Le logement social est confronté à une situation paradoxale de pénurie et de « disponibilité

Difficulté après difficulté

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que depuis 2018, l'offre de logements a tendance à diminuer sérieusement. Le nombre de nouveaux projets de logements approuvés est de plus en plus limité. Entre-temps, environ 1 200 projets d’une valeur d’environ 30 milliards de dollars américains rencontrent des difficultés de mise en œuvre. Depuis fin 2022, seuls environ 500 projets ont été démantelés.

Economie - Les logements sociaux manquent et sont invendus : quelle solution ? — Depuis 2018, l’offre de logements tend à diminuer sérieusement. (Photo : baochinhphu)

L’offre limitée de logements, le manque criant de logements abordables, les coûts élevés à toutes les étapes de la mise en œuvre des projets… font que les prix de l’immobilier, notamment des appartements dans les grandes villes, augmentent continuellement et ne montrent aucun signe d’arrêt. Le logement social est presque la seule chance pour la majorité des gens d’avoir la maison de leurs rêves.

Ces derniers temps, l’État a déployé de nombreux efforts pour mettre en place des politiques visant à inciter les entreprises à participer au développement du logement social et à améliorer l’offre du secteur du logement social. Cependant, ces politiques présentent encore de nombreuses lacunes et un manque de cohérence, créant de nombreux goulots d’étranglement qui rendent difficile l’accès des investisseurs au logement social.

Lors de l'événement annonçant le rapport du troisième trimestre 2023 de VARS, M. Nguyen Hoang Nam, membre du groupe de travail d'étude de marché de VARS, directeur général de G-Home, a déclaré que le mécanisme juridique lié au logement social est très compliqué. Demander un permis de construire pour un projet est une démarche longue, encore plus chronophage que pour un projet de logement commercial. Pour obtenir un permis de construire, les promoteurs de logements sociaux doivent consacrer au moins 2 ans à la réalisation des démarches.

En conséquence, même si la réglementation actuelle prévoit des mesures incitatives pour que les projets de logements sociaux soient exemptés des taxes foncières, avant cela, les projets de logements sociaux doivent encore « passer par » une évaluation foncière – il existe actuellement encore de nombreux problèmes et controverses liés aux méthodes d’évaluation. Dans le même temps, l'investisseur n'est pas autorisé à déduire mais doit toujours payer M3 (la valeur du paiement au budget de l'État en espèces proposée par l'investisseur dans les documents d'appel d'offres en plus des obligations de l'investisseur envers le budget de l'État conformément à la loi en vigueur). De plus, les investisseurs doivent encore payer à l’avance pour défricher le terrain. Ce montant sera ensuite déduit d’un autre projet ou compensé par le prix du terrain.

Sans compter qu'après 2 ans de procédures d'investissement, le projet de logements sociaux prend environ 2 ans de plus pour être construit et livrer les maisons aux clients. Après cela, les investisseurs doivent encore réserver un minimum de 20 % de la surface des logements sociaux à la location dans les projets de logements sociaux et ne peuvent vendre qu'après 5 ans de mise en service.

Ce processus prend jusqu’à 9 ans, après quoi le projet est audité. Et ce n’est qu’une fois l’audit terminé que l’entreprise recevra un bénéfice fixe de 10 %. Pendant ce temps, tout au long du processus de mise en œuvre du projet, l’entreprise elle-même n’est pas sûre des dépenses qui seront enregistrées comme raisonnables et valables, et des frais qui ne seront pas réglés ou rejetés. Les entreprises de logement social sont donc toujours dans une situation de « chance ou de malchance », comme dans un « pari ».

Les difficultés ne s’arrêtent pas là, l’accès au capital constitue également un obstacle majeur pour les investisseurs. Selon les recherches, la plupart des projets immobiliers investis et construits au Vietnam disposent d'environ 20 % de capitaux propres, 30 % mobilisés auprès des clients et jusqu'à 50 % dépendant des établissements de crédit. Cependant, il y a eu des cas où les investisseurs ont eu des difficultés à accéder aux prêts en raison du manque de garanties, simplement parce que « le terrain destiné au développement de projets de logements sociaux est évalué à 0 VND » en raison de l'exonération préférentielle des frais d'utilisation du sol. À l’heure actuelle, il n’y a pas d’incitations, seulement des difficultés invisibles pour les entreprises.

Il y a trop de difficultés, d’obstacles et de lacunes, ce qui fait qu’il semble très difficile d’atteindre l’objectif fixé du projet de construction d’un million de logements sociaux.

Celui qui a besoin d’acheter ne peut pas acheter.

