建設省：「土地競売ブローカー」登場、仮想価格設定で市場操作

「土地競売ブローカー」が登場

建設省は、不動産価格の上昇のコスト構造、販売価格、原因を分析し、解決策を提案する報告書第5333号を政府官庁に提出した。

同省によると、得られた利益の他に、近年の土地使用権のオークションでは限界やマイナス面も明らかになったという。一部の地域では、土地の競売プロセスにおいて、依然として「競売ブローカー」や共謀といった現象が見られ、競売参加者に影響を与えています。

「一部の土地に非常に高い価格で入札し、その後手付金を取り消し、仮想的な価格水準を作り出して市場を操作し、違法な利益を得るために競売にかけられた多数の土地を購入し転売する現象は多くの場所でかなり一般的であり、組織化されている」と建設省は述べた。

同省はまた、ハノイでのいくつかのオークションで非常に高い結果が出たと指摘した。例えば、ホアイドゥック区の土地オークションでは、開始価格の18倍の落札額が出た。

ハノイのタンオアイ地区における68区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。

建設省によれば、最近の土地競売の結果に影響を与えている主な理由は3つある。

まず、開始価格が低いため、多くの参加者が集まります。 2つ目は、預入金額が低いことです。 第三に、オークションには、オークションに参加してすぐに売却して利益を得ることに特化した投資グループが多数存在します。オークション会場の外では、多くのブローカーが結果を待ち、1区画あたり2億～5億ドンの価格差でオークションにかけられた土地を売買する準備をしていた。

落札価格が開始価格より何倍も高くなったため、市場に悪影響が出ました。

土地オークションの落札価格は開始価格より何倍も高くなり、土地や住宅の価格水準、そして住宅・不動産市場（需給）に悪影響を及ぼします。したがって、この価格は土地価格を決定するための参考情報として使用され、オークション会場付近のエリアに新たな、さらにはるかに高い価格レベルが生み出されることになります。

これは、土地が割り当てられ、土地使用料を支払ったプロジェクトにとっては有利ですが、承認されたものの土地使用料を支払っていないプロジェクトにとっては不利です。

その理由は、土地価格を決定する方法の一つが、土地利用目的、立地、収益性、インフラ状況、面積、形状、市場で譲渡された土地使用権の合法性、土地使用権オークションの落札などにおいて類似する空き地の価格を分析し、比較して評価対象となる土地の価格を決定する直接比較法であるためです。

さらに、同省は、開始価格より数倍高い価格で土地が落札されることも投資家の心理に影響を与え、競売場所の近くで売りに出されていた、または売りに出されている住宅や不動産商品の価格上昇につながると評価した。

ハノイのホアイドゥック区における19区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。

実際、土地オークションの落札価格は、組織や個人が不動産を取引する際に購入、売却、譲渡価格を決定する際の参考にする基準価格となることが多いです。

建設省は、「地価の上昇は投入コストの増加につながり、住宅価格や不動産価格の上昇につながる。企業は、手頃な価格で低コストのプロジェクトへの投資機会がほとんどなくなり、資本回収と効率的な事業運営のために、社会の超高所得者層を対象とした高級・超高級不動産への投資を余儀なくされるだろう。これは、特に低所得者層と中所得者層にとって、住宅建設をさらに困難にするだろう」と分析した。

土地価格の高騰により、国民だけでなく企業や投資家も効果的な投資・事業計画を立てることができなくなり、その地域への建設投資が誘致されず、将来の供給が減少・制限されることになります。

土地オークションの結果が異常に高くなった場合、国防、安全保障、社会経済開発の目的で土地を使用するプロジェクトに対する土地の取得、補償、支援、移住にも影響が及ぶ。これにより、土地を回収され、補償を受けた人々、あるいは受け取っていない人々が不満を抱き、承認された計画よりも高いレベルを要求するようになり、社会不安を引き起こす可能性があります。

建設省は、土地競売に関する規制を研究し、実際の状況に合致するように改善することを提案しており、保証金の増額、地域の実情に合わせた開始地価の決定、落札金の支払い期間の短縮、投機目的の競売参加者の制限などの方向で改善していく考えだ。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm