តម្លៃអចលនទ្រព្យបន្តឡើងខ្ពស់៖ តើយើងគួរសង់ពិដានតម្លៃដើម្បី 'គ្រប់គ្រង'?

ពិភាក្សាអំពីបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញជាច្រើននិយាយថានេះជាដំណោះស្រាយមួយដែល«ធ្វើឲ្យប៉ះពាល់ជាងល្អ»។

លោក Dinh Trong Thinh សេដ្ឋវិទូបានវិភាគថា ការអនុវត្តពិដានតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបង្កហានិភ័យជាច្រើន។ ក្នុងចំណោមបញ្ហាទាំងនេះ បញ្ហាដែលគួរឲ្យព្រួយបារម្ភបំផុតគឺលទ្ធភាពនៃការបង្កើតទីផ្សារ "នៅក្រោមដី"។

លោក Thinh បានព្រមានថា " នៅពេលដែលពិដានតម្លៃត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ប្រតិបត្តិការជាច្រើននឹងប្រព្រឹត្តទៅក្រៅកិច្ចសន្យាផ្លូវការ ដើម្បីជៀសវាងបទប្បញ្ញត្តិ។ នេះមិនត្រឹមតែបណ្តាលឱ្យមានហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងកាត់បន្ថយតម្លាភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ " ។

ក្រៅពីនេះ បើតាមលោក Thinh តម្លៃពិដាននឹងមិនអាចឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងពេញលេញពីភាពចម្រុះ និងលក្ខណៈនៃគម្រោងនោះទេ។ អាផាតមិននៅកណ្តាលទីក្រុងមិនអាចមានតម្លៃដូចអាផាតមិននៅតំបន់ជាយក្រុងទេ ទោះបីជាវាមានតំបន់ដូចគ្នាក៏ដោយ។ ការអនុវត្តតម្លៃពិដាន និងជាន់អាចនាំឱ្យគម្រោងនៅកណ្តាលមានតម្លៃទាបជាងតម្លៃពិតរបស់វាយ៉ាងងាយ។

ដូច្នេះ ប្រសិនបើពិដានតម្លៃត្រូវបានអនុវត្ត គោលនយោបាយដែលអាចបត់បែនបានត្រូវតែត្រូវបានបង្កើតឡើងដែលអាចគ្រប់គ្រងទីផ្សារ និងធានាផលប្រយោជន៍របស់អ្នកចូលរួម។ ជាពិសេស ជំនួសឱ្យការអនុវត្តតម្លៃថេរ យើងគួរតែបង្កើតជួរតម្លៃដោយផ្អែកលើទីតាំង បរិក្ខារ និងគុណភាពសំណង់។

អ្នកជំនាញនិយាយថា ការអនុវត្តពិដានតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺជាវិធីសាស្ត្រមួយដែល«ធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ច្រើនជាងល្អ»។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នានេះ លោក Nguyen Quang Huy នាយកប្រតិបត្តិនៃមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារនៃសាកលវិទ្យាល័យ Nguyen Trai (NTU) ក៏បាននិយាយថា ការអនុវត្តពិដានតម្លៃអាចជួយទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក ប៉ុន្តែនាំមកនូវហានិភ័យច្រើនជាងអត្ថប្រយោជន៍។

ដោយសារតែនេះផ្ទុយនឹងគោលការណ៍ទីផ្សារសេរី តម្លៃអចលនទ្រព្យត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ នៅពេលអនុវត្តពិដានតម្លៃ ការផ្គត់ផ្គង់ត្រូវបានរឹតបន្តឹងយ៉ាងងាយស្រួល ខណៈពេលដែលតម្លៃជាន់ធ្វើឱ្យផ្នែកដែលមានតម្លៃទាបបាត់បង់ការប្រកួតប្រជែង។

ក្រៅពីនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពចម្រុះខ្លាំងពីផ្ទះល្វែង អាផាតមិន ដី រហូតដល់គម្រោងរមណីយដ្ឋាន។ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការកំណត់តម្លៃទូទៅសម្រាប់ប្រភេទនីមួយៗ។

លោក ហ៊ុយ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ពិដានតម្លៃក៏បង្កការលំបាកដល់អ្នកវិនិយោគក្នុងការបង្កើនប្រាក់ចំណេញ កាត់បន្ថយការលើកទឹកចិត្តក្នុងការអនុវត្តគម្រោងថ្មីៗ។ នៅពេលដែលពិដានតម្លៃទាបពេក ប្រតិបត្តិការក្រោមដីនឹងកើតឡើង ដែលនាំឱ្យខ្វះតម្លាភាពដែលធ្វើឱ្យខូចទីផ្សារ។

