Quelques réflexions sur le parquet des droits d'utilisation du sol

Récemment, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé au ministère de la Construction de présider et de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les agences concernées l'étude de la création d'une salle des marchés des droits d'utilisation des terres.

Résumé : La résolution n° 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité exécutif central sur la poursuite de l'innovation et de l'amélioration des institutions et des politiques, et l'amélioration de l'efficacité et de l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres a proposé la solution : « Publier les prix des terrains, exiger des transactions via les salles des marchés, le paiement par l'intermédiaire des banques et pas d'espèces ». Sur la base de cette base politique, afin que le marché immobilier puisse fonctionner de manière ouverte et transparente, le Premier ministre Pham Minh Chinh a récemment demandé au ministère de la Construction de présider et de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les agences concernées l'étude de la création d'une salle des marchés des droits d'utilisation des terres. Afin d’apporter davantage de perspectives sur cette politique, cet article examine les fondements, les objectifs, la nécessité et l’expérience de certains pays, proposant ainsi quelques solutions connexes.

1. Les salles de marché immobilières ne sont pas un problème nouveau dans notre pays. La réglementation relative aux salles des marchés immobiliers et aux transactions par le biais des salles des marchés immobiliers est l'une des dispositions de la loi de 2014 sur les activités immobilières visant à améliorer la transparence et la sécurité des transactions immobilières. L'article 3, clause 6, de la loi de 2014 sur les activités immobilières stipule : « Une salle des marchés immobiliers est un lieu où se déroulent les transactions d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers. »

Conformément à la réglementation légale en vigueur, les salles des marchés immobiliers sont créées par des entreprises ayant les activités suivantes : Réalisation d'opérations d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers ; Organisation de la vente, du transfert, de la location, de la sous-location et de la location-vente de biens immobiliers ; Présenter, répertorier et fournir publiquement des informations immobilières aux parties intéressées ; Vérifiez les documents immobiliers pour vous assurer qu'ils sont éligibles à la transaction ; Agir comme intermédiaire entre les parties pour échanger, négocier et signer des contrats d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers.

L'article 107, clause 1, du Code civil de 2015 stipule que les biens immobiliers comprennent les terrains ; maison, travaux de construction rattachés au terrain; Autres biens attachés aux terrains, maisons, ouvrages de construction. En conséquence, les activités de la salle des marchés immobiliers comprennent des services liés aux transactions de droits d'utilisation du sol. Le trading via la bourse n'est pas obligatoire mais est au choix de l'acheteur et du vendeur.

Récemment, le Premier ministre a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement et les ministères et branches concernés d’étudier la création d’une salle des marchés des droits d’utilisation des terres. Cette politique démontre la détermination du Premier ministre et du Gouvernement dans le développement économique, attirant l’attention de la société. Actuellement, le modèle de salle des marchés des droits d’utilisation du sol fait encore l’objet de discussions. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement élabore actuellement deux options pour les salles de marché des droits d'utilisation des terres, à soumettre au Premier ministre pour décision, à savoir :

- Option 1 : Développer et moderniser le modèle de salle des marchés immobilières conformément à la Loi sur les activités immobilières dans une direction professionnelle sous la supervision de l'État.

- Option 2 : construire une salle des marchés spécialisée dans les droits d’usage du sol.

L'orientation générale est de stipuler le principe selon lequel les salles de marché immobilières sont gérées par l'État et non attribuées aux entreprises, et doit en même temps élargir le champ d'application pour inclure tous les types de terrains dans les transactions. Cette salle des marchés doit être connectée au système d'information, à la base de données foncière et de construction pour être mise à jour de manière synchrone avec le système.

Ainsi, si la salle des marchés des droits d'utilisation du sol est établie selon les options ci-dessus, bien qu'elle ait la même nature que la salle des marchés immobilière selon les dispositions de la loi actuelle sur les affaires immobilières (en tant qu'intermédiaire dans les transactions immobilières en général, les droits d'utilisation du sol en particulier), il y aura de nombreuses différences dans l'organisation et le fonctionnement. En conséquence, la Bourse des droits d'utilisation du sol fonctionnera « comme un organisme de service public de l'État pour la gestion ».

Est-il nécessaire d’établir une bourse distincte des droits d’utilisation des terres ? (Illustration)

2. La politique de création d’une bourse des droits d’utilisation des terres et les avis initiaux des agences d’État compétentes ont attiré l’attention et les discussions des entreprises, des particuliers, des chercheurs et des décideurs politiques.

En évaluant la nécessité de la Bourse des droits d'utilisation du sol, de nombreux avis ont affirmé les avantages du commerce par l'intermédiaire de la bourse tels que : le contrôle de la légalité des parcelles de terrain et des biens immobiliers mis en vente ; Contrôler les valeurs réelles des transactions foncières, constituant ainsi une base de données foncières et des prix fonciers proches du marché ; accroître la confiance, réduire les risques et les conflits lors des transactions relatives aux droits d’utilisation des terres ; perte anti-fiscale, créer un environnement d'affaires sain...

