市場の変化、投資の絶好のタイミング？南部のマンション価格が「密かに」上昇、土地価格が最も高いのはハノイ

市場が変化の準備を整えている状況で、現在は投資の黄金期であり、南部のマンションは「静かに」価格が上昇しており、ハノイで最も土地価格が高い都市部が明らかになった…などが最新の不動産ニュースです。

ハノイの不動産市場では、今年初め以来、ほとんどの種類の不動産の価格が継続的に上昇しています。 （出典：DN&TT）

市場は新たな価格水準を確立する

ホーチミン市やハノイなどの大都市での地価調整は、総合的な価格上昇傾向への強いシグナルを生み出している。ホーチミン市の新しい土地価格表は2024年10月から有効になっており、最高価格は1区で6億8,720万ドン/m²に達しています。一方、ハノイでは、調整された土地価格表により、ホアンキエム地区の価格は6億9,500万ドン/m²を超え、ホーチミン市よりも大幅に高くなっています。旧価格表と比較すると、ハノイの調整された土地価格表は2〜6倍高くなっています。

改正土地法によれば、全国地価公示は2026年初頭から正式に適用される予定だ。これは重要な転換点となる。なぜなら、歴史上、新しい公示が発表されるたびに土地価格が下落した前例はなかったからだ。

たとえば、新しい土地価格の枠組みが適用された2015年から2019年の期間に、ハノイの土地価格は10〜20％上昇しました。同様に、国の土地価格の枠組みが調整された2020年から2024年の期間も、平均で約15％の増加を記録しました。この傾向は、2026 年の新しい土地価格表が現在のものよりも高い価格レベルを確立することを示しています。これは多くの人々の投資決定に大きな影響を与えるでしょう。

市場が変化の準備を整えている状況において、現在は不動産投資の絶好の時期です。新しい地価表が正式に適用されるまでは、不動産価格はまだ比較的適正な水準にあります。これは、投資家にとって、新しい土地価格の枠組みが適用されたときの価格上昇の圧力を回避し、より低価格で不動産を所有できる絶好の機会です。

この段階で投資することは、資産価値の急速な増加にも役立ちます。実際、土地価格が新たな価格枠に合わせて調整されると、初期投資家の資産価値は飛躍的に増加するでしょう。これは、投資家が市場に参入し始め、市場が活況を呈しているときには特に、明らかな競争上の優位性となります。

さらに、インフラや経済発展の大きな可能性を秘めた地域は、投資家にとって魅力的な投資先となることが多いです。たとえば、ホーチミン市に隣接するドンナイ省、ビンズオン省、ロンアン省などは、いずれも主要なインフラプロジェクトから大きな恩恵を受けています。これらの地域では不動産価値が上がるだけでなく、住宅需要の急増により大きな利益機会も数多く生まれます。

南部のマンション価格が「静かに」上昇

ハノイの不動産市場では、今年初め以来、ほとんどの種類の不動産の価格が継続的に上昇しています。ハノイのアパートとは異なり、ホーチミン市のアパートプロジェクトでは依然として安定した価格上昇が記録されており、一部のプロジェクトでは大幅な成長さえ見られました。

CBREベトナムの2024年第3四半期レポートによると、ホーチミン市では新規供給は少ないものの、吸収率は向上している。具体的には、第3四半期にホーチミン市では、中心部から離れた地区に位置する、販売が開始された次の段階のプロジェクトからの、販売中の新しいアパートが130件未満でした。

公式の販売供給量は少ないものの、ホーチミン市市場の最近の明るい兆しとしては、7区トゥドゥック市で過去1～2年で一時的に販売が停止されていたプロジェクトから再提供されたアパートが約300件あり、公式に販売が開始されていなかった約2,700件のアパートで予約の受付が開始されており、近い将来に販売が開始される見込みである、ということが挙げられます。

さらに、販売在庫が残っているプロジェクトのほとんどでプラスの販売率が記録され、四半期中に2,000戸以上のアパートの取引が成立し、前四半期のほぼ2倍となりました。投資家は、支払い方法に応じた割引、多様な支払いスケジュール、ローン金利サポート、賃貸契約など、多くの販売ポリシーを適用し続けています。

予約段階にある一部のプロジェクトでは、販売価格が高額になると予想されており、購入者は、同様の品質で販売価格が低く、引き渡しが早い主要製品を扱う近隣のプロジェクトも検討するようになります。

2024年第3四半期時点で、ホーチミン市のマンションの主な販売価格は、純面積1平方メートルあたり6,600万ドンに達し、前四半期比4％増、前年比約8％増となった。これは主に、D-Homme（6区）、D-Aqua（8区）、Lavida Plus（7区）など、新規開業フェーズで既存のプロジェクトが販売価格を調整したことによるもので、いずれも以前のフェーズの販売価格と比較して、主な販売価格を10％～30％引き上げた。

