវិជ្ជមាន នេះបង្ហាញថា មនោសញ្ចេតនាទីផ្សារហាណូយមានភាពប្រសើរឡើងគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល។ តម្រូវការលំនៅឋាន និងការវិនិយោគដែលមានរយៈពេលវែងមានឱកាសផ្ទុះឡើង ដោយសារតែមានការលើកទឹកចិត្តជាច្រើនដើម្បីស្ដារទំនុកចិត្តរបស់អតិថិជន និងវិនិយោគិននៅក្នុងទីផ្សារ។ ការកើនឡើងនៃតម្រូវការ ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់នៅតែខ្វះខាត បានជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើង

លោក Thinh បានអត្ថាធិប្បាយថា "នៅក្នុងពេលខាងមុខនេះ តាមការវាយតម្លៃរបស់យើង តម្លៃផ្ទះល្វែងនឹងស្ទើរតែមិនធ្លាក់ចុះទេ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងតម្លៃរហូតដល់ចំណុចនេះបានថយចុះបន្តិច បន្ទាប់ពីនិន្នាការមានស្ថេរភាពជាងមុន លែងស្ថិតក្នុងស្ថានភាពក្តៅក្រហាយដូចខែមុនទៀតហើយ" ។

យោងតាមលោក Thinh ការផ្គត់ផ្គង់បឋមបានកើនឡើង ភាពខ្វះខាតត្រូវបានជម្នះខ្លះ ប៉ុន្តែភាគច្រើននៅក្នុងផ្នែកប្រណីតៗមានតម្លៃជាង 100 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែតាមរយៈការសង្កេតទីផ្សារ និងការសំយោគពីរបាយការណ៍ គេអាចមើលឃើញថាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក៏ត្រូវបានស្រូបយកយ៉ាងឆាប់រហ័សផងដែរ។ តម្លៃ "ទន់បំផុត" បច្ចុប្បន្នគឺ 60-70 លានដុង / ម 2 ដែលមកពីគម្រោងដែលទើបនឹងចាប់ផ្តើមឡើងវិញជាច្រើន នៅក្នុងតំបន់ដែលពីមុនទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍តិចតួច។

អាស្រ័យហេតុនេះ លំហូរសាច់ប្រាក់របស់អ្នកទិញនឹងមានទំនោរផ្លាស់ប្តូរពីតំបន់ដែលមានកម្រិតតម្លៃខ្ពស់ទៅកាន់តំបន់ និងគម្រោងដែលមានតម្លៃប្រកួតប្រជែង និងកន្លែងកាន់តែច្រើនសម្រាប់កំណើន។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html