改正土地法が新たな開発サイクルを生み出すという期待

土地法改正案は、国会が法案と決議案を受理し、修正、完成させた後、第5回臨時国会に提出され、承認される予定である。

改訂された内容を統一する

改正された土地法は多くの人々、特に不動産業界で事業を展開している企業や投資家の注目を集めています。ベトナム不動産協会の統計によると、不動産市場における困難や問題の最大70%は法的問題に起因しています。新しい住宅法と不動産業法は可決されたが、不動産市場の発展の重要な要素である土地関連の規制を統一するために、改正土地法の公布によって多くの重要な規制がまだ補完される必要がある。

不動産業界は、改正土地法が新たな開発サイクルを生み出すことを期待している。

第5回臨時会で国会に修正提出された土地法案は、受理・修正された後、第15期国会第6回会期で国会に提出された法案と比較すると、16章、260条で構成され、5条が削除され、250条が修正・補足（内容と手法の両方）された。

土地法改正案には、海外に居住するベトナム人の土地利用に関する権利と義務など、土地と不動産市場に直接関連する多くの規制を含む、18の改訂および補足内容が統合されています。外国投資資本を有する経済組織による土地使用権の譲渡の受け入れ範囲を拡大しない（第28条）。外国投資資本を有する経済組織が不動産業に関する法律の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受ける場合。土地を使用し、土地に付随する資産に対する年間賃料を支払う経済組織および公共サービス機関の権利と義務（第34条）...

さらに、土地法改正案では、農業生産に直接従事していない個人が稲作地の譲渡を受けるための条件（第45条第7項）に関する規制も追加されている。あらゆるレベルにおける土地利用計画の策定及び承認に関する原則（第60条第9項）土地利用目標は、省および地区の土地利用計画の内容の中で決定される（第65条および第66条）。商業用住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトのための土地回収（第27項、第79条）土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する契約を通じて商業住宅プロジェクトに供される土地の種類。土地使用権に関する書類を持たずに土地を使用している世帯や個人に、土地法に違反することなく、また正当な権限なく土地が割り当てられた場合を除き、証明書を交付する（第138条第3項）...

今回の土地法案改正で注目すべき問題は、商業住宅プロジェクトのための土地回収であり、議会を「熱く」し続けている。土地法草案（改正版）の説明、承認、修正について報告した経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、商業住宅プロジェクト、混合住宅、商業業務・サービスプロジェクトのための土地回収（第79条第27項）に関して、国会議員や関係機関の意見を受け入れ、法案は2013年土地法の規定を継承する方向に規定し、「市街地建設投資プロジェクト」である場合にのみ、商業住宅プロジェクト、混合住宅、商業業務・サービスプロジェクトのための土地回収を行うと述べた。

技術政策の設計に関しては、法案草案の規定により、取り消しの検討対象となる都市部プロジェクトの性質が「建設法の規定に従い、技術インフラシステム、社会インフラと住宅を同期させ、複合利用機能を備えた都市部を建設するための投資プロジェクト」としてさらに明確にされている。国会議員らは、このような技術的設計は第79条の他の条項の技術的設計と一致していると述べた。第79条は、国家および公共の利益のための社会経済開発プロジェクトを実施するための土地収用のケースのみを規制している。第79条に規定する場合に土地収用を行う際には、「国防及び安全保障、国家及び公共の利益のための社会経済発展のための土地収用の根拠及び条件」に規定される根拠及び条件を満たす必要がある。

期待される

改正土地法は、各レベルの国家管理機関の注目を集めるだけでなく、多くの専門家、ビジネス界、そして国民の注目を集める法案であり、公布されれば画期的な質の高い法律となり、土地移転メカニズムに関連するボトルネックが解消され、建設・不動産業界への波及効果と推進力が生み出されるだろうと期待されている。

2024年の新年初日、国会は、各省庁、部門、地方自治体、有権者からの修正および補足に関する意見を長期間にわたって受け取った後、土地法の審議と可決を行う第5回臨時会を開催しました。これは、法律上の問題を解決し、土地市場全般、特に不動産市場の発展を透明かつ持続可能な方向に回復することを目指す政府と国会の強い決意を示しています。

ベトナム不動産協会の統計によると、2023年12月31日までに全国63省市のうち40省市がマスタープランを承認した。これは、今後の地方の不動産市場の発展の基盤と原動力となります。しかし、一貫性を確保し、重複や衝突を避けながら、計画、土地利用計画、機能転換、計画に基づく投資プロジェクトの承認の実施を地方自治体が具体化できるよう支援する具体的かつ統一された規制が依然として必要である。

改正土地法の積極的な検討と可決は、制度を早期に完成させ、経済社会の発展の推進力を生み出すという政府の断固たる行動である。しかし、この法律の影響は広範囲にわたるため、検討プロセスでは、関連法との整合性を確保するために、注意、検討、慎重な計算が必要になります。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長によると、最近多くの不動産企業は、資本の潜在力に加え、法的問題が完了し、同期され、統一されなければ、低迷する市場の中で企業がプロジェクトを継続して実施することが困難になるため、市場から撤退するかを決定する前に、改正土地法が国会で可決されるのを待っているという。改正土地法が可決されれば、企業が新たな段階に開発を向けるための条件が整えられ、不動産市場の回復が決まるだろう。

そしてTS。ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、土地法、不動産業法、住宅法は現在の不動産市場に直接影響を与える法律であると語った。したがって、投資家は依然として期待しており、政府および州の管理機関から新しい法的枠組みが発表された際に市場規制の方向性を明確に理解したいと考えています。

「不動産関連法が可決されて初めて、停滞している不動産プロジェクトを『復活』させ、新たなプロジェクト実施のためのリソースを解放し、不動産市場の安定的かつ透明性のある運営に貢献し、2024年から不動産市場に新たなサイクルをもたらすことが期待できます。改正土地法が可決されれば、実際に適用されるまでには時間がかかりますが、その頃には新たな不動産プロジェクトが迅速に実施され、需給バランスの問題が解決されるでしょう」とグエン・ヴァン・ディン氏は述べた。

VNA/ティン・トゥック新聞によると

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