Todas las empresas quieren reducir los precios de las viviendas y priorizar el flujo de caja
El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, comentó que en el mercado actual, muchos inversores han reducido proactivamente los precios de las viviendas, priorizando el flujo de caja sobre las ganancias. Las empresas reducen los precios apoyando a los clientes con métodos de pago más largos, tasas de pago más bajas, pudiendo pagar el 30%, incluso el 10% para recibir la casa, o apoyando las tasas de interés, el período de gracia de capital...
Según el Sr. Thang, actualmente la oferta de proyectos primarios en el mercado no es mucha y el número de proyectos elegibles para la venta es muy pequeño. Pero la mayoría de los inversores, cuando están calificados para vender, priorizan el flujo de caja. Los precios altos no venderán los productos y los inversores se quedarán estancados con el flujo de caja, por lo que nadie es tan tonto como para fijar precios altos en este momento, dijo.
Además, el Sr. Thang afirmó que el proyecto tendrá la fórmula más básica de ganancia más costo para obtener el precio de venta. En el pasado, los inversores podían esperar ganancias de hasta unas decenas de por ciento antes de hacer nada, pero ahora están decididos a alcanzar el punto de equilibrio, o incluso a perder dinero, en algunas etapas iniciales. El objetivo más alto de los inversores hoy en día es conseguir el precio de venta más bajo posible y recaudar dinero lo más rápido posible para crear un flujo de caja operativo.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), también admitió que en el mercado, algunos inversores de proyectos de vivienda de alta gama y proyectos de vivienda de gama media han reducido los precios de venta a través de políticas de descuento y promoción, y servicios posventa que benefician a los clientes.
Algunos proyectos de vivienda han reducido sus precios a través de numerosas políticas preferenciales (Foto ilustrativa: Hai Long).
Las empresas están ansiosas por reducir los precios de la vivienda, pero...
Un representante de un inversor que implementa proyectos en Ciudad Ho Chi Minh y Long An confió que la compañía realmente quiere reducir los precios de la vivienda y realmente espera que los precios de la vivienda sean lo suficientemente bajos para que la gente pueda acceder a ellos fácilmente.
Sin embargo, las empresas también tienen dificultades para reducir los costos de insumos porque no pueden reducirlos. Los costos de insumos como las tasas por el uso de la tierra, la compensación por la limpieza del sitio, los intereses de los préstamos bancarios, los costos laborales, las compras de materiales de construcción... han aumentado significativamente en los últimos tiempos.
Un proyecto, desde que tiene una política de inversión hasta que se construye oficialmente, puede tardar hasta 5-7 años, en algunos casos 15 años, en lugar de los 3 años promedio esperados, desperdiciando muchos recursos y haciendo que las empresas pierdan costos de oportunidad. Además, la empresa también tiene un compromiso con los accionistas y socios sobre el beneficio mínimo alcanzado anualmente, afirmó esta persona.
Como alguien con muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario, el Sr. Chau entiende mejor que nadie las dificultades que enfrentan las empresas cuando se trata de reducir los precios de la vivienda. Señaló que las empresas tienen que asumir muchos tipos de costos, como los de construcción, materias primas y mano de obra; costos financieros; Los costes de gestión aumentan y también hay “costes no identificados”.
Específicamente, los costos de la tierra del proyecto incluyen los costos de compensación y limpieza del sitio a través de la recepción de la transferencia de derechos de uso de la tierra, el pago de tarifas de uso de la tierra, alquiler de la tierra y tarifas de protección de tierras de arroz (si se utilizan tierras de arroz) al Estado. Los costos del terreno representan aproximadamente el 15% del costo de un proyecto de departamentos; más o menos del 30% para proyectos de casas adosadas; Más o menos del 20% para proyectos de villas.
En particular, los costos actuales de compensación y limpieza del sitio son deducidos a menudo por los organismos estatales competentes en aproximadamente un 70% de los costos reales que la empresa ha gastado. El coste real restante que no se ha deducido se considera ganancia y la empresa debe pagar un impuesto sobre la renta corporativa adicional del 20%. Al final, todos estos costes están incluidos en el precio de venta que los clientes deben “soportar” al comprar una casa.
