¿Qué condiciones deben cumplir las organizaciones y personas físicas del sector inmobiliario?

Reducir el riesgo de fraudes y estafas

Continuando con el programa de reuniones entre las 2 sesiones de la VI Sesión, en la tarde del 16 de noviembre, la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional (CNA) emitió opiniones sobre el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) y el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado).

Al informar sobre una serie de cuestiones importantes en la explicación, aceptación y revisión del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, dijo que con respecto a las condiciones para las organizaciones y los individuos al hacer negocios inmobiliarios, el Comité Permanente del Comité Económico informó: En realidad, determinar el propósito de buscar ganancias en el concepto de negocio en la Cláusula 21, Artículo 4 de la Ley de Empresas de 2020 y el concepto de negocio inmobiliario en la Cláusula 1, Artículo 3 del proyecto de Ley es difícil de implementar.

Por lo tanto, si no existe una regulación sobre los criterios de distinción por escala, se producirá que todas las actividades de compra, venta, alquiler, arrendamiento y adquisición de viviendas y obras de construcción requieran la constitución de una empresa inmobiliaria, lo que en la práctica no es viable.

Por tanto, el proyecto de Ley se modifica en los apartados 3 y 6, añadiendo el apartado 4 al artículo 9 en la dirección: Las organizaciones y personas que vendan casas y obras de construcción no con fines comerciales o vendan, alquilen o compren con opción a compra casas y obras de construcción a pequeña escala no están obligadas a cumplir con las disposiciones del proyecto de Ley, pero deben declarar y pagar los impuestos.

Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

En caso de venta o arrendamiento-compra de casas u obras de construcción entre particulares, el contrato deberá ser notariado o autenticado de conformidad con lo dispuesto en la cláusula 5, artículo 43, para garantizar la seguridad jurídica de la transacción, limitar el riesgo de fraude, engaño y fraude, y complementar la información a la base de datos de transacciones inmobiliarias.

Las personas que realizan negocios inmobiliarios en pequeña escala no tienen que establecer una empresa comercial inmobiliaria, pero están sujetas al alcance del proyecto de Ley, deben declarar y pagar impuestos y cumplir con otras disposiciones del proyecto de Ley; El presente reglamento no se aplica a los organismos destinados a garantizar la profesionalidad y facilitar la gestión del Estado;

En otros casos, las organizaciones y los individuos deben establecer una empresa de negocios inmobiliarios; El Gobierno especificará detalladamente la cantidad y valor de cada tipo de inmueble para determinar la actividad inmobiliaria de pequeña escala.

Además, las condiciones para las personas que realizan negocios inmobiliarios en el Punto b, Cláusula 3, Artículo 9 del proyecto de Ley presentado a la Asamblea Nacional para comentarios en la 6ª Sesión se basan en las condiciones para las organizaciones y las personas que tienen derecho a establecer y gestionar empresas en Vietnam en la Cláusula 1 y el Punto e, Cláusula 2, Artículo 17 de la Ley de Empresas de 2020.

A través de una revisión, el Comité Permanente del Comité Económico encontró que en la realidad hay casos en que las personas no cumplen las condiciones para ser fundadores y gerentes de empresas de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Empresas, pero aún así tienen derecho a realizar negocios inmobiliarios y llevar a cabo transacciones civiles relacionadas con bienes raíces.

Por tanto, el proyecto de Ley se revisa en el apartado 3 del artículo 9 para no restringir los derechos legítimos y legales de las organizaciones y de los individuos.

Los depósitos sólo podrán ser cobrados hasta un máximo del 5% del precio de venta.

En lo referente a los depósitos en el negocio de vivienda y en los proyectos de construcción futuros (Cláusula 5, Artículo 23), algunas opiniones coinciden con la Opción 1 y proponen estipular un depósito máximo del 5% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra. Hay acuerdo con la Opción 1 y una propuesta para estipular un nivel máximo de depósito según lo prescrito por el Gobierno, pero que no exceda el 10%. Hay consenso sobre la Opción 1 y una propuesta para fijar el depósito máximo en el 15%. Hay acuerdo con la Opción 1 y se solicita normativa más específica.

Algunas opiniones estuvieron de acuerdo con la Opción 2 y propusieron reducir la tasa máxima de depósito al 5%.

Para garantizar la verdadera naturaleza del depósito y, al mismo tiempo, limitar los riesgos para el comprador y el arrendatario, quienes suelen ser la parte más débil, el proyecto de Ley se revisa en la Cláusula 5, Artículo 23, de la siguiente manera: «Los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de los clientes por un máximo del 5% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y obras de construcción cuando estas cumplan todas las condiciones para su puesta en marcha, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El contrato de depósito deberá indicar claramente el precio de venta o el precio de arrendamiento con opción a compra de las viviendas y obras de construcción».

A los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recoger depósitos de no más del 5% del precio de venta (Foto: Huu Thang).

En lo referente al pago en la compra, arrendamiento de viviendas y futuras obras de construcción (párrafo 3 del artículo 25), teniendo en cuenta las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de Ley se revisa en el párrafo 3 del artículo 25 de acuerdo con las siguientes 2 opciones:

Opción 1: “Si al comprador o al arrendatario no se le ha otorgado un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al suelo, el vendedor o el arrendador no podrá cobrar más del 95% del valor del contrato; el valor restante del contrato se pagará cuando el organismo estatal competente haya otorgado al comprador o al arrendatario el Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al suelo”.

Esta opción pretende garantizar la estabilidad de las políticas actuales; El cliente podrá retener una parte del valor del contrato mientras espera la emisión del Certificado. La limitación de esta opción es que cuando el cliente asume el riesgo de no pagar el 100% del valor del contrato, no se puede establecer la propiedad; En algunos casos, los clientes demoran el cumplimiento de sus obligaciones de pago porque no necesitan recibir el certificado inmediatamente, a pesar de que el inversionista ha cumplido con su compromiso y el organismo estatal competente ha emitido el certificado.

Opción 2: Si el comprador o el arrendatario no ha obtenido un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al terreno, el vendedor o el arrendador no podrá cobrar más del 95 % del valor del contrato. El cliente transferirá el valor restante del contrato a la cuenta del inversor abierta en una entidad de crédito para su gestión, y el inversor no podrá utilizar este importe; el cliente disfrutará de los ingresos derivados de este. El inversor solo podrá utilizar este importe de cada cliente cuando el organismo estatal competente haya otorgado un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al terreno al comprador o al arrendatario de la vivienda o la obra.

Este plan tiene por objeto garantizar la coherencia y consistencia con las normas sobre el momento de establecimiento de los derechos de propiedad en el proyecto de Ley y el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), y las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones financieras de acuerdo con las disposiciones del proyecto de Ley de Tierras (enmendado); garantizar las obligaciones de pago del cliente.

La limitación de esta opción es que el cliente deberá abonar el 5% restante del valor del contrato mientras el Certificado no haya sido emitido; Sin embargo, aceptando la opinión de los diputados de la Asamblea Nacional, este plan estipula que los ingresos derivados de esta cantidad de dinero sean disfrutados por el cliente.

Además, la cláusula 5 del artículo 80 del proyecto de ley ha añadido disposiciones sobre la responsabilidad del Banco Estatal de orientar la gestión y el pago de beneficios según lo prescrito en la cláusula 3 del artículo 25.

El Comité Permanente del Comité Económico propuso mantener dos opciones y realizar una votación para solicitar las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional como base para que el Comité Permanente de la Asamblea Nacional considere y decida sobre este tema .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html