ដូច្នេះបើតាមលោក ហ៊ុយ ជំនួសឱ្យការកំណត់តម្លៃលក់ ទីផ្សារត្រូវការដំណោះស្រាយជាមូលដ្ឋានបន្ថែមទៀត ដើម្បីដោះស្រាយឫសគល់នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ដូចជា៖ ការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ និងលំនៅឋានសង្គមដោយពន្លឿននីតិវិធីច្បាប់ សម្រួលជំហានអនុម័តគម្រោង និងកាត់បន្ថយរយៈពេលផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ ។

លើសពីនេះ រដ្ឋត្រូវជួយឧបត្ថម្ភពន្ធ និងកម្ចីអនុគ្រោះសម្រាប់អ្នកវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម។

លោកបណ្ឌិត Vo Tri Thanh សេដ្ឋវិទូក៏បានលើកឡើងដែរថា ការដាក់កម្រិតតម្លៃលើអចលនទ្រព្យមិនមែនជារឿងថ្មីទេ ប៉ុន្តែតែងតែបង្កភាពចម្រូងចម្រាស។ គុណសម្បត្តិរបស់វាគឺដើម្បីគ្រប់គ្រងគ្រុនក្តៅតម្លៃ បង្កើនតម្លាភាពប្រតិបត្តិការ និងកំណត់ "ការរៀបចំតម្លៃ" ស្រដៀងទៅនឹងឥទ្ធិពលនៅលើទីផ្សារភាគហ៊ុន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើមិនប្រយ័ត្នទេ យន្តការនេះអាចថយក្រោយ បង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ។ ដូច្នោះហើយ ប្រសិនបើតម្លៃពិដានត្រូវបានកំណត់ទាបពេក បើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារពិតប្រាកដ អ្នកវិនិយោគនឹងលែងមានកម្លាំងចិត្តក្នុងការអនុវត្តគម្រោងថ្មីៗទៀតហើយ។ នេះនាំឱ្យមានកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននៅក្នុងទីផ្សារ ឬគម្រោងដែលមានតម្លៃលក់នៅជិតតម្លៃពិដាន។

លោក Thanh បានមានប្រសាសន៍ថា “ ពិដានតម្លៃអាចបណ្តាលឱ្យវិនិយោគិនបាត់បង់ការលើកទឹកចិត្តក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងថ្មី ឬកាត់បន្ថយគុណភាពសំណង់ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រាក់ចំណេញ ”។

លោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate បានលើកឡើងនូវទស្សនៈរបស់គាត់ថា៖ ការអនុវត្តពិដានតម្លៃអចលនវត្ថុពិបាកអនុវត្ត ព្រោះវាមិនអាចរំខានដល់សកម្មភាពអាជីវកម្មរបស់សហគ្រាស។

ដើម្បីសាងសង់គម្រោងអាជីវកម្មចំណាយប្រាក់ច្រើនពីនីតិវិធីរហូតដល់ការសាងសង់។ ជាមួយនឹងកម្រិតតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ន វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងផ្ទះល្វែងតម្លៃទាបនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។

សូម្បីតែនៅក្នុងគម្រោងនៅជាយក្រុងហាណូយ តម្លៃចាប់ពី 50 ទៅ 70 លានដុង/m2 ដូច្នេះប្រសិនបើតម្លៃពិដានមិនសមរម្យត្រូវបានអនុវត្ត អ្នកវិនិយោគនឹងមិនអាចធានាប្រាក់ចំណេញបានឡើយ ទោះបីជាមានគោលនយោបាយកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដីក៏ដោយ។

លោក Tuan បានមានប្រសាសន៍ថា “ ប្រសិនបើតម្លៃពិដានត្រូវបានកំណត់ទាបពេក អ្នកវិនិយោគអាចអនុវត្តគម្រោងនានានៅក្នុងខេត្តនានានៅជាយក្រុងហាណូយ។ នៅសង្កាត់ភាគកណ្តាលនៃទីក្រុងហាណូយ តម្លៃសាងសង់នៃគម្រោងតម្លៃសមរម្យជាច្រើនបានឈានដល់រាប់សិបលានដុង/m2 ”។

ដើម្បី "ធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ" យោងតាមលោក Tuan វាចាំបាច់ក្នុងការជំរុញកំណែទម្រង់រដ្ឋបាលដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គម។ លើសពីនេះទៀត ចាំបាច់ត្រូវគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុកយ៉ាងតឹងរ៉ឹង និងផ្តល់ការគាំទ្រផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង។

ចូវអាញ់

ប្រភព