Los costos de construcción representan aproximadamente el 50% del costo de un proyecto de departamento, el 30% del costo de un proyecto de casa adosada y el 20% del costo de un proyecto de villa. Este tipo de costo está en aumento, por ejemplo, 1m2 de superficie útil para la construcción de edificios de apartamentos ha aumentado a 12-13 millones de VND/m2 en comparación con solo 7-8 millones de VND/m2 antes.
Los costos financieros, incluidos los intereses de los créditos y los pagos de intereses de otras fuentes de capital, suelen representar alrededor del 10% del precio de costo. Los costes de gestión suelen representar alrededor del 5% del coste.
Con costos “sin nombre”, el valor de estos artículos no es pequeño. Sin embargo, como la "legalidad, validez y razonabilidad" de los gastos previstos en la Ley Tributaria no están garantizadas, éstos no se incluyen en los costos de inversión del proyecto y, en última instancia, se incluyen en el precio de venta que deben asumir los compradores de las viviendas.
El Sr. Chau analizó que todos los costos anteriores se calculan en condiciones normales de mercado, alrededor de 3 años para proyectos de vivienda comercial. Si se prolonga por problemas legales como ha ocurrido en los últimos años, el coste total de la inversión aumentará significativamente.
Muchos de los costos de insumos al construir un proyecto superan el presupuesto (Ilustración: Quang Anh).
¿Cual es la solución?
Un representante de una empresa que desarrolla muchos proyectos en Long An y Dong Nai dijo que para reducir los precios de la vivienda, el mercado necesita la cooperación de muchas agencias y miembros del mercado.
Esta persona sugirió que el Estado podría considerar la posibilidad de otorgar incentivos al impuesto sobre el uso de la tierra para proyectos de vivienda social y de vivienda para trabajadores; Los bancos pueden facilitar a las empresas la obtención de capital para implementar proyectos con tasas de interés preferenciales. En particular, es necesario acelerar el proceso de finalización de los procedimientos y de los documentos de aprobación del proyecto e implementarlo rápidamente para que las empresas no tengan que prolongar el tiempo de implementación.
Como presidente de HoREA, el Sr. Le Hoang Chau propuso muchas soluciones integrales. Para las empresas, el Sr. Chau sugirió que los inversores reduzcan las expectativas de ganancias, no mantengan los precios altos, aumenten los descuentos y tengan políticas promocionales y posventa para estimular la demanda, aumentar la confianza de los clientes, crear flujo de caja y liquidez.
Las empresas también necesitan reorientar sus inversiones hacia el segmento de vivienda asequible, con precios adecuados a los ingresos de las personas. El programa para desarrollar al menos un millón de apartamentos de vivienda social en el período 2021-2030 puede ayudar a las empresas a acceder a un paquete de crédito de 120 billones de dongs con tasas de interés entre un 1,5 y un 2 % más bajas que las tasas de interés comerciales normales.
Además, las empresas pueden participar en programas para reconstruir viejos edificios de apartamentos, renovar y reubicar casas en canales y a lo largo de ellos, y reurbanizar áreas urbanas antiguas y deterioradas.
Por el lado estatal, el Sr. Chau sugirió que las agencias estatales competentes se centren en eliminar los obstáculos legales para aumentar la oferta de proyectos de vivienda, que es la base para aumentar la oferta de vivienda asequible y vivienda social. Este aumento de la oferta de viviendas ayudará a estabilizar los precios de la vivienda de acuerdo con las leyes de la oferta y la demanda y las leyes de la competencia del mercado.
Además, la Asociación propuso que el Ministerio de Construcción presente pronto al Gobierno una reglamentación detallada sobre las etapas de los proyectos de inversión en construcción de viviendas según lo prescrito en el artículo 34 de la Ley de Vivienda de 2023. Esto tiene como objetivo estandarizar el proceso y los procedimientos administrativos para la aprobación de proyectos de vivienda comercial y proyectos de vivienda social, acortando el tiempo para implementar los procedimientos de inversión en terrenos.
La Asociación también propuso que el Comité Permanente de la Asamblea Nacional considere completar el proyecto de ley revisada de tierras para desarrollar mecanismos y políticas sobre el uso efectivo y económico de la tierra para implementar proyectos inmobiliarios.
En particular, se garantiza que los proyectos de vivienda comercial y los proyectos de vivienda social sean consistentes y coherentes con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023, creando condiciones favorables para que los inversores accedan a la tierra, asegurando que no haya pérdida de ingresos presupuestarios.
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