中国不動産市場の回復の始まり

中国住宅都市農村建設省は、地方政府が国有企業に対し、不動産開発業者から売れ残った住宅の一部を買い取るよう要請する可能性があると述べた。

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — 中国、上海の建物。

中国政府は不動産市場を救済するためにこれまでで最も野心的な計画を開始した。

これは投資家たちが何ヶ月も期待していた展開だ。しかし、これらの対策が効果的かどうかは大きな疑問が残る。

野心的な計画

この包括協定は、中国が、ある大都市で試みられた政策を採用することを中心に展開される。それは、地方自治体に不動産開発業者から売れ残った住宅を買い取り、それを手頃な価格の社会住宅に改築することを義務付けるものである。

この計画には、住宅ローン金利と頭金要件の引き下げも含まれているが、さらに重要なのは、売れ残った不動産の国営購入資金として中央銀行から3000億元（415億ドル）の低金利現金を支給することだ。

「政策立案者たちは、本格的な不動産危機を防ぐ緊急性を認識している」とANZリサーチのシニアストラテジスト、チャオペン・シン氏は述べた。「新たな救済計画は、中国の政策立案者たちが事態を好転させようとする決意を示している」

緊急性は歓迎されるものの、専門家らは、現在の救済策は規模が小さすぎて効果が出ず、資金面で問題に直面する可能性があると指摘している。

ゴールドマン・サックスによれば、中国で売れ残った住宅、未完成のプロジェクト、未使用の土地の合計価値は約30兆元（4兆1000億ドル）である。

ゴールドマンのアナリストらは最近の調査報告書で、不動産市場が好況だった2018年以来の水準まで住宅供給を減らすには、全都市で7兆元（9670億ドル）以上の費用がかかる可能性があると指摘した。この数字は中国人民銀行（中央銀行）が発表した資金供給額の20倍以上だ。

中国経済は今年初めに予想を上回るペースで成長したものの、かつて経済活動の30％を占めていた主力の不動産部門がその勢いを圧迫している。

限定規模

今月初めに一連の発表があったにもかかわらず、中国政府が住宅購入をどのように実施するのか、またその計画にどれだけの資金が必要になるのかは依然として不明だ。最も重要なのは、資金不足の地方自治体がこの住宅購入プログラムの費用をどこから捻出できるのかが不明だ。

中国人民銀行の陶玲副総裁は、最新の借り換えプログラムにより、国内の住宅購入を支援するため5000億元（690億ドル）相当の銀行融資が提供される可能性があると述べた。

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — 中国上海のアパート。

しかし、この数でも必要な数には遠く及びません。一部のアナリストは、中国全土にある何百万もの空き家や建設途中の住宅を含む中国の不動産在庫を一掃するには数千億ドルかかると見積もっている。

野村の中国担当チーフエコノミスト、ティン・ルー氏は、すでに販売された住宅の建設を完了するには少なくとも3兆2000億元（4420億ドル）が必要だと述べ、中国の不動産セクターを「難しい問題」と呼んでいる。現在、事前販売済みだがまだ建設されていない住宅が約2,000万戸あると彼は推定している。

お金はどこにあるの？

しかし、中国人民銀行の陶玲副総裁によると、地方政府債券発行体（LGFV）は現在、購入が認められていない巨額の「隠れた」債務を抱えているという。その結果、地方自治体は資金を調達する選択肢が少なくなってしまう。

中国の省や市は約15兆ドルの負債を抱えているが、その多くは近年、インフラ整備プロジェクトやパンデミック関連の支出の費用を賄うために隠され、積み上げられたものだ。

土地と住宅の売上が総収入の40％以上を占めるのが一般的であるため、不動産市場の低迷により地元の財政難はさらに悪化している。債務危機により、多くの中国の都市は支出を大幅に削減せざるを得なくなった。

中国の不動産業界は2019年に衰退し始め、政府が不動産開発業者への融資活動を厳しくする命令を出した約3年前に「ブラックホール」に陥った。

この主要セクターを救済する取り組みは、景気低迷により一部の不動産開発業者が危機に陥り、プロジェクトの遅延や納期遅れで数万人の住宅購入者の不満が高まった2022年には早くも始まっていた。しかし、これらの対策はほとんど効果がなく、不動産開発業者のキャッシュフローの減少につながっています。

まだ始まったばかり

専門家らは、売れ残り住宅の供給過剰に取り組むことは、中国の不動産セクターを復活させるための第一歩に過ぎないと述べている。言い換えれば、ゴールドマン・サックスのアナリストによれば、中国は3つの重要な問題に対処する必要があるという。

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — 中国における建設プロジェクト。

2番目と3番目のステップは、住宅需要を高め、建設部門の衰退を緩和することです。そのためには、消費者の信頼を回復し、住宅価格を押し上げるためのより詳細な対策が必要だ。

外部環境がますます厳しくなっていることは特筆に値します。米政府は8月1日から中国からのさまざまな輸入品に対する関税を引き上げることを決定しており、欧州連合（EU）もそれに追随する可能性がある。ドナルド・トランプ前米大統領は、再選された場合、中国からの輸入品に60％の関税を課すとさえ警告した。

アナリストらは、トランプ氏の関税提案により中国の成長率が最大0.9パーセントポイント低下する可能性があると推定している。

専門家は、長期的な視点から見ると、この計画により中国が日本のように「デフレスパイラル」に陥るリスクを軽減できる可能性があると指摘している。日本から学ぶべき重要な教訓は、政策立案者は行動が遅すぎることを避けるべきだということだ。「これは中国の不動産危機の終焉の始まりとなるかもしれない」と彼らは付け加えた。

ベトナムプラスによると

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