11月13日午前、国会はグループごとに、土地使用権の受け取りまたは土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を審議した。
グループ15には、クアンチ省、イエンバイ省、ビンフオック省、ビントゥアン省の国会代表団が含まれています。ビントゥアン省国会代表団のグエン・ヒュー・トン副代表が討論会の議長を務めた。
土地アクセスのボトルネックを解消する
国会議員らの議論を聞き、意見を出し合い、土地使用権の受け取りまたは土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を完成させた。天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏は、代表団の関心の高いいくつかの問題について説明し、明確にするために講演した。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、この試行決議案の発行が非常に必要であると強調しました。決議案の本質は、商業住宅プロジェクトの実施において土地へのアクセス方法を補完することです。以前は、2003年の土地法と2005年の住宅法の規定に基づき、商業住宅プロジェクトの実施においては、土地使用権の移転には強制移転メカニズムと自主移転メカニズムの2つのメカニズムがありました。
具体的には、強制移転の仕組みは、土地を利用した投資プロジェクトを実施するために、国が土地を回収し、土地使用料のオークションや投資家を選定するための入札を通じて投資家に引き渡すというものである。自発的転換メカニズムとは、投資家が土地使用権を有する者と交渉して商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得るか、土地使用権を有する投資家が管轄の政府機関に土地使用目的の変更を許可して商業住宅プロジェクトを実施することです。したがって、土地へのアクセスには 4 つの形態があり、移住のメカニズムは 2 つあります。
次に、2010年の住宅法と2013年の土地法は、2003年の土地法と2005年の住宅法と同様に、商業住宅プロジェクトを実施するための4つの形式の土地アクセスをすべて許可し続けました。しかし、国会が2014年の住宅法を可決したとき、土地使用権の譲渡を受けるか、土地の使用目的を変更する形式が制限されました。 2014年の住宅法では、譲渡を受ける場合には住宅用地のみ譲渡できると規定されています。土地使用権を有し、国に土地利用目的の変更を要請する場合、その区域には住宅用地の区域も含まれていなければならない。
「これは、2003年土地法や2005年住宅法と比較して、土地使用権の譲渡を受けるという形での土地アクセスの事例や、土地使用権を有するという形での土地アクセスの事例を制限する」と大臣は強調し、同時に、2013年土地法は、国が投資家を選定するための入札や土地使用権の競売という形で土地を収用して投資家に引き渡す事例を規制または管理していないと述べた。つまり、プロジェクトの規模は大きくても小さくても構わないが、前段階に比べて投資家が土地使用権を取得する、あるいは投資家が土地使用権を持つという方向には進まず、面積規模の制限なく国が土地を開拓しプロジェクトを実施することができる。
しかし、ド・ドゥック・ズイ大臣によると、2024年土地法第79条と第127条では、国は技術インフラ、社会インフラ、住宅が同期した都市開発プロジェクトのためにのみ土地を干拓すると規定されている。したがって、現在の都市法によれば、その規模は通常20ヘクタール以上であり、面積が小さく、都市的要素の同期が確保されていない場合には、国は土地を回収しません。したがって、国が土地を開拓して投資家に引き渡す方法は実施されないだろう。同時に、国が投資家に土地使用権の取得を許可する場合や、現在土地使用権を保有している投資家に対する規制も、2014年の住宅法と同様に管理され、狭められています。つまり、土地使用権を取得する場合は、権利を取得する面積の100％が住宅用地であるか、現在土地使用権を保有している場合は、一部が住宅用地である場合に限り適用されます。
「これは郊外規模のプロジェクトにつながり、その土地が住宅地でない場合、その土地にアクセスする方法はありません。なぜなら、これは国による土地回収のケースではなく、国が土地使用権の受け取りを許可したケースでも、土地使用権を持っていても土地使用目的を変更したケースでもないからです。」大規模プロジェクトが少ない地方にとっては困難を招きます。したがって、国会に公布のために提出されたこの試行決議は、商業住宅プロジェクトを実施するための土地へのアクセス方法におけるこれらの困難を取り除き、ボトルネックを解決することを目的としている」と大臣は述べた。
パイロットの名前と期間は適切です。
もう一つの内容は名称についてであり、ホアン・シー・ドン代表は、経済委員会の検査報告書にある国会議員の一部の意見を受け入れるべきだと述べた。同報告書は「土地使用権の譲渡を受ける、または土地使用権はあるがその土地が住宅用地ではないことを通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行している」というものだ。ド・ドゥック・ズイ大臣は、政府が国会に登録した当初の名前は正しいと述べた。しかし、決議案を起草する過程で、そのような規定はすべてのケースをカバーできないことが判明した。投資家が土地使用権の譲渡を受ける場合があり、譲渡される土地には住宅地と非住宅地の両方が含まれるためです。直ちに議案の名称に、宅地以外の場合のみ権利移転を受けられる旨を盛り込むのは問題である。
大臣によれば、原案通りの名称は土地法と重複するのではないかという意見もあるという。土地法では権利の移転が認められる場合も規定されているからです。しかし、決議案では、政府は第1条第5項を追加し、土地法、具体的には2024年土地法によって土地使用権の移転が許可されているプロジェクト、または現在土地使用権を有しているプロジェクトを除外することを規定している。土地法により規制されている場合には、当該規制は本決議の規制の範囲から除外される。したがって、この名称は依然として包括的であり、実施を許可した 2024 年土地法との重複がないことを保証します。
パイロットプロジェクトの実施基準について、ド・ドゥック・ズイ大臣は、決議案では計画期間中に追加される住宅用地面積は既存の住宅用地面積の30％以下と規定されていると述べた。この規制の理由は、中央委員会決議第18号で、土地の割り当てと賃貸は主に土地使用権の競売と土地を使用するプロジェクトの入札を通じて行われると規定されているためです。したがって、中央決議では、オークションまたは入札には主に 2 つの形式があると規定されています。したがって、３番目の形態は権利の移転を受ける、または４番目の形態は使用権を有する土地のまま土地利用目的を変更するということになる。もしそれをやるとしても、それは主なことではありません。したがって、政府は最大30％を提案しています。したがって、残りの 70% は、決議 18 の精神に従って入札またはオークションによって実施されることになります。
代表者の中には、都市部だけでなく農村部にも拡大すべきだと提案する者もいた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現在、土地法第79条第27項の規定に基づき、国家は都市規模の同期プロジェクトのために土地を干拓することが認められており、農村住宅地を開発するプロジェクトのために土地を干拓することも認められていると述べた。このように、農村の居住地域では、国が土地を干拓する方法があり、地方自治体は現在でもそれを普通に実行しています。したがって、農村地域では別の形式の合意を追加する必要はありません。 2024年土地法に基づいて実施できるケースとの重複がないことを確認します。
代表者の意見としては、基準ではさまざまな種類の土地を実施できると述べられているため、食糧安全保障を確保し、350万ヘクタールの水田の安定性を維持し、国有林の平均被覆率42％を確保するには、どのようなメカニズムと制裁を設計または確立する必要があるかが述べられた。大臣は、この問題は土地利用計画、都市計画、建築計画の段階から実施され、厳格に管理されていると述べた。計画に当たっては、稲作用地面積350万ヘクタールの安定的な維持と森林被覆率42％の安定的な維持を確保するために、計画期間中に農地を非農業用途に転用し、宅地化をどの程度実施するかを決定する必要がありました。このステップでは、どのエリアを商業住宅開発に計画するか、どのエリアを国が土地回収を実施するか、どのエリアを土地使用権の譲渡を受けた投資家が実施するかを計画します。ただし、承認された計画区域内に限られます。
また、国会議員らは、試行期間は5年だが、投資家が権利移転を受けるのが困難であったり、権利移転を受けるまでの時間が長引いたりする場合の制裁措置についても規定する必要があるとも述べた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、現行の2024年土地法には、投資家が土地使用権の譲渡を受ける場合の取り扱いや延長期間の延長方法について非常に具体的な規定があると説明した。また、全域で交渉が成功しないまま延長期間が満了した場合の取り扱いメカニズムも用意されている。そのため、決議案では、土地使用権を受け取るための合意の実施は、2024年土地法に基づいて実施されていると言及しており、これにはすべての長期化しているケースの処理が含まれています。多くのケースはうまく実施されなかったため、この決議ではそれ以上の規定はありません。
手続きに関して、大臣は、土地法は住宅プロジェクトを含む投資プロジェクト全般を実施するために土地使用権の取得に同意する手続きを規定しているが、一部の国会議員は、この方法で土地利用を実施するプロジェクトの種類については具体的かつ詳細な規制が必要であると述べたと述べた。政府はこれを受け入れており、決議案には、パイロットメカニズムを実施するプロジェクト、および国防と安全保障上の起源となる土地に関連するパイロットメカニズムを実施するプロジェクトの手順を詳細に指定するよう国会が政府に指示するという規定が含まれている。
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出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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