金利引き下げは不動産市場の解決策となるのか？

SCMPに掲載された記事の中で、著者のニコラス・スパイロ氏は、韓国とオーストラリアの2つの経済大国は、他の要因も住宅不動産の見通しに影響を及ぼす場合の金融政策の限界についての教訓を提供していると主張している。 [広告_1]

シドニー郊外メドウバンクのアパートの建物。オーストラリアの住宅価格は近年、こうした成長は持続不可能との警告があるにもかかわらず、記録的な低金利が需要を刺激し、急上昇している。写真：ブルームバーグ

米連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、8月23日にワイオミング州ジャクソンホールで開催されたカンザスシティ連銀の年次総会で、大いに期待されていた演説を行ったが、金融市場に驚きを与えることはなかった。しかし、「政策を調整する時が来た」という議長の主張は、世界で最も影響力のある中央銀行が利下げが差し迫っていることを示唆する、これまでで最も強力なものだった。

欧州中央銀行を含む他の主要中央銀行が借入金利の引き下げを開始する中、FRBの政策転換は世界の他の国々に「強い影響」を与えている。これは特にアジアに当てはまり、米国との貿易および金融のつながりが緊密なため、波及効果はより顕著になります。

中国以外のアジアの主要経済国のうち、どこが最初に借入金利を引き下げるかをめぐり憶測が飛び交っている。金利に敏感な住宅市場では、金融政策の変更が感情に大きな影響を与えます。しかし、住宅不動産のパフォーマンスと見通しに影響を与える要因はそれだけではありません。一部の経済では、近い将来に金利を引き下げることができるのか、あるいは引き下げるべきなのかさえ明らかではありません。

例えば、韓国では、金利が間もなく引き下げられるとの期待が不動産価格の力強い回復に貢献しています。韓国銀行（BOK）が金利を14年ぶりの高水準である3.5%に引き上げる決定をきっかけに激しい下落が起こり、ソウルのマンション価格は2022年12月の安値から急騰した。

韓国のインフレ率は目標の2%を下回り、国内需要は急激に弱まっているものの（利下げを正当化する状況）、金融の安定を維持することは韓国銀行の使命の一部である。このため、韓国銀行は北東アジア経済の弱点である韓国家計の高い負債比率に極めて敏感になっている。

韓国政府が本格的な住宅危機を防ぐためにこれまで講じてきた措置により、住宅ローン貸出は予想を上回る回復を見せ、前四半期には前年比で約6％増加した。 2020～21年の好景気ほど強力ではないものの、韓国銀行が先月の政策会合で、金利引き下げに慎重になる理由としてソウルの住宅価格の回復を指摘するほどの速さだ。

韓国銀行がソウル地域の価格について具体的に言及したのは今回が初めてだ。また、低インフレと低成長にもかかわらず、住宅ブームの再来リスクが金融政策の制約となっていることも示している。野村證券の韓国・台湾担当エコノミスト、パク・ジョンウ氏は、韓国銀行は「困難な状況にある」と述べた。

住宅市場の規制の責任が中央銀行ではなく政府にあるという事実によって、これはさらに困難になっている。住宅ローン融資規制は強化され、供給を増やす取り組みも行われているものの、政策立案者たちは依然として好況と不況による不動産市場の損害を防ぐのに苦慮している。

対照的にオーストラリアでは、利下げは検討すらされていない。今月初め、オーストラリア準備銀行（RBA）は借入コストを12年ぶりの高水準に維持し、インフレの継続に伴うさらなる引き上げの可能性についても議論した。

RBAは他の主要中央銀行ほど積極的に金融引き締めを行っていないものの、今年は金利を長期間高水準に維持することで金融緩和の傾向に逆らうつもりだと市場を納得させるのに苦労している。債券投資家はオーストラリア準備銀行が12月に政策緩和を開始すると予想している。

しかし、同国の住宅市場を動かしているのが金融政策ではない。昨年オーストラリア準備銀行が金利を引き上げたときも、住宅価格は急激ではあるものの短期間の下落の後、予想外の速いペースで上昇した。コアロジックのアジア太平洋地域調査ディレクター、ティム・ローレス氏は「金利だけの問題なら、今ごろ深刻な不況に陥っているはずだ」と語った。

オーストラリアでは、需要と供給の変動が不動産価値に大きな影響を与えます。新型コロナウイルス感染症のパンデミックによって悪化した住宅価格高騰の危機は、供給側と需要側の両方における長年の政策の失敗を浮き彫りにした。

住宅危機に関する人民委員会への4月の提出書類の中で、コリーナ・エコノミック・アドバイザリーのソール・エスレイク氏は、住宅市場が最も大きな打撃を受けたと指摘した。 1980年代半ば以降、連邦政府と州政府は供給を増やすよりも需要を高めることに重点を置いてきました。需要側の政策は、税制の変更などにより、初めて住宅を購入する人よりも投資家を優遇することになった。

住宅所有の急激な減少により賃貸住宅の需要が高まり、パンデミックによって引き起こされた純流出の急増の中で住宅の購入能力の低下につながっています。制限的な計画と区画規制は、都市中心部に近い望ましい郊外での中密度住宅の開発を妨げ、危機を悪化させている。

借入コストを下げても住宅購入のしやすさは改善されず、むしろ問題を悪化させる可能性さえあります。一方、オーストラリアの計画制度を大幅に改革すれば、住宅危機の根本的な原因の解決に大いに役立つだろう。

投資家らがアジアの主要経済国における金利低下への賭けを増やす一方で、韓国とオーストラリアは、特に住宅市場に関して、金融政策の限界について警告を発している。

*ニコラス・スパイロ氏は、ロンドンを拠点とするマクロ経済および不動産アドバイザリー専門会社、ローレッサ・アドバイザリーのパートナーです。彼は先進国および新興国の経済の専門家であり、マクロ政治や金融の動向について頻繁に解説しています。

出典: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html