土地利用権に関する合意による商業住宅プロジェクト

国会は11月13日午前、土地使用権の受け取りや保有に関する協定を通じた商業住宅事業の試行実施に関する決議案をグループ別に審議した。

グループ15には、クアンチ省、イエンバイ省、 ビンフオック省、ビントゥアン省の国会代表団が含まれている。ビントゥアン省国会代表団のグエン・ヒュー・トン副代表が討論会の議長を務めた。

土地アクセスのボトルネックを解消する

国会議員らの議論を聞き、意見を出し、土地使用権の受け取りまたは土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を完成させた。 天然資源・環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏は、代表団の関心の高いいくつかの問題について説明し、明らかにするために講演した。

グループ 15 で講演する Do Duc Duy 大臣。写真: Khuong Trung

ド・ドゥック・ズイ大臣は、この試行決議案の発行が非常に必要であると強調した。決議案の本質は、商業住宅プロジェクトの実施において土地にアクセスする方法を補足することです。以前は、2003年の土地法と2005年の住宅法の規定により、商業住宅プロジェクトの実施のために、土地使用権を譲渡するための強制譲渡メカニズムと自主譲渡メカニズムの2つのメカニズムがありました。

具体的には、強制移転の仕組みは、国が土地を収用し、土地使用料オークションや入札を通じて投資家に引き渡し、土地を使った投資プロジェクトを実施するための投資家を選定するというものである。自発的転換メカニズムとは、投資家が土地使用権を有する者と交渉して、商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得るか、土地使用権を有する投資家が管轄の政府機関に土地使用目的の変更を許可してもらい、商業住宅プロジェクトを実施するというものである。したがって、土地へのアクセスには 4 つの形態があり、移住のメカニズムは 2 つあります。

次に、2010 年の住宅法と 2013 年の土地法では、2003 年の土地法と 2005 年の住宅法と同様に、商業住宅プロジェクトを実施するために 4 つの形式すべての土地へのアクセスが引き続き許可されました。しかし、国会が2014年に住宅法を可決した際、土地使用権の譲渡を受けたり、土地利用目的を変更する形態が制限された。特に、2014年の住宅法では、譲渡を受ける場合には住宅用地のみ譲渡できると規定されています。土地使用権を有し、国に対して土地利用目的の変更を要請する場合、その区域には住宅用地の一部が含まれていなければならない。

「これにより、2003年土地法や2005年住宅法と比べて、土地使用権の譲渡を受ける、あるいは土地使用権を保有するという形での土地アクセスの事例が制限される」と大臣は強調し、2013年土地法は、投資家を選定するための入札や土地使用権の競売という形を通じて国が土地を収用して投資家に引き渡す事例を規制したり管理したりするものではないと述べた。つまり、プロジェクトの規模は大きくても小さくても構いませんが、前段階に比べて投資家が土地使用権を取得する、あるいは投資家が土地使用権を持つという方向ではなく、面積規模の制限なく国が土地を開拓してプロジェクトを実施することができます。

クアンチ省国会議員代表ハ・シ・ドン氏が討論グループで発言した。写真：クオン・チュン

しかし、ド・ドゥック・ズイ大臣によると、2024年土地法第79条および第127条では、国は技術インフラ、社会インフラ、住宅が同期した都市開発プロジェクトのためにのみ土地を干拓すると規定されている。したがって、現在の都市法によれば、その規模は通常20ヘクタール以上であり、面積が小さく同期した都市的要素が確保されていない場合には、国は土地を回収しない。したがって、国が土地を干拓して投資家に引き渡す方法は実施されないことになる。同時に、国が投資家に土地使用権の取得を認める場合や、現在土地使用権を保有している投資家に対する規制も、2014年の住宅法と同様に統制され、狭められています。つまり、土地利用権を取得する場合は、権利を取得する面積の100％が宅地であるか、現在土地利用権を保有している場合はその一部に宅地がある場合に限ります。

「これは都市部におけるプロジェクトにつながり、その土地が住宅用地でない場合、国による土地収用ではなく、国が土地使用権を付与する、あるいは土地使用権は付与するが土地利用目的を変更するといったケースでもないため、土地へのアクセス手段がありません。これは、大規模プロジェクトが少ない地方にとって困難をもたらします。したがって、国会に公布のために提出されたこの試行決議は、これらの困難を解消し、商業住宅プロジェクトを実施するための土地アクセス方法のボトルネックを解消することを目指しています」と大臣は述べた。

パイロットの名前と期間は適切です。

もう一つの内容は名称についてであり、ホアン・シー・ドン代表は、経済委員会の検査報告書にある一部の国会議員の意見を受け入れるべきだと述べた。その報告書では「土地使用権の譲渡を受ける、または土地使用権はあるがその土地が住宅地ではないことを通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行している」としている。ド・ドゥック・ズイ大臣は、政府が国会に登録した際の当初の名称は正しいと述べた。しかし、決議案を起草する過程で、そのような規定はすべてのケースをカバーできないことが判明した。投資家が土地使用権の譲渡を受ける場合があり、譲渡される土地には住宅地と非住宅地の両方が含まれるためです。直ちに議案の名称に、宅地以外の場合に限り権利移転を受けられる旨を盛り込むことは問題である。

ビンフオック省国会議員代表フイン・タン・チュン氏がグループで演説した。写真：クオン・チュン

大臣によれば、原案の名称は土地法と重複する可能性があるとの意見もあるという。土地法では権利の譲渡が認められる場合も規定されているからです。しかし、決議案では、政府は第1条第5項を追加し、土地法、具体的には2024年土地法により土地使用権の譲渡が許可されているプロジェクト、または現在土地使用権を有しているプロジェクトを除外することを規定している。土地法により規制されている場合には、当該規制の範囲から除外する。したがって、この名称は依然として包括的であり、実施を許可した 2024 年土地法との重複がないことを保証します。

ド・ドゥック・ズイ大臣は、パイロットプロジェクトの実施基準について、決議案では計画期間中に追加される住宅用地面積は既存の住宅用地面積の30％以下と規定されていると述べた。この規制の理由は、中央委員会決議第18号に、土地の割り当てと賃貸は主に土地使用権のオークションと土地を使用するプロジェクトへの入札を通じて行われると規定されているためです。したがって、中央決議では、オークションまたは入札には主に 2 つの形式があると規定されています。したがって、権利の移転を受けるというのが３番目の形態、あるいは使用権を有する土地のままで土地利用用途を変更するというのが４番目の形態となります。もしそれをやるなら、それは主なことではありません。したがって、政府は最大30％を提案しています。したがって、残りの70％は、決議18の精神に従って、入札またはオークションによって実施されることになります。

一部の代表者は、これを都市部だけでなく農村部にも拡大すべきだと提案した。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現在、土地法第79条第27項の規定に基づき、国家は同期都市規模のプロジェクトのために土地を干拓することが認められており、また農村住宅地を開発するプロジェクトのために土地を干拓することも認められていると述べた。このように、農村の居住地域では、国が土地を干拓する方法があり、地方自治体は現在でもそれを普通に実行しています。したがって、農村部では別の形式の合意を追加する必要はありません。 2024年土地法に基づいて実施できるケースとの重複がないようにする。

代表の意見としては、基準はさまざまなタイプの土地に対してすべて実施されていると述べられているため、食糧安全保障を確保し、350万ヘクタールの水田の安定性を維持し、国有林の平均被覆率42％を確保するために、どのようなメカニズムと制裁を設計または確立する必要があるかということである。大臣は、この問題は土地利用計画、都市計画、建築計画の段階から実施され、厳格に管理されていると述べた。計画に当たっては、稲作用地面積350万ヘクタールの安定的な維持と森林被覆率42％の安定的な維持を確保するために、計画期間中に農地を非農業用途に転用し、宅地化をどの程度実施するかを決定する必要がありました。このステップでは、どのエリアを商業用住宅開発に計画するか、どのエリアを国が土地回収を実施するか、どのエリアを土地使用権の譲渡を受けた投資家が実施するかを計画するステップです。ただし、承認された計画区域内に限られます。

第15グループのディスカッションの様子。写真：クオン・チュン

また、国会議員らは、試行実施期間は5年だが、投資家が権利移転を受けるのが困難であったり、権利移転を受けるまでの時間が長引いたりする場合の制裁措置についても規定する必要があると述べた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現行の2024年土地法には、投資家が土地使用権の譲渡を受ける場合の取り扱いや延長期間の延長方法に関する非常に具体的な規定があると説明した。エリア全体で交渉が成立しないまま延長期間が終了した場合の処理​​メカニズムも存在します。したがって、決議案は、土地使用権を受け取るための合意の実施は、すべての長期化しているケースの処理を含む、2024年土地法に従って実施されていると言及しています。多くの事例はうまく実施されなかったため、この決議ではそれ以上の規制は行われていません。

手続きに関して、大臣は、土地法は住宅プロジェクトを含む一般的な投資プロジェクトを実施するために土地使用権の受け取りに同意する手続きを規定しているが、一部の国会議員は、この方法で土地利用を実施するプロジェクトの種類に対して具体的かつ詳細な規制があるべきだと述べた。政府はこれを受け入れており、決議案には、パイロット メカニズムを実施するプロジェクト、および国防と安全保障上の起源となる土地に関連するパイロット メカニズムを実施するプロジェクトの手順を詳細に指定するよう国会が政府に指示するという条項が含まれています。

出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html