わずか1万ドンから不動産への投資資金の誘致、まだ禁止されていないが「笛吹き」されたなぜ？

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多額の資本がなくても不動産投資は可能

6月18日午後の財務省の定例記者会見で、国家証券委員会のブイ・ホアン・ハイ副委員長は、VPS証券会社と協力し、同社に対し、分割不動産の形での証券証書の配布を直ちに停止するよう要請したと述べた。

国家証券委員会の責任者によれば、現在この不動産投資方法に対する規制はない。「管理機関はこれを高リスクタイプと評価し、VPSにこの製品の配布を停止するよう要請した」とハイ氏は述べた。

この人物はまた、海外市場にはこの種のビジネスに伴うリスクを管理・制限するための特別な規制があるが、ベトナムにはまだそれがないと述べた。

グエン・ドゥック・チ財務副大臣も、財務省がこの件に関して証券委員会に指示したと述べた。

チー氏によれば、現行法では禁止事項はないが、国家管理機関の観点から、証券委員会は証券会社の活動を厳しく監視する責任があるという。

これらの企業によるサービスの提供は、ライセンスを受けた事業分野および業種の範囲内で行われなければなりません。この範囲外であれば、経営陣が総合的な評価を行えるよう停止する必要があるとチー氏は断言した。

不動産投資分割モデルとは、本質的には、株式を分割する形で多くの投資家に不動産を販売することです。このモデルは4〜5年前にベトナム市場に登場しました。これまでにも、Moonka、Houze Invest、Sunshine Homes などのモデルが同様に運営されてきました。

最近、Fnest JSC は VPS Securities Company の SmartOne アプリケーションを通じて不動産投資サービスを提供しています。

参加するには、顧客は VPS 投資家である必要があります。したがって、各不動産は事業部門によって評価され、Fnest 部門の主要投資家に販売できる株式数に変換されます。 1 Fnestは10,000 VNDに相当します。たとえば、250億VNDの価値がある不動産は、250万Fnestに相当します。 Fnest が提供する不動産ポートフォリオは、別荘、ショップハウス、アパートなど、非常に多岐にわたります。

TAT法律事務所は、 VietNamNetの記者で弁護士のマイ・タオ氏と話をした際、このモデルの強みは、多額の資本を投資する必要はないが、不動産の一部を所有したいという希望に応じて不動産に投資できる投資家の心理を的確に捉えている点にあると評価した。

「従来の不動産ビジネスに4.0テクノロジープラットフォームを組み合わせた新しい外観を追加し、不動産ビジネスよりも多くの価値を顧客にもたらすことを約束することに加えて、不動産市場にこのような「ハイブリッド」形式を作成することは、このビジネス活動に不安定さを引き起こしやすく、それを規制するための特定の法的通路がない場合、簡単に紛争につながる可能性があると思います」と弁護士のマイ・タオ氏は述べ、これがこのモデルの欠点であり、取引に関与する当事者が注意を払う必要があるだけでなく、政府の管理機関も取引に参加する人々に必要な警告を出す必要があると考えています。

fnestベトナムネット.png — Fnestはハノイとホーチミン市のアパート、ショップハウス、ヴィラなどの不動産を紹介していますが、現在すべて完売状態となっています。購入を希望する投資家は、流通市場で購入（再度購入して売却）する必要があります。 6月20日のスクリーンショット。

弁護士は、本質的には、不動産市場におけるこの種のビジネスは、企業のための資本動員の一形態であると分析しています。彼らは、不動産を市場から資金を集めて運転資金を容易に得るための金融投資チャネルとみなしています。したがって、法的には、不動産が市場に出されることを保証するために必要な条件に加えて、その不動産の所有権に関して投資家を誤解させやすい「株式」という概念が使用されています。

「実際には、投資家は当事者の合意に従って株式の形で金銭に変換された不動産価値の一部を所有するだけです。現在、法律には不動産所有権を株式に分割することに関する規定がないため、不動産の将来の所有権と管理に関する紛争が容易に発生する可能性があります」と弁護士のマイ・タオ氏は述べた。

利益と流動性の価値に関して、弁護士は、これはモデルを販売するユニットからの一方的なコミットメントのみを示しており、投資家に対する保証はないため、必要に応じて資本を引き出すことは小規模投資家にとって困難であると述べた。さらに、サービス料金を支払う必要があり、このモデルの価格管理と運用は明確で透明ではありません。

紛争が発生した場合、誰が責任を負うのでしょうか?

投資用不動産に関する紛争の場合、誰が責任を負うのかという問題について、弁護士のマイ・タオ氏は、解決は合意と裁判所または仲裁での和解という2つのメカニズムに基づいていると述べた。

具体的には、当該事件の紛争解決の根拠は、契約書に記載されている条件や、契約書に添付されているその他の文書（ある場合）によって異なります。当事者間に法律の規定に違反しない当事者の権利と責任に関する明確な規定がある場合は、それが適用されます。両当事者間に具体的な規制がない場合、本モデル取引に参加する際の当事者の責任を決定するために、関連する法的規制が考慮されます。

「責任に関しては、Fnestと証券会社の2つの部門が、投資家の権利を確保し、不動産関連の規制やその他の関連法を遵守するための紛争解決に主な責任を負わなければなりません。違反があった場合は、契約紛争に従って解決され、権利が侵害された場合の投資家への補償（ある場合）が行われます」と弁護士は述べた。

専門家らはまた、このモデルの問題点の一つは不動産評価にあると指摘した。したがって、不動産評価は、紛争が発生したときに当事者が解決の根拠を得たり、投資家が適切な投資を行うための財務能力を把握したりするのに役立つ独立した活動です。

しかし、紛争を最小限に抑えるために、専門家は投資家が物件の法的文書（土地使用権証明書、家屋所有権証明書、建築許可証、プロジェクト受諾議事録など）の提供を直接要求して確認することに注意を払うことを推奨しています。上記の情報は、建設省、天然資源環境省、公証人事務所などの管轄当局で調べることができ、その不動産が紛争中ではないか、抵当に入れられていないか、投資家によって保証されていないかを確認できます。

さらに、契約は民法の規定に従った当事者間の合意であるため、投資家は投資家契約の条件も考慮する必要があります。特定の法律分野に直接的な規制がない場合は、民法が適用されます。

さらに、客観的な視点を持ち、プロジェクトを評価するために、金融、投資、不動産を専門とする弁護士などの専門家に相談することが非常に重要です。訴訟や仲裁を必要とする紛争が発生した場合には、投資家の資産の散逸を回避するために、必要な証拠を統合し、緊急措置を講じる必要があります。