産業用不動産の需要と賃貸価格は急激に上昇する

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多くの工業団地は満杯になっている。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのレポートによると、南部の既設工場と倉庫の賃貸活動が活発化し、吸収率はそれぞれ前四半期比2.4倍、6.7倍に増加した。同部署はまた、工場や倉庫の供給に対する需要がますます激しくなるだろうとコメントした。これは、ハノイとホーチミン市の多くの工業団地や倉庫が現在満杯になっているという事実によって証明されています。

その理由は、貿易がますます盛んになり、多くの商品を保管し、ピッキングや梱包のサポートシステムを設置するための大規模な倉庫レンタルスペースが必要になったためです。同時に、その一部は生産の一部を中国からベトナムに移転する傾向に起因しています。

さらに、ベトナムは、製造業だけでなく、倉庫や工場のレンタル業においても多くの企業の進出先になりつつあります。多くの企業はベトナム市場に投資する際に、時間を短縮するために新しい工場を建設するのではなく、既存の工場を借りることを選択します。

近い将来、産業用不動産の需要と賃貸価格は急激に増加するでしょう。図1 — あらゆるタイプの産業用不動産の需要が増加しています。

また、1,000～5,000㎡の高層倉庫・工場スペースの賃貸需要も昨今非常に高まっています。このグループのエリアで工場を借りる企業は軽工業を営んでおり、潜在的顧客が集中している住宅地の近くに賃貸物件を探す必要があります。この需要は、高層賃貸工場のブームも促進しています。

特に、工業用不動産の需要増加は、ベトナムへのFDI資本流入の増加、大規模なM&A取引、世界的な生産サプライチェーンの変化からも生じています。

計画投資省の統計によれば、11月末までにベトナムに登録された外国投資資本の総額は約290億米ドルに達し、前年同期比14.8%増加した。そのうち、出資や株式購入による投資資金は約59億7000万米ドルに達し、2022年の同時期と比べて46.4％増加しました。

S&Pグローバルによれば、世界的なM&A活動は2023年に減速するものの、ベトナムは自由貿易協定（FTA）による多くの利点を享受し、多様な投資基盤を形成し、製造業や工業用不動産への投資を増加させている。

工業用不動産の賃貸価格が急騰

需要の増加を示すデータがあり、多くの専門家は、産業用不動産、特に倉庫や工場の開発が今後飛躍的に進むと考えています。そのため、今後2年間、工業用地の賃貸価格は北部と南部の両方で年間6～10％上昇すると予想されています。

統計によると、現在全国に397の工業団地が設立されている。 292 の工業団地が操業しており、自然土地面積は合計 87,100 ヘクタール以上、工業用地面積は 58,700 ヘクタール以上です。全国の工業団地の入居率は約80％です。そのうち、南部地域の割合は 85% で、ビンズオン省は国内最大の工業団地面積を持ち、入居率が最大 95% に達する場所です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、工業用不動産の供給を評価し、近い将来、主にビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省、バリア・ブンタウ省から、2026年までに約5,700ヘクタールに達すると予想される新たな工業用地が市場に投入されるとコメントした。

近い将来、産業用不動産の需要と賃貸価格は急激に増加するでしょう。図2 — 今後は倉庫不動産が注目を集めるでしょう。

現在、工業用地の賃貸需要は非常に高く、今後も増加が続くと予想されています。具体的には、工業用地の平均賃貸価格は170米ドル/平方メートル/賃貸サイクルを超えており、四半期ごとに1％、年間で8.5％上昇しています。一部の工業団地では、同時期に価格調整が3～5％増加したと記録されています。

既設工場の平均賃貸価格は四半期ベース、年間ベースで安定しており、月額4.7米ドル/平方メートルとなった。ほとんどのプロジェクトは、競争的な供給の中で賃料を維持しています。ドンナイ省やバリア・ブンタウ省などの賃貸需要の高い地域では、前年比2.4～2.5%の成長率が最も高くなっています。

一方、南部主要経済地域の既設倉庫の賃貸価格は第3四半期は安定していたものの、前年同期比2.2%上昇し、月額4.4米ドル/平方メートルとなった。既成倉庫の開発業者は、競争の激しい市場でテナントを誘致するために賃料を安定させている。

CBREベトナムによると、南部の第1層市場における工業用地の平均賃貸価格は残存期間1平方メートルあたり189米ドルに達し、前四半期と比較して1％のわずかな上昇を続け、昨年の同時期と比較して13％上昇した。市場では、機械、化学、プラスチック、ゴム、電子機器など、さまざまな業界の中国と日本の企業からの大規模な取引が記録されました。

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