En 2023, a pesar de las dificultades de las economías nacionales y extranjeras, el mercado inmobiliario industrial de Vietnam todavía creció con bastante fuerza. En el futuro, aunque se señalan muchos desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario industrial vietnamita, la mayoría de los expertos valoran altamente las perspectivas de este mercado a mediano y largo plazo.
El mercado inmobiliario industrial de Vietnam sigue creciendo con bastante fuerza. Foto de la ilustración: VNA
La tasa de ocupación es buena.
En el informe “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth” publicado el 3 de noviembre, Savills Vietnam afirmó: “Después de una primera mitad de año volátil, Vietnam ha mostrado un crecimiento constante gracias a los impulsores clave del mercado. Entre ellos, una fuerza laboral joven y dinámica, costos laborales competitivos, una economía orientada a la exportación, un entorno empresarial estable, la ubicación geográfica y la participación activa de Vietnam en los acuerdos de libre comercio (TLC) son factores clave.
Según Savills Vietnam, en 2023 se establecerán 397 parques industriales con una superficie total de 122.900 hectáreas, de los cuales 292 parques industriales están en funcionamiento con una superficie total de más de 87.100 hectáreas. Además, se encuentran en construcción otros 106 parques industriales con una superficie total de 35.700 hectáreas. Los parques industriales a nivel nacional tienen una alta tasa de ocupación de más del 80%, de los cuales las provincias clave del norte alcanzan el 83% y las provincias clave del sur alcanzan el 91%.
En la Zona Económica Clave del Norte se registraron 68 proyectos de parques industriales con una superficie arrendada de 12.000 hectáreas. Los precios de alquiler de terrenos aumentaron un 30% interanual, alcanzando un promedio de 138 USD/m2/ciclo de alquiler. Los inquilinos de esta zona se dedican principalmente a los campos de la electrónica y la informática, el ensamblaje de automóviles, la fabricación de maquinaria y equipos, así como de componentes relacionados con la energía solar. Algunas de las empresas destacadas que operan en el Norte incluyen Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda y Vinfast.
En la Zona Económica Clave Sur se registraron 122 proyectos de parques industriales con una superficie arrendada de 24.883 hectáreas. Los precios de alquiler de terrenos aumentaron un 15% interanual y alcanzaron un promedio de USD 174/m2/periodo de alquiler. Los inquilinos se dedican principalmente al procesamiento de alimentos y bebidas, materiales de construcción, textiles y productos de caucho y plástico. Algunos de los inquilinos notables incluyen LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola y Kumho Tires.
Compartiendo la misma opinión, en su último informe, Knight Frank Vietnam Company afirmó que la tasa de ocupación de los parques industriales es actualmente muy positiva, en las áreas suburbanas de Hanoi en un 78% y en la ciudad. Ho Chi Minh es del 92%. Los precios de alquiler de terrenos para parques industriales en las dos ciudades más grandes del país también aumentarán drásticamente en el período 2022-2023, aumentando específicamente un 14% en los suburbios de Hanoi y un 58% en los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh
Según Knight Frank Vietnam, el mercado de fábricas y almacenes prefabricados (RBF y RBW) ha estado atrayendo un fuerte capital de inversión extranjera desde 2018 y el número de inversores se ha quintuplicado hasta la fecha. Los desafíos que plantea este auge, especialmente en las zonas suburbanas de la ciudad. Ciudad Ho Chi Minh, donde la oferta de almacenes ya construidos alcanza los 2,1 millones de metros cuadrados, ha contribuido a crear un mercado que favorece a los inquilinos, con precios de alquiler promedio de aproximadamente USD 4,5/metro cuadrado/mes en el sur y USD 4,7/metro cuadrado/mes en el norte.
“Esta tendencia fue prevista y no supone ningún riesgo para el mercado inmobiliario industrial. "Esto ayudará a mantener tarifas de alquiler competitivas en el futuro cercano, mientras el mercado madura y se expande para competir con otros países de la región, especialmente Tailandia, donde la oferta de almacenes prefabricados tiene una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) de 2021 a 2024 del 6,6% en comparación con el 15% en Vietnam", dijo Alex Crane, director general de Knight Frank Vietnam.
Mientras tanto, según la firma de servicios inmobiliarios CBRE Vietnam, las fábricas y los almacenes ya construidos experimentarán una mayor tasa de absorción en el tercer trimestre de 2023 gracias a la demanda de empresas estadounidenses, europeas y japonesas. En los primeros 9 meses de 2023, el mercado Sur registró 450.000 m2 de nuevas fábricas y almacenes. Con una abundante oferta nueva, los precios de alquiler para ambos tipos son relativamente estables en las provincias y ciudades de primer nivel (Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An) en el sur; El precio promedio de alquiler de un almacén es de 4,5 USD/m2/mes y el precio de alquiler de una fábrica es de 4,9 USD/m2/mes.
Mientras tanto, la tasa de ocupación de las naves ya construidas (excluyendo las naves de servicio) fue del 56%, continuando una tendencia a la baja debido a la nueva oferta. Mientras tanto, la tasa de ocupación de las fábricas ya construidas se mantuvo en un buen nivel, alcanzando el 91%. Los inquilinos de China, Vietnam, Japón, Estados Unidos y la Unión Europea son inversores activos que buscan terrenos industriales, almacenes y fábricas en el mercado vietnamita y representan alrededor del 70-80% de las búsquedas de CBRE.
“Dado que Vietnam continúa fortaleciendo la cooperación con socios estratégicos integrales como Estados Unidos, Corea del Sur y China en los últimos tiempos, se espera que los inquilinos de estos países sigan liderando la demanda del mercado inmobiliario industrial de Vietnam en el futuro”, dijo un representante de CBRE Vietnam.
Perspectiva a largo plazo
Según Savills Vietnam, el aumento del índice PMI de producción industrial y manufacturera muestra la gran promesa del mercado inmobiliario industrial de Vietnam. Además, consultores como Savills también han registrado un aumento en las consultas y estudios de campo de empresas multinacionales de fabricación, logística y comercio electrónico, lo que refleja una creciente demanda de productos industriales.
Parque industrial en el distrito de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA
Sin embargo, el Sr. John Campbell, Director Adjunto y Jefe de Servicios Industriales de Savills Vietnam, también señaló algunos desafíos para el mercado inmobiliario industrial de Vietnam en el futuro.
En concreto, según el Sr. Campbell, la calidad del buen funcionamiento de todas las infraestructuras de transporte en Vietnam todavía es inferior a la de otros países de la región. Aunque la infraestructura de transporte se está expandiendo rápidamente, el desarrollo no ha seguido el ritmo del crecimiento económico y social. El rápido crecimiento de la población urbana y del transporte de mercancías son los principales impulsores de la demanda de infraestructura, mientras que las capacidades de los puertos y de los puertos marítimos aún no han alcanzado su máximo potencial.
Por otra parte, el Sr. Campbell dijo que a medida que el enfoque de Vietnam cambia hacia atraer industrias de alto valor agregado y aumentar la productividad para estar a la par con sus pares regionales, la demanda de mano de obra calificada aumentará. Aunque los costos laborales en Vietnam son sólo un tercio de los de China, la productividad también es menor en el mismo nivel.
Además, a finales de 2022 entrarán en vigor nuevas y estrictas normas contra incendios, lo que ha creado obstáculos para desarrolladores industriales, fabricantes y empresas de logística. Los grandes inversores extranjeros están teniendo dificultades para obtener las certificaciones adecuadas y algunos proyectos se han retrasado debido a este problema.
Para abordar los desafíos existentes, el Sr. Campbell dijo que el Gobierno vietnamita necesita seguir invirtiendo en infraestructura y mejorando las habilidades de la fuerza laboral del país para aumentar la productividad y la eficiencia. Además, la promoción de industrias de apoyo, el fortalecimiento de las cadenas de suministro, la simplificación de los procedimientos de inversión y uso de la tierra y la aplicación de la digitalización son áreas clave de la industria de Vietnam.
Por su parte, señalando algunas tendencias divergentes en la industria inmobiliaria industrial, el Sr. Alex Crane, Director General de Knight Frank Vietnam, dijo que la tasa de capitalización de los activos operativos está bajo presión deflacionaria debido a los altos costos financieros, los plazos más cortos de uso de la tierra y la competencia de otros mercados con alquileres significativamente más baratos en la región asiática. Las tasas de capitalización en Vietnam ahora están aumentando del 9 al 12% debido al suministro adicional de fábricas y almacenes prefabricados de alta calidad (RBF y RBW) en todo el país.
Al pronosticar el futuro del sector inmobiliario industrial en 2024, el Sr. Alex Crane señaló que las tasas impositivas mínimas globales y los altos costos logísticos serán obstáculos para atraer a los fabricantes a invertir en Vietnam. Si bien Vietnam ha firmado numerosos acuerdos de libre comercio bilaterales y multilaterales, el aumento de los costos de la mano de obra y de la construcción también ha afectado en cierta medida la ventaja de costos del país.
Según Knight Frank Vietnam, esto se puede ver claramente en los precios de la tierra. Por ejemplo, el precio de alquiler de terrenos industriales en los suburbios de Bangkok (Tailandia) se encuentra actualmente entre 82 y 164 USD/m2/período de arrendamiento, mucho más bajo que en los suburbios de Hanoi (80-250 USD/m2/período de arrendamiento) y los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh (80-250 USD/m2/período de arrendamiento). Ciudad Ho Chi Minh (95-280 USD/m2/plazo de arrendamiento). El Sr. Alex Crane enfatizó que el sector inmobiliario industrial y de procesamiento siguen siendo mercados clave en Vietnam, pero enfrentarán muchos desafíos para atraer inversiones y llenar el espacio ya construido en 2024.
Sin embargo, el representante de Knight Frank Vietnam expresó optimismo sobre las perspectivas de desarrollo a largo plazo cuando el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco HSBC pronosticaron que Vietnam alcanzará una tasa de crecimiento del PIB de alrededor del 4,7% al 5% en 2023. Según el Sr. Alex Crane, el compromiso de Vietnam con el gasto y la inversión en infraestructura es uno de los más fuertes de la región y el mercado de centros de datos también está listo para la transformación, dependiendo de la relajación de las barreras legales y el enfoque en la infraestructura.
Thanh Hai
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