優遇政策のおかげでアパートの流動性が「活性化」

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住宅購入者のジレンマ

市場調査機関の調査結果によると、2023年の最初の数か月間のアパート購入需要は、2022年末と比較して大幅に増加しました。

ハノイやホーチミン市のような大都市や人口密集都市では、人々の住宅に対する実際の需要は常に存在し、依然として高いことがわかります。ホーチミンしかし、住宅購入者は供給、販売価格、財政問題の3つの課題に直面しています。

供給と販売価格には密接な関係があります。需要と供給の不均衡に加え、価格、土地資金、合法性に関する多くの要因により、アパートの価格は引き続き高騰し続けています。

具体的には、2024年第1四半期にハノイで新規オープンしたアパートは前四半期比で30％減少しましたが、平均一次販売価格は5,200万ドン/^{平方メートル}に達し、流動性の低迷にもかかわらず前年比で22％上昇しました。

地域別に見ると、ハノイ西部では高級マンションプロジェクトが引き続き活発に行われており、一部のプロジェクトでは中心部のマンション価格に匹敵する価格となっている。たとえば、Masteri West Height（Tay Mo、Nam Tu Liem - プライマリ）の価格は 6,000 万〜 8,000 万 / ^m2です。ザ・ゼイ（ミーディン省 - セカンダリー）の価格は 5,500 万～ 8,000 万 / ^m2 、ザ・マトリックス・ワン（レ・クアン・ダオ - セカンダリー）の譲渡価格は 5,200 万～ 6,400 万 / ^m2 。

ホアンタンパール (グエンヴァンザップ) は、ミーディン地区で販売されている珍しい主要プロジェクトで、ザゼイやザマトリックスワンの近くに位置しながらも、5,000 万～5,300 万 /^{平方メートル}の価格で提供されています。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済画像1 — 西ハノイ地域の供給では高級セグメントが大きな市場シェアを占めています。

ミーディンから約8分、アンラックグリーンシンフォニー都市エリアにあるムーンライト1アパートメントは、2023年4月から新しく販売開始され、価格も3900万～4500万/ ^㎡と競争力があります。

ハノイ南部では価格が下落し、供給にも大きな改善は見られなかった。ホアンマイ地区には、フェリズホーム（プライマリー）4,000万～4,700万／ ^㎡、ハノイメロディレジデンス（プライマリー）3,100万～4,400万／ ^㎡、ローズタウン（プライマリー）4,200万～5,200万／ ^㎡、フォンドングリーンパーク（セカンダリー）3,800万～4,400万／ ^㎡などの物件があります。

トゥヒエップ都市圏（タンチ）の中心部、ヌオックンガムバスターミナルから5分のところに、テッコガーデンプロジェクトがあります。これは、販売価格が2,500万〜2,800万^{平方メートル}の首都では珍しい主要プロジェクトです。

現在、住宅購入者にとって、アパート、特に手頃な価格のアパートを購入しようとする場合、選択肢は多くありません。多くの人は、価格が上がり続ける前に今すぐに家を購入したいと願っていますが、依然として財政問題を心配しています。銀行融資の金利は引き下げられてきましたが、大半は依然として年10％を超える水準で固定されています。

投資家は流動性の氷を破るために「巨大な」政策を開始

投資家は、プロジェクトの進捗、品質、合法性を確保することに加え、財務上の問題が顧客の住宅購入の決定につながる重要な要素であることを理解しています。

そのため、一部の投資家は、販売価格の直接割引、一定期間の0％金利での融資支援、さらにはアパートの買い戻しの約束など、大規模な景気刺激策を打ち出している。

実際、これらのポリシーは、主要なプロジェクトの流動性の点で良い結果をもたらします。特に、ハノイ西部のムーンライト1マンション（アンラックグリーンシンフォニー）は、4月末から販売が開始されたばかりであるにもかかわらず、これまでに約65件の取引を記録しており、特に市場がまだ完全に回復していない状況では印象的な数字だ。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済画像2 — ムーンライト1号棟は完成し、模型フロアが一般公開され、見学が可能になりました。

緑豊かな居住空間と豊富なアメニティに加え、Moonlight 1 は柔軟なインセンティブポリシーによっても顧客を魅了しています。注目すべきは、最大 15% の累積割引が、最初に注文した 90 人の顧客に適用されることである。この政策により、住宅購入者は、アパートの価格に対して5億～7億6000万の直接割引を受けることができ、資金に余裕のある人に適しています。

さらに、18〜24か月間の金利サポートパッケージもあります。支払いの進捗は、現在から2024年末まで10回に分割されます。

一方、ホアンタンパールマンションを購入する顧客は、早期返済時に2.5%の割引、または12か月間0%の金利優遇措置を受け、2024年第1四半期に住宅を受け取ることができる。この政策にはまだ画期的な変化はないものの、このプロジェクトは潜在的価値に比較して販売価格が依然として良好であると考えられており、価格上昇の余地はまだあると予想されている。

一方、テッコガーデンプロジェクトでは、販売業者のダット・ザン・ミエン・バック氏は、18ヶ月後にアパートを買い戻すという方針を適用してからわずか1ヶ月で35件の取引が行われ、前期に比べて流動性が急激に増加したと述べた。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済画像3 — アパートの引き渡しが済んだ後でも、Tecco Garden アパートを購入した顧客は多くの特典を享受できます。

Tecco Garden アパートメントコンプレックスは引き渡しが完了し、レッドブックが発行されています。残りのアパートメントはすべて 3 ベッドルーム + 1 アパートメントで、面積は^{127 ～ 141 ㎡}です。大型マンションの需要は依然としてあるが、住宅ローンの金利は依然としてかなり高く、顧客は躊躇している。

需要を刺激するために、プロジェクト投資家は顧客が選択できる 3 つの金融支援オプションを提供しました。銀行ローンを選択した場合、住宅購入者は18か月間0％の金利支援を受けられます。キャッシュフローが利用可能な場合、顧客は 24 か月以内に分割払いするか、早期に支払いを行って最大 9% の割引を受けるかを選択できます。

特に、18ヶ月居住した後、顧客が銀行の利息を支払う余裕がない、または適切ではないと感じた場合、住宅を返却して返済金を受け取ることができ、投資家が振込手数料を支払います。

このポリシーにより、テッコガーデンマンションを購入する際の頭金は40％で12〜15億円に相当するため、顧客は損失よりも利益を得られます。それを銀行に預けて利息をもらうと、月に700～850万程度しか稼げません。

一方、テッコガーデンの3LDK+1アパートメントの賃貸価格は現在、月額1200万以上となっている。したがって、累計資本金12億円により、今回Tecco Gardenマンションを購入する顧客は18カ月間居住できる住宅を保有でき、金銭的なリスクを負う必要がありません。

また、テッコガーデンマンションは現在、高級な引渡し基準にアップグレードされており、多世代ファミリーや広々とした居住空間を好む人々のための「スカイヴィラ」として位置付けられているため、近い将来、価格が上昇すると予想されています。

投資家の計算によれば、金利支持期間が過ぎると銀行金利は落ち着き、顧客は以前のような金融圧力にさらされることはなくなる。しかし、金利が下がるまで住宅購入を待つと、マンションは新たな価格帯を確立すると予想されます。

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