El riesgo del precio del suelo “amenaza” el desarrollo. Lección 2

El retraso en la determinación de los precios anuales de alquiler de tierras y los precios únicos de alquiler de tierras ha afectado al entorno de inversión, ha afectado a la producción y la planificación empresarial y a las hipotecas para préstamos de inversión, especialmente para proyectos de inversión con grandes áreas y gran capital de inversión (Proyecto de almacén del puerto de GNL, Proyecto de planta de energía térmica Son My I, Proyecto de planta de energía térmica Son My II y Proyecto de fabricación de palas de energía eólica...). Si no se adopta una política temprana y decisiva, esto afectará el ambiente de inversión y los resultados de atracción de inversiones de la provincia - comentó la Junta de Gestión del Parque Industrial Provincial.

Un lado es impaciente, el otro es cauteloso.

Mientras NovaWorld Phan Thiet está esperando precios de terrenos específicos para "desbloquear" muchas actividades para continuar construyendo y completando un área urbana económica turística para fines de 2025, los nuevos parques industriales en Ham Tan también están esperando precios de terrenos específicos para alquilar. A partir de aquí se dispone de una base para la construcción según el cronograma trazado. Por ejemplo, el Parque Industrial Tan Duc comenzará a construirse en el segundo trimestre de 2023, pero se considera difícil de implementar porque el trabajo de establecer, evaluar y aprobar precios de terrenos específicos (para terrenos residenciales y terrenos agrícolas en áreas residenciales) todavía es lento, lo que requiere muchas revisiones y suplementos, lo que afecta el trabajo de compensación y limpieza. Actualmente, el inversionista del Parque Industrial ha presentado una solicitud de asignación de terrenos/arrendamiento de terrenos con una superficie de 61,17 hectáreas. Sin embargo, las parcelas de tierra no contiguas dificultarán la asignación/arrendamiento de tierras y la obtención de permisos de construcción para iniciar la construcción. En el Parque Industrial Son My I, el inversor recibió un terreno en la primera fase por parte del Comité Popular Provincial con un área de 76,78 hectáreas. Sin embargo, para llevar a cabo la construcción, también es necesario tener un precio de terreno específico para firmar un contrato de arrendamiento de terrenos. Previamente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente organizó una licitación y firmó un contrato con una unidad consultora (TMS Consulting LLC) para determinar el precio del alquiler del terreno. Después de muchos despachos urgentes, la unidad consultora informó la demora en completar la determinación de los precios específicos de los terrenos para el Parque Industrial Son My I debido a que el estudio y la recopilación de información para determinar los ingresos y los costos del trabajo de valoración relacionados con los proyectos del parque industrial son muy limitados y enfrentan muchas dificultades, no teniendo base suficiente para probar completamente de acuerdo con las disposiciones de la Circular 36/2014/TT-BTNMT del 30 de junio de 2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente. Por lo tanto, el 5 de abril de 2023, TMS Consulting Company Limited envió un documento solicitando a las unidades pertinentes que apoyaran la revisión de la información para la valoración de terrenos, junto con un borrador de informe explicando los resultados de la valoración. Y todavía esperando… resultados.

Por lo tanto, a fines de abril de 2023, la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial informó a las autoridades pertinentes para apoyar al Parque Industrial Tan Duc a completar los procedimientos a tiempo para comenzar la construcción en el segundo trimestre de 2023, desde la determinación de precios específicos de la tierra para que los inversores firmen contratos de arrendamiento de tierras en un área de 61,17 hectáreas. De manera similar, el Parque Industrial Son My 1 tiene más de 76,7 hectáreas y se presentó al Comité Popular Provincial para su aprobación en mayo de 2023 a solicitud de la empresa IPICO, para que la unidad pueda pagar el alquiler de la tierra, firmar contratos de arrendamiento de tierras y organizar la construcción de la infraestructura del parque industrial en esta área.

