Terrain bon marché ?
Le projet de route de circulation reliant la route provinciale 514 et la route nationale 47C, district de Trieu Son, est un projet avec un capital d'investissement initial total de plus de 79 milliards de VND, mis en œuvre par la coentreprise de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Il s'agit de l'un des derniers projets de la province de Thanh Hoa à être mis en œuvre sous forme de partenariat public-privé, contrat BT (construction-transfert), avant que ce type ne soit officiellement « terminé » (à compter du 1er janvier 2021) en raison de nombreuses lacunes, d'un risque élevé de négativité, entraînant de grandes pertes d'actifs de l'État.
Pour mettre en œuvre ce projet, la province de Thanh Hoa avait initialement prévu d'utiliser 5 belles parcelles de terrain, d'une superficie totale de près de 28 hectares dans la ville de Trieu Son et les communes voisines du district de Trieu Son pour effectuer des paiements de contrepartie pour le projet.
Le projet BT de la route de circulation reliant la route provinciale 514 et la route nationale 47C, district de Trieu Son, est en cours de construction.
Sur cette base, le 27 novembre 2020, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a attribué la première phase de terrain à la coentreprise d'entrepreneurs, BT Trieu Son Company Limited, d'une superficie totale de 198 998,8 m2 (près de 20 hectares), dans les décisions n° 5086/QD-UBND, décision n° 5085/QD-UBND, décision 5084/QD-UBND. Les 2 parcelles de terrain restantes sur 5 prévues pour le paiement de contrepartie à Trieu Son BT Company Limited n'ont pas encore été remises.
Cependant, récemment, la province de Thanh Hoa a officiellement décidé d'ajuster le paiement de contrepartie de 5 zones à seulement 3 zones de terres mentionnées ci-dessus, ce qui équivaut à une réduction de 9,3 hectares pour cause de « contrepartie excédentaire », après avoir envisagé de garantir le principe de parité conformément aux dispositions de la Loi sur la gestion et l'utilisation des biens publics de 2017, et aux décrets gouvernementaux et autres dispositions légales pertinentes.
Parallèlement à l'attribution des terres, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a également publié une décision approuvant les prix spécifiques des terres comme base de détermination des frais d'utilisation des terres payés au budget de l'État.
Par exemple, le 3 novembre 2021, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a publié des prix fonciers spécifiques comme base pour déterminer les frais d'utilisation des terres payés au budget de l'État pour mettre en œuvre le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo dans la ville de Trieu Son, district de Trieu Son (phase 1). En conséquence, le prix spécifique du terrain correspondant à la superficie du terrain allouée par l'État avec les frais d'utilisation du sol, après déduction des coûts (hors frais de déblaiement du site) sur ce site calculé par mètre carré est de 2 201 099 VND/m2.
Le prix spécifique du terrain mentionné ci-dessus est déterminé sous la condition que l'investisseur doit investir dans toutes les infrastructures techniques conformément au projet d'investissement, la planification détaillée approuvée pour la superficie du terrain affectée à la mise en œuvre du projet et l'État attribue un terrain avec des frais d'utilisation du sol pour une superficie de 34 029,3 m2 de terrain résidentiel. Notamment, provisoirement, avec seulement la superficie et le prix du projet Nam Cong Cheo, l'État a collecté plus de 74 milliards de VND, soit environ 93 % du capital de contrepartie sur le capital d'investissement total du projet BT susmentionné.
Le terrain de Nam Cong Cheo bénéficie d'un très bel emplacement, divisé en 330 parcelles de terrain et travaux publics dans le district de Trieu Son, Thanh Hoa. (Photo : Lam Linh Land)
Revenant à la question de la détermination des prix des terrains correspondant à la superficie du terrain allouée par l'État avec les droits d'utilisation du sol collectés dans le cadre du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo, selon Mme Pham Thi Thu Huong, évaluatrice de prix en exercice, il existe de nombreuses méthodes pour déterminer, cependant, normalement dans le cas ci-dessus, la détermination des prix des terrains sera effectuée selon la méthode du surplus et le prix du marché équivalent à ce moment-là n'est qu'une base d'entrée.
Plus précisément, la détermination du prix du terrain par la méthode du surplus de base est calculée en prenant les revenus de développement moins les coûts de développement. Dans lequel les revenus sont essentiellement l'argent gagné après la mise en œuvre du projet, les coûts de développement de base comprennent les coûts d'investissement en infrastructures, les coûts imprévus, les coûts de gestion de projet, les coûts de publicité commerciale... et les coûts « doux » tels que les avantages commerciaux, les autres coûts selon la réglementation... ainsi que les bénéfices des investisseurs.
La joint-venture « remporte un grand succès » sur le projet BT Trieu Son ?
Selon les données réelles, le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo (le nom commercial est le projet Trieu Son New Central) depuis son ouverture à la vente est immédiatement devenu un produit « chaud » dans de nombreux journaux et médias, et est recherché par les étages immobiliers.
Selon l'introduction de l'une des unités ci-dessus, le nouveau projet de zone résidentielle Nam Cong Cheo présente de nombreux facteurs de situation géographique favorables, très adaptés aux clients qui envisagent d'acheter un terrain à des fins résidentielles et commerciales. Plus précisément, le nord du projet est adjacent à la route provinciale 514 reliant la route nationale 47 reliant la ville de Thanh Hoa à l'aéroport international de Tho Xuan ; L'Ouest borde la route à double chaussée de 36 m reliant la route nationale 47C à l'autoroute Nghi Son - Sao Vang ; Le Sud borde la zone de planification de la zone urbaine haut de gamme de Xuan Hung, d'une superficie de 20 hectares... Depuis le projet, il ne faut que 20 minutes aux gens pour atteindre la ville de Thanh Hoa ; A 15 minutes de l'aéroport de Tho Xuan et dans un rayon de 500 m se trouve le centre culturel et sportif, l'hôpital, le marché de Giat, le centre administratif du district de Trieu Son, le supermarché de la ville, le parc industriel intercommunal de 50 ha...
Le terrain de Nam Cong Cheo occupe une situation particulière dans le district de Trieu Son, comme le décrivent les médias. (graphique : Terre de Lam Linh)
En effet, le 15 juillet à midi, Nguoi Dua Tin était présent sur le chantier du projet de nouvelle zone résidentielle de Nam Cong Cheo, dans le district de Trieu Son, en qualité de « land broker » (courtier immobilier indépendant). Le terrain a une façade très large, environ 300 m longeant la route centrale de la ville de Dat, tandis que la profondeur est modérée, à proximité des centres de services publics comme annoncé.
Sur place, Nguoi Dua Tin s'est adressé à une femme d'âge moyen qui vendait de l'eau en face du projet de nouvelle centrale de Trieu Son et qui était prête à jouer le rôle de « courtier foncier » et lui a dit que le site coûtait entre 14 et 25 millions de VND par mètre carré, selon l'emplacement.
« Si vous souhaitez acheter ici, c'est bien, environ 1,4 à 2,5 milliards de VND par lot. Sinon, j'ai encore un terrain que j'ai acheté aux enchères l'année dernière, à quelques kilomètres, également sur cette route mais loin du centre, d'une superficie de 100 mètres carrés, quand je l'ai acheté aux enchères il valait près de 1,7 milliard, maintenant il vaut exactement 2 milliards, je vais le vendre", a-t-elle déclaré.
Exprimant son intérêt pour l'achat de terrains dans le cadre du projet Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin a continué à être présenté à une personne nommée Toan, qui était considérée comme un « parent » du directeur de l'une des sociétés en coentreprise investissant dans le projet BT. Comme cette personne était en voyage d’affaires, elle a été présentée à une personne nommée Cuong, qui travaillait sur le projet.
Selon M. Cuong, son terrain est situé dans la rue, acheté dans le cadre d'un quota diplomatique, le prix de vente est d'environ 25,5 millions de VND le mètre carré, soit environ 2,5 milliards de VND.
« Le terrain ici est magnifique, mon terrain n'est pas enchevêtré, j'ai pu l'acheter grâce à un quota diplomatique. "Cependant, si vous achetez mon terrain, vous devrez construire 4 étages pour obtenir le certificat. Les autres terrains à l'intérieur n'ont pas besoin d'être construits, vous pouvez les acheter et obtenir le certificat immédiatement", a déclaré M. Cuong.
Selon M. Cuong, le montant d'argent collecté grâce à la vente de 330 parcelles de terrain est important, mais pour mener à bien le projet, l'entreprise a également dû payer le déblaiement du site d'environ 120 sao de rizières, chaque sao représentant 60 millions de VND, soit environ plus de 7 milliards de VND. Dans le même temps, l'entreprise doit également investir des dizaines de milliards de VND dans l'infrastructure technique, le capital d'investissement du projet BT et, surtout, d'autres coûts « doux ».
Ainsi, avec le site de Nam Cong Cheo, ainsi que les deux sites restants, si elle a de la chance, la joint-venture de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, qui sont des entrepreneurs familiers lorsqu'ils « remportent » de nombreux projets dans la province de Thanh Hoa, peuvent complètement « gagner gros » dans l'un des derniers projets BT après déduction des coûts associés.
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