不動産プロジェクトの譲渡は困難に直面

現在、不動産プロジェクトの売買および譲渡は、法的手続きにおいて多くの困難に直面しています。

2024年の最後の数か月、住宅供給が不足する状況において、潤沢な資金を持つ国内外の多くの不動産事業は、市場の新たなサイクルを予測するために、投資を継続するために、クリーンな土地ファンドや法的地位が明確なプロジェクトを積極的に「探し求め」ています。

明確な法的地位を持つプロジェクトが優先されます。

記録によれば、ここ数カ月、多くの新たなプロジェクト投資取引が継続的に発表されている。例えば、9月には、チュオンソン不動産会社とヒムラム社がともに、ロンアン省ドゥックホア地区で面積214,921ヘクタール、総投資額11兆2,210億ドンの住宅地プロジェクトを実施する登録を行った。

また9月には、エバーランドグループはハイフォン市の2つの新都市エリアへの投資を検討することを提案しており、総投資額は約5兆ドンとなる。このうち、ホンタイ都市圏プロジェクト、アンドゥオン地区は21.8ヘクタールの規模を誇ります。総費用は約1兆9000億ドンと見積もられており、そのうち用地取得費用は約920億ドンとなっている。トゥイグエン県ホアドン村とラムドン村の都市地域プロジェクトは、約30.6ヘクタールの規模です。総費用は約2兆9,920億ドンと見積もられており、そのうち用地取得費用は約1,270億ドンとなっている。

さらに、同グループはハノイ市ドンアン郡キムノ村に新都市エリアプロジェクトG19を建設することも登録した。このプロジェクトの総予備実施費用は約2兆1,830億ドンで、2024年から2029年の期間に実施される予定です。しかし、この企業は能力と経験の要件を満たさなかったため、除外されました。

ホーチミン市では最近、マレーシアのグループの子会社であるスカイワールド開発株式会社が、トゥアンタン不動産生産・貿易・ビジネス株式会社の株式100％を3,500億ドンで買収したと発表した。したがって、Thuan Thanhはホーチミン市第8区の2,060平方メートルの土地の唯一かつ合法的な使用者となります。

一方、日本の西日本鉄道は、パラゴン・ダイ・フック・プロジェクト（ドンナイ省）の株式25％をナムロン・グループから2,600万ドルで取得した。同様に、Tripod Technology Corporation（台湾 - 中国）は、Sonadezi Chau Duc Company からバリア・ブンタウ省の 18 ヘクタールの工業用地を「取得」しました。

数か月前、南部市場では、キム・オアン・グループ・コーポレーションが日本の2つのパートナーであるNTT都市開発、住友林業、熊谷組と協力し、ビンズン省で総額10億ドルを超える投資で「ワン・ワールド」プロジェクトを共同で実施するという大型取引が行われました。

ある不動産会社の投資コンサルティングディレクターは記者団に対し、「私たちは国際的な企業や投資ファンドと協力しています。彼らはベトナムの不動産プロジェクトを購入したい、あるいは投資建設、商品交換、総販売代理店として協力したいと強く望んでいます」と明かした。

特に、アパートプロジェクト、住宅地、土地区画、タウンハウスが優先されますが、重要なのは、プロジェクトが法的に問題がなく、土地税の義務を完了しており、建設許可を取得済みまたは取得予定であり、販売可能であることです。」

ベトナムの不動産市場は外国人投資家にとって非常に魅力的です。写真：ホアン・トリウ

法的に絡み合い、取引が困難

ベトパール・グループ不動産株式会社のトラン・ミン・ゴック・ベト社長によれば、国内外の投資家は、将来的に大きな発展の可能性がある地域でのプロジェクトやクリーンランドファンドを積極的に「探している」という。

ベトパールグループはまた、土地基金の拡大の機会を探しており、販売するプロジェクトについて協議する用意がある。しかし、現在、プロジェクトの売買および譲渡のプロセスは、法的手続き、特にプロジェクト譲渡に関連する手続きにおいて多くの困難に直面しています。

ヴィエット氏は、プロジェクトの譲渡における最大の問題は法的問題と土地の評価であると述べた。同氏の調査によれば、潜在的なプロジェクトの約60％が、長い承認手続きや現実に合わない土地価格のために困難に直面している。

これらの問題が解決されれば、土地ファンド取引活動は、特に工業用地分野や計画的に整備された住宅地において、国内外の投資家のニーズを満たすものとなり、非常に活発になるでしょう。

サヴィルズ・ベトナム投資コンサルティング部門副部長のトラン・ティ・カン・リン氏は、外国人投資家は常にベトナム、特に中心都市で、手頃な価格の不動産プロジェクトを探していると語った。ただし、プロジェクトの法的側面が明確であり、実装の準備ができていることが重要です。実際、多くのプロジェクトは実施の遅れに直面し、投資家に損失をもたらしています。

リン氏は、2024年にサヴィルズが多くの国内外の投資家を歓迎し、アドバイスを行う予定であると語った。これらの投資家はさまざまな資産への投資を目指していますが、特にオフィスビルなどの不動産の運営に興味を持っています。住宅用不動産に関しては、供給が非常に少ないため、まだ探している段階です。

しかし、不動産関連法の採択と適用により、市場に前向きな調整がもたらされ、法制度が強化され、投資家にとって有利な基盤が築かれるとリン氏は考えている。

実際、日本、シンガポール、マレーシア、韓国、中国の投資家は長い間ベトナムの不動産に興味を抱いてきました。最近はヨーロッパや中東からの投資家も増えてきています。

明確な法的文書を備えたプロジェクト、便利な交通インフラを備えたホーチミン市およびホーチミン市周辺省の都市部は、引き続き投資家の注目を集めるでしょう。リン氏は、2025年に経済と不動産市場が回復すれば、投資家はプロジェクトへの参加に自信を深め、供給も豊富になるだろうと考えている。

当事者に直接アドバイスし協力する人物として、仲介コンサルタントであり、LMP Lawyers の創設者兼代表弁護士でもある Le Minh Phieu 博士は、プロジェクトの売買取引が成功するには多くの要素が必要であると考えています。ここで、当事者間の調和が非常に重要です。

特に、プットオプションは、プロジェクトが設定された事業目標を達成できなかった場合の将来の状況に備えるために、外国人投資家が非常に関心を持っている問題の1つです。さらに、買い手は、プットオプションを行使した際に売り手が買い戻し義務を履行する財務的資格がない場合に備えて、追加の要件も課します。

M&A取引の減少

外国投資庁の統計によると、2024年の最初の10か月間で、外国投資家による資本出資および株式購入（M＆A）取引は2,669件、資本出資総額は36億8,000万ドルを超え、2023年の同時期と比較して、数量で10.4％、金額で29％減少しました。特に、不動産セクターは法的問題の影響を大きく受け、供給の減少を引き起こしていると言われています。 2024年は不動産関連法の施行・適用が始まる年です。そのため、多くの不明確な問題が投資家や市場を待たせることになります。

出典: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm