優遇政策のおかげでマンションの流動性が「活性化」

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住宅購入者のジレンマ

市場調査機関の調査結果によると、2023年の最初の数か月間のマンション購入需要は、2022年末と比較して大幅に増加しました。

人々の住宅に対する実際の需要は常に存在し、ハノイやホーチミン市のような人口の多い大都市では依然として高いことがわかります。ホーチミンしかし、住宅購入者は供給、販売価格、財政問題という3つの課題に直面しています。

供給と販売価格には密接な関係があります。需要と供給の不均衡に加え、価格、土地資金、合法性に関連する多くの要因により、アパートの価格は引き続き高騰し続けています。

具体的には、2024年第1四半期にハノイで新規オープンしたマンションは前四半期比で30％減少しましたが、平均一次販売価格は5,200万ドン/^{平方メートル}に達し、流動性の低迷にもかかわらず前年比22％上昇しました。

地域別に見ると、ハノイ西部では高級マンションプロジェクトが引き続き活発に行われており、一部のプロジェクトでは中心部のマンション価格に匹敵する価格となっている。たとえば、Masteri West Height（Tay Mo、Nam Tu Liem - プライマリ）の価格は 6,000 万〜 8,000 万 / ^m2です。ザ・ゼイ（ミーディン省 - セカンダリー）の価格は 5,500 万～ 8,000 万 / ^m2 、ザ・マトリックス・ワン（レ・クアン・ダオ - セカンダリー）の譲渡価格は 5,200 万～ 6,400 万 / ^m2です。

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) は、ミーディン地区で販売されている珍しい主要プロジェクトで、The Zei と The Matrix One の近くに位置しながらも、 ^{1 平方メートル}あたり 5,000 万～ 5,300 万の価格で提供されています。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済する画像1 — 西ハノイ地域の供給では高級セグメントが大きな市場シェアを占めています。

ミーディンから約8分、アンラックグリーンシンフォニーアーバンエリアのムーンライト1アパートメントは、2023年4月から新しく販売が開始され、価格も3900万〜4500万/ ^m2と競争力があります。

ハノイ南部では価格が低下し、供給もあまり改善されなかった。ホアンマイ地区には、フェリズホーム（プライマリー）が4000万～4700万/^{平方メートル}、ハノイメロディレジデンス（プライマリー）が3100万～4400万/^{平方メートル}、ローズタウン（プライマリー）が4200万～5200万/^{平方メートル}、フォンドングリーンパーク（セカンダリー）が3800万～4400万/^{平方メートル}などの名前の物件がいくつかあります。

トゥヒエップ市街地（タントリ）の中心部、ヌオックンガムバス停から5分のところに、テッコガーデンプロジェクトがあります。これは、販売価格が2,500万〜2,800万^{平方メートル}の、首都では珍しい主要プロジェクトです。

現在、住宅購入者は、アパート、特に手頃な価格のアパートを購入する際に選択肢があまりありません。多くの人は、価格が上がり続ける前に今すぐに家を購入したいと願っていますが、それでも経済的な問題を心配しています。銀行融資金利は引き下げられているものの、大半は依然として年率10％以上で固定されています。

投資家は流動性の氷を破るために「巨大な」政策を開始

投資家は、プロジェクトの進捗、品質、合法性を確保することに加え、財務上の問題が顧客の住宅購入の決定につながる重要な要素であることを理解しています。

そのため、一部の投資家は、販売価格の直接割引、一定期間の0％金利での融資支援、さらにはマンションの買い戻しの約束など、大規模な刺激策を打ち出している。

実際、これらのポリシーは、主要プロジェクトの流動性の点で良い結果をもたらします。注目すべきは、ハノイ西部のムーンライト1マンション（アンラック・グリーン・シンフォニー）は、4月末から販売が開始されたばかりであるにもかかわらず、これまでに約65件の取引が記録されており、特に市場がまだ完全に回復していない状況では印象的な数字である。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済する画像2 — ムーンライト1号館は完成し、模型フロアが一般公開されています。

緑豊かな居住空間と豊富なアメニティに加え、Moonlight 1 は柔軟なインセンティブポリシーによって顧客を魅了しています。特に、最大 15% の累積割引は、最初に注文した 90 人の顧客に適用されます。この政策により、住宅購入者は、アパート価格から5億～7億6千万の直接割引を受けることができ、資金に余裕のある人に適しています。

さらに、18〜24か月間の金利サポートパッケージもあります。支払いの進捗は、現在から2024年末まで10回に分割されます。

一方、ホアンタンパールマンションを購入する顧客は、早期支払い時に2.5％の割引、または12か月間の0％金利インセンティブを受け、2024年第1四半期に住宅を受け取ることになる。この政策には画期的な変化はないが、このプロジェクトは潜在力に比べて販売価格がまだ良いと考えられており、価格上昇の余地はまだあると予想されている。

一方、テッコガーデンプロジェクトでは、販売業者のダット・サン・ミエン・バック氏は、18か月後にマンションを買い戻すという方針をわずか1か月で適用したが、35件の取引が行われ、前期に比べて流動性が急激に増加したと述べた。

金融インセンティブと買戻し保証でアパートのローンを完済する画像3 — 引き渡しは済んでいますが、テッコガーデンアパートメントを購入したお客様は、引き続き多くの特典をお楽しみいただけます。

Tecco Garden アパートメントコンプレックスは引き渡しが完了し、レッドブックが発行されています。残りのアパートメントはすべて 3 ベッドルーム + 1 アパートメントで、面積は^{127 ～ 141 平方メートル}です。大型マンションの需要は依然としてあるが、住宅ローンの金利は依然としてかなり高く、顧客は躊躇している。

需要を刺激するために、プロジェクト投資家は顧客が選択できる 3 つの金融支援オプションを提供しました。銀行ローンを選択した場合、住宅購入者は18か月間0%の金利支援を受けることができます。キャッシュフローが利用可能であれば、顧客は 24 か月以内に分割払いするか、早期支払いして最大 9% の割引を受けるかを選択できます。

特に、居住後18ヶ月経過後、顧客が銀行の利息を支払う余裕がないか、支払うことが適切でないと感じた場合、顧客は住宅を返却し、返済されたお金を受け取ることができ、投資家は振込手数料を支払います。

このポリシーにより、Tecco Garden のマンションを購入する際の頭金は 40% で 12 億～15 億円に相当するため、顧客は損失よりも利益を得られます。利息を得るために銀行に預けても、月に700～850万程度しか稼げません。

一方、テッコガーデンの3ベッドルーム+1アパートメントの賃貸価格は現在、月額1200万円以上となっている。したがって、12億円の資本金を積み上げた今、Tecco Gardenのマンションを購入する顧客は、18か月間住むための家を持つことができ、金銭的なリスクを負う必要がありません。

また、テッコガーデンマンションは現在、高級な引渡し基準にアップグレードされており、多世代家族や広々とした居住空間を好む人々のための「スカイヴィラ」として位置付けられているため、近い将来価格が上昇すると予想されています。

投資家の計算によれば、金利支持期間が過ぎると銀行金利も落ち着き、顧客は以前のような金融圧力にさらされることはなくなる。しかし、金利が下がるまで住宅購入を待つと、マンションは新たな価格帯を確立すると予想されます。

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