ការបង្ហាញនៃ "ការស្រេកទឹកដី" ឬគ្រាន់តែជា "គ្រុនក្តៅនិម្មិត"?

នៅយប់ថ្ងៃទី 19 ខែសីហា ព្រឹកព្រលឹមថ្ងៃទី 20 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ការដេញថ្លៃដីចំនួន 19 នៅឃុំ Tien Yen ស្រុក Hoai Duc បានបញ្ចប់ដោយតម្លៃដី "បានបញ្ចប់" ក្នុងតម្លៃ 133 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមចំនួន 30 ដង។

ការដេញថ្លៃដីឡូតិ៍ដែលមានទីតាំងនៅជាយក្រុងហាណូយបានអូសបន្លាយរយៈពេល 18 ម៉ោង ដែលបង្កឱ្យមានការភ្ញាក់ផ្អើលនៅលើបណ្តាញទំនាក់ទំនងសង្គមជាមួយនឹងរូបភាពនៃអ្នកវិនិយោគរាប់រយនាក់តម្រង់ជួរគ្នាយ៉ាងមមាញឹកដើម្បីចុះឈ្មោះចូលរួមដេញថ្លៃ។

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — ការដេញថ្លៃដីបានធ្វើឡើងរហូតដល់ម៉ោងជិត ៤ទៀបភ្លឺថ្ងៃទី២០ ខែសីហា ឆ្នាំ២០២៤ (រូបថត៖ ហ៊ូ ថាង)។

ដីពីរដែលមានតម្លៃឈ្នះទាបបំផុតនៅក្នុងការដេញថ្លៃនេះគឺ 91.3 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែនេះនៅតែខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម 12.5 ដង។

រូបភាពនេះមិនថ្មីពេកទេ ព្រោះទើបតែកន្លះខែមុននេះ "ខ្ទះភ្លើង" នៃការដេញថ្លៃដីនៅ Thanh Oai ក៏បានបង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មីសម្រាប់ផ្នែកដីជាយក្រុងផងដែរ។

ការដេញថ្លៃដីដែលបានធ្វើឡើងកាលពីចុងសប្តាហ៍មុននៅស្រុក Thanh Oai ទីក្រុងហាណូយបានទាក់ទាញអ្នកចូលរួមរាប់ពាន់នាក់។ ជាង 100 លានដុង/m2 គឺជាតម្លៃឈ្នះខ្ពស់បំផុត 8 ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមដំបូងត្រឹមតែ 8.6 លានដុង/m2 ទៅ 12.5 លានដុង/m2 ។

តាមនោះ ចំនួនទឹកប្រាក់សរុបដែលស្រុក Thanh Oai ប្រមូលបានពីការដេញថ្លៃនាពេលថ្មីៗនេះមានចំនួន ៤០៤,៦ ពាន់លានដុង ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃចាប់ផ្តើមគឺ ៣៤៩ ពាន់លានដុង ប្រហែល ៨ ដងខ្ពស់ជាងតម្លៃដើមដំបូង។

ចំណែក Hoai Duc ស្រុកនេះរំពឹងថានឹងប្រមូលបានជាង 186 ពាន់លានដុងពីការដេញថ្លៃគឺច្រើនជាង 11 ដងច្រើនជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។

ទីផ្សារដីជាយក្រុងមុនការដេញថ្លៃគឺលក់ដីក្នុងតម្លៃ ២០-៣០ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ

យោងតាមការស្ទាបស្ទង់ទីផ្សារជាក់ស្តែងរបស់ Nguoi Dua Tin និងរបាយការណ៍សង្ខេបស្តីពីជាន់ពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិចមួយចំនួនដូចជា Batdongsan.com.vn តាមពិតតម្លៃលក់ដីនៅឃុំ Thanh Cao (ស្រុក Thanh Oai ទីក្រុងហាណូយ) មាននិន្នាការកើនឡើងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃដីជាមធ្យមនៅក្នុងមូលដ្ឋាននេះបានកើនឡើងត្រឹមតែប្រហែល 80% ក្នុងរយៈពេល 4 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ - ពីកម្រិតធម្មតា 15 លានដុង/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2020 ដល់ 27 លានដុង/m2 ក្នុងឆ្នាំ 2024 ដោយគ្មានបាតុភូតនៃការកើនឡើងភ្លាមៗជាច្រើនដងដូចតម្លៃនៅឯការដេញថ្លៃខាងលើ។

