Los proyectos inmobiliarios que fracasan y se abandonan a mitad de camino ya no son extraños en el mercado vietnamita. Si bien existen muchas razones para ello, el informe sobre Planificación del uso del suelo de Savills Vietnam ha analizado la importancia de la planificación del uso del suelo a la hora de desarrollar proyectos.
Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam
La planificación del uso del suelo ayuda a determinar las opciones de uso del suelo más apropiadas, así como la asignación de infraestructura, planificación, transporte e impactos ambientales para el proyecto.
El Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam, comentó que el plan de uso del suelo crea un proyecto detallado y eficaz sobre la asignación de tierras y recursos, apuntando así al desarrollo sostenible del proyecto en particular y del mercado inmobiliario en general. Al determinar el tipo de desarrollo inmobiliario, tamaño, fase, precio y estrategia de ventas, el plan de uso del suelo garantiza que el desarrollo sea eficiente, minimice el impacto ambiental y sea financieramente viable.
“Un plan de uso del suelo fallido es aquel que desarrolla productos, sistemas de infraestructura y servicios públicos que no generan beneficios financieros, socioeconómicos y ambientales. Una mala planificación dará como resultado el desarrollo de productos que no son adecuados para el mercado y de infraestructura y servicios que no satisfacen las necesidades de la comunidad. “Una mala planificación del uso del suelo o la falta de implementación del plan según lo previsto puede exponer a las partes interesadas a un riesgo financiero significativo e incluso al fracaso de la inversión”, dijo Troy Griffiths.
Por ejemplo, en la zona sur de Hanoi, un inversor ha desarrollado un proyecto de apartamentos de 9.000 unidades con una escala de 3.500 m2. Sin embargo, la empresa no se mantuvo fiel al plan original y en su lugar convirtió las oficinas y los espacios comerciales en apartamentos, haciéndolos más pequeños y aumentando significativamente el número de unidades. Estos cambios ejercen una gran presión sobre la infraestructura y los servicios públicos son inadecuados para la cantidad de residentes. Esto ha provocado muchos conflictos entre grupos de residentes y un deterioro de la calidad de vida en el proyecto.
El experto dijo que hay muchos proyectos con buenos productos que aún fracasan porque el plan no toma en cuenta el desarrollo de la infraestructura correspondiente.
“Incluso si un proyecto cuenta con productos residenciales o comerciales adecuados, si carece de carreteras, sistemas de drenaje y servicios públicos, la calidad de vida seguirá siendo incompleta e inconveniente. Esto genera zonas urbanas “fantasmas” sin residentes”, dijo.
Otro ejemplo mencionado por Savills es la ciudad de Nha Trang, donde muchos proyectos tienen una densidad de construcción de hasta el 70%. El desprecio por las necesidades de construcción de la ciudad ha dado como resultado un nivel de desarrollo que es incompatible con la planificación de infraestructura de Nha Trang y la planificación de la infraestructura social.
“Un adecuado desarrollo y planificación del territorio requiere considerar escenarios tanto en contextos favorables como desfavorables. En concreto, tener en cuenta los riesgos, identificar estrategias de venta viables, propuestas de productos y etapas de venta, minimizando así el riesgo de fracaso y maximizando las posibilidades de éxito”, analizó Troy Griffiths.
Por el contrario, la industria inmobiliaria vietnamita también tiene ejemplos exitosos de planificación integral y óptima del uso del suelo. Phu My Hung en el Distrito 7 (HCMC) y Ecopark en Hung Yen son dos ejemplos de cómo la planificación del desarrollo de productos, las fases y las estrategias de ventas respaldan el éxito del proyecto.
Según el análisis de Savills, Phu My Hung, en el Distrito 7, con una escala de 433 hectáreas, tiene un comienzo "ambicioso" con el objetivo de convertir un terreno baldío en un importante centro financiero, residencial, comercial, industrial y educativo en el sur de la ciudad de Ho Chi Minh.
El proyecto cuenta con un claro plan de desarrollo integral en etapas que abarcan 30 años. Durante el proceso, el inversionista ha cumplido con los estándares internacionales de desarrollo, incluido el desarrollo sostenible, asegurando que la construcción sea consistente con el desarrollo socioeconómico y cumpliendo con todas las regulaciones de diseño y construcción.
“Antes de iniciar una construcción o inversión, es esencial una planificación cuidadosa y exhaustiva. Decisiones acertadas basadas en indicadores de mercado objetivos, estudios de casos desarrollados y recomendaciones consideradas. El análisis de mercado es clave para comprender el tipo y tamaño adecuados de desarrollo. La viabilidad financiera también debe determinarse a través de la previsión del flujo de caja para determinar qué tipo de desarrollo es más factible en el momento de su implementación. "Esto ayuda a evitar riesgos de inversión, optimizar las ganancias y minimizar los riesgos", enfatizó Troy Griffiths.
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