Les difficultés rencontrées dans le processus de mise en œuvre ont rendu l’offre sur le marché de plus en plus rare, mais le marché connaît toujours un phénomène de pénurie et de logements sociaux invendus. Bien que la demande de logements sociaux soit énorme et qu’elle augmente avec la vitesse de l’urbanisation et l’écart grandissant entre le taux d’augmentation des prix de l’immobilier et les revenus.

Economie - Les logements sociaux manquent et sont invendus : quelle solution ? (Figure 2). — . Le logement social est une opportunité pour la majorité des gens d’avoir un endroit où vivre, mais il est actuellement confronté à de nombreuses difficultés. (Photo : baochinhphu)

Avec un taux d'urbanisation atteignant 41,5 % en 2022 et augmentant à environ 50 % en 2030, le Vietnam doit ajouter chaque année environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains. Selon le ministère de la Construction, la demande de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels dans les localités au cours de la période 2021-2030 est d'environ 2 400 000 unités.

Ainsi, même si le projet de construction d’un million de logements sociaux est pleinement réalisé, l’offre ne suffira pas à répondre à la demande. Entre-temps, les chiffres actuels montrent que nous sommes encore loin de l’objectif du projet, même si tous les niveaux, du central au local, font de gros efforts pour le mettre en œuvre.

Selon les recherches de VARS dans les zones où des projets de logements sociaux sont ouverts à la vente, de nombreux projets ont enregistré un grand nombre de personnes intéressées et de demandes pour presque tous leurs produits dès leur lancement sur le marché, tandis que certaines localités avec des zones franches d'exportation et des parcs industriels avec des centaines de milliers de travailleurs immigrés ont enregistré des ventes « lentes » malgré avoir été proposées à la vente à plusieurs reprises.

En août dernier, dans un rapport envoyé au ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Bac Ninh a déclaré que bien que la province de Bac Ninh ait investi dans la construction de dizaines de milliers de maisons ouvrières, il semble que les ouvriers travaillant dans la province ne soient pas intéressés à acheter des maisons ouvrières.

En conséquence, parmi les 7 projets de logements ouvriers achevés ou partiellement achevés à Bac Ninh, fournissant au marché environ 4 000 appartements achevés, le nombre de travailleurs travaillant dans les parcs industriels qui s'inscrivent pour acheter des maisons est très faible.

Le rapport indique que récemment, les propriétaires de projets ont annoncé la vente de 1 681 logements pour travailleurs, mais très peu ont été vendus. Actuellement, 7 projets comptent encore 1 324 unités restantes.

Expliquant la raison, selon M. Nguyen Hoang Nam, la principale raison est que ceux qui ont besoin d'acheter ne peuvent pas acheter alors que la politique est dirigée vers ceux qui n'ont pas besoin d'acheter.

« La loi sur le logement social est très stricte envers les acheteurs. De nombreuses provinces ne vendent leurs logements qu'aux travailleurs. Certaines provinces ne vendent leurs logements qu'aux travailleurs des zones industrielles. Certaines provinces ne vendent même leurs logements qu'aux travailleurs des zones industrielles, mais seulement dans un seul district. Par ailleurs, le lien entre les travailleurs et la localité n'est pas forcément fort », a expliqué M. Nam.

Par conséquent, pour garantir la sécurité sociale et éliminer le phénomène de pénurie et de logements sociaux invendus, il est nécessaire de continuer à rechercher et à mettre en place des mécanismes et des politiques visant à encourager les entreprises privées à participer à l’investissement dans le développement du logement social. Parallèlement, il faut élargir les bénéficiaires des politiques de logement, notamment du logement social. Les bénéficiaires des politiques de soutien au logement social (location, location, achat) doivent être adaptés avec des critères simples et facilement identifiables, minimisant les exigences en matière de documents et de procédures administratives telles que le statut de logement, le niveau de revenu, etc.

Il est par ailleurs nécessaire de changer la façon de penser le développement du logement social. Les projets de logements sociaux doivent améliorer leur qualité, en garantissant des conditions de vie adéquates à long terme. Pour améliorer la qualité tout en garantissant des prix raisonnables, les investisseurs devraient réaliser des bénéfices et développer des projets de logements sociaux à des échelles appropriées.

Les réglementations relatives aux bénéficiaires des politiques de logement social doivent également être modifiées pour être plus adaptées. Le logement social n’est pas destiné à être vendu aux riches, mais devrait également cibler ceux qui ont un revenu imposable, des économies, mais qui ne peuvent pas accéder aux logements commerciaux dont le prix est actuellement élevé. Parce que si les gens ont des revenus très faibles, des ménages pauvres, des ménages presque pauvres, en dessous du niveau où ils doivent payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques, cela signifie que ces gens n’ont pas assez d’argent pour couvrir leurs frais de subsistance et n’ont pas d’épargne. Ils ne peuvent donc pas non plus acheter de logements sociaux.

N. Giang

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