ホーチミン市の二次市場は今四半期も引き続きわずかに上昇し、前四半期比平均3%増、前年比5%増となり、第3四半期の純床面積は平均4,800万ドン/平方メートルに達した。今四半期、ほとんどのアパートセグメントで二次販売価格の上昇が記録されました。

その中で注目すべきは、過去1年間で最大34%という驚異的な価格上昇を記録したサイゴンパールプロジェクトです。 Batdongsan.com.vnのデータによると、現在、一般的な販売価格は1平方メートルあたり8,320万ドン前後で変動している。

ハノイ、ドンアン地区、キムチュン新都市地区、CT3 区画の社会住宅エリアの展望。 （出典：インベスター）

ハノイには1,000戸以上の手頃な価格の住宅が建設される予定です。

投資家ハンディコとビグラセラの合弁企業は、2025年初頭にドンアン区キムチュン新都市地区（ハノイ）CT3、CT4区画で社会住宅建設投資プロジェクトの一環としてCT3プロジェクトの建設を開始する予定です。

プロジェクト管理委員会からの情報によると、ドンアン区人民委員会は2024年12月に敷地整地の進捗を加速させている。2025年1月には、ハノイ市人民委員会が合弁投資家にプロジェクト開始の手順を実行するための土地の割り当てを決定すると予想される。

承認された計画によれば、CT3 の土地には 3 棟の高層アパートが建設され、各建物は 12 階建て + 屋根裏部屋 1 室となります。総建築床面積は109,000平方メートルを超え、総戸数は1,104戸、人口は4,000人近くになります。

CT4 土地区画では、社会住宅プロジェクトの建設投資が完了し、2021 年第 4 四半期から使用が開始されており、12 階建てのアパート 1 棟と屋根裏部屋 1 棟、合計 484 戸のアパートが 1,500 人を超える人々の住宅ニーズを満たしています。

CT5土地区画のプロジェクトに関して、共同投資家の代表は、補償や用地整地における困難や障害を取り除き、住民の移住地を手配するためにドンアン地区人民委員会と積極的に調整していると述べた。

一方、コンソーシアムは、労働者住宅プロジェクトから社会住宅への調整を許可し、大多数の人々の手頃な価格に適したこの種の政策住宅にアクセスできる対象者をさらに拡大するという市からの報告書を検討している。

ハノイで最も地価の高い都市部を明らかに

ハノイの調整済み土地価格リストによると、タイホータイ都市圏（タイホー地区）は1平方メートルあたり1億1,300万ドンを超え、最も土地価格が高い都市圏となっている。

上記の価格は、タイホー地区の一部で、道路部分60mの市街地（場所1）の最も美しい場所に属しており、2019年に発行された土地価格表（3,480万VND/m2）と比較して225％増加しています。

また、タイホータイ都市圏では、バクトゥーリエム地区の道路に面した幅が60メートルの物件の価格が1平方メートルあたり約1億800万ドンと、210％上昇している。

ハノイの調整済み土地価格リストによると、主要道路沿いの土地価格が1平方メートルあたり1億VNDを超える都市部は5つある。

タイホータイ市街地（商号はスターレイク）に加え、ナムチュンイエン市街地（道路幅40m）の価格は1億930万VND/m2、タンフォージャオルー市街地（道路幅50m）の価格は1億430万VND/m2近く、外交団地区（道路幅60m）の価格は1億800万VND/m2近く、ミーディン・メーチ市街地（道路幅20～30m）の価格は1億100万VND/m2近くとなっている。

郊外都市部の地価も平均175～200％上昇した。例えば、リデコ市街地（ホアイドゥック地区）では1平方メートルあたり1,880万VNDから5,470万VND近くまで上昇し、これは約190%の増加に相当します。

一方、ハノイの新たに調整された表の中で最も安い都市の土地価格は、ソンタイ町フーティン住宅地区の1平方メートルあたり1138万ドンで、以前の価格表と比較して175％上昇しました。

しかしながら、上記の価格は、最近の市場での売買価格に比べるとまだかなり低いものです。

市場や不動産取引サイトを調査すると、タイホータイ都市部だけでなく他の都市部でも不動産価格は3～4倍高く売りに出されている。例えば、タイホータイ都市部では、売りに出されているヴィラやタウンハウスの価格は一般的に1平方メートルあたり3億5000万～4億ドン程度で、アパートメントは1平方メートルあたり1億ドンを超えています。ここには1平方メートルあたり5億ドンを超える価格のヴィラもあります。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html