年間 5 軒までの住宅を販売または賃貸するには、事業を設立する必要がありますか?

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3つの選択肢

この規制は、小規模不動産業を営む個人をより明確に識別するための基準を提供することを目的としています。なぜなら、2023年不動産事業法第9条第3項によれば、小規模不動産事業を行う個人は企業を設立する必要はなく、法律の規定に従って申告し、納税しなければならないからです。

そこで、建設省は、小規模不動産業を営む個人を特定するための3つの選択肢を提案している。オプション 1: 個人が 1 年間に既存の住宅または将来の住宅を 3 ～ 5 軒またはアパート売却、譲渡、または賃貸します。個人が1年以内に5～10件の工事、または工事の5～10床面積の既存または将来の建設工事を売却、譲渡、または賃貸します。

Bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm phải thành lập doanh nghiệp?- Ảnh 1. — 現時点で取引を制限すると、不動産市場に悪影響を与えるでしょう。

オプション 2: 小規模不動産事業を行う個人は、都市部で 1,000 ～ 2,000 平方メートルの土地を所有または使用権の下で販売または賃貸することで特定できます。農村部では、この面積はより広く、約 3,000 ～ 5,000 平方メートルになります。

オプション3：個人が住宅法第57条第3項に規定されている2階建て以上、20戸未満の規模の個人住宅の建設に投資する。個人が相続により取得した住宅、または感謝、慈善、連帯などにより他者から譲り受けた住宅を売買または賃貸します。

収益を増やし、予算の損失を防ぎ、不動産市場の健全な発展を助けるためには、管理上の解決策だけでなく、経営のための経済的な解決策も必要です。

トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士協会）

一方、現行法では、企業設立を必要としない不動産事業については具体的な規定がありません。

貿易を制限する代わりに課税する

トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、この種の規制は世界でも前例がなく、非現実的であり、市場の発展を妨げているとコメントした。代わりに、人々が自由に貿易を行えるようにしつつ、法律に従って正しく全額税金を支払う責任を持たせます。具体的には、この種の事業は余剰価値を生み出さないため、高い税金を課されるべきです。不動産を売買すればするほど、支払う税金も高くなります。その税金はインフラへの投資と再建に使われるので、政府と国民の両方が利益を得ることになります...

それだけでなく、この規制が施行されれば、特定個人の不動産売却件数を監視・確認し、6件以上の不動産を売却した場合には設立を強制する機関はどこになるのでしょうか？不動産を販売するために新しい会社を設立することを強制されるべきでしょうか?事業を設立しない場合、どのような制裁が科せられるのでしょうか？人々がビジネスを立ち上げることに同意したが、その後数年間不動産を買ったり売ったりしなかった場合、そのビジネスを永久に維持できるでしょうか?ベトナムで事業を解散または破産させることは、現時点では非常に困難です。

クオン弁護士によると、不動産市場は回復していない病人のように依然として低迷しているという。不動産取引件数を増やし、市場に流動性を生み出すようなインパクトが必要です。この提案は「呼吸管」を締め付けるようなもので、すでに困難な市場をさらに困難なものにする。不動産市場は発展し、販売されることを望んでおり、仲介業者、投資家、投機家などが存在しなければなりません。不動産市場管理者は、不動産市場が安定的に発展するように導く必要があり、管理できない場合に不動産事業活動を禁止すべきではありません。

収入を増やし、財政損失を防ぎ、不動産市場の健全な発展を促進するためには、行政的な解決策だけでなく、経営に対する経済的な解決策も必要です。行政規制が強化されれば、市場は対応策や脱法手段を模索せざるを得なくなり、混乱が増すでしょう。したがって、売買・賃貸住宅の数を制限するのではなく、税制を整備し、不動産市場で利益を上げるために乗り回す個人に重い税金を課す必要があります。特に、住宅や土地を購入しても放置し、改修も使用もせず、価格が上昇するのを待って利益目的で売却するケースには、さらに重い課税を課す必要があります。政府はその税金を、貧困層向けの低価格住宅地の建設資金として活用し、人々の真のニーズに応えることができます。そうすれば、不動産投資家や投機家は大幅に減少するでしょう」と、弁護士のトラン・ミン・クオン氏は分析しました。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、個人が不動産事業を継続的かつ大量に行う場合は法人を設立する必要があると考えています。その点ではこの規定は正しい。しかし、この規制を直ちに適用すると不安定になり、あるいは3～5軒という具体的な数を与えることが適切でなく、ロードマップと時間が必要になります。なぜなら、個人が 2 ～ 4 個の不動産商品を所有していて、その価値が 500 億 VND、さらには数千億 VND に達するのに対し、個人が 10 ～ 20 個の商品を所有していても、各商品は 10 億～ 20 億 VND に過ぎないからです。

「法律は正しいが、一定のロードマップが必要だ。なぜなら、法人を設立する際には不動産事業体を設立しなければならないからだ。個人資産を会社に持ち込むとなると、多くの問題が生じ、単純ではなく、説明も必要になる。特に農地を事業体に持ち込む場合はなおさらだ。現在、不動産事業体を設立するための定款資本は200億ドンと規定されている。これは妥当なのだろうか？個人として不動産事業を営む場合、利益の有無にかかわらず2%の税金を支払わなければならないが、法人は利益が出た場合のみ税金を支払い、その費用を事業経費に計上できる。したがって、長期的に見て、個人投資家が継続的に投資するのであれば、不動産を容易に管理し、より多くの利益を得るために法人を設立する必要がある。問題は、国がどのようにして最も容易に不動産を法人体に持ち込むための支援を行うかだ」とトラン・カイン・クアン氏は分析した。

同じ見解を共有するPropertyX株式会社のゼネラルディレクターのDoan Ngoc氏も、このような規制を発令するのは投機を制限するためだと述べた。国家の方針は、不動産が急速に発展し、他の多くの産業や経済全体に影響を及ぼさないようにすることです。しかし、取引が制限されれば市場に影響が及ぶでしょう。土地熱が高まっている時期には、不動産ブローカーはピンクブックを譲渡せず、法律を回避して脱税する策略を使います。

まず、公証人のもとに行き、住宅所有者と売買を承認します。つまり、住宅所有者はピンクブックを譲渡することなく、「ブローカー」に売買を完全に承認することになります。次に、「ブローカー」が買い手を見つけたら、公証された名義移転手続きが行われます。 3つ目に、「ブローカー」が事前に住宅所有者と交渉するケースがあります。したがって、国は「ブローカー」から税金を徴収しません。それだけでなく、投資家は親戚や妻、子供に不動産を所有させることで法律を回避することもあります。したがって、この規制は管理できません。

現状では、この提案は投機を抑制する効果は期待できず、すでに不安定な投資家の心理に影響を及ぼすため逆効果となる可能性がある。したがって、現状では不動産は依然として、特に外国からの投資資本や送金といった資源を引き付ける大規模かつ効果的なチャネルの一つであるため、資源を引き付けるためのオープンなメカニズムが必要です。不動産取引を厳しく制限するのではなく、不動産取引を誘致し促進するためのさらなる政策が必要です。

PropertyX株式会社ゼネラルディレクター、ドアン・ゴック氏

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