Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ?

Terrain bon marché ?

Le projet de route de circulation reliant la route provinciale 514 et la route nationale 47C, district de Trieu Son, est un projet avec un capital d'investissement initial total de plus de 79 milliards de VND, mis en œuvre par la coentreprise de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Il s'agit de l'un des derniers projets de la province de Thanh Hoa à être mis en œuvre sous forme de partenariat public-privé, contrat BT (construction-transfert), avant que ce type ne soit officiellement « terminé » (à compter du 1er janvier 2021) en raison de nombreuses lacunes, d'un risque élevé de négativité, entraînant une grande perte d'actifs de l'État.

Pour mettre en œuvre ce projet, la province de Thanh Hoa avait initialement prévu d'utiliser 5 belles parcelles de terrain, d'une superficie totale de près de 28 hectares dans la ville de Trieu Son et les communes voisines du district de Trieu Son pour effectuer des paiements de contrepartie pour le projet.

Immobilier - Thanh Hoa : Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ? — Le projet BT de la route de circulation reliant la route provinciale 514 et la route nationale 47C, district de Trieu Son, est en cours de construction.

Sur cette base, le 27 novembre 2020, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a attribué la première phase de terrain à la coentreprise d'entrepreneurs, Trieu Son BT Company Limited, d'une superficie totale de 198 998,8 m2 (près de 20 hectares), dans les décisions n° 5086/QD-UBND, décision n° 5085/QD-UBND, décision 5084/QD-UBND. Les 2 parcelles restantes sur 5 prévues pour le paiement de contrepartie à Trieu Son BT Company Limited n'ont pas encore été remises.

Cependant, récemment, la province de Thanh Hoa a officiellement décidé d'ajuster le paiement de contrepartie de 5 zones à seulement 3 zones terrestres mentionnées ci-dessus, ce qui équivaut à une réduction de 9,3 hectares pour cause de « contrepartie excédentaire », après avoir envisagé de garantir le principe de parité conformément aux dispositions de la loi sur la gestion et l'utilisation des biens publics de 2017, et aux décrets gouvernementaux et autres dispositions légales pertinentes.

Parallèlement à l'attribution des terres, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a également publié une décision sur l'approbation des prix spécifiques des terres comme base de détermination des frais d'utilisation des terres payés au budget de l'État.

Par exemple, le 3 novembre 2021, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a publié des prix fonciers spécifiques comme base pour déterminer les frais d'utilisation des terres payés au budget de l'État pour mettre en œuvre le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo dans la ville de Trieu Son, district de Trieu Son (phase 1). En conséquence, le prix spécifique du terrain correspondant à la superficie du terrain attribuée par l'État avec les frais d'utilisation du sol, après déduction des coûts (hors frais de déblaiement du site) sur ce site calculé par mètre carré est de 2 201 099 VND/m2.

Le prix spécifique du terrain mentionné ci-dessus est déterminé sous la condition que l'investisseur doit investir dans toutes les infrastructures techniques conformément au projet d'investissement, à la planification détaillée approuvée pour la superficie du terrain affectée à la mise en œuvre du projet et que l'État attribue un terrain avec des frais d'utilisation du sol pour une superficie de 34 029,3 m2 de terrain résidentiel. Il est à noter que, provisoirement, avec seulement la superficie et le prix du projet Nam Cong Cheo, l'État a collecté plus de 74 milliards de VND, soit environ 93 % du capital de contrepartie sur le capital d'investissement total du projet BT susmentionné.

Immobilier - Thanh Hoa : Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ? (Figure 2). — Le terrain de Nam Cong Cheo bénéficie d'un très bel emplacement, divisé en 330 parcelles de terrain et travaux publics dans le district de Trieu Son, Thanh Hoa. (Photo : Lam Linh Land)

Pour revenir à la question de la détermination des prix des terrains correspondant à la superficie du terrain allouée par l'État avec les frais d'utilisation des terres collectés dans le cadre du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo, selon Mme Pham Thi Thu Huong, évaluatrice de prix en exercice, il existe de nombreuses méthodes pour les déterminer, cependant, normalement dans le cas ci-dessus, la détermination des prix des terrains se fera selon la méthode du surplus et le prix du marché équivalent à ce moment-là n'est qu'une base d'entrée.

Plus précisément, la détermination du prix du terrain par la méthode de l’excédent de base est calculée en prenant les revenus de développement moins les coûts de développement. Dans lequel les revenus sont essentiellement l'argent gagné après la mise en œuvre du projet, les coûts de développement de base comprennent les coûts d'investissement en infrastructures, les coûts imprévus, les coûts de gestion de projet, les coûts de publicité et de vente... et les coûts « doux » tels que les avantages commerciaux, les autres coûts selon la réglementation... ainsi que les bénéfices des investisseurs.

La joint-venture « fait un carton » sur le projet BT Trieu Son ?

Selon les archives réelles, le nouveau projet résidentiel Nam Cong Cheo (nom commercial : Trieu Son New Central Project) depuis son ouverture à la vente est immédiatement devenu un produit « chaud » dans de nombreux journaux, médias et est recherché par les étages immobiliers.

Selon l'introduction de l'une des unités ci-dessus, le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo présente de nombreux facteurs de situation géographique favorables, très adaptés aux clients qui envisagent d'acheter un terrain à des fins résidentielles et commerciales. Plus précisément, le nord du projet est adjacent à la route provinciale 514 reliant la route nationale 47 reliant la ville de Thanh Hoa à l'aéroport international de Tho Xuan ; L'ouest borde la route à double voie de 36 m reliant la route nationale 47C à l'autoroute Nghi Son - Sao Vang ; Le sud borde la zone de planification de la zone urbaine haut de gamme de Xuan Hung, d'une superficie de 20 hectares... Depuis le projet, il ne faut que 20 minutes aux gens pour atteindre la ville de Thanh Hoa ; A 15 minutes de l'aéroport de Tho Xuan et dans un rayon de 500 m se trouvent le centre culturel et sportif, l'hôpital, le marché de Giat, le centre administratif du district de Trieu Son, le supermarché de la ville, le parc industriel intercommunal de 50 ha...

Immobilier - Thanh Hoa : Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ? (Figure 3). — Le terrain de Nam Cong Cheo occupe une position particulière dans le district de Trieu Son, comme le décrivent les médias. (graphique : Lam linh land)

En effet, le 15 juillet à midi, Nguoi Dua Tin était présent sur le chantier du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo dans le district de Trieu Son, en qualité de « land broker » (courtier immobilier indépendant). Le terrain a une façade très large, d'environ 300 m le long de la route centrale de la ville de Dat, tandis que la profondeur est modérée, à proximité des centres de services publics comme annoncé.

Sur place, Nguoi Dua Tin s'est adressé à une femme d'âge moyen qui vendait de l'eau en face du projet de nouvelle centrale de Trieu Son et qui était prête à faire office de « courtier foncier » et lui a dit que le site coûtait entre 14 et 25 millions de VND par mètre carré, selon l'emplacement.

« Si vous souhaitez acheter ici, c'est parfait, comptez entre 1,4 et 2,5 milliards de VND par terrain. Sinon, j'ai encore un terrain de 100 mètres carrés acheté aux enchères l'année dernière, à quelques kilomètres de là, également sur cette route, mais plus loin du centre. Il coûtait près de 1,7 milliard de VND à l'époque, et je le vends aujourd'hui exactement 2 milliards », a-t-elle déclaré.

Exprimant son intérêt pour l'achat de terrains dans le cadre du projet Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin a continué à être présenté à une personne nommée Toan, qui serait un « parent » du directeur de l'une des sociétés de coentreprise investissant dans le projet BT. Comme cette personne était en voyage d’affaires, elle a été présentée à une personne nommée Cuong, qui travaillait sur le projet.

Selon M. Cuong, son terrain est situé dans la rue, acheté dans le cadre d'un quota diplomatique, le prix de vente est d'environ 25,5 millions de VND le mètre carré, soit environ 2,5 milliards de VND.

« Le terrain ici est magnifique, mon terrain ne pose aucun problème, j'ai pu l'acquérir grâce à un quota diplomatique. Cependant, pour acquérir mon terrain, je dois construire quatre étages afin d'obtenir le certificat. Les autres terrains à l'intérieur ne nécessitent pas de construction. Il suffit d'acheter et d'obtenir le certificat immédiatement », a déclaré M. Cuong.

Immobilier - Thanh Hoa : Que gagnent les investisseurs avec le projet BT Trieu Son ? (Figure 4). — M. Cuong a parlé du terrain qu'il possède dans le cadre du projet Nam Cong Cheo.

Selon M. Cuong, le montant d'argent collecté grâce à la vente de 330 parcelles de terrain est important, mais pour mener à bien le projet, l'entreprise a également dû payer le déblaiement du site d'environ 120 sao de rizières, chaque sao représentant 60 millions de VND, soit environ plus de 7 milliards de VND. Dans le même temps, l'entreprise doit également investir des dizaines de milliards de VND dans l'infrastructure technique, le capital d'investissement du projet BT et, surtout, d'autres coûts « indirects ».

Ainsi, avec le site de Nam Cong Cheo, ainsi que les deux sites restants, si elle a de la chance, la coentreprise de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, qui sont des entrepreneurs familiers lorsqu'ils « remportent » de nombreux projets dans la province de Thanh Hoa, peuvent complètement « gagner gros » dans l'un des derniers projets BT après déduction des coûts associés.

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