本日（8月1日）より、土地法、住宅法、不動産業法の不動産関連3法が多くの新たな規制を伴い正式に施行されます。数百のプロジェクトが解決され透明化されるとの期待がある一方で、供給への影響により不動産価格が上昇する懸念もある。
法律はまだ施行されていないが、価格は上昇している。
2024年の初めから現在まで、3つの法律がまだ施行されていないにもかかわらず、不動産市場の各セグメントの価格は継続的に「上昇」しています。特にハノイとホーチミンの2大都市では、少し遅れるだけで値段が変わってしまうこともあります。その中で、マンション部門は最も大幅な価格上昇を記録しました。サヴィルズの2024年第2四半期の不動産市場レポートによると、ハノイでは、2020年以降、プライマリーアパートの平均価格は年間18％上昇し、セカンダリーアパートの価格は年間14％上昇しています。ホーチミン市建設局副局長のフイン・タン・キエット氏は、マンション部門は他の部門よりも安定した価格上昇が見られると語った。この期間中、価格は年間平均15～20%の割合で継続的に上昇しました。低価格帯のセグメントでも、2015年には1平方メートルあたり2,500万～3,500万VNDでしたが、2023年には4,000万～6,000万VNDに上昇しました。 2023年の中級マンションの価格は1平方メートルあたり5,000万～7,000万VNDですが、2015年には1平方メートルあたり3,500万～5,000万VND程度でした。現在の高級セグメントの価格は1平方メートルあたり7,000万～1億ドンです。中心部のアパートは昨年、1平方メートル当たり8,000万～2億ドンの最高価格を記録したが、郊外では1平方メートル当たり3,000万～6,000万ドンだった。
不動産価格は引き続き上昇すると予想されており、人々の住宅へのアクセスに影響を及ぼすでしょう。
写真: NGOC DUONG
市場は活況を呈しており、価格は上昇するでしょう…
経済専門家のヴー・ディン・アン博士によると、上記の3つの法律がすぐに施行されれば、多くの法的制限が克服され、困難が解決され、中断されたプロジェクトが再開され、新しいプロジェクトが誕生する条件が整うだろう。 「原則的には、供給が増加し、需要と供給のバランスが取れていれば、不動産価格全般、特に土地価格は落ち着くはずだが、現実にはその逆のことが起こっている。これは市場が再び活発になり始める際の自然で避けられない現象であり、同時に、買い手と売り手双方の動機と現実と一致している」と同氏は説明した。
3つの法律が施行される今日から、不動産価格は大きく変わるでしょう。
写真: NGOC DUONG
…すぐには増やせない
上記3つの法律が不動産市場に与える影響を評価して、ホーチミン市法科大学のNgo Gia Hoang修士は次のようにコメントしました。「2024年土地法は、政府が5年ごとに発行する土地価格の枠組みを廃止しました。つまり、地方自治体は、以前のように政府の価格枠組みよりも低い土地価格を発行することに制限されず、実際の状況に適した土地価格表を積極的に作成できるようになります。」特に、市場原理に基づく土地評価方法を適用することで、国有地価格は市場の動向に追随し、現在の「二価格」状況が制限されることになる。しかし、2024年土地法の規定により、地方の地価表における土地価格は前期に比べて上昇することになります。州の土地価格の上昇の影響により、土地使用料、地代、非農業用地使用税、登録料、補償金や用地整地費用の増加など、土地使用者が支払わなければならない金銭的義務が増加します。一方、不動産事業では、土地価格が上昇すると投資コストが増加し、不動産価格も上昇する可能性があります。また、一部の地域では、上記の法律が施行されれば不動産価格が上昇するという人々の不安を利用して仮想的な熱狂を作り出し、実際の価値に比べて不動産価格を押し上げるという投機的な要因が地価を押し上げている可能性も否定できません。一方、グエン・チ・ヒエウ理学修士（経済法科大学会計監査学部副学部長）は次のように述べた。「地方自治体は毎年、市場価格に厳密に従った新しい土地価格表を発行するため、企業はより高い土地や建物の賃貸料を支払わなければならなくなり、利益に影響を及ぼし、商品やサービスの価格上昇につながり、インフレ圧力を引き起こす可能性があります。」突然の価格上昇は不動産市場の不安定化を引き起こす可能性があり、価格上昇が急激すぎると不動産バブルが発生し、金融および経済リスクにつながる可能性があります。