Vietnam acoge grandes oportunidades procedentes de EE.UU. y China, ¿el sector inmobiliario industrial está en auge?

Vietnam tiene una oportunidad histórica de despuntar mientras Estados Unidos y China compiten por ganar influencia en regiones clave. El sector inmobiliario industrial es el primer sector que se beneficia.

Señales positivas A principios del nuevo año, el mercado de valores continuó su tendencia alcista. Las acciones del sector inmobiliario industrial se negocian de forma bastante activa después de un avance de precios en 2023. Los flujos de inversión extranjera directa (IED) en 2023 también aumentarán drásticamente. Se considera que el mercado inmobiliario industrial de Vietnam está en un período vibrante y tiene perspectivas más brillantes que nunca en el contexto de dos superpotencias, Estados Unidos y China, que compiten por crear influencia en regiones importantes, incluida una Asia que se espera que logre un gran avance, incluido Vietnam. La asociación estratégica integral entre Vietnam y Estados Unidos establecida en septiembre de 2023 y la política de construcción de una Comunidad de Futuro Compartido Vietnam-China prometen brindar muchas oportunidades para el desarrollo económico. En un informe publicado recientemente, SSI Securities afirmó que la demanda de arrendamiento de terrenos en parques industriales (PI) será positiva en 2024. En consecuencia, se espera que la demanda de arrendamiento de terrenos en PI en el Norte aumente gracias a la tendencia de trasladar las instalaciones de producción de China a Vietnam, principalmente en las industrias de electrónica y semiconductores. En septiembre de 2023, según CBRE, Apple tenía 11 instalaciones de fabricación de equipos de audio en Vietnam y proveedores de Apple como Lux Share, Foxconn, Compal y GoTek operaban 32 fábricas en Vietnam. Mientras tanto, los parques industriales del Sur podrían registrar una recuperación desde una base baja en 2023, con los principales inquilinos de tierras en el sector manufacturero (textiles, madera, calzado), logística y alimentos y bebidas. SSI dijo que muchos inversores de parques industriales han firmado memorandos de entendimiento (MOU) sobre el arrendamiento de terrenos industriales con nuevos clientes en la segunda mitad de 2023. Es probable que estos contratos MOU se conviertan en contratos oficiales y se registren ingresos en 2024.

De hecho, existen oportunidades de acuerdos con China después de la visita de Xi Jinping a fines de 2023. Uno de los principales puntos mencionados durante la visita fue la inversión de empresas chinas en Vietnam. Además, China dispone de grandes recursos de capital y quiere invertir en el extranjero en el marco de iniciativas de infraestructura global. Ésta también es una oportunidad si Vietnam sabe aprovecharla eficazmente. Recientemente, las empresas vietnamitas han aprovechado la oportunidad para promover que las empresas chinas inviertan en parques industriales nacionales. En septiembre de 2023, muchas empresas como Hanaka Group, Videc, Phuc Loc,... asistieron a una conferencia en Shenzhen para promover la inversión comercial entre grandes parques industriales de Vietnam y empresas chinas. Para los EE.UU., la asociación estratégica integral trae muchas oportunidades nuevas, junto con la tendencia de trasladar la producción fuera de China, los EE.UU. están apuntando a Vietnam en muchos campos como la electrónica de semiconductores, minerales para semiconductores, infraestructura digital, energía, infraestructura y logística... Las empresas de bienes raíces industriales son favorables . Se puede observar que la oportunidad de atraer inversión extranjera directa (IED) es enorme. Mientras tanto, la oferta de inmuebles industriales es limitada. Este es un factor beneficioso para las empresas de este campo, típicamente Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC) del Sr. Dang Thanh Tam. En 2023, KBC liquidó toda su deuda de bonos y al mismo tiempo amplió la superficie terrestre para atraer capital extranjero. La compañía del Sr. Dang Thanh Tam también amplió su fondo de tierras en el Norte para dar la bienvenida a las olas de IED de Corea y China. A finales de 2023, KBC recibió la aprobación para la planificación 1/2000 del Parque Industrial Trang Due 3 (Hai Phong). En el sur, KBC se prepara para invertir en un parque industrial adicional en Hau Giang con un capital total de más de 5,5 mil millones de dongs.

Al igual que KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC)... también registraron muchos desarrollos positivos. Las ganancias y las existencias aumentaron considerablemente el año pasado y se prevé que sigan siendo positivas en 2024. Según SSI Securities, con la oferta limitada de terrenos para parques industriales en arrendamiento, se prevé que los precios de alquiler de terrenos de los inversores en parques industriales que cotizan en bolsa aumenten un promedio del 15,5% en 2024. En 2024, la oferta de parques industriales sigue siendo limitada debido a las dificultades en la valoración de terrenos, las subastas para convertir terrenos agrícolas en terrenos para parques industriales y la compensación por la limpieza del sitio. Los nuevos parques industriales podrán entrar en funcionamiento entre 2 y 5 años después de ser aprobados por el Primer Ministro. Según Bloomberg, los precios de alquiler de parques industriales en Vietnam, en comparación con otros países del sudeste asiático, se han reducido; Sin embargo, todavía es un 21% inferior al precio medio de alquiler de los parques industriales de Indonesia, el país con la mayor correlación con Vietnam entre los países de la ASEAN. Se pronostica que las ganancias de las empresas inmobiliarias industriales que cotizan en bolsa tendrán una clara diferenciación en 2024, pero en general aumentarán alrededor de un 9,3% en comparación con 2023. Algunas empresas, según SSI, pueden registrar un crecimiento sobresaliente, como Nam Tan Uyen (NTC), con un beneficio después de impuestos estimado que aumenta un 135% en comparación con 2023 hasta los 545 mil millones de VND. Mientras tanto, se estima que el beneficio antes de impuestos de IDC aumentará un 43% hasta 2,4 billones de VND. Para finales de 2023, las relaciones beneficio/beneficio (P/E) y precio/valor contable (P/B) de los inversores del parque industrial serán 14,8x y 2,75x, respectivamente. Este es el nivel más alto desde 2019, ya que las acciones de las empresas de este sector aumentaron bruscamente un 24% en 2023, en comparación con el aumento del 12,1% del índice VN. En 2023, las acciones de SZC se duplicaron, IDC aumentó un 80%, KBC aumentó un 31%... Por el contrario, la industria de los parques industriales puede enfrentar algunas dificultades en 2024, como: el impuesto mínimo global aplicado a partir del 1 de enero de 2024 reducirá los incentivos fiscales atractivos para los inquilinos en parques industriales (incluida la exención del impuesto sobre la renta corporativa durante los primeros 2 años de operación, reducción de impuestos del 50% durante los próximos 4 años); La ventaja competitiva en los precios de alquiler en los parques industriales de Vietnam y Asia está disminuyendo gradualmente; Se estima que los costos de inversión para nuevos parques industriales serán más altos debido al aumento de los precios de los terrenos y a los largos procesos de adquisición de tierras.

En 2023, la IED desembolsada en Vietnam alcanzará los 23,2 mil millones de dólares, un aumento del 3,5%. Además, el capital total de IED comprometido en 2023 alcanzó un total de 28,1 mil millones de dólares, un aumento significativo del 24,4%. Se espera que el capital de IED continúe manteniendo el crecimiento en 2024. Según CBRE, se espera que la tasa de ocupación de los parques industriales aumente en 2024. Según el Ministerio de Planificación e Inversión, en 2023 se establecerán 413 parques industriales con una superficie total de 120.000 hectáreas. De los cuales, hay 295 proyectos en operación con una superficie total de más de 92.000 hectáreas. La tasa de ocupación en los parques industriales nacionales es de aproximadamente el 72,9% (en comparación con el 71,9% en 2022).

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