Cabe destacar que los inversores en parques industriales que han estado realizando trabajos de compensación y limpieza y preparándose para la inversión quieren arrendar tierras a la vez. Luego, los proyectos relacionados, como el almacén del puerto de gas LNG, el proyecto de la planta de energía térmica Son My I y el proyecto de la planta de energía térmica Son My II, con una superficie de aproximadamente 300 hectáreas, también tienen la necesidad de arrendar tierras al mismo tiempo. Mientras tanto, según información de la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial, debido a que no se ha determinado el precio específico del terreno, actualmente hay 4 proyectos (con un área de 4,72 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem I y 1 proyecto (con un área de 2,41 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem II que han sido aprobados por el Comité Popular Provincial para pagar la renta de la tierra de una sola vez, pero la decisión de pagar la renta de la tierra de una sola vez no se ha resuelto para los inversores del parque industrial desde hace 3 años. El deseo de los inversionistas de arrendar tierras una sola vez es para facilitar la atracción de inversionistas secundarios y la contabilidad y la obtención de capital prestado para implementar el proyecto.

¿Por qué estar en una posición tan presionada?

Un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que la lenta evaluación de los precios de tierras específicas (aplicadas a proyectos con un valor de tierra superior a 20 mil millones de VND) se debe a muchas razones. Según la Circular 36 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, existen 5 métodos para la valoración de precios, pero los 3 métodos más utilizados son el de excedentes, el de ingresos y el de comparación. Sin embargo, a través de información de algunos casos, las unidades consultoras se preocupan de que estos métodos no sean garantizados, si se aplican a cada proyecto específico, especialmente si los factores de entrada no son estables, lo que conduce a resultados de salida incorrectos. Por ejemplo, el método de comparación, esa área solía ser tierra de cultivo, no hubo transacción, por lo que no se puede comparar. O bien los métodos de superávit y de ingresos requieren determinar ingresos de desarrollo, capital de inversión, precio unitario... lo cual es muy complicado. Por eso, las unidades consultoras lo han hecho una y otra vez, el departamento ha estado ayudando a las unidades consultoras pero los resultados no son convincentes. Debido a que es necesario asumir y estimar que estos proyectos son muy grandes en área, el riesgo de error entre una persona y otra, incluso muy pequeño, puede crear una gran pérdida. Además, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también está revisando la Circular 36, centrándose en los métodos de valoración.

Esa es también una de las razones por las que el Comité Popular Provincial acaba de emitir un documento solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que proponga al Primer Ministro que considere y ordene el establecimiento de un Grupo de Trabajo integrado por miembros del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Finanzas y los ministerios y ramas relacionados para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de la tierra en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular. Actualmente, el Gobierno Central ha emitido un documento en el que acuerda apoyar a Binh Thuan en la evaluación de precios de tierras específicas en el proyecto NovaWorld Phan Thiet...

Además, según el representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en comparación con NovaWorld Phan Thiet, la valoración de terrenos en los parques industriales es más sencilla. Sin embargo, en la situación actual, también es necesario tener un cálculo de valoración específico con la ayuda del Gobierno Central para tener más confianza. En el corto plazo se resolverá la eliminación de los obstáculos relacionados con los precios específicos de los terrenos de grandes proyectos en la provincia.

El despacho oficial que el Comité Popular Provincial envió al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también enfatizó que el trabajo actual de determinación de precios de tierras es muy complicado porque involucra muchos sectores y campos que regulan parámetros sobre inversión, planificación, construcción, tierra, finanzas, banca, mercado... requiriendo que el implementador tenga conocimiento general y experiencia relacionada con muchos campos para comprender completamente el contenido del método de valoración para implementar, tasar y evaluar adecuadamente. Mientras tanto, el personal del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente provincial no tiene mucha experiencia en campos especializados de precios, finanzas, construcción... para cumplir con los requisitos de un trabajo de valoración tan complicado como lo es hoy. Por lo tanto, el Comité Popular Provincial propuso que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente recomiende al Primer Ministro que considere y ordene el establecimiento de un Grupo de Trabajo para apoyar y guiar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de la tierra en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular, para que los proyectos puedan implementarse pronto, ponerse en funcionamiento y desarrollar la socioeconomía local.

Fuente: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html