「土地競売ブローカー」が登場
建設省は、不動産価格の上昇のコスト構造、販売価格、原因を分析し、解決策を提案する報告書第5333号を政府官庁に提出した。
同省によると、得られた利益の他に、近年の土地使用権の競売では限界やマイナス面も明らかになっているという。一部の地域では、土地の競売プロセス中に、依然として「競売ブローカー」や共謀などの現象が見られ、競売参加者に影響を与えています。
「一部の土地に非常に高い価格で入札し、その後手付金を取り消し、仮想価格水準を作り出して市場を操作し、競売にかけられた多くの土地を購入して転売し、違法な利益を得るという現象は多くの場所で非常に一般的であり、組織化されている」と建設省は述べた。
同省はまた、ハノイで行われたいくつかのオークションで非常に高い落札結果が出たことを指摘した。例えば、ホアイドゥック地区の土地オークションでは、落札価格は開始価格の18倍に達した。
ハノイのタンオアイ地区における68区画の土地の競売（写真：ドゥオン・タム）。
建設省によると、最近の土地競売の結果に影響を与えている主な理由は3つある。
まず、開始価格が低いため、多くの参加者が集まります。 2つ目は預金額が低いことです。 第三に、オークションには、オークションに参加してすぐに売却して利益を得ることに特化した投資グループが数多く存在します。オークション会場の外では、多くのブローカーが結果を待ち、1区画あたり2億～5億ドンの価格差でオークションにかけられた土地を売買する準備をしていた。
落札価格が開始価格より何倍も高くなったため、市場は悪影響を受けました。
土地オークションの落札価格は開始価格の何倍も高くなり、土地や住宅の価格水準、住宅や不動産市場（需要と供給）に悪影響を及ぼします。したがって、この価格は土地価格を決定するための参考情報として使用され、オークション地点の近くのエリアに対して、さらにはるかに高い新しい価格レベルが作成されます。
これは、土地が割り当てられ、土地使用料を支払ったプロジェクトにとっては有利ですが、承認されたものの土地使用料を支払っていないプロジェクトにとっては不利です。
その理由は、土地価格を決定する方法の一つが、土地利用目的、立地、収益性、インフラ状況、面積、形状、市場で譲渡された土地使用権の合法性、土地使用権オークションでの落札などにおいて類似する空き地の価格を分析し、比較して評価対象となる土地の価格を決定する直接比較法であるためです。
さらに、同省は、土地の競売が開始価格の何倍もの価格で落札されることも投資家の心理に影響を与え、競売場所の近くで売りに出されていた、または売りに出されている住宅や不動産商品の価格上昇につながると評価した。
ハノイのホアイドゥック地区における19区画の土地のオークション（写真：ドゥオン・タム）。
実際、土地オークションの落札価格は、組織や個人が不動産を取引する際に購入、売却、譲渡価格を決定する際の参考にする基準価格となることが多いです。
「地価の上昇は投入コストを増大させ、住宅や不動産価格の上昇につながる。企業は手頃で低コストのプロジェクトに投資する機会がほとんどなくなり、資本を回収し、効率的に事業を行うために、社会の超高所得者層にサービスを提供する高級で超豪華な不動産に投資せざるを得なくなる。これにより、特に低所得者と中所得者層にとって住宅建設がさらに困難になるだろう」と建設省は分析した。
土地価格の高騰は、国民だけでなく、企業や投資家が効果的な投資・事業計画を立てることを不可能にし、その地域への建設投資を誘致できず、将来の供給を減少・制限することにつながります。
土地オークションの結果が異常に高くなった場合、国防、安全保障、社会経済開発の目的で土地を使用するプロジェクトのための土地取得、補償、支援、移住も影響を受けます。これにより、土地を回収され、補償金を受け取った人々、あるいは受け取っていない人々が不満を述べ、承認された計画よりも高いレベルを要求するようになり、社会不安を引き起こす可能性があります。
建設省は、土地競売に関する規制を研究し、実際の状況に即したものに改善することを提案しており、保証金の増額、土地の開始価格の決定を地域の実情に即したものにすること、落札価格の支払い期間の短縮、投機目的の競売参加者の制限などの方向で検討している。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm
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