Évolutions du marché

Alors que nous avançons dans les trois premiers trimestres de 2024, le signe le plus clair de reprise est le rebond du marché, les entreprises lançant continuellement de nouveaux projets. Cependant, le marché reste confronté à de nombreux défis au quatrième trimestre.

Le marché immobilier du Sud devrait être confronté à de nombreux défis au quatrième trimestre.

Le marché commence à se redresser.

Au cours des huit premiers mois de 2024, le marché a montré des signes significatifs de reprise par rapport à la période 2022-2023, mais cette reprise a été inégale selon les segments.

segment de parcelle de terrain

Sur le marché de Ho Chi Minh-Ville et des zones environnantes au cours des huit premiers mois de 2024, le segment des terrains a enregistré 14 projets lancés (3 nouveaux projets, 11 projets dans des phases de vente ultérieures).

L'offre sur le marché a atteint 787 produits, soit une baisse de 46 % par rapport à la même période en 2023 (1 454 parcelles).

Le taux de consommation des nouvelles livraisons a atteint environ 30 %, correspondant à 237 transactions réussies, soit une baisse de 58 % par rapport à la même période en 2023 (559 transactions).

Segment maisons de ville/villas

En août 2024, le marché des maisons de ville et des villas à Hô Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 16 projets lancés (3 nouveaux projets, 13 projets en phases de vente ultérieures).

L'offre sur le marché a atteint 1 333 produits, soit une augmentation de deux fois par rapport à la même période en 2023 (659 produits).

Le taux de consommation des nouveaux approvisionnements a atteint 61 %, ce qui correspond à 817 produits vendus avec succès, soit une augmentation de 3,5 fois par rapport à la même période en 2023.

Segment d'appartements

Le secteur des appartements à Hô Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 30 projets lancés au cours des huit premiers mois, dont 7 nouveaux projets, les autres étant des phases ultérieures de projets déjà lancés.

L’offre nouvelle entrant sur le marché a atteint 5 378 unités, soit une baisse de 24 % par rapport à la même période en 2023, constituée principalement de phases ultérieures de projets, principalement concentrées à Ho Chi Minh-Ville et Binh Duong .

Le taux d'absorption a atteint 76 % de l'offre nouvellement lancée, avec 4 086 transactions réussies, soit une baisse de 22 % par rapport à la même période de l'année dernière.

Immobilier de villégiature

Dans le secteur de l'immobilier de villégiature, le marché n'a guère montré de signes d'amélioration à court terme. Bien que l'offre ait augmenté dans certains segments (villas et résidences hôtelières), la consommation demeure modeste et se concentre sur quelques projets seulement.

Sur le marché résidentiel, les prix de vente du neuf sont restés relativement stables par rapport au début de l'année. La liquidité du marché secondaire montre des signes de reprise, mais elle se concentre principalement sur les projets livrés, disposant de tous les documents juridiques nécessaires et idéalement situés à proximité du centre-ville. Dans le secteur de l'immobilier de villégiature, les prix de vente du marché secondaire ont fortement chuté, de nombreux investisseurs acceptant des pertes de 20 %, voire 30 %, mais la liquidité demeure très difficile.

Défis du marché au quatrième trimestre

La croissance économique mondiale devrait ralentir en 2024 par rapport à 2023. La Banque mondiale prévoit une croissance de 2,4 % en 2024, soit le taux le plus faible depuis trois années consécutives. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) estime la croissance du PIB mondial à 2,9 % en 2024, contre 3,1 % en 2023.

En ce qui concerne le commerce, le Fonds monétaire international (FMI) prévoit une croissance du commerce mondial de 3,3 % en 2024, inférieure à la moyenne de 4,9 % enregistrée entre 2000 et 2019. L’intensification des tensions commerciales et la fragmentation géoéconomique devraient continuer à peser sur la croissance du commerce mondial en 2024, les pays ayant imposé environ 3 000 restrictions en 2023 (contre 1 100 en 2019).

Parallèlement, fin 2023, la dette mondiale totale atteignait 313 000 milliards de dollars, et le ratio dette/PIB s’élevait à 330 %. Ce niveau record est alarmant pour l’économie mondiale.

Concernant le marché, le déséquilibre entre l'offre et la demande constitue un problème persistant depuis une décennie. L'offre neuve se concentre principalement sur les segments haut de gamme et de luxe, et l'offre de logements abordables et sociaux est insuffisante pour répondre aux besoins réels de la majorité de la population. Par ailleurs, si la demande a augmenté, elle demeure faible (tant sur le marché primaire que sur le marché secondaire). Plusieurs facteurs ont contribué à la reprise plus lente que prévu du marché immobilier, l'attentisme des investisseurs étant considéré comme le principal frein à ce processus. Ce constat est clairement illustré par le fait que, malgré des taux d'intérêt bas, les dépôts bancaires ont atteint un niveau record de 14 000 milliards de VND au cours du premier trimestre.

En matière de politique juridique, les obstacles à l'obtention des permis de construire continuent de peser sur les entreprises et l'offre de nouveaux projets, notamment durant le premier trimestre. Par ailleurs, des progrès significatifs ont été réalisés dans la résolution des problèmes juridiques, en particulier pour les projets concernant des terrains publics intercalés. Selon les statistiques, à Hô Chi Minh-Ville seulement, 126 projets sont actuellement affectés par des retards juridiques et de construction liés à l'utilisation de terrains publics intercalés. Bien que cette question soit encadrée par le décret 148/2020/ND-CP et la loi foncière de 2024, elle n'est pas encore pleinement résolue. De plus, le calcul des redevances d'utilisation des sols demeure problématique et représente 60 à 70 % des obstacles juridiques rencontrés par les projets à l'échelle nationale ces derniers temps.

La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières ont été adoptées, mais des circulaires et des décrets d'orientation sont encore nécessaires pour garantir leur mise en œuvre effective dans la pratique.

En matière de financement, de nombreuses entreprises immobilières rencontrent des difficultés, notamment celles fortement endettées. Selon les statistiques, le montant des obligations d'entreprises arrivant à échéance en 2024 dépassera 300 000 milliards de VND, dont plus de 130 000 milliards de VND pour les seules obligations immobilières.

Ce chiffre est très élevé compte tenu des difficultés de liquidités actuelles sur le marché immobilier. De plus, les procédures juridiques relatives aux projets sont au point mort et les entreprises peinent à obtenir de nouveaux prêts bancaires.

Évolutions du marché

Pour que le marché immobilier se redresse, des signaux positifs de l'économie sont indispensables. Ainsi, les prévisions de croissance économique du Vietnam pour 2024 s'établissent entre 6 et 6,5 %, avec un objectif de 7 % fixé par la résolution n° 108/NQ-CP adoptée lors de la réunion ordinaire du gouvernement en juin 2024 et par la conférence en ligne entre le gouvernement et les collectivités locales. Cette situation dynamise l'économie en général et le marché immobilier en particulier.

Par ailleurs, les signaux positifs émanant du commerce extérieur sont également à souligner : la valeur totale des marchandises importées et exportées à l’échelle nationale au cours des huit premiers mois de 2024 a atteint 511,11 milliards de dollars américains, soit une hausse de 16,7 % par rapport à la même période en 2023. Sur ce montant, les exportations se sont élevées à 265,09 milliards de dollars américains et les importations à 246,02 milliards de dollars américains, dégageant ainsi un excédent commercial de 19,07 milliards de dollars américains. Cet excédent a permis d’accroître les réserves de change du pays.

Parallèlement, sur le marché des capitaux, les taux d'intérêt des prêts intérieurs, bien qu'affichant une légère hausse, restent bas, conformément aux directives de la Banque d'État du Vietnam.

Du point de vue du marché, le scénario de reprise du marché immobilier est plus visible dans les centres-villes, les zones urbaines nouvelles existantes, les zones densément peuplées dotées de toutes les commodités, ou les types d'immobilier commercial susceptibles de générer des revenus locatifs…

Sur le marché actuel, les transactions se concentrent principalement sur les logements abordables répondant à de réels besoins, et restent importantes dans les grandes villes, notamment pour les biens bien situés, à proximité du centre-ville, disposant d'une documentation juridique complète et dont l'avancement des travaux est clairement établi. Ceci se reflète en partie dans le volume exceptionnel de transactions d'appartements de catégorie B et C à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines, qui représentent 62 % de l'offre totale de logements neufs consommés sur le marché au cours des cinq premiers mois de l'année.

Ce résultat a été obtenu en partie grâce à la mise en œuvre rigoureuse par les promoteurs de politiques commerciales comportant de nombreuses incitations avantageuses pour les clients, des politiques de paiement flexibles, un soutien des banques pour les délais de grâce sur les paiements du principal et des intérêts, des cadeaux pour le jour de l'ouverture, etc., afin de stimuler le marché malgré les difficultés générales.

La faible demande devrait persister jusqu'à la fin de l'année. Par conséquent, l'immobilier résidentiel dans les grandes villes densément peuplées comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï continuera d'attirer l'attention du marché et de s'étendre aux provinces voisines. Dans ce segment, les appartements conserveront leur position dominante, influençant à la fois l'offre et la demande. Les terrains et les maisons de ville/villas dans les zones résidentielles existantes, densément peuplées et dotées d'infrastructures intégrées, devraient également afficher des signes prometteurs dans les prochains mois.

Bien que le secteur du tourisme affiche des signes positifs, avec 11,4 millions de visiteurs internationaux au cours des huit premiers mois de 2024, soit une hausse de 45,8 % par rapport à la même période en 2023, la reprise du marché de l'immobilier touristique n'a pas été à la hauteur. Ces segments immobiliers continueront de faire face à de nombreux défis, avec un rythme de reprise lent et peu de perspectives de croissance significative à court terme.

Après une période d'ajustement inévitable entre 2020 et début 2023, le marché immobilier a jeté des bases solides pour un développement durable à long terme. Par conséquent, le marché devrait continuer d'afficher des signes positifs durant les derniers mois de 2024, tout en restant modéré. Des signes d'amélioration plus significatifs sont attendus entre mi-2025 et début 2026, une fois les problèmes en cours résolus.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html