家を新築または修繕する「失われた土地」
タムビン区（トゥドゥック市）に住むハさんは、面積50.6平方メートル、長さ10メートルの土地を所有している。彼女が建築許可を申請したとき、当局は彼女に1メートル後ろに下がり、前に2.4メートルのスペースを残すよう要求したため、家の長さはわずか6.6メートルだった。それだけでなく、彼女の土地では 1 階と 2 階をそれぞれ 1 つしか建てることができませんが、隣接する土地では 1 階と 2 階をそれぞれ 3 つ建てることができ、土地全体まで建てることができます。 「我が家は設計を終えたのですが、長さが6.6メートルしかない家を建てると、夫婦と子ども2人のための部屋を用意できないので、今は家を借りなければなりません」とハさんは憤慨した。
ハさんの土地（中央）は、両側に以前建てられた家屋に比べてセットバックと土地利用係数が低すぎるため、「放棄」されている。
フーフー区（トゥドゥック市）に住むタンさんも、住宅街の三叉路に位置する幅4メートル、長さ15メートル、前面道路が8メートル、側面が7メートルの土地を所有していたが、同様の状況に陥っていた。建築許可を申請する際、前方に2.4メートル、後方に1メートル、左右に1メートル後退することが求められた。この地域では、他のすべての世帯がその土地に建物を建てており、建設許可を得た新しい家だけがそのようなスペースを空けなければならないことは特筆に値します。
「後退すると、家が突き出たり、奥まったりして、家族のための十分なスペースがなくなるため、地域全体が醜くなってしまいます」とタン氏は語った。彼を非常に怒らせているのは、この地域の土地利用係数が非常に低く、3世代の家族が住むにはスペースが足りないことです。 「トゥドゥック市は郊外で、混雑した中心地ではないが、政府機関は土地利用係数を低く設定している。このため建設が複雑になり、多くの悪影響が生じている。人々はこうした問題に不満を抱いているが、なぜ政府機関は人々の苦しみを軽減するためにこれらの問題を解決しないのか」とタン氏は語った。
ニャーベ地区のレ・ディン・アン氏は、人々が定住している住宅地に不当な制限が課されていることにもうんざりしていると語った。しかし、修理や再建が必要になったとき、彼の土地は後退させなければならず、以前建てられた2軒の隣の家屋の真ん中に位置していたため、後退させる必要がなかったため、それは不可能でした。
Cは新しい住宅地にのみ適用されるべきである
決定 56 の規定によれば、面積が 50 平方メートルを超える土地の場合、深さが 16 メートルを超えると、建設物は土地の境界から少なくとも 2 メートル後退させる必要があります。深さ 9 ～ 16 m の場合は、土地の後方境界から最低 1 m 離して配置する必要があります。奥行きが9m未満の場合は、家の後ろにスペースを作ることをお勧めします。既存の住居系計画区域内はもちろんのこと、土地利用係数は非常に小さく、場所によっては1～1.2倍程度にとどまるところもあります。これにより、残りの建築面積が狭くなりすぎ、さらに場所によっては建物の高さが規制されるため、人々にとってさらに困難になります。特に、角地の場合、前や横、後ろに敷地が後退していて、建物を建てることがほとんど不可能な場合もあります。
トゥドゥック市都市管理局副局長のマイ・タン・ガ氏はタン・ニエン氏との会話の中で、現在、トゥドゥック市では3つの地区が合併しているためセットバックを適用するのが非常に難しいと語った。従来、この3か所のセットバック規制は、道路境界、建築境界、タウンハウス基準によって異なっていました。しかし現在、決議56号によれば、物事の統一方法に「ゆがみ」があり、人々を怒らせている。トゥドゥック市も都市計画建築局と面会し報告したが、返答は得られていない。現在、トゥドゥック市の指導者らが会合を開き、各地区に適した建設許可を与えるために、各地区に建設許可を与える全体的な方向性を検討することで合意した。近隣地域や道路が以前にセットバックされていなかった場合、決定 56 に従ってライセンスを発行する際に、それに応じてセットバックされることはありません。後退する場合は、以前に建てられた家と同じように後退します。
「現在、セットバックが多すぎて建築係数が低すぎるため、土地を持っている人が家を建てる勇気がないため、ホーチミン市計画建築局が、建設を必要とする人々が利便性を得られるよう、早期かつ合理的な調整を指示する文書を発行することを期待します。」
「決定56号に続いて、人々の土地が削られすぎたため、多くの問題が起こり、人々の反発も起こりました。以前は、建築物の高さは道路の境界に応じて許可されていましたが、現在は係数に基づいているため、以前は7階建てまで許可されていた道路が、現在は2〜3階建てになっています。係数、高さ、セットバックに関する規制は、換気を確保するためのものですが、以前の規制に比べて不利になったため、建設業者は後に反発しました。近い将来、トゥドゥック市は、セットバック、高さ、係数に関する建築管理規制がなかった、以前に区分されたエリアを見直す予定です。調査後、法律に基づいて許可作業を行い、そこからより適切なものになります」とンガ氏は述べました。
ニャーベ地区の指導者は、決定56号が発令されたとき、各地域はそれぞれ異なる反応を示し、それぞれがそれを異なって理解したため、それぞれ異なって適用したと述べた。多くの場所では、1/2,000 計画プロジェクトがなかったり、古いプロジェクトで土地利用係数が更新されていないため係数の計算方法がわからなかったり、係数が低いため 2 〜 3 階建てしか建てられなかったりします。特に、幹線道路に面した土地にある住宅は、以前よりもかなり低い高さで建てられるようになったため、反発が起きている。地元も人々を助けたいと望んでいるが、口笛を吹かれるのを恐れているため、すべてがまだ行き詰まっている。
「私の意見では、多くの土地区画は短すぎるため、実際の状況に応じて適切なセットバックを決定することになるだろう。人々にとって有益なことは何でも行うべきだ。計画建築局とホーチミン市人民委員会も会合を開き、決定56を再評価すべきだ。不適切であるものは、人々の利益になるように修正する必要がある。新しい住宅地には適用できるが、既存の住宅地に適用するのは非常に難しく、修正する必要がある」と彼は述べた。
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