企業だけでなく、特に低所得者や中所得者層は、土地や住宅を購入する際に大きな経済的負担に直面することになる。地価の上昇により住宅価格が上昇し、多くの人々、特に若者や新婚家庭にとって住宅へのアクセスが困難になります。それだけでなく、2024年土地法では、商業住宅プロジェクトを実施したい投資家は、土地使用権の譲渡を受け、土地を購入するために人々と交渉することしかできないと規定されています。一方、住宅用地のない商業住宅プロジェクトの試験的実施に関する決議案はまだ国会で承認されていない。 「土地の分割と販売を厳しく制限し、土地価格の枠をなくすということは、多くの商業用不動産プロジェクトの投入コストが上昇し、住宅価格と不動産価格の上昇につながる可能性があることを意味します。しかし、不動産価格は上昇しますが、すぐに上昇するのではなく、多くの要因に依存するため、遅れが生じます。短期的な供給は確かに限られており、これは不動産価格が上昇するための必要条件ですが、不動産の需要は不明確です」とヒュー氏は述べた。しかし、彼によれば、現状では、全般的な困難さの中で、投機的な買い手はまだ多額の資金を投入しておらず、銀行から借り入れることを恐れているという。本当に必要としている人たちは、不動産価格がまだ高いのでまだ待っているのだと考えています。したがって、不動産価格は短期的には劇的に上昇していませんが、長期的には確実に上昇するでしょう。上記3つの法律が施行されても、不動産価格が直ちに上昇することはないというのが、ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏の意見でもある。実際の政策適用には遅れがあり、プロジェクトにはロードマップも必要なため、製品を市場に出すまでに長い時間がかかり、数年かかることもあります。しかし、ホーチミン市が最近発表したように、土地法の規定に従って地方自治体が発行する土地価格表の方が現実に近いものとなることが分かる。土地価格表案の急激な値上げは、経済の多くの分野の投入コストに影響を与えるでしょう。まず、用地取得補償費が上昇し、住宅価格、家賃、土地賃貸料、工業団地や貿易、サービス、観光投資プロジェクトにおける工場賃貸料が上昇するという連鎖反応を引き起こし、商品価格全般が上昇する可能性があります。これは、企業がプロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けることに同意している社会住宅プロジェクトに悪影響を及ぼすでしょう。マンション所有期間に関する規制がなくなる
2023年住宅法第58条では、マンションの使用期間は設計図書に基づき決定され、マンションの実際の使用期間は所管官庁の検査結論に基づいて決定されると規定されている。設計図書に基づくマンションの使用期間は、建築法の規定に従い、所轄官庁の評価文書に明記されなければなりません。マンションの使用期間は、建築法の規定によりマンションの使用開始日から起算されます。このように、2023年の住宅法では、所有期間が規定されておらず、マンションの使用期間のみが規定されています。マンションが耐用年数を迎え、倒壊の危険があり取り壊しを余儀なくされると、その建物自体の価値はなくなりますが、土地を長期安定的に使用できる権利の価値は残り、人々への補償の根拠となります。不動産ブローカーは実務証明書を取得する必要があります
不動産業法第9条によると、組織や個人が不動産業を営む場合、企業法の規定に従って企業を設立するか、不動産業種協同組合法の規定に従って協同組合または協同組合連合会（総称して不動産業企業という）を設立しなければならない。個人が小規模不動産業を営む場合には、不動産業法人を設立する必要はありませんが、法律の規定に従って申告・納税しなければなりません。また、不動産業法第61条によれば、不動産仲介業を営む個人は、実務証明書を取得し、不動産売買フロアサービス業または不動産仲介サービス業に従事しなければならないとされています。したがって、この新しい規制により、個人が現在のように自由に不動産仲介業を行うことは許可されなくなります。タンニエン.vn
出典: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm
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