Ces derniers jours, l'opinion publique a été constamment agitée par l'évolution et les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les quartiers suburbains de Hanoi, tels que Thanh Oai et Hoai Duc, avec un grand nombre de demandes enregistrées et des prix d'enchères qui ont grimpé en flèche, des dizaines de fois supérieurs au prix de départ. Cette évolution et ce résultat soulèvent une grande question : y a-t-il ou non des signes de profit ?
L'enchère gagnante trop élevée est-elle « anormale » ?
En conséquence, le 10 août, le district de Thanh Oai a organisé avec succès une vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), avec des superficies allant de 60 m2 à 85 m2 avec des prix de départ de 8,6 millions de VND/m2 à 12,5 millions de VND/m2. La vente aux enchères a attiré 4 600 offres, mais seulement 4 201 offres qualifiées de la part de 1 545 personnes.
Il est à noter qu'à la fin de l'enchère, le lot d'angle avec le prix gagnant le plus élevé était de près de 100,5 millions de VND/m2, soit 8 fois plus élevé que le prix de départ. Les lots ont généralement des prix gagnants de 63 à 80 millions de VND/m2, soit 5 à 6,4 fois plus élevé que le prix de départ.
L'opinion publique est constamment préoccupée par l'évolution et les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les quartiers suburbains de Hanoi, tels que Thanh Oai et Hoai Duc. (Photo : VARS)
Après que la vente aux enchères de terrains dans le district de Thanh Oai ait suscité un certain émoi dans l'opinion publique, récemment, le 19 août, la vente aux enchères de 19 lots de terrains dans la zone LK04, village de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, Hanoi, a continué d'attirer l'attention et la participation de nombreuses personnes.
19 terrains mis aux enchères allant de 74 m2 à 118 m2. Le prix de départ des enchères est de 7,3 millions/m2. Le montant du dépôt varie de 109 à 172 millions de VND par parcelle de terrain.
Après 19 heures de ventes aux enchères, 19 lots ont été vendus avec succès. Le prix gagnant le plus élevé a atteint 133,3 millions de VND/m2, soit près de 20 fois plus élevé que le prix de départ, tandis que le lot le plus bas a également atteint 91,3 millions de VND/m2, soit 12,5 fois plus élevé que le prix de départ.
VARS estime que l’évolution et les résultats de ces ventes aux enchères foncières sont à la fois inhabituels et normaux. Parce que de nos jours, la frontière entre ce qui est normal et ce qui est anormal semble indéfinie. L'anormal est devenu normal, et continue ensuite d'exister « normalement » de manière anormale.
En fait, ce phénomène n’est pas nouveau. Au cours des six premiers mois de 2024, alors que le marché foncier en général était encore calme, certaines ventes aux enchères de terrains dans certaines localités ont encore attiré des milliers à des dizaines de milliers de participants, principalement des investisseurs. Les résultats des enchères ont également enregistré dans certains endroits des prix gagnants dix fois supérieurs au prix de départ.
Expliquant la raison, VARS a déclaré : Tout d'abord, dans les temps à venir, l'argent va certainement « affluer » dans les terrains mis aux enchères dans les zones urbaines et résidentielles lorsque les localités organiseront de nombreuses enchères pour augmenter les recettes budgétaires. Parce que c'est un type de terrain propre, non impliqué dans des litiges, doté d'un livre rouge, d'infrastructures, prêt à construire des maisons pour les affaires, à louer et à générer des flux de trésorerie mensuels.
Particulièrement attractive dans le contexte de ces dernières années, Hanoi n'a quasiment pas connu de nouveaux projets, l'offre de terrains devrait également devenir de plus en plus rare alors que la nouvelle loi sur les affaires immobilières interdit la subdivision et la vente de terrains dans 105 villes et villages, obligeant les entreprises à construire des maisons sur des terrains à vendre dans ces zones. Dans le même temps, la demande de biens immobiliers, notamment de logements et d’investissements parmi la population, est très forte et ne cesse d’augmenter.
Deuxièmement, le prix a augmenté des dizaines de fois, ce qui semble très inhabituel, mais en fait, c'était dû au faible prix de départ du terrain vendu aux enchères. Concrètement, auparavant, la réglementation sur la détermination du prix des terrains autorisait le recours à des consultants.
Le terrain mis aux enchères le 10 août dans le district de Thanh Oai a également été loué pour des consultations, les consultations ayant déterminé le prix de départ entre 40 et 45 millions de VND/m2. Cependant, le décret 12 (décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret 44 guidant la mise en œuvre de la loi foncière de 2013), actuellement décret 71 (décret réglementant les prix des terrains, publié par le gouvernement le 27 avril 2024) a supprimé la réglementation sur l'embauche de consultants, passant à la détermination par le coefficient K multiplié par la liste des prix des terrains de la ville.
Entre-temps, conformément à la décision 46 du 18 juillet 2024 du Comité populaire de la ville de Hanoi, le coefficient d'ajustement du prix des terrains du district de Thanh Oai est de 2,35. La liste actuelle des prix des terrains publiée en 2020 varie de 3,6 à 5,3 millions de VND/m2. Par conséquent, en multipliant ces deux coefficients ensemble, cela donne seulement un prix de 8,6 à 12,5 millions de VND/m2.
Des produits sûrs avec des prix de départ bas et des dépôts faibles (de 100 à 200 millions de VND), créant un grand attrait pour les acheteurs. Il n’est donc pas difficile de comprendre pourquoi cette vente aux enchères a attiré des milliers d’inscriptions. Un nombre aussi important de participants est tout à fait normal.
Des impôts élevés sur l'accumulation des terres
Les revendeurs estiment que ce prix élevé reflète la réalité normale de l'écart entre l'offre et la demande, lorsque le nombre de demandes participantes est plusieurs fois supérieur au nombre de lots de terrains mis aux enchères.
Cependant, le fait que les prix des terrains dans des endroits dotés d'infrastructures et de services publics peu remarquables, dans une zone suburbaine avec un potentiel d'augmentation normale des prix, s'élèvent à plus de 100 millions de VND/m2, soit l'équivalent des prix des terrains dans les zones urbaines et les zones densément peuplées, est inhabituel et dépasse de loin la valeur réelle. À cause d’intentions malsaines.
Plus précisément, de nombreux investisseurs participant à ces enchères sont des personnes ayant une « profession » dans les enchères foncières. Ils participent souvent dans le « simple » but de « surfer », sans se soucier de la valeur réelle, juste pour gagner et ensuite acheter et vendre immédiatement pour faire un profit ou sont prêts à perdre leur dépôt si le marché ne réagit pas.
Les VAR proposent des taxes élevées sur l’accumulation des terres. (Photo: VS)
Ou bien le but le plus « dangereux » est de créer une « fièvre » foncière. Ces individus ont profité du dépôt de garantie de la vente aux enchères pour gonfler les prix des terrains concernés. Même en faisant abstraction des risques, légaliser le prix en payant en totalité selon le prix de l'enchère gagnante, pour utiliser ce prix comme base pour stimuler les prix des terrains dans les quartiers périphériques, provoquant ainsi une escalade des prix des terrains dans de nombreux endroits, voire une véritable « fièvre ».
La conséquence de ces situations est que les prix de l’immobilier, déjà élevés, ont encore augmenté, rendant le rêve de posséder une maison de plus en plus éloigné pour les gens, en particulier les jeunes. Le prix élevé des enchères, « largement supérieur » à la valeur réelle, entraîne non seulement des difficultés dans l'évaluation des actifs lors des enchères ultérieures sur le lieu de vente local, mais également dans de nombreux endroits à travers le pays.
Avec la diffusion des médias, lorsque les prix de l'immobilier maintiennent une tendance à la hausse pendant une période suffisamment longue, la mentalité FOMO (peur d'être laissé pour compte) va « augmenter », les investisseurs s'attendront à ce que les prix continuent d'augmenter, puis prendront des décisions risquées.
Cette décision est également motivée par la perception que l’ajustement des barèmes des prix des terres dans les prochaines années dans les localités entraînera indirectement une hausse des prix des terres. En conséquence, de nombreux investisseurs ont vu leur capital enterré, créant des terres abandonnées, affectant négativement le processus de récupération et de développement dans une direction sûre et saine.
Pour que les activités d’enchères se déroulent de manière transparente et pour augmenter les recettes budgétaires, l’État doit bientôt se doter de mécanismes supplémentaires pour contrôler les activités spéculatives. Pour résoudre le problème de la spéculation et de la hausse des prix, et ainsi réduire les prix de l'immobilier urbain, il est nécessaire de changer la façon dont les gens perçoivent le logement, afin que celui-ci soit un lieu de vie, une solution aux besoins de vie des gens, et non un actif accumulé.
En imposant des impôts à ceux qui accumulent et spéculent plutôt qu’à ceux qui achètent des biens immobiliers pour y vivre ou pour organiser leur production et leurs affaires, le facteur des actifs accumulés sera réduit.
Les taux d'imposition peuvent augmenter progressivement pour les transactions immobilières où le vendeur a une courte période de détention ou si le propriétaire immobilier ne met pas le bien immobilier dans des activités commerciales ou n'effectue pas de construction après avoir reçu le terrain...
Taxer l’immobilier dans la bonne direction limitera ou éliminera la motivation des gens à spéculer dans l’immobilier car, avec les coûts d’intérêt et autres coûts d’opportunité, posséder des biens immobiliers spéculatifs devient plus risqué. Acheter et revendre des biens immobiliers pour réaliser un bénéfice, ou créer une offre et une demande virtuelles pour gonfler les prix de l’immobilier, devient peu à peu dénué de sens.
L’argent inutilisé du peuple sera donc canalisé vers les secteurs de la production et des affaires, créant des produits et ajoutant de la valeur à la société. Cela permet au marché immobilier de se développer de manière plus saine et plus efficace à long terme, au lieu d’une fièvre foncière et d’une turbulence des prix.
Source : https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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