On peut dire que l'objectif principal lors de la création de la Bourse des droits d'utilisation du sol est d'assurer la transparence de l'information, de minimiser les risques dans les transactions en raison du manque d'informations, contribuant ainsi à construire un système de données relativement complet et précis sur les transactions, les prix d'achat et de vente proches des prix du marché pour servir efficacement la gestion étatique des affaires foncières et immobilières.

Il existe toutefois de nombreuses inquiétudes quant à la nécessité de l’échange de droits d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne certains aspects tels que la création de coûts et de procédures qui ajoutent des charges aux personnes et aux entreprises participant aux transactions ; S’il est obligatoire de faire du commerce via la bourse, cela limitera la liberté de commerce des gens ; Si cela est obligatoire sans un bon mécanisme de contrôle et d’exploitation, cela peut conduire à un « monopole » de l’information, à de la négativité, à des manipulations et à des distorsions du marché.

En particulier, certains avis estiment que nous disposons désormais de réglementations et d’institutions pour assurer la transparence du marché immobilier, telles que des réglementations sur les conditions, les procédures et les contrats de transaction immobilière ; obligations de transparence des investisseurs dans les transactions immobilières ; Notarisation des contrats de transactions immobilières…

Alors, le véritable problème est-il le manque de mécanismes et d’outils de gestion ou l’utilisation inefficace des outils existants ? Les capacités et la responsabilité du personnel concerné sont-elles encore limitées ? Par conséquent, « la question de savoir si la création d’une bourse des droits d’utilisation des terres contribuera ou non à rendre le marché plus transparent reste encore à l’heure actuelle une hypothèse ».

3. Afin d’avoir plus de base d’évaluation, nous avons consulté l’expérience de certains pays de la région et du monde entier sur les salles de marché des droits d’utilisation des terres et les solutions pour assurer la transparence et la sécurité des transactions immobilières.

Au travers de discussions avec des collègues d’associations immobilières de pays comme les États-Unis, la Corée, Singapour, la Thaïlande, l’Indonésie… Nous avons constaté que ces pays ne disposent pas de leurs propres bourses de droits d’utilisation des terres. Aux États-Unis, les informations sur les biens immobiliers (maisons et terrains) sont rendues publiques sur le portail immobilier américain via les listings du Multiple Listing Service (MLS).

Cet étage répertorie des informations sur les maisons, terrains, biens immobiliers à vendre, biens immobiliers neufs, biens immobiliers anciens, biens immobiliers commerciaux, biens immobiliers d'investissement... pour servir les activités d'achat et de vente des courtiers. MLS.com ou les MLS d'État ne sont pas affiliés au gouvernement américain.

Ce site est exploité de manière privée sur une base payante pour les vendeurs dans le processus d'achat et de vente de biens immobiliers aux États-Unis. Tout bien immobilier qui souhaite être négocié sur le marché doit être « listé » sur le MLS pour rendre l'information publique. L'achat et la vente doivent passer par des courtiers agréés. Généralement, le courtier du vendeur et celui de l'acheteur. Les frais de courtage sont inclus dans le prix de vente, allant de 1 à 10 % selon la négociation, l'emplacement et le type de bien immobilier. Ces frais varient d'un État à l'autre, voire au sein d'un État ou d'une ville. Ces frais sont partagés avec les courtiers et les parties liées au processus d'achat et de vente au moment de la clôture.

Dans d’autres pays comme la Corée, Singapour et l’Indonésie, il n’existe pas d’échange de droits d’utilisation des terres. La Thaïlande dispose d'une Banque foncière (Land & Housing Bank ou Land Bank) dont la fonction est d'acheter et de vendre des terres, mais elle se concentre sur l'achat et la vente pour réglementer les terres et soutenir les personnes qui n'ont pas de terres agricoles ou forestières. Les principaux services comprennent : Dépôts (réception de dépôts), prêts aux entreprises, prêts à la consommation pour les achats immobiliers, achats de terrains, fonds fiduciaires, services de gestion d'actifs, change...

Ainsi, la tendance de nombreux pays est de rendre transparentes les informations sur l'immobilier en général et sur le foncier en particulier, en utilisant des applications technologiques pour gérer et capturer les informations sur l'immobilier et les transactions immobilières, et en exploitant les informations d'une base de données commune pour simplifier les procédures dans les transactions et les transferts immobiliers.

4. Sur la base de l'expérience d'autres pays et de l'orientation vers la création d'une bourse des droits d'utilisation des terres au Vietnam, nous avons les réflexions suivantes :

4.1. Est-il nécessaire d’établir une bourse distincte des droits d’utilisation des terres ?

Résolution n° 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité exécutif central sur la poursuite de l'innovation et du perfectionnement des institutions et des politiques, l'amélioration de l'efficacité et de l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres avec l'orientation suivante : « Prix des terrains publics, transactions obligatoires via les salles des marchés, paiement par les banques, pas d'espèces ». Ainsi, l'orientation de la Résolution est « les transactions par l'intermédiaire de la bourse » et non spécifiquement « l'échange de droits d'utilisation du sol » ou doit être un échange établi et directement géré par l'État.

Il est donc nécessaire d’examiner attentivement la création d’une bourse des droits d’utilisation du sol distincte afin d’éviter tout chevauchement avec les bourses immobilières conformément à la réglementation en vigueur et de garantir l’efficacité et l’efficience lorsque la bourse entrera en service. Si la Bourse des droits d'utilisation du sol est établie selon le modèle d'une organisation de service public de l'État, il est nécessaire de rechercher et de développer un projet pilote pour établir une Bourse dans un certain nombre de localités, sur cette base, de résumer et d'évaluer avant de la réglementer officiellement dans la loi.

4.2. Est-ce que toutes les transactions immobilières doivent passer par le parquet ?

Les transactions immobilières via les salles des marchés présentent de nombreux avantages mais comportent également des risques potentiels, des procédures accrues, des coûts et des aspects négatifs comme nous l'avons mentionné dans la section 2 ci-dessus.

Pour s'adapter aux conditions pratiques actuelles, à notre avis, les transactions immobilières par le biais de la Bourse devraient être réglementées de manière encourageante, comme dans le projet de loi sur les affaires immobilières, afin de créer progressivement des habitudes dans la société, contribuant à promouvoir l'autonomie des entités dans le choix des formes d'affaires et de transactions ; Dans le même temps, cela oblige les bourses à améliorer constamment la qualité et les prix pour assurer la compétitivité et attirer les clients selon les mécanismes du marché.

4.3. Que pouvons-nous apprendre des expériences des pays de la région et du monde ?

Chaque pays a son propre régime de propriété foncière. Toutefois, les pays gèrent les marchés selon le principe de transparence de l’information. Nous pouvons nous référer à l'expérience d'autres pays en matière de bases de données immobilières, de divulgation obligatoire d'informations sur les bases de données immobilières. Tous les pays disposent de systèmes d’information complets sur les marchés du logement, du foncier et de l’immobilier.

Jusqu’à présent, nous n’avons pas bien fait les choses et n’avons pas obtenu les résultats escomptés. Nous devons résumer et évaluer cette politique et l’organisation de sa mise en œuvre pour l’améliorer afin que nous puissions disposer d’un centre de données pour exploiter un marché transparent. Cela est approprié et réalisable dans le contexte de forte transformation numérique que connaît aujourd’hui notre pays. Le contrôle des flux de trésorerie, la régulation et le contrôle des transactions bancaires contribueront à atteindre cet objectif.

Parce que des informations complètes sur le marché et des paiements sans espèces apporteront de la transparence ; Lorsque le sol est transparent, les gens ne sont pas obligés de suivre. En outre, avec le développement du marché des services juridiques, le recours accru aux services de notaires et d’avocats par les particuliers lors de transactions immobilières contribuera également à la transparence du marché et à la réduction des risques dans les transactions.

4.4. Recommandation

Le modèle de salle des marchés immobilières, conformément à la loi sur les activités immobilières, a été légalisé et mis en œuvre dans la pratique pour les transactions immobilières, y compris les droits d'utilisation des terres et les actifs fonciers.

Les salles de marché immobilières fournissent des services de transactions immobilières à des fins commerciales entre investisseurs et particuliers et peuvent fournir entièrement des services de transactions immobilières à des fins non commerciales entre particuliers si les particuliers en ont besoin. C’est également un sujet qui intéresse les gestionnaires et qu’ils considèrent comme l’une des raisons pour lesquelles il est nécessaire de rechercher et d’établir un système d’échange de droits d’utilisation des terres.

C'est pourquoi nous recommandons de mettre en œuvre le plan visant à perfectionner le modèle de salle des marchés immobilières conformément à la loi sur les activités immobilières dans une direction professionnelle sous la supervision de l'État.

Ce plan est à la fois conforme à la politique du Parti et à la gestion de l'État, évitant les chevauchements de fonctions, obtenant des données d'information pour l'administration, garantissant les principes du marché, la liberté d'entreprise, la liberté de choix des personnes et des entreprises, et réalisant l'efficacité sans créer de nouveaux appareils, augmenter les procédures administratives, augmenter le temps, augmenter les coûts de conformité, etc.

Il est facile de voir que même la participation des agences de l'État aux réunions pour discuter du plan d'établissement de ce nouveau modèle d'étage est très coûteuse, et le temps nécessaire pour élaborer un plan approprié, en synchronisation avec d'autres lois spécialisées, sera-t-il à temps pour être inclus dans le projet de loi foncière (amendée) qui devrait être adopté par l'Assemblée nationale en octobre 2023, et si c'est à temps, sera-ce une solution hâtive alors que le temps de recherche et d'évaluation d'impact est trop court ?

(Source : Journal de la construction)

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