Doble pérdida por culpa de la tienda
A principios de 2022, muchos productos de shophouse se lanzaron al mercado con una fiebre "virtual", lo que elevó los precios de estos productos por las nubes. Esto ha provocado que muchos inversores con mentalidad especulativa y de surf se apresuren a entrar al mercado en busca de oportunidades de ganancias a corto plazo sin tener en cuenta los riesgos.
Después de haber comprado una casa comercial de más de 140 metros cuadrados en un proyecto en la ciudad de Thu Duc (HCMC) por más de 20 mil millones de VND, el Sr. Long, un inversor en HCMC, está sentado sobre brasas porque la ola de devoluciones de tierras ha hecho imposible que su casa comercial encuentre inquilinos. Además, como la mayor parte del dinero de inversión proviene de préstamos bancarios, cada mes el Sr. Long tiene que pagar decenas de millones en intereses.
Los shophouses son un tipo de propiedad que ha atraído la atención de muchos inversores, especialmente en grandes áreas urbanas y zonas turísticas.
“Antes, cuando alquilar era fácil, esta tienda generaba un flujo de caja de unos 20 millones de VND al mes. Pero durante los últimos años dejé la casa vacía porque no encontraba inquilino y no tenía tiempo para aprovechar el negocio. Actualmente estoy vendiendo con pérdidas en comparación con el precio original de 3 mil millones de VND, pero aún no he encontrado un comprador. “Hay gente que es traída por intermediarios, pero ellos simplemente miran y lo dejan ahí…”, compartió el Sr. Long.
Este inversionista también dijo que al momento de comprar esta casa comercial, el corredor le prometió la capacidad de generar fácilmente un flujo de efectivo para compensar el capital del préstamo. Al mismo tiempo, cuando el área urbana se desarrolle, este local comercial aumentará de precio y fácilmente obtendrá una ganancia del 30% - 40% después de 2 años. Sin embargo, en realidad, debido al impacto de la epidemia de COVID-19, no pudo realizar el negocio de alquiler después de recibir la casa. Incluso cuando encontramos un inquilino, no pudimos extender el contrato porque el negocio no iba bien.
El Sr. Long dijo que la dificultad de alquilar una parte del local comercial es irrazonable cuando hay falta de espacio de estacionamiento, muy pocos residentes y el área del local comercial está lejos del complejo de apartamentos. Por esa razón, este inversor cree que invirtió en el lugar equivocado al no investigar cuidadosamente el negocio y la rentabilidad del producto.
Sin mencionar que los inversores han lanzado continuamente muchos productos de tienda al mercado en los últimos años, a pesar de que los productos antiguos no se han vendido. Las razones expuestas anteriormente hacen que los precios de las viviendas no puedan aumentar, los negocios sean difíciles y los intereses bancarios deban seguir pagándose regularmente, lo que provoca que los inversores iniciales sufran pérdidas dobles.
Similar al caso anterior, el Sr. Nguyen Truong Giang (Hanoi) también está "atrapado" con una casa comercial en una gran zona urbana de la ciudad. El Sr. Giang tuvo que pedir prestado casi 10 mil millones de dólares al banco para comprar una casa comercial que valía 18 mil millones de VND, con una superficie de más de 100 metros cuadrados.
A pesar de gastar una gran cantidad de dinero, después de comprar esta casa comercial, el Sr. Giang solo pudo ganar 30 millones por mes alquilándola. El monto del alquiler no es suficiente para que este inversor pague al banco cada mes y debe movilizar más de otras fuentes.
Hay períodos en que el número de locales comerciales en el mercado es tan grande que la oferta supera la demanda.
Vale la pena mencionar que desde principios de 2023 hasta ahora, la casa comercial del Sr. Giang no ha encontrado inquilino. Demasiado cansado de la presión del banco, también está vendiendo la casa comercial por 14 mil millones de VND.
Muchos de mis amigos y familiares también están sufriendo pérdidas por invertir en casas comerciales en lugares como Hanoi, Hai Phong, Ciudad Ho Chi Minh y Kien Giang. La mayoría se han quedado con este tipo de vivienda desde el auge del mercado a principios de 2022, y la mitad también se ve obligada a vender con pérdidas. "Sin embargo, en esta etapa creo que reducir las pérdidas es muy difícil", afirmó el Sr. Giang.
Obtener ganancias de un shophouse no es fácil
Con el "colapso" del mercado a finales de 2022, muchas personas que no pudieron vender sus propiedades a tiempo tuvieron que buscar lamentablemente inquilinos para esperar a que el mercado mejorara. Pero debido al alto precio y al uso de un gran apalancamiento, el flujo de caja es como una gota en el océano en comparación con el interés bancario. Por ello, se han producido una serie de pérdidas en numerosos proyectos con exceso de oferta, especialmente en zonas urbanas alejadas del centro de la ciudad y con poca población.
Algunos inversionistas con muchos años de experiencia en la "mantención" de casas comerciales también compartieron que la tasa de beneficio de las casas comerciales en algunas áreas es solo del 2-3%/año, lo que es 3-4 veces menor que la tasa de interés de los ahorros. Sin contar que en el período actual, los locales comerciales están siendo eclipsados por el comercio electrónico. La ola de desalojos ha dejado a muchos propietarios en apuros, sin poder encontrar inquilinos durante meses.
Elegir la tienda en la "ubicación adecuada" es un factor importante para sacar provecho de este producto.
Además, muchos productos tipo shophouse también pierden valor con el tiempo porque este tipo de propiedad tiene un período de propiedad de 50 años. En algunos proyectos, muchos locales comerciales han quedado vacíos durante 5 a 10 años debido a retrasos en la ejecución debido a numerosos problemas de procedimiento. Si los inversores no disponen de información clara, tendrán dificultades para comprar estas viviendas porque el periodo de propiedad se ha acortado.
Además, elegir el local comercial adecuado también es muy importante si desea obtener beneficios de este tipo. Según los expertos, la elección de un producto de shophouse rentable debe tener en cuenta muchos factores, como áreas residenciales densamente pobladas, precios razonables, buena calidad de construcción del producto, ubicación del proyecto con altas expectativas de desarrollo de infraestructura...
Además, los compradores también necesitan elegir productos con diseños adecuados para facilitar el negocio, haciendo así más sencillo encontrar inquilinos. Además, la superficie del local comercial no debe ser demasiado pequeña porque será difícil explotarla comercialmente.
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