不動産市場操作の禁止

不動産取引を銀行を通じて行う提案

代表のチン・ラム・シン氏（ アンザン省代表団）は、法案に不動産市場の操作や混乱の行為を禁止する条項を追加し、不動産市場の操作や混乱の行為の兆候を明確に定義することを提案した。 「近年、操作的な行為が不動産市場を不安定にし、国の社会経済発展に影響を与えている」とシン氏は述べた。

多くの代表者が同じ提案をしています。国防安全保障委員会の専門委員チン・スアン・アン氏（ ドンナイ省代表）は、不動産市場の操作行為を禁止行為のリストに含めるよう提案し、同時に不動産価格の操作と固定行為を明確にすることを提案した。 「個人的には、不動産価格操作は刑法に規定されている株価操作に劣らず危険だと考えています。現在、不動産市場における価格操作は巧妙な手口で行われており、バブル状態を引き起こしています。不動産価格は現実に比べて高騰しており、法律で禁止し、具体的な規制を設けて排除する必要がある」とアン氏は提言した。

アン氏によれば、不動産市場を操作する行為には、オークションで高額な価格を設定し、その後手付金を取り消して価格をつり上げ利益を得ることだけでなく、あるプロジェクトを利用して他のプロジェクトの価格を「刺激」し、非常に高い価格水準を作り出すことも含まれるという。 「徹底して対処しないと泡ができ、重大な事故につながると思う」とアン氏は強調した。

国会司法委員会のグエン・マイン・クオン副委員長（ クアンビン代表団）は、「国家は、不動産取引において組織や個人が現金以外の支払いを行える条件を整える政策を有している」と規定する法案草案について懸念を表明した。クオン氏によると、キャッシュレス決済は汚職や悪質行為の防止と撲滅に非常に重要な解決策である。そのため、彼は、不動産取引のような大規模な取引については、政府は単にキャッシュレス決済を促進するのではなく、義務付ける方向に進むべきだと提案した。

代表者 チン・スアン・アン（ドンナイ代表団）

代表のチン・スアン・アン氏は、不動産取引における支払いに関する規制に同意すると表明した。この規制によれば、プロジェクト投資家と不動産事業者は、ベトナムの銀行口座を通じて顧客から資金を受け取らなければならない。 「不動産に関するすべての取引は、投資家や企業だけでなく、銀行を通じて決済されるべきだと私は考えています。キャッシュレス決済の導入は大きく前進しましたが、さらなる改革が必要だと考えています」とアン氏は提言した。

不動産に関連するすべての取引は、投資家や企業だけでなく銀行を通じて支払われる必要があります。キャッシュレス決済に向けて私たちは長い道のりを歩んできましたが、私はこれをさらに進めることを提案します。

国防安全保障委員会常勤委員（ドンナイ代表団）チン・スアン・アン代表

ブローカーの「投げて捕まえる」行為が市場を混乱させる

不動産取引フロアに関する規制については、以前の法案の受理と改正に関する報告書で、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、多くの国会議員の意見を聞き、説明と承認を受けた法案では、不動産取引がフロアを経由することを要求する規制が削除され、奨励されるだけになったと述べた。 「不動産取引を強制することは搾取のリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場の発展を保証しない」とタン氏は述べた。さらに、法案では、個人が参加者となる不動産取引は公証され、認証されなければならないとも規定されている。一方が不動産業者である場合は、公証や認証は必要ありません。

ホアン・ヴァン・クオン副大臣（ハノイ代表団）は、不動産取引契約には公証は必要ないが、取引フロアを通じて確認できると述べた。クオン氏は、不動産市場を構成する3つの要素のうちの一つにトレーディングフロアがあるものの、現行の不動産業法では、仲介だけでなく売買の両方の業務にフロアが参加できるようになっているため、フロアの機能を適切に規制できていないと分析した。 「フロアは仲介業者であるべきだが、現在は売買の両方が行われており、人々はこれを市場を混乱させる『投げて捕まえる』状況と呼んでいる」とクオン氏は強調した。

そこから、クオン副首相は、法律はより厳しい規制を定める必要があり、フロアは仲介機能のみを果たし、顧客と国家に提供される情報に責任を負わなければならないと提案した。同時に、フロアは売買に参加することはできず、契約に従って公証手数料と仲介手数料に相当する取引確認手数料などの手数料のみを受け取る。クオン氏によれば、このアプローチにより、取引所はブローカーとして適切に機能し、顧客にアドバイスし、市場情報を政府に提供する責任を負うことになる。

クオン議員との議論の中で、グエン・ヴァン・タン議員（タイビン代表団）は、公証は現在多くの問題を抱えているが、公証が無視されたり、取引フロアに追加の権利が与えられたりすれば「非常に危険だ」と述べた。タン氏は、取引は公証によってのみ確認されるべきであり、フロアは州法を反映することはできないと示唆した。

