Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile, mais où les prix des maisons restent élevés ?

Récemment, le Bureau du gouvernement a publié un avis sur la conclusion du Premier ministre lors de la conférence « Solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie ».

Dans son annonce, le Premier ministre a chargé le ministère de la Construction de suivre de près l'évolution du marché immobilier afin de conseiller et de proposer rapidement des politiques appropriées et efficaces pour promouvoir le développement du marché.

Dans le même temps, le ministère de la Construction est tenu d’orienter les entreprises immobilières vers la restructuration des segments et la réduction des prix des produits. Il existe des solutions appropriées, opportunes et efficaces pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour les travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Paradoxe d'un marché immobilier difficile, les prix des maisons continuent d'augmenter fortement

En regardant la réalité du marché immobilier ces derniers temps, en parlant à Nguoi Dua Tin, M. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) a déclaré la réalité que ces derniers temps, bien que le marché immobilier ait fait face à de nombreuses difficultés, les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à des prix élevés.

Même le segment des appartements dans les grandes villes maintient son élan à la hausse, établissant un nouveau niveau de prix à un niveau record, dépassant de loin les revenus de la majorité des gens. Contrairement à la baisse des prix et de la liquidité des terrains, des villas, des maisons de ville et des maisons de ville.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? — M. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS).

Selon les données de VARS, les prix de l’immobilier ont augmenté des dizaines de fois au cours des 10 dernières années. Rien qu’en 2021, les prix moyens des maisons ont augmenté à deux chiffres. Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record contribuent à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.

Parallèlement à cela, la demande de logements augmente constamment, ce qui exerce une « pression » sur l’offre et pousse les prix de l’immobilier à établir continuellement de nouveaux niveaux.

Selon les estimations de VARS, chaque année, le Vietnam connaîtra une pénurie d'environ 300 000 logements en raison de l'émergence de nouveaux ménages urbains, notamment en raison de la nécessité de « vivre séparément » de la jeune génération se séparant de sa famille élargie.

« Cette grave pénurie va certainement faire grimper encore plus les prix de l’immobilier », a prédit M. Dinh.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? (Figure 2). — Bien que le marché immobilier soit confronté à de nombreuses difficultés, les prix de l'immobilier restent « ancrés » à des prix élevés.

Exprimant également son opinion sur la question ci-dessus, citant des statistiques de l'Institut de recherche sur le développement des affaires, le Dr Le Xuan Nghia - Directeur de l'Institut de recherche sur le développement des affaires, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire a déclaré qu'au cours des deux dernières décennies, les prix de l'immobilier ont augmenté 4 fois plus vite que le taux de croissance des prix de l'or. Cela montre que, dans n’importe quel contexte, l’immobilier est toujours un canal d’investissement attractif.

M. Nghia a déclaré qu'en regardant la réalité du marché immobilier vietnamien, on peut voir que le Vietnam est un marché qui manque d'offre, tandis que la demande est élevée à court et à long terme.

« Le segment qui a besoin d'une offre importante, mais qui n'en dispose pas, est celui du logement abordable et du logement social, faute de mécanismes, de terrains et de capitaux. Ces cinq dernières années, l'octroi de licences et la mise en œuvre de projets ont fortement diminué, et ces deux dernières années, en particulier, le lancement de nouveaux projets a été quasi inexistant, ce qui a entraîné une raréfaction croissante de l'offre immobilière résidentielle », a déclaré M. Nghia.

Dégradations immobilières : par où commencer ?

Prévoyant pour 2024, le président de VARS, Nguyen Van Dinh, a déclaré que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, en particulier dans le segment des appartements.

Parallèlement, M. Dinh a également expliqué : « Le prix élevé des appartements n'est pas seulement dû au fait que les investisseurs cherchent à maintenir les prix à un niveau élevé, mais aussi à l'augmentation des coûts d'investissement et de construction due à la hausse des prix des matières premières, de la main-d'œuvre et des coûts d'accès au financement. De plus, le coût de création de fonds fonciers est trop élevé, sans compter les nombreux coûts « non identifiés » liés à l'investissement initial, à la construction et au développement du projet, ce qui rend difficile pour les investisseurs de baisser les prix. »

En outre, les faibles taux d’intérêt et l’inflation record de la période précédente ont également été des facteurs contribuant à la forte augmentation des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème reste la baisse de l’offre.

Cependant, M. Dinh a également noté que l'immobilier est un produit hautement localisé, les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes différents dans différentes régions et marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande.

En conséquence, M. Nguyen Van Dinh a déclaré que pour restructurer le segment et réduire les coûts des produits, il est nécessaire d'avoir des « mains et des contributions conjointes », d'unifier les points de vue, les méthodes de mise en œuvre et la coordination de nombreux sujets et composants, des agences de gestion de l'État aux entreprises et aux banques.

En particulier, l’État doit étudier et raccourcir les procédures administratives en matière d’investissement et de construction, élaborer des plans de calcul des redevances d’utilisation des sols et de défrichement des sites pour soutenir les entreprises ; La Banque d'État dispose d'un programme de crédit supplémentaire avec des taux d'intérêt préférentiels pour les investisseurs développant des logements abordables et les acheteurs de maisons.

Du côté des investisseurs, M. Dinh a déclaré que les entreprises doivent également examiner de manière proactive leur portefeuille de projets d'investissement, restructurer de manière proactive la dette et planifier les flux de trésorerie, réduire les attentes en matière de bénéfices, voire accepter de vendre à perte, utiliser les bénéfices des années précédentes pour maintenir les opérations et s'orienter de manière proactive vers le segment de prix abordable pour garantir la capacité d'absorption lors du lancement des produits sur le marché.

Immobilier - Comment résoudre le paradoxe d'un marché immobilier difficile mais de prix de l'immobilier toujours élevés ? (Figure 3). — Dr. Le Xuan Nghia - Directeur de l'Institut de recherche sur le développement des entreprises, membre du Conseil consultatif national sur la politique financière et monétaire.

En outre, le Dr Le Xuan Nghia a déclaré que dans un avenir proche, si le marché immobilier dispose de produits avec de bonnes procédures juridiques, de projets avec des ressources et des prix raisonnables, la demande sera très importante.

En faisant une prévision, M. Nghia a analysé que le marché pourrait établir un nouveau niveau de prix dans le sens d'une croissance continue. Toutefois, avec le « soutien » des politiques, M. Nghia a exprimé son espoir que les prix de l'immobilier augmenteront dans une direction stable, saine et « acceptable ».

En conséquence, l'expert a souligné que le nouveau niveau de prix ci-dessus restructurera le marché immobilier de la manière la plus efficace et qu'à ce moment-là, toute entreprise ou investisseur capable de résister au niveau de prix ci-dessus pourra survivre, sinon, il devra restructurer son entreprise selon les principes du marché .

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