ទីមួយគឺមានបញ្ហានៃនីតិវិធីក្នុងការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តអ្នកវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមទាំងអស់ និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របតាមផែនការ។ ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ បើតាម HoREA នៅពេលអនុវត្តនីតិវិធីអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ គឺជានីតិវិធីដំបូងសម្រាប់ខ្សែសង្វាក់នៃនីតិវិធីសម្រាប់ការវិនិយោគសំណង់។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើនីតិវិធីអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគត្រូវបាន "ជាប់គាំង" នោះគម្រោងនឹង "ជាប់គាំង" ហើយមិនអាចបន្តជាមួយនឹងនីតិវិធីវិនិយោគ និងសំណង់ផ្សេងទៀតបានទេ។ វាសមស្របជាងនេះទៅទៀត ដោយគ្រាន់តែកំណត់ថា ការវាយតម្លៃភាពសមស្របនៃគម្រោងវិនិយោគជាមួយនឹងការធ្វើផែនការត្រូវតែស្របជាមួយនឹងផែនការកំណត់តំបន់ ឬផែនការទូទៅ ឬគ្រាន់តែកំណត់ថាវាស្របនឹងផែនការទូទៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 98 នៃរដ្ឋសភា ដែលអនុវត្តលើមូលដ្ឋានសាកល្បងសម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ។
វិធីនៃការកែលម្អនីតិវិធីរដ្ឋបាល ឬការកែលម្អនេះពិតជាមិនជាប់គាំងជាមួយនឹងស្មារតីនៃកំណែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាល មិនជិតស្និទ្ធនឹងការពិត និងបង្ហាញសញ្ញានៃការមិនប្រសើរឡើង។ ដោយសារតែកាលពីមុន អាជីវកម្មអាចអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគសំណង់ស្របគ្នាបាន ឥឡូវនេះពួកគេស្ទើរតែត្រូវអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាលនីមួយៗតាមលំដាប់លំដោយ។
HoREA បានរកឃើញថាបទប្បញ្ញត្តិដែលគម្រោងវិនិយោគត្រូវតែគោរពតាមផែនការលម្អិត (ប្រសិនបើមាន) កើតឡើងតែក្នុងករណីដែលរដ្ឋធ្វើការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬការដេញថ្លៃសម្រាប់គម្រោងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្តល់នេះគឺមិនសមស្របទាំងស្រុងចំពោះករណីដែលសហគ្រាសវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របតាមផែនការ ហើយសំណើត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់គោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នាដែលវិនិយោគិនត្រូវបានអនុម័តតាមបញ្ញត្តិនៃប្រការ 4 មាត្រា 29 នៃច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ 2020។
បញ្ហាទីពីរគឺបទប្បញ្ញត្តិលើដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត នៅពេលតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន។ មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន និងដីមិនមែនលំនៅឋានផ្សេងទៀត ដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។ ប្រការនេះបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មរាប់រយនៅទូទាំងប្រទេសដែលមិនមានដីលំនៅឋាន 100% ឬមិនមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ពោលគឺមានតែដីកសិកម្ម 100% ឬដីកសិកម្ម 100% ប៉ុណ្ណោះដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន មិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះបីជាសហគ្រាសវិនិយោគទាំងនេះបានទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីកសិកម្ម ឬដីមិនមែនកសិកម្មដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានក៏ដោយ។ ដូច្នេះចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 (ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ចូលជាធរមាន) អាជីវកម្មទាំងនេះបានជួបប្រទះការលំបាកយ៉ាងខ្លាំងដោយសារតែការចំណាយដ៏ច្រើនដែលពួកគេបានចំណាយដើម្បីបង្កើតមូលនិធិដីធ្លី។
បច្ចុប្បន្នចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) អនុញ្ញាតឱ្យតែករណីប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីយល់ព្រមលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬក្នុងករណីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ត្រូវតែមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត។ មានន័យថា អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចរចាលើការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត ឬដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ឬមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគបច្ចុប្បន្នមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដូច្នេះចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) មិនបានទទួលមរតកទាំងស្រុងនូវបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ៧៣ ចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១៦៩ ប្រការ ២ មាត្រា ១៩១ និងប្រការ ១ មាត្រា ១៩៣ នៃច្បាប់ស្តីពីសិទ្ធិវិនិយោគឆ្នាំ ២០១៣ អង្គការដែលទទួលសិទ្ធិធ្វើផែនការអាជីវកម្ម គម្រោង។ ក្នុងករណីទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម ត្រូវមានការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច។
ជាមួយគ្នានេះដែរ គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន 100% មានត្រឹមតែប្រហែល 1% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ហើយសុទ្ធតែជាគម្រោងតិចតួចបំផុត ព្រោះស្ទើរតែគ្មានដីលំនៅដ្ឋានសម្រាប់រស់នៅមានផ្ទៃដីលើសពី 5,000 ម៉ែត្រការ៉េ ។ ប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានគឺជារឿងធម្មតា ដែលស្មើនឹង 95% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប។ គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋានមានត្រឹមតែប្រហែល 5% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ហើយជាគម្រោងខ្នាតធំទាំងអស់ដែលត្រូវការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍។
គម្រោងជាច្រើននៅតែ "ជាប់គាំង" ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់។
បញ្ហាទីបីគឺនីតិវិធីសម្រាប់កែសម្រួលផែនការកំណត់តំបន់ខ្នាត 1/2,000 ដែលជាទំនួលខុសត្រូវរបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចដើម្បីឱ្យសហគ្រាសមានមូលដ្ឋានសម្រាប់បង្កើតផែនការលម្អិតខ្នាត 1/500 នៃគម្រោងវិនិយោគ។ ហេតុផលគឺដោយសារតែ "ពិដានប្រជាជន" ហើយផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2,000 ជាច្រើនមិនត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងកែតម្រូវទាន់ពេលវេលា ដូច្នេះពួកគេមិនបានបំពេញតម្រូវការរបស់អ្នកវិនិយោគទេ។
ឧទាហរណ៍ ចំនួនប្រជាជនពិតប្រាកដនៃទីក្រុងហូជីមិញមានប្រហែល 13 លាននាក់ ប៉ុន្តែចំនួនប្រជាជនយោងតាមលទ្ធផលជំរឿននៅថ្ងៃទី 1 ខែមេសា ឆ្នាំ 2019 មានតែ 8.9 លាននាក់ប៉ុណ្ណោះ ឬទំហំប្រជាជននៃស្រុក Binh Thanh នៅឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានកំណត់ថាមានចំនួន 560,000 នាក់ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2014 ចំនួនប្រជាជនពិតប្រាកដនៃស្រុកនេះគឺមានចំនួន 5.000 នាក់។ ប្រសិនបើទំហំប្រជាជនពិតប្រាកដមិនត្រូវបានគណនាត្រឹមត្រូវ គម្រោងជួសជុលទីក្រុង ឬគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងថ្មីមិនអាចត្រូវបានអនុវត្តបានទេ ដោយសារមិនមាន "ពិដាន" លើទំហំប្រជាជនទៀតទេ។
ទីក្រុងហូជីមិញមានផែនការកំណត់តំបន់ទំហំជាង 600 1/2.000 រួមទាំងមួយចំនួនទៀតដែលលែងសមស្រប និងត្រូវកែសម្រួល ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានកែសម្រួលទាន់ពេលវេលា ជាពិសេសសម្រាប់ផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2.000 មុនដែលបានអនុវត្តស្របតាមព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលថ្នាក់ឃុំ និងស្រុក ដែលចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមាហរណកម្ម។ ដូច្នេះ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ៩៨ នៃរដ្ឋសភា ក៏តម្រូវឱ្យរៀបចំផែនការកំណត់តំបន់ និងផែនការលម្អិត ត្រូវតែអនុម័ត ឬអនុម័តដើម្បីកែសម្រួលស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ មុននឹងរៀបចំរបាយការណ៍សិក្សាលទ្ធភាពសម្រាប់ការវិនិយោគលើសំណង់ និងអនុវត្តជំហានបន្ទាប់នៃគម្រោង។
បញ្ហាទី៤ គឺនីតិវិធីវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃតម្លៃដី ការសម្រេចតម្លៃដីដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ឬភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចស្នើសុំពិនិត្យ និងគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីកើតឡើង (ប្រសិនបើមាន)។ បញ្ហានេះជាចម្បងក្នុងការអនុវត្តក្រឹត្យលេខ ៤៤ ក្នុងការអនុវត្ត។ គិតត្រឹមខែមីនា ឆ្នាំ 2023 ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មប្រហែល 100 ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងចំនួន 81,000 ដែលមិនត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។
បញ្ហាទីប្រាំគឺ ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចយឺតយ៉ាវក្នុងការចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដោះស្រាយផ្ទៃដីដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ (ដីសាធារណៈ) ប្រសព្វគ្នាក្នុងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដោយសារតែកង្វះបទប្បញ្ញត្តិនេះ អស់រយៈពេលជាង 6 ឆ្នាំ ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2014 (ក្រឹត្យលេខ 43 ចូលជាធរមាន) ដល់ថ្ងៃទី 8 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2021 (ក្រឹត្យលេខ 148 បានចូលជាធរមាន) មិនមានយន្តការគ្រប់គ្រងការកាន់កាប់ដីសាធារណៈដែលពុះពារក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទេ។ មកទល់នឹងពេលនេះ ក្រិត្យលេខ១៤៨ បានចូលជាធរមានជិត៣ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមានខេត្ត និងក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាលមួយចំនួន ដែលមិនទាន់បានចេញបទប្បញ្ញត្តិណែនាំពីការអនុវត្ត។ នេះបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនត្រូវបាន "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ ឬ "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការសម្រេចចិត្តតម្លៃដីដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដី។
បញ្ហាទីប្រាំមួយ គឺដោយសារប្រការ 2 មាត្រា 49 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 ដែលចែងថា ការផ្ទេរគម្រោង ឬផ្នែកនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុញ្ញាតលុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកសម្រាប់គម្រោងផ្ទេរទាំងមូល ឬមួយផ្នែក ហើយបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដីជូនរដ្ឋ។ ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្ម វាមិនមានភាពបត់បែន និងមិនជិតនឹងការពិតដូចមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ១០ នៃសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤២ នៃរដ្ឋសភា ស្តីពីការសាកល្បងការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់របស់គ្រឹះស្ថានឥណទាន ដែលមិនចែងពីលក្ខខណ្ឌនៃការមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកសម្រាប់គម្រោង ហើយក៏មិនកំណត់ថាអ្នកវិនិយោគត្រូវតែបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុដែរ។
បញ្ហាទីប្រាំពីរ គឺច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 មិនបានចែងអំពីទង្វើនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងគោលបំណងបញ្ចប់កិច្ចសន្យា (មុនពេលមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាប្រមូលដើមទុនដើម្បីលក់អចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋាននាពេលអនាគត) ដើម្បីបញ្ជាក់បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើក្នុងមាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ នេះបានបង្កើតចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អ្នកស្មាន ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់ ដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ និងទទួលបានប្រាក់បញ្ញើច្រើន។ សូម្បីតែ 90 - 95% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាគឺសម្រាប់គោលបំណងនៃការក្លែងបន្លំ និងការកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អតិថិជន (ជាធម្មតាករណីក្រុមហ៊ុន Alibaba) ។
ប្រភពតំណ
Kommentar (0)