同氏は、ホアン・ヴァン・クオン副議長がフロアの売買参加を禁止する提案をしたとき、「理論的に考えていた」と述べた。 「実際には、価格が分かっている以上、禁止することはできません。なぜなら、人々は価格を公表して売買する方法が数多くあるからです。代表団は皆知っていますが、過去には高層ビル、特に国営企業や大手民間企業が価格を提示した物件は、翌日投資家に問い合わせると完売したと言われましたが、不動産市場では依然として高値で取引されており、価格の1.5倍、あるいは2倍の価格で取引されていました。これは非常に危険です」とタン氏は述べ、取引フロアを自由にすることを提案しました。「良質のワインに藪は不要」、つまり取引が良ければ顧客は来るし、悪ければ顧客は来ないからです。

その後、代表者らの意見を聞き、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、代表者らは皆、取引フロアの質と専門性の向上を望んでいると述べた。したがって、起草委員会は、フロアがどのようにして仲介機能を果たし、市場を混乱させる可能性のある売買に直接参加しないかを検討することになる。

基礎工事前にアパートの保証金を受け取るべきでしょうか？

将来の住宅取引に関して、法案は2つの選択肢を提示している。まず、プロジェクトが運用開始に必要な条件をすべて満たした場合（土地使用権、建設許可証、アパートまたは住宅と併用する複合用途の建物の基礎工事の受入書類など、以下のいずれかの書類を含む）、投資家は顧客から保証金を徴収することができます。第二に、プロジェクトの基本設計が評価され、土地使用権に関する文書のいずれかが揃っている場合、投資家は保証金を徴収することができます。保証金の上限額は販売価格、リース購入価格の10%を超えません。

トラン・ホン・グエン副代表（ビントゥアン代表団）は、顧客にとってリスクが少ないため、オプション 1 に従って規制することを提案した。同氏によれば、プロジェクトの基本設計が承認された直後から手付金を徴収すると、手付金を受け取ってから実際のプロジェクト実施までの時間が非常に長くなるとのことだ。一方、不動産市場は最近、多くの複雑な展開を見せており、不動産プロジェクトの投資家は依然として預金や出資契約を利用して恣意的に資金を動員し、不安と混乱を引き起こしている。多くのプロジェクトでは、入金後5年、10年経ってもプロジェクトが実行されません。

逆に、ファム・ヴァン・ホア副代表（ドンタップ代表団）は、「投資家はそれを本当に気に入っており、顧客も​​それを受け入れる」という理由で、選択肢2の選択を支持した。ホア氏は、投資家は必ずしも100％の資本を持っているわけではなく、プロジェクトを形成するには銀行から借り入れをしなければならないと分析した。 10% の頭金は、住宅の価値に比べればそれほど大きくありませんが、投資家がプロジェクトを実行するための資金を確保するための条件を整えるだけでなく、両者の間に信頼関係を築きます。また、頭金を預けた顧客は割引も受けられることは言うまでもありません。 「投資家が土地使用権、つまり土地をリースし土地使用料を支払う決定を記した書類を持っている場合、投資家は不正行為をしていないと思う」とホア氏は語った。

ファム・ヴァン・ホア代表（ドンタップ代表団）

同様に、代表のグエン・ティ・ヴィエット・ガ氏（ハイズオン代表団）も、選択肢2を選択することを提案しました。選択肢2を選択すると、企業と投資家が発展できる条件が整うからです。ンガ氏は、この選択肢は顧客にさらなるリスクをもたらす可能性があると認めたが、管理を強化し、政府機関の責任を増やすことで克服できるだろうと述べた。逆に、オプション 1 は顧客にとってより安全ですが、同時にビジネス チャンスを狭め、ビジネス開発の促進とメカニズムの構築に反しているように見えます。

代表のフイン・ティ・フック氏（バリア・ブンタウ代表団）は、保証金の額を草案の10％ではなく5％を超えないように規定することを提案した。この水準は、預金者と預金受取人双方が相互に信頼を維持し、約束を意識的に遵守し、預金の性質が資本動員を目的としないことを確認するのに十分な価値です。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、どちらの選択肢にも良い面と悪い面があると述べた。オプション 1 の利点は、弱い立場の当事者である購入者の利益を保護できることですが、ビジネス側では潜在的な投資家へのアクセスを保証することはできません。選択肢2の場合、企業にとって有利な条件が整うという点はプラスだが、基本設計から建設許可の発行まで多くの手順が必要で、遅延が発生し、人々の権利に影響を与える可能性がある。 「もし明確でなかったり、合意に至らなかったりするのであれば、国会が意見を述べることができるよう、この内容を投票にかけることを提案する」とタン氏は述べた。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm