VARS: Los apartamentos asequibles “desaparecen” en Hanoi y Ho Chi Minh City

ANTD.VN - El reciente aumento de la oferta inmobiliaria se debe principalmente al segmento de alta gama, mientras que la vivienda asequible está siendo "abandonada", lo que hace que el desequilibrio entre la oferta y la demanda sea cada vez más grave.

No más nueva oferta de viviendas asequibles

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita se ha "calentado" gradualmente gracias al impulso de las nuevas políticas de oferta y apoyo del Gobierno . Sin embargo, el aumento de la oferta se da principalmente en el segmento de alta gama, mientras que la vivienda asequible está siendo “abandonada”.

Los datos de investigación de VARS muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) se ha “extinto” en los últimos años y es muy difícil, si no imposible, que reaparezca en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh.

En concreto, en Hanói, la proporción de apartamentos asequibles de nueva construcción alcanzó el 35% en 2018, disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos en este segmento continuó disminuyendo, alcanzando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta y llegando al 0% en 2023.

En Ciudad Ho Chi Minh, el descenso fue aún más fuerte: en 2018, la proporción de apartamentos asequibles recién construidos representaba el 20%, pero cayó a solo el 0,5% en 2020 antes de desaparecer por completo en 2021.

Hasta los primeros 9 meses de 2024, la oferta de apartamentos experimentó una recuperación significativa, pero alrededor del 80% de la oferta de apartamentos abiertos a la venta en Hanoi y Ho Chi Minh City tenía un precio de venta de 50 millones de VND/m2 o más.

La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio de venta promedio de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del grupo de proyectos de muestra en Hanoi es cercano a 60 millones de VND/m2, un aumento del 64,0% en comparación con el segundo trimestre de 2019.

El precio de venta promedio de los grupos de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m2 a 64,2 millones de VND/m2, lo que refleja un aumento del 30,6% durante el mismo período.

La oferta de apartamentos asequibles ha desaparecido en Hanoi y Ho Chi Minh.

¿Por qué las empresas no se interesan por el segmento de gama baja?

Según VARS, la razón principal por la que la vivienda asequible no recibe mucha atención por parte de los desarrolladores inmobiliarios es porque el margen de beneficio de este segmento es menor que el de los segmentos de alta gama. Los cálculos de los promotores del proyecto muestran que con un margen de beneficio de tan solo un 15%, si se retiene el capital durante uno o dos años o se retrasan las ventas durante uno o dos años, el promotor perderá dinero.

Además, el suelo central es cada vez más escaso, actualmente y en el futuro se ubica principalmente en grandes áreas urbanas con una serie de infraestructuras y servicios públicos que necesitan inversión, además los costos de los insumos, especialmente el del suelo, están aumentando, los precios no pueden ser asequibles.

En segundo lugar, aunque el Gobierno ha estado introduciendo muchas políticas para incentivar el desarrollo de viviendas sociales y asequibles, los procedimientos legales relacionados con la tierra y la planificación siguen siendo obstáculos importantes. Los complicados procedimientos de licencia, los largos tiempos de espera y el fondo de suelo cada vez más escaso para el desarrollo de viviendas en las grandes ciudades hacen que los promotores de proyectos tengan que pensarlo cuidadosamente antes de invertir en este segmento.

Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de vivienda en este segmento no se han implementado de manera sincrónica.

En tercer lugar, los proyectos de alta gama ofrecen altos márgenes de ganancia y además no son difíciles de vender. Porque la demanda de viviendas de alta gama, incluidas tanto las necesidades residenciales como las de inversión, por parte de clientes de altos ingresos está aumentando constantemente junto con el desarrollo económico y los extranjeros de la ola de inversión extranjera, así como los vietnamitas en el extranjero, sobre la base del nuevo corredor legal, "relajan" las condiciones de propiedad para este grupo.

Incluso hay bastantes clientes dispuestos a pagar más para poseer los productos más limitados y de gama alta del proyecto. Esto hace que el segmento de vivienda asequible sea aún menos atractivo para los promotores de proyectos.

Necesita la intervención del Estado

Para abordar la escasez de oferta de viviendas asequibles, VARS cree que se necesita una fuerte intervención del Estado.

En consecuencia, el Estado necesita investigar y desarrollar políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles (exención del impuesto territorial, impuesto corporativo o aumento de la densidad de construcción o del coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial).

Al mismo tiempo, se da prioridad a la aprobación de la planificación y la concesión de licencias de construcción, lo que ayuda a acortar el tiempo de desarrollo del proyecto...

En segundo lugar, el Estado debe promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles (el Estado proporciona incentivos territoriales y apoyo legal).

En tercer lugar, existe una política de apoyo a la demanda de vivienda de la población. El gobierno podría considerar establecer un fondo para apoyar el desarrollo y mantenimiento de la oferta de apartamentos de bajo costo…

Además, el Estado necesita tener políticas para limitar la motivación especulativa, y debería estudiar y aplicar pronto el impuesto predial, apuntando a los propietarios de bienes inmuebles que no destinan sus inmuebles a actividades comerciales, o no realizan construcciones luego de recibir el terreno...

Es necesario crear organismos o comités de supervisión de la vivienda y tomar sanciones estrictas contra los casos de especulación, manipulación de precios o aumentos ilegales de precios.

Sin embargo, para que las políticas regulatorias sean verdaderamente efectivas, es necesario garantizar que el mercado funcione de manera segura y saludable en el largo plazo. El Estado necesita completar pronto el sistema de información, datos sobre el mercado inmobiliario y el sistema de gestión de identificación de viviendas.

Fuente: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd