3つの選択肢
この規制は、小規模不動産事業を営む個人をより明確に識別するための基準を提供することを目的としています。なぜなら、2023年不動産業法第9条第3項によれば、小規模不動産業を営む個人は企業を設立する必要はなく、法律の規定に従って申告し、納税しなければならないからです。
そこで建設省は、小規模不動産業を営む個人を特定するための3つの選択肢を提案している。オプション 1: 個人が 1 年間に既存の住宅または将来の住宅を 3 ～ 5 軒またはアパート売却、譲渡、または賃貸します。個人が、1年以内に5～10件の工事、または工事の5～10床面積の既存または将来の建設工事を売却、譲渡、またはリースします。
現時点で取引を制限すると、不動産市場に悪影響が及ぶでしょう。
オプション 2: 小規模不動産事業を行う個人は、都市部で 1,000 ～ 2,000 平方メートルの土地を所有または使用権の下で販売または賃貸することで特定できます。農村地域では、この面積はより広く、約 3,000 ～ 5,000 m2 になります。
オプション3：個人が住宅法第57条第3項に規定されている2階建て以上、20戸未満の規模の個人住宅の建設に投資する。個人が相続により取得した住宅、または他者から感謝、慈善、連帯の気持ちを込めて取得した住宅を売買または賃貸します。
弁護士トラン・ミン・クオン（ホーチミン市弁護士会）
一方、現行法では、企業設立を必要としない不動産事業については具体的な規定がありません。
貿易を制限する代わりに課税する
弁護士トラン・ミン・クオン氏（ホーチミン市弁護士会）は、このような規制は世界でも例がなく、非現実的であり、市場の発展を妨げているとコメントした。代わりに、人々に自由に貿易を許可しつつ、法律に従って正しく全額税金を支払う責任を持たせましょう。具体的には、この種の事業は余剰価値を生み出さないため、高い税金を課されるべきです。不動産を売買すればするほど、支払う税金も高くなります。その税金はインフラへの投資と再建に使われるので、政府と国民の両方が恩恵を受けるのです...
それだけでなく、この規制が施行されれば、特定個人の不動産を6件以上売却した場合には設立を強制するために、どの機関が売却件数を監視・確認するのでしょうか。不動産を販売するために新しい会社を設立することを強制されるべきでしょうか?事業を設立しない場合、どのような制裁が科せられるのでしょうか？人々がビジネスを立ち上げることに同意したが、その後数年間不動産を買ったり売ったりしなかった場合、そのビジネスを永久に維持できるでしょうか?ベトナムで事業を解散または破産させることは、現時点では非常に困難です。
クオン弁護士によると、不動産市場は回復していない病人のように依然として低迷しているという。不動産取引件数を増やし、市場に流動性を生み出すにはインパクトが必要です。この提案は「呼吸管」を締めるようなもので、すでに困難な市場をさらに困難にします。不動産市場は発展し、販売されることを望んでおり、そこには仲介業者、投資家、投機家などが存在しなければなりません。不動産市場の管理者は、不動産市場が安定的に発展するように導く必要があり、管理できない場合は不動産事業活動を禁止すべきではありません。
「収入を増やし、予算の損失を防ぎ、不動産市場の健全な発展を助けるには、行政的な解決策だけでなく、経営に対する経済的解決策が必要です。行政規制が増えれば、市場は対処方法を見つけなければならず、法律を回避する方法を見つけなければならなくなり、混乱が増すでしょう。したがって、販売および賃貸住宅の数を制限するのではなく、税制を制定し、不動産市場で利益を上げるためにサーフィンをしている小規模な個人に重い税金を課す必要があります。特に、住宅や土地を購入して放置し、改修も使用もせず、価格が上がるのを待って利益のために売却するケースには、さらに重い税金を課す必要があります。政府はその税金を基金として、貧困層向けの新しい低価格住宅エリアを建設し、人々の真のニーズを満たすことができます。そうすれば、不動産投資家や投機家は大幅に減少するでしょう」と弁護士のトラン・ミン・クオン氏は分析した。
不動産専門家のトラン・カン・クアン氏は、個人が不動産ビジネスを継続的かつ大量に行う場合は、法人を設立する必要があると考えています。その点では、この規定は正しいと言えます。しかし、この規制をすぐに適用すると不安定であったり、3～5軒という具体的な数を与えることが適切ではなく、ロードマップと時間が必要であったりします。なぜなら、個人が 2 ～ 4 個の不動産商品を所有していても、その価値が 500 億 VND、さらには数千億 VND に達することもあるからです。一方、個人が 10 ～ 20 個の商品を所有していても、各商品は 10 億 ～ 20 億 VND に過ぎないのです。
「法律は正しいが、一定のロードマップが必要だ。なぜなら、法人を設立する際には、不動産企業を設立しなければならないからだ。個人資産を企業に持ち込む場合、多くの問題があり、簡単ではなく、説明が必要だ。特に農地を企業に持ち込む場合はそうだ。現在、不動産企業を設立するための定款資本の規定は200億ドンだが、これは妥当なのだろうか？ 個人としての不動産事業は、利益が出ても損しても2％の税金を支払わなければならないが、企業は利益が出たときだけ税金を支払い、その費用を企業の経費に含めることができる。したがって、長期的には、個人投資家が継続的に投資するつもりなら、不動産を簡単に管理し、より多くの利益を上げるために企業を設立する必要がある。問題は、最も簡単な方法で不動産を企業の法人に持ち込むために、国がどのように支援するかだ」とトラン・カン・クアン氏は分析した。
プロパティーX株式会社のドアン・ゴック社長も同様の見解を示し、このような規制を発令するのは投機を制限するためだと述べた。国家の方針は、不動産が急速に発展し、他の多くの産業や経済全体に影響を及ぼさないようにすることです。しかし、取引が制限されれば、市場に影響が及ぶことになります。土地熱が高騰する時期には、不動産ブローカーはピンクブックを譲渡せず、法律を回避して脱税する策略を使います。
まず、公証人のもとに行き、住宅所有者との売買を承認します。つまり、住宅所有者はピンクブックを譲渡することなく、「ブローカー」に売買を完全に承認することになります。次に、「ブローカー」が買い手を見つけたら、公証された名義移転手続きが行われます。 3つ目は、「仲介業者」が事前に住宅所有者と交渉するケースです。したがって、国は「ブローカー」から税金を徴収しません。それだけでなく、投資家は親戚や妻、子供に不動産を所有させることで法律を回避することもあります。したがって、この規制は管理できません。
現在の状況では、この提案は投機に対抗できる可能性は低く、すでに不安定な投資家の心理に影響を及ぼすため逆効果になる可能性がある。したがって、現在の状況では、不動産は依然として、特に外国からの投資資本や送金といった資源を引き付けるための大規模かつ効果的なチャネルの 1 つであるため、資源を引き付けるためのオープンなメカニズムが必要です。不動産取引を厳しく制限するのではなく、不動産取引を誘致し促進するためのさらなる政策が必要です。
プロパティX株式会社ゼネラルディレクター、ドアン・ゴック氏
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