Après une année difficile comme 2023, il semblait que les entreprises immobilières étaient en difficulté en raison des fluctuations du marché, mais un indicateur très positif est apparu : la plupart des prêts des principales entreprises immobilières ont eu tendance à diminuer par rapport au début de l'année, montrant que dans la période la plus difficile, les entreprises immobilières étaient encore très actives dans le remboursement des prêts.
Dès les premiers jours de la nouvelle année, les statistiques HNX montrent que des dizaines de sociétés immobilières ont remboursé leur dette obligataire, principalement parce que les entreprises ont racheté de manière proactive des obligations avant leur échéance et ont remboursé les obligations pour les détenteurs d'obligations.
Français Selon le rapport financier du quatrième trimestre de 2023, au 31 décembre 2023, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland, HoSE : NVL) a enregistré un passif de 195 874 milliards de VND, représentant 81 % du total des actifs de l'entreprise et en baisse de 8 % par rapport au début de 2023. Sur ce total, les prêts financiers ont représenté 57 704 milliards de VND, en baisse d'environ 7 000 milliards de VND par rapport au début de la période.
La structure de la dette de Novaland se compose principalement d'emprunts obligataires de plus de 38 626 milliards de VND, avec seulement plus de 9 400 milliards de VND de prêts bancaires. Cependant, réduire des milliers de milliards de dongs de dette chez Novaland est comme « une goutte d'eau dans l'océan » car l'entreprise utilise trop d'effet de levier financier avec un montant « énorme » de dette, alors que la situation financière de l'entreprise va à contre-courant.
Début 2024, le conseil d'administration de Novaland a également annoncé qu'il émettrait 1,37 milliard d'actions, ce qui devrait permettre de lever environ 13 700 milliards de VND pour restructurer la dette et rembourser les dettes.
De nombreuses entreprises rachètent massivement des obligations avant leur échéance.
Parmi les entreprises immobilières ayant les activités de remboursement de dettes les plus actives, il faut citer Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE : PDR) . Fin 2023, cette entreprise immobilière mettra également fin à la série de jours où elle devra rembourser ses obligations.
En 2023, Phat Dat a pour objectif de régler l'ensemble de la dette obligataire en cours d'ici la fin de l'année, ne laissant que la dette bancaire et les prêts d'autres parties. D'ici fin 2023, en rachetant les 2 lots d'obligations d'une valeur nominale totale émise de 800 milliards de VND, Phat Dat a officiellement ramené la dette obligataire en cours de cette entreprise à 0.
En conséquence, au 31 décembre 2023, le passif de la société avait diminué de 15 % pour atteindre 11 490 milliards de VND, dont les autres passifs à court terme s'élevaient à plus de 3 182 milliards de VND et les autres passifs à long terme à 4 578 milliards de VND. La structure de la dette représente plus de 3 104 milliards de VND de la dette totale, en baisse de 30 % par rapport au début de l'année.
Également actif dans le remboursement de la dette, la dette totale payable d'ici fin 2023 de Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE : KBC) a diminué de 22 % par rapport au début de l'année pour atteindre 13 226 milliards de VND.
La dette financière totale s'élève à plus de 3 659 milliards de VND, en baisse de 52% par rapport au début de l'année, représentant 11% du capital de l'entreprise. Parmi ces prêts bancaires à long terme, plus de 3 322 milliards de VND sont concernés.
En 2023, Kinh Bac a également racheté activement des obligations avant leur échéance. Auparavant, en mars-avril 2023, l'entreprise a racheté la totalité des 2 000 milliards de VND de 2 lots d'obligations portant les codes KBCH2124002 et KBCH2124003. D'ici fin mai 2023, la société continuera de racheter les obligations code KBC121020 avant échéance.
Après la série de transactions ci-dessus, le volume des obligations en circulation de Kinh Bac a diminué à 1 157 milliards de VND. Concernant le lot d'obligations KBC121020, KBC a déclaré début 2024 avoir préparé des capitaux pour « sortir de la dette » sur les obligations.
Par ailleurs, Kinh Bac a également déclaré avoir mis en œuvre une stratégie visant à donner la priorité à l'utilisation de toutes les ressources financières pour effectuer les paiements à temps. D’autre part, la forte augmentation des flux de trésorerie provenant des activités commerciales des parcs industriels contribue également à motiver les entreprises à disposer de l’argent nécessaire pour payer leurs dettes.
Chez Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE : DXG) , le passif total à la fin de 2023 s'élevait à 14 600 milliards de VND, en baisse de 10 % par rapport à la fin de l'année précédente. Dont 11 600 milliards de VND sont des dettes à court terme et près de 3 000 milliards de VND sont des dettes à long terme.
La structure de la dette de Dat Xanh à la fin du quatrième trimestre 2023 a diminué de 8% pour atteindre 5 289 milliards de VND. Dans le même temps, les impôts et autres paiements à l'État ont augmenté de 7% pour atteindre 798 milliards de VND.
2023 est une année extrêmement difficile pour l'entreprise, comme en témoigne clairement la nécessité de réduire de 1 305 le nombre d'employés en 2023, passant de 3 773 fin 2022 à 2 468 fin 2023. Le nombre de filiales de Dat Xanh a également diminué à seulement 84 sociétés, dont 8 filiales opérant dans le secteur immobilier sont en cours de procédure de dissolution.
Le ratio d'endettement de Vinhomes est de 0,31 fois, la dette impayée représentant 12 % du capital total.
Contrairement aux entreprises mentionnées ci-dessus, Vinhomes JSC (HoSE : VHM) a enregistré une croissance positive de la dette après 1 an et le total des prêts en cours a dépassé 10 000 milliards de VND.
Le passif de Vinhomes à la fin de 2023 s'élevait à 261 991 milliards de VND, soit une augmentation de 24 % par rapport au début de l'année. Dans ce contexte, une croissance a été enregistrée tant au niveau de la dette à court terme qu’à long terme, mais la majorité de la dette des entreprises reste à court terme.
La dette financière de la société a atteint 56 682 milliards de VND, la structure de la dette comprend 14 813 milliards de VND de prêts à court terme et plus de 35 689 milliards de VND de prêts à long terme. La dette de la société provient principalement de prêts bancaires. En outre, le canal obligataire de Vinhomes a enregistré une dette en cours de plus de 9 808 milliards de VND à la fin décembre 2023.
Fin 2023, le ratio d'endettement de Vinhomes est de 0,31 fois. Le solde du prêt en cours représente 12 % du capital total de la société.
Le fait que les sociétés immobilières aient rapidement remboursé leurs dettes dans un contexte où les taux d’intérêt du marché montraient des signes de ralentissement a aidé les entreprises elles-mêmes à réduire le fardeau des coûts d’intérêt élevés au moment de l’émission.
Dans le rapport sur les perspectives d'investissement de février 2024, VNDirect Securities Company a déclaré que les goulots d'étranglement devraient se desserrer progressivement, aidant ainsi le marché immobilier à se redresser à partir du second semestre 2024.
« Nous pensons que le marché immobilier résidentiel a dépassé la période la plus difficile et montrera une reprise plus claire à partir du second semestre 2024 », a évalué l'équipe d'analyse de VNDirect .
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