8月1日以降、不動産価格は上がるのでしょうか、それとも下がるのでしょうか？

本日（8月1日）より、土地法、住宅法、不動産業法を含む不動産関連3法が多くの新たな規制を伴い正式に施行されます。数百のプロジェクトが解決され透明化されるとの期待がある一方で、供給への影響により不動産価格が上昇する懸念もある。

法律はまだ施行されていないが、価格は上昇した。

2024年の初めから3つの法律がまだ施行されていない現在に至るまで、不動産市場の各セグメントの価格は継続的に「上昇」しています。特にハノイとホーチミンの2大都市では、ほんの少し遅れるだけで料金が変わってしまうこともあります。その中で、アパート部門は最も大幅な価格上昇を記録しました。サヴィルズの2024年第2四半期の不動産市場レポートによると、ハノイでは2020年以降、プライマリーマンションの平均価格は年間18％上昇し、セカンダリーマンションの価格は年間14％上昇している。ホーチミン市建設局副局長フイン・タン・キエット氏は、アパート部門では他の部門よりも安定した価格上昇が見られると語った。この期間中、価格は年間平均15～20％の割合で継続的に上昇しました。低価格帯のセグメントでも、2015年には1平方メートル当たり2,500万～3,500万VNDであったが、2023年には4,000万～6,000万VNDに上昇した。 2023年の中級マンションの価格は1平方メートルあたり5,000万～7,000万VNDですが、2015年には1平方メートルあたり3,500万～5,000万VND程度でした。現在の高級セグメントの価格は1平方メートルあたり7,000万～1億ドンです。中心部のアパートの価格は昨年、1平方メートル当たり8,000万～2億ドンの範囲で最も高かったが、郊外では1平方メートル当たり3,000万～6,000万ドンであった。

不動産価格は引き続き上昇すると予想されており、人々の住宅へのアクセスに影響を及ぼすでしょう。

写真：NGOC DUONG

土地部門に関しては、ベトナム不動産研究所のファム・ティ・ミエン副所長は、いくつかのプロジェクトで売買・譲渡取引が好調な結果となったことで、低層および土地タイプでも回復の兆しが見え始めていると述べた。ハノイでは、郊外地域でも地価が年初に比べて10～20％上昇している。特に、3つの法律が施行される前、ホーチミン市の不動産市場は、市の調整された地価表が8月1日から5〜50倍に上昇すると予想され、地価を市場に近づけるのに役立ったが、数十のグループの対象者に影響を与え、多くの困難も引き起こしたため、熱狂状態に陥っていた。ホーチミン市不動産協会は昨日、土地使用料で住民に負担をかけないように申請期限を延期するよう求める文書を発行した。不動産価格が上昇している理由は供給不足のためです。法的問題によりプロジェクトの実施が困難になっており、多くの投資家が社債を抱えて投資を縮小せざるを得ない状況となっている。供給は少なく、需要は高いので、流動性は低くても価格は依然として高いです。現在、市場への供給を補うために解決を待っている行き詰まったプロジェクトが何千もあります。したがって、3つの新しい法律が施行されると、不動産価格が下がり、人々が住宅にアクセスしやすくなることが期待されます。しかし、現実にはそのような兆候は見られません。

市場は活況で、価格は上昇するでしょう…

経済専門家のヴー・ディン・アン博士によると、上記の3つの法律がすぐに施行されれば、多くの法的制限が克服され、困難が解決され、中断されたプロジェクトが再開され、新しいプロジェクトが誕生する条件が整うだろう。 「原則として、供給が増加し、需要と供給のバランスが取れていれば、不動産価格全般、特に土地価格は落ち着きますが、現実にはその逆の現象が起きています。これは市場が再び活発化し始める際に自然かつ必然的に起こる現象であり、同時に、買い手と売り手双方の動機と現実にも合致しています」と彼は説明した。