ដូច្នេះ បើប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃលក់ធម្មតា ២៧លានដុង/ម២ ក្នុងត្រីមាសទី២ ឆ្នាំ២០២៤ តម្លៃលក់ដេញថ្លៃឈ្នះពី ៦៣ - ១០០លានដុង/ម២ សម្រាប់ដីនៅឃុំថាញ់កូវ ក្នុងការដេញថ្លៃនៅថ្ងៃទី ១០ ខែសីហា ឆ្នាំ ២០២៤ គឺខ្ពស់ជាង ២,៣ ទៅ ៣,៧ ដង។

នៅតំបន់ជិតខាងនៃស្រុក Thanh Oai តម្លៃក៏ប្រែប្រួលក្នុងចន្លោះពី 20-30 លានដុង/m2។

សម្រាប់តំបន់ Tien Yen តំបន់ Hoai Duc ទីក្រុងហាណូយ តម្លៃលក់ដ៏ពេញនិយមបំផុតនៃផ្នែកដីនៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានកត់ត្រាត្រឹមតែ 43 លានដុង/m2 ជាមួយនឹងអត្រាកំណើនក្នុងឆ្នាំចុងក្រោយបំផុតប្រហែលជាង 48% ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃដីដែលឈ្នះក្នុងការដេញថ្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅតែខ្ពស់ជាងកម្រិតតម្លៃធម្មតាពី 2 ទៅ 3 ដង។

សម្រាប់តំបន់ជិតខាងនៅស្រុក Hoai Duc តម្លៃត្រឹមតែពី 22 ទៅ 62 លានដុង/m2 ក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024។

តម្លៃដីឡើងខ្ពស់គឺជាការបង្ហាញពី«ការស្រេកទឹក»ក្នុងទីផ្សារ។

ចែករំលែកអំពីស្ថានភាពខាងលើ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃគេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានឲ្យដឹងថា ចាប់ពីត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ ២០២៥ តទៅ ដីឡូតិ៍នឹងចាប់ផ្តើមចូលទៅក្នុងនិន្នាការសំខាន់នៃការស្តារឡើងវិញ។ រលកបច្ចុប្បន្នត្រូវបានធ្វើមូលដ្ឋានីយកម្មនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ក៏បង្ហាញផងដែរថា តម្រូវការដីធ្លីទូទាំងប្រទេសក្នុងត្រីមាសទី ២ ឆ្នាំ ២០២៤ បានកើនឡើង ៣៣% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី១ ឆ្នាំ ២០២៤។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី អ្នកជំនាញបានវាយតម្លៃថា នេះគ្រាន់តែជាការកែលម្អក្នុងស្រុកនៅតំបន់ខ្លះប៉ុណ្ណោះ ជាពិសេសខេត្តភាគខាងជើង។ ហាណូយបានឃើញការចាប់អារម្មណ៍លើដីកើនឡើង ៧៥%។

លោក Quoc Anh បាននិយាយថា “ជាពិសេស កម្រិតនៃការប្រាក់ និងការកើនឡើងតម្លៃនៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ គឺដោយសារកត្តាផែនការ និងសកម្មភាពដេញថ្លៃ”។

ជាក់ស្តែងនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ដីនៅ Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That និង Quoc Oai បានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃការស្វែងរកពី 48% ដល់ 104% ដែលនាំអោយតម្លៃដីនៅតំបន់ជាយក្រុងទាំងនេះកើនឡើងពី 4% ទៅ 24% បើធៀបនឹងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023។

លោក Nguyen Quoc Anh ជឿជាក់ថា មានកត្តាសំខាន់ចំនួន 3 ដែលជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ទីផ្សារដីធ្លី រួមទាំងសេដ្ឋកិច្ចក្នុងតំបន់ ហើយថែមទាំងម៉ាក្រូថែមទៀត គឺសេដ្ឋកិច្ចជាតិ។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងផែនការប្រជាជន និងការតភ្ជាប់ជាមួយមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត។

"បន្ថែមពីលើទីផ្សារប្រពៃណី នៅក្នុងទីផ្សារថ្មីជាច្រើនដែលព័ត៌មានអំពីផែនការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធត្រូវបានប្រកាស តម្លៃជាទូទៅកើនឡើងពី 10-30% ហើយនៅកន្លែងខ្លះតម្លៃដីកើនឡើង 2-3 ដងក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។

បច្ចុប្បន្ននេះ ព័ត៌មានអំពីផែនការកំពុងត្រូវបានចេញផ្សាយយ៉ាងទូលំទូលាយក្នុងទ្រង់ទ្រាយធំ ប្រទេសទាំងមូលគឺដូចជាគម្រោងដ៏ធំមួយដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្តជាមួយនឹងការធ្វើផែនការស្របគ្នា។ ព័ត៌មានវិជ្ជមាននេះកំពុងផ្តល់ស្លាបដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងតម្លៃនៃផ្នែកដី»។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក Quoc Anh ក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ថា នៅពេលវិភាគហានិភ័យ តាមដានព័ត៌មានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ មានកន្លែងដែលតម្លៃដីកើនឡើងអាស្រ័យលើតម្រូវការ និងសក្តានុពល ប៉ុន្តែក៏មានកន្លែងដែលតម្លៃកើនឡើងដោយសារពាក្យចចាមអារ៉ាម និងអាចជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារផងដែរ។

ក្រឡេកមកមើលពីជ្រុងមួយទៀត Dr. លោក Nguyen Van Dinh - ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បាននិយាយថា ការដេញថ្លៃដីធ្លីទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ពីអ្នកចូលរួមជាច្រើន ហើយការកើនឡើងភ្លាមៗនៃតម្លៃបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់ពី "ការស្រេកឃ្លាន" របស់ប្រជាជនចំពោះដីធ្លី។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ចំនួនគម្រោងដីឡូតិ៍ និងផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលមានឯកសារច្បាប់ “ស្អាត” មានការខ្វះខាតខ្លាំង ដែលចូលមកទីផ្សារក្នុងចំនួនតិចតួចបំផុត ហើយអាចនិយាយបានថាស្ទើរតែមិនមាន។

ដូច្នេះការបើកដំណើរការគម្រោងដែលមានស្ថានភាពស្របច្បាប់ពេញលេញ និងគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋនឹងទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអ្នកវិនិយោគដែលសុខចិត្តចំណាយប្រាក់យ៉ាងច្រើនដើម្បី "កាន់កាប់" ដី។

ហានិភ័យដែលបានលាក់ពីដី "អោប"

ទោះបីជាលោកយល់ថាតម្លៃដីឡើងខ្ពស់មួយផ្នែកដោយសារការស្រេកឃ្លានទីផ្សារក៏ដោយ លោក ឌិញ ក៏បានក្រើនរំលឹកអ្នកវិនិយោគឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្នផងដែរ ព្រោះទោះបីជាវាក្លាយជាចំណុចក្តៅក៏ដោយ ប្រតិបត្តិការដីធ្លីនៅតែមិនមែនជាផ្នែកដែលមានសាច់ប្រាក់ខ្លាំងនៅតំបន់ខ្លះពិតជាក្តៅ ប៉ុន្តែក៏មានតំបន់ដែលអតិផរណាតម្លៃលេចឡើងក្នុងចេតនាក្លែងបន្លំទីផ្សារផងដែរ។

“វាអាចទៅរួចទាំងស្រុងដែលអ្នកវិនិយោគរួមគំនិតគ្នាក្នុងការដេញថ្លៃ ដោយហេតុនេះជំរុញឱ្យតម្លៃដីនៅតំបន់ជិតខាងកាន់តែខិតទៅជិតកម្រិតតម្លៃថ្មី ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះទីក្រុងហាណូយជាតំបន់ទីក្រុងសំខាន់ដែលមានលក្ខណៈដីមានកម្រិត និងចំនួនប្រជាជនក្រាស់ ការផ្គត់ផ្គង់អចលនៈទ្រព្យតែងតែមិនគ្រប់គ្រាន់តាមតម្រូវការ ដូច្នេះវាពិតជាអាចទៅរួចដែលអ្នកវិនិយោគទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីចិត្តសាស្ត្រនោះដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ថាតើតម្លៃដីពិតជាខ្ពស់ឬអត់ អាស្រ័យលើថាតើអ្នកវិនិយោគដែលឈ្នះនឹងពិតជាធ្វើការបង់ប្រាក់នៅថ្ងៃអនាគត។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា រឿងរ៉ាវនៃការដេញថ្លៃប្រាក់បញ្ញើនៅ Thu Thiem នៅតែមានដើម្បីផ្តល់ឱ្យយើងនូវទិដ្ឋភាពជាក់ស្តែងបន្ថែមទៀតអំពីស្ថានភាពជំងឺគ្រុនក្តៅដីនេះ។

លោក Nguyen Quoc Anh ក៏មានការព្រួយបារម្ភដែរថា លទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃដីដែលមានតម្លៃខ្ពស់បែបនេះ នឹងធ្វើឱ្យថ្លៃដើមនៃការបោសសម្អាតទីតាំងសម្រាប់គម្រោងថ្មីមានតម្លៃថ្លៃជាងនេះ លោក Nguyen Quoc Anh ក៏មានការព្រួយបារម្ភដែរថា ជាមួយនឹងតម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះនឹងខ្ពស់ជាងមធ្យមភាគ 2 ទៅ 3 ដង ម្ចាស់ដីនៅតំបន់ជុំវិញនឹងមានចិត្តគំនិតក្នុងការជំរុញតម្លៃលក់ដីរបស់ពួកគេ។

តម្លៃដីឡើងខ្ពស់ភ្លាមៗក៏អាចបង្កើតនិន្នាការនៃការរំពឹងទុកដីធ្លីផងដែរ ដោយសារមនុស្សជាច្រើនប្រញាប់ប្រញាល់ទិញដីដោយសង្ឃឹមថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីការកើនឡើងតម្លៃដីធ្លីជាបន្តបន្ទាប់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះអាចបណ្តាលឱ្យប្រាក់នៅទ្រឹងនៅក្នុងដី ជំនួសឱ្យការចរាចរនៅក្នុងសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចផ្សេងទៀត។

យោងតាមអ្នកជំនាញ បន្ទាប់ពីរយៈពេលទីផ្សារដ៏លំបាក ចិត្តសាស្ត្រទូទៅរបស់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិននឹងមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន។

ដូច្នេះហើយ លោកបានផ្តល់អនុសាសន៍ថា អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគគួរតែស្រាវជ្រាវទីផ្សារឱ្យបានហ្មត់ចត់ និងសិក្សាពីការប្រែប្រួលតម្លៃតាមរយៈប្រភពព័ត៌មានគោលបំណង មុននឹងសម្រេចចិត្តចំណាយប្រាក់លើផលិតផលណាមួយ។

ការដេញថ្លៃដីនៅខេត្តថាញអៃ មានតម្លាភាពទាំងស្រុង និងអនុវត្តតាមនីតិវិធីត្រឹមត្រូវ។

ឆ្លើយតបនឹងព័ត៌មានផ្ទុយគ្នាថា ការអនុវត្តគម្រោង ការកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើម និងការរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់ដីចំនួន ៦៨ ឡូតិ៍ នៅតំបន់ Ngo Ba ភូមិ Thanh Thanh ឃុំ Thanh Cao ស្រុក Thanh Oai កាលពីថ្ងៃទី ១០ ខែសីហា មិនមានតម្លាភាព គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Thanh Oai ទើបតែបានបញ្ជូនរបាយការណ៍ទៅគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយលើបញ្ហាខាងលើ។

របាយការណ៍បានបញ្ជាក់ថា ការដេញថ្លៃត្រូវបានរៀបចំឡើងស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។ ច្បាប់ស្តីពីការដេញថ្លៃឆ្នាំ ២០១៦; សេចក្តីសម្រេចរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ ទាក់ទងនឹងការផ្សព្វផ្សាយបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីបែងចែកដីជាមួយនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ឬជួលដីនៅទីក្រុងហាណូយ។

ការត្រួតពិនិត្យបានបង្ហាញថា អតិថិជនសរុបចំនួន 1,550 នាក់បានបញ្ជូនឯកសារចុះឈ្មោះដើម្បីចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ ដែលត្រូវនឹងឯកសារចំនួន 4,201 ។ ក្នុងនោះមានអតិថិជនចំនួន 1,439 នាក់ដែលមានសិទ្ធិចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ ដែលត្រូវនឹង 3,923 កម្មវិធី។

តាមរយៈការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យឯកសារ និងឯកសារណែនាំបច្ចុប្បន្ន គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Thanh Oai បានរកឃើញថា ដំណើរការអនុវត្តត្រូវបានអនុវត្ត និងគោរពតាមការណែនាំ ធានាបាននូវវត្ថុបំណង តម្លាភាព និងអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ ដោយគ្មានការស្តុកទុកដី ការឡើងថ្លៃ និងការកេងចំណេញតាមរយៈការដេញថ្លៃនាពេលថ្មីៗនេះនៅឃុំ Thanh Cao ។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្រុក Thanh Oai អះអាងថា ការរៀបចំ និងអនុវត្តគម្រោងបង្កើតគម្រោង ការទិញយកដី ការបោសសម្អាតទីតាំង ការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ការកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើម និងការជ្រើសរើសអង្គការដេញថ្លៃ; ផ្សព្វផ្សាយឯកសារ និងរៀបចំការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របតាមច្បាប់; ការដេញថ្លៃនេះត្រូវបានរៀបចំដោយស្មោះត្រង់ សាធារណៈ តម្លាភាព យុត្តិធម៌ និងមានកម្មវត្ថុ។

អតិថិជនដេញថ្លៃតាមតម្រូវការ និងលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ ការដេញថ្លៃប្រព្រឹត្តទៅតាមនីតិវិធី ក្រោមការត្រួតពិនិត្យរបស់ភ្នាក់ងារអនុវត្តច្បាប់ និងប្រជាពលរដ្ឋ។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm