経済的な後押し
9月28日午前に開催された第1回秋季不動産フォーラムで、経済専門家のカン・ヴァン・リュック博士は次のように評価した。「まさにこの1年間、不動産市場は非常に厳しい状況にあったが、これは経済の共通の困難である。」
しかし、現在、ベトナムの経済は力強く成長しており、それが不動産市場の躍進を後押しするでしょう。
経済専門家、カン・ヴァン・リュック博士。 （写真：RT）
これをさらに分析して、カン・ヴァン・ルック博士は次のように述べています。「マクロ経済に関しては、世界経済とベトナムは回復の兆しを見せており、2024年～2025年はさらに良くなるでしょう。」
国際機関はみな、今年の経済は厳しいが、来年は明るいと言っている。 2023年にはベトナムの経済は5～5.5％成長し、2024年には約6.5％成長すると予測されています。
「国会との会合で新たな成長の原動力を数値化すると、これは最も正常な水準であり、すべてが順調に進めば、年間0.4～0.7パーセントポイントの追加成長が可能だ」とリュック氏は述べた。
カン・ヴァン・ルック博士によると、今年の第3四半期の経済は6％近く成長し、第4四半期には約7.5％成長する可能性があるという。これは、ベトナムが前四半期よりも四半期ごとに回復していることを示しており、同様に中国や他のアジア諸国も良好な成長軌道に乗っています。
ベトナムの輸出と工業生産は改善し始めています。累計輸出は依然として減少していますが、減少傾向にあります。工業生産は回復しています。1月の指数はマイナス10％でしたが、現在はマイナス0.47％にとどまっています。
公共投資支出に関しては、依然として多くの課題があるものの、今年は大幅に増加し、平均支出額は95％となり、同時期に比べて25～30％増加し、現在1.5～2％の追加成長に貢献しています。
FDI誘致は回復しつつあり、7月末時点ではまだマイナスだったが、直近では、2023年9月末時点で登録資本金は202億米ドルで7%増加し、FDI支出は2.2%増加した。世界のFDI誘致は約10％と予測されているが、この成長は非常に価値があるとリュック氏は語った。
現在、世界のインフレ率は平均8.4％で低下傾向にあり、今年末までに5～5.5％、2024年末までに3～3.5％になると予測されています。
ベトナムでは、インフレ率は徐々に低下しているが、10月はエネルギーや食品価格などの季節要因により若干上昇する可能性があるものの、全体的な傾向は低下しており、銀行が緩和的な金融政策を運営するのに好ましい状況となっている。
基本的に金利は一定水準で維持され、アジアや欧州諸国では2024年第3四半期から低下し始めると予想されています。ベトナムの営業金利は過去4か月間で基本的に2％低下し、銀行間金利は比較的低く低下しており、銀行の流動性が比較的豊富で、市場を調整するために資金を引き付けていることを証明しています。
マネーサプライは2023年3月から再び増加に転じ、前年同期比で6％以上増加した。お金の回転が速くなると、企業や人々への資本がよりよく促進されます。
為替レートに関しては、米ドルと比較して、ベトナムドンは約3％下落しています。リュック氏は、米連邦準備制度理事会（FRB）が金利引き上げをやめれば米ドルの価値が上がることは難しくなるため、これは心配する必要はないと述べた。したがって、2023年末までに為替レートは3〜3.5％程度しか上昇しないと予測されます。
「私の意見では、今年のインフレは心配するほどのものではない。来年のインフレ率は同じで、4％を少し下回るだろう」とリュック氏は語った。
不動産市場に影響を与える要因
政策メカニズムに関して、カン・ヴァン・ルック博士は、いくつかの重要な政策が不動産市場に大きな影響を与えていると述べた。例えば、金融政策は「引き締め・堅固」から「柔軟・緩和」へと移行しています。
いくつかの主要な政策は不動産市場に大きな影響を与えます。 （写真：DP）
特に、ベトナム国家銀行（SBV）も運営金利を4回引き下げており、金利水準は徐々に低下している。さらに、債務再編、債務ロールオーバーなど、企業や国民を支援するための多くの政策が実施されています。
リュック氏は、これらの政策は金融と不動産市場にとって前例のないものだ、と評価した。わずか 1 か月以内に、政令 08、決議 33、政令 10、100 万戸の社会住宅プロジェクトなど、4 つの政策が可決された時期もありました...
そして、土地法、住宅法、不動産業法、信用機関法、競売法、入札法など、これほど多くの法律を同時に改正する機会はかつてありませんでした。
特に、財政政策は国民や企業を支援するために拡大を続け、税金の延期や手数料の引き下げを継続しています。
「我々は、すべての財政措置の総額は名目価値で約200兆円、実質価値は約70～80兆円と見積もっている。」明らかに、われわれは現在、市場に対する非常に強力な支援政策を数多く実施している」とリュック氏は述べた。
債券に関しては、不動産業が再び債券の発行を開始した。発行額は前年同期に比べて減少幅が小さく、今年最初の8か月間で市場全体の発行額は約132兆円で、前年同期に比べて約44％減少し、昨年全体の減少幅（47％）よりも小さかった。
発行構成では、不動産企業が35％、信用機関が41％を占めており、不動産企業が発行を続けており、また発行しつつあることが分かります。
「さらに重要なのは、現在、不動産の発行額は約47兆円で、昨年全体の発行額とほぼ同額であり、市場が徐々に回復していることを示している」とリュック氏は付け加えた。
満期の話ですが、基本的に今年末は気にしておらず、主な満期点は2024年3月になります。
フォーラムの概要。 （写真：RT）
リュック氏は、この問題はそれほど心配するものではなく、まだコントロール下にあり、現在、企業は債券の買い戻しや債務の延期を積極的に行っていると述べた。
しかし、2023年から2024年にかけて、不動産市場は需要の低迷や成長の勢いの低下など、大きな課題とリスクに直面します。さらに、企業は、特に再編など多くの困難に直面しています。
また、不動産債券市場は回復しつつあるものの、回復には時間がかかり、すぐには回復できず、特に投資家の信頼感の回復が遅いことが重要な要因となっている。
そのため、ルック氏は、ベトナムは需要と供給、不動産市場価格の規制に重点を置き、未解決の法律違反や問題を速やかに解決して投資家の信頼を取り戻すべきだと提言した。最近発行されたポリシーと決議を適切に実行します。
不動産業界にとって、現在の市場は非常に厳しい状況にあるため、業界は正確に正しく発言し、共に問題を解決する必要があります。
「具体的には、借金を返済する決意をする必要があります。再編、製品および資本源の多様化。経営の透明性より良いリスク管理「特にグリーン不動産は、避けられないトレンドなので注目する必要がある」とリュック氏は強調した。
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