À partir du 1er août, la loi sur les affaires immobilières de 2023 entre en vigueur. L’un des contenus importants de cette loi est la réglementation sur la capacité des investisseurs de projets immobiliers.
Le décret n° 96/2024 détaillant et guidant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur les activités immobilières, récemment publié par le gouvernement, a clarifié davantage ce point. Plus précisément, les articles 5 et 6 du décret 96 prévoient des réglementations détaillées sur la mobilisation de capitaux pour la mise en œuvre de projets et les capitaux propres des entreprises immobilières.
Les prêts en cours ne dépassent pas 4 à 5,67 fois les fonds propres
Le décret 96 stipule que le ratio solde créditeur et endettement/fonds propres des entreprises immobilières doit garantir 3 conditions.
Premièrement, respecter les ratios de sécurité financière de l’entreprise, se conformer aux dispositions de la loi sur le crédit et de la loi sur les obligations d’entreprise.
Deuxièmement, dans le cas où une entreprise immobilière emprunte auprès d'un établissement de crédit et émet des obligations d'entreprise pour mettre en œuvre un projet immobilier qui a été approuvé par une agence d'État compétente en tant qu'investisseur, elle doit s'assurer que le solde total du prêt impayé auprès de l'établissement de crédit, le solde impayé des obligations d'entreprise et les capitaux propres requis pour chaque projet ne dépassent pas 100 % du capital d'investissement total de ce projet.
Troisièmement, le ratio total des prêts en cours auprès des établissements de crédit et des obligations d'entreprise en cours pour mettre en œuvre le projet ne doit pas dépasser 4 fois les capitaux propres de l'entreprise pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation des terres inférieure à 20 hectares et ne doit pas dépasser 5,67 fois les capitaux propres pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation des terres de 20 hectares ou plus.
Les capitaux propres sont basés sur les états financiers ou sur les éléments de capitaux propres audités déclarés au cours de l’année.
Si, au moment prescrit, l'entreprise ne dispose pas d'états financiers vérifiés ou de rapports sur les éléments de capitaux propres, les états financiers vérifiés ou les rapports sur les éléments de capitaux propres de l'exercice précédent doivent être utilisés.
Pour les entreprises constituées et en activité depuis moins de 12 mois, les capitaux propres sont déterminés en fonction du capital social apporté conformément aux dispositions de la loi.
Un quartier résidentiel à Hanoi (Photo : Tran Khang).
Les retards de paiement des dettes obligataires des entreprises continuent d'augmenter
Dans un récent rapport d'analyse, VnDirect Securities Company a estimé que même si le marché immobilier a franchi le fond, le marché reste morose. Dans un contexte de difficultés multiples, de nombreux organismes émetteurs, notamment les entreprises immobilières, continuent de faire face à des difficultés de trésorerie, entraînant des retards de paiement des obligations de la dette obligataire échues.
Au 15 juillet, plus de 80 entreprises figuraient sur la liste des entreprises en retard de paiement des intérêts ou du principal des obligations d'entreprise, selon l'annonce de HNX.
Le montant total du principal dû au cours des 6 premiers mois de l'année qui était en souffrance et la valeur des obligations d'une échéance de 6 mois dont l'échéance a été prolongée s'élevaient à environ 43 500 milliards de VND, soit 43,5 % de la valeur totale à échéance au premier semestre de l'année, et 62 % de la valeur totale à échéance en excluant le groupe bancaire.
Cette unité estime que le total des obligations individuelles en circulation de ces 80 entreprises s'élève à environ 190 000 milliards de VND, ce qui représente environ 18,7 % des obligations d'entreprises individuelles en circulation sur l'ensemble du marché. La majorité de ces obligations émises sont destinées à des entreprises du secteur immobilier.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm
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