3つの法律が施行される今日から、不動産価格は大きく変わるでしょう。

写真：NGOC DUONG

この専門家は、過去2年間で不動産市場はほぼ凍結していると分析した。市場が一掃されると、再び活発になり、最初の兆候の 1 つとして価格の上昇が見られます。さらに、多くのプロジェクトには再開の機会がありますが、投資家の観点から見ると、プロジェクトが「行き詰まっている」間にコストが大幅に増加します。土地はそのまま残され、プロジェクトは停止したまま、依然として利息や減価償却費を支払わなければなりません...投資家と建設会社の間の負債は言うまでもありません。コストが増加するため、プロジェクト所有者は再開時にそれを補うために価格を引き上げます。一方、買い手側としては、現在、資金調達が以前よりもはるかに容易になっており、金利も低下しているため、依然として価格上昇を受け入れる可能性が高い。不動産投資にかかる資本アクセスと金利の計算コストの一部は、価格上昇に合わせて調整できます。これにより、今日の現実のように不動産価格が上昇する傾向が生まれます。ヴー・ディン・アン博士は、長期的に見ると、3つの法律が施行された後に不動産価格が上がるか下がるかを判断することは不可能だと述べた。なぜなら、法律には不動産価格にさまざまな方向から影響を与える多くの変更が含まれているからです。増加または減少は、各セグメントの最近の土地価格の変動の理由によって異なります。たとえば、不動産市場は最近、供給不足という問題に直面しています。 3つの新しい法律の規制に基づけば、今後供給が増加する可能性は非常に高いでしょう。これにより、供給不足による土地価格上昇の原因が解消され、価格が下落傾向に転じる可能性があります。同様に、借地権付きの土地に形成された資産の不動産の売買を許可することで、市場はより活発になるでしょう。アン氏によると、最も重要なのは、法律は有効であるとしても、市場への影響の程度は法令や規制がどのように規定され、実施されるかに大きく左右されるということだ。例えば、住宅賃貸規制に関しては、現行法では家主に事業所を設立することを義務付けていますが、これにより住宅所有者の州予算に対する義務が増加する可能性があります。開業条件は、戸数や賃貸面積ではなく、賃貸住宅の価値に応じて検討すべきだという意見が多い。現在の下位法文書では、これらの提案された意見はまだ受け入れられていません。 「家主の事業設立義務化に関する規制の最終決定は、少なくとも賃貸不動産セクターの発展の可否という点で、不動産市場にも影響を与えます。住宅所有の需要が減少する中で賃貸市場が発展すれば、住宅価格に影響を及ぼします。また、賃貸市場が発展しにくくなれば、賃貸用に住宅を購入したい人々の需要も減少するでしょう。とはいえ、市場への影響の程度は、規制の具体化、関連法規のガイダンス、さらには不動産市場に関連する他の法律における規制の策定に大きく左右されます」と、ヴー・ディン・アン氏は述べた。

…すぐには増やせない

上記3つの法律が不動産市場に与える影響を評価して、ホーチミン市法科大学のNgo Gia Hoang修士は次のようにコメントしました。「2024年土地法により、政府が5年ごとに公布していた土地価格の枠組みが廃止されました。これは、地方自治体が従来のように政府の価格枠組みよりも低い土地価格を公布することに制限されないことを意味し、地方自治体が実際の状況に適した土地価格表を積極的に作成するのに役立ちます。」特に、市場原理に基づく土地評価方法を適用することにより、国有地価格は市場の動向に追随し、現在の「二価格」状況は制限されることになる。しかし、2024年土地法の規定により、地方の地価表における土地価格は前期に比べて上昇することになります。州の土地価格の上昇の影響により、土地使用料、地代、非農業用地使用税、登録料、補償金および用地整地費用の増加など、土地使用者が支払わなければならない金銭的義務が増加します。一方、不動産事業では、土地価格が上昇すると投資コストが増加し、不動産価格も上昇する可能性があります。また、一部の地域では、上記の法律が施行されれば不動産価格が上昇するという人々の不安につけ込み、仮想的な熱狂状態を作り出し、実際の価値に比べて不動産価格を押し上げるという投機的な要因が地価を押し上げている可能性も否定できません。一方、MSc.グエン・チ・ヒエウ（経済法科大学会計・監査学部副学部長）は次のように述べた。「地方自治体は毎年、市場価格に厳密に従った新たな地価表を発行するため、企業はより高い土地・建物賃貸料を支払わなければならなくなり、利益に影響を与え、商品やサービスの価格上昇につながり、インフレ圧力を引き起こす可能性があります。」突然の価格上昇は不動産市場の不安定化を引き起こす可能性があり、価格上昇が急激すぎると不動産バブルが発生し、金融および経済リスクにつながる可能性があります。企業だけでなく、特に低所得者や中所得者層は、土地や住宅を購入する際に大きな経済的負担に直面することになります。地価の上昇により住宅価格が上昇し、多くの人々、特に若者や新婚家庭にとって住宅へのアクセスが制限されます。それだけでなく、2024年土地法では、商業住宅プロジェクトを実施したい投資家は土地使用権の譲渡を受け、土地を購入するために人々と交渉することしかできないと規定されています。一方、住宅用地のない商業用住宅プロジェクトの試験的実施に関する決議案はまだ国会で承認されていない。 「土地の分割と売買を厳しく制限し、土地価格の枠組みを撤廃することは、多くの商業用不動産プロジェクトの投入コストが上昇し、住宅価格と不動産価格の上昇につながる可能性があることを意味します。しかし、不動産価格はすぐに上昇するわけではなく、多くの要因に依存するため、遅れて上昇するでしょう。短期的な供給は確かに限られており、これは不動産価格が上昇するための必須条件です。一方、不動産の需要は不透明で未知数です」とヒュー氏は述べた。しかし、彼によれば、現状では、全般的な困難の中で、投機的な買い手は多額の資金を投入しておらず、銀行から借り入れることを恐れているという。本当に困っている人は、不動産価格がまだ高いのでまだ待っていると考えています。したがって、不動産価格は短期的には劇的に上昇していませんが、長期的には確実に上昇するでしょう。上記3つの法律が施行されても、不動産価格が直ちに上昇することはないというのが、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長の見解でもある。実際の政策適用には遅れがあり、プロジェクトにはロードマップも必要なため、製品を市場に出すには長い時間がかかり、数年かかることもあります。しかし、ホーチミン市が最近発表したように、土地法の規定に従って地方自治体が発行する土地価格表の方が現実に近いものとなることが分かる。土地価格表案の急激な値上げは、経済の多くの分野の投入コストに影響を及ぼすだろう。まず、用地取得に対する補償費用が上昇し、住宅価格、家賃、土地賃貸料、工業団地や貿易、サービス、観光の投資プロジェクトにおける工場賃貸料が上昇するという連鎖反応を引き起こし、一般の商品価格の上昇につながる可能性があります。これは、企業がプロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けることに同意している社会住宅プロジェクトに悪影響を及ぼすでしょう。

マンション所有期間の規制が廃止

2023年住宅法第58条では、マンションの使用期間は設計図書に基づき決定され、実際のマンションの使用期間は所管官庁の検査結論に基づいて決定されると規定されている。設計図書に基づくマンションの使用期間は、建築法の規定に従って所轄官庁の評価書に明記されなければなりません。マンションの使用期間は、建築法の規定によりマンションの使用開始の日から起算されます。このように、2023年の住宅法では、所有期間が規定されておらず、マンションの使用期間のみが規定されています。マンションが耐用年数を迎え、倒壊の危険にさらされて取り壊しを余儀なくされると、その建物自体の価値はなくなりますが、長期安定的な土地利用権の価値は残り、人々への補償の根拠となります。

不動産ブローカーは実務証明書を取得する必要があります

不動産業法第9条によると、組織や個人が不動産業を営む場合、企業法の規定に従って企業を設立するか、不動産業種協同組合法の規定に従って協同組合または協同組合連合（総称して不動産業企業という）を設立する必要がある。個人が小規模不動産業を営む場合には、不動産業法人を設立する必要はありませんが、法律の規定に従って申告・納税しなければなりません。また、不動産業法第61条によれば、不動産仲介業を営む個人は、実務証明書を取得し、不動産売買フロアサービス業または不動産仲介サービス業のいずれかの業務に従事しなければならないとされている。したがって、この新しい規制により、個人が現在のように自由に不動産仲介業を行うことはできなくなります。

タンニエン